Condominio a “T” e su piani diversi: quale presunzione di condominialità?

La Cassazione interviene cercando di fare chiarezza sulla presunzione di condominialità di un edificio edificato nella vigenza del codice del 1965 e solo successivamente frazionato in diverse unità immobiliari.

Il nesso di condominialità, presupposto della regola di attribuzione di cui all' art. 1117 c.c. , è ravvisabile in diverse tipologie costruttive, sia estese in senso verticale sia in senso orizzontale, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni. La vicenda processuale e condominiale è complessa il proprietario dell'unità immobiliare dell'ultimo piano, con accesso in una via e facente parte di un edificio i cui piani inferiori sono accessibili da una diversa via parallela, evoca in giudizio i proprietari sottostanti affinché fosse loro ordinato di concorrere alle spese necessarie per il consolidamento strutturale dell' edificio . Rigettate la domanda cautelare ex art. 700 c.p.c., nel giudizio di merito il Tribunale accoglieva le domande, accertando l'inclusione dell'appartamento e delle unità immobiliari sottostanti in un unico edificio in Condominio, nonché la natura condominiale della casa già adibita ad abitazione del portiere e del muro di contenimento del terreno sulla cui sommità sorte il giardino di proprietà esclusiva dell'attore. Per gli effetti i convenuti venivano condannati alla partecipazione alle spese necessarie per il mantenimento della struttura. La Corte di Appello, dopo il giudizio di rinvio per una questione processuale, confermava la decisione di primo grado. A sostegno, dalle relazioni peritali emergeva che l'edificio di cui si trattava era composto da una struttura unitaria, articolata in tre diversi corpi un corpo a pianta rettangolare prospiciente una via X, un corpo scale retrostante, che col primo forma una struttura a T , ed un terzo corpo composto dalle strutture di sostegno del terrapieno di basamento del giardino antistante l'appartamento dell'ultimo piano. Il muro di contenimento oggetto di lite assolve alla funzione di contrafforte e di scarico dei pesi dell'intero edificio. D'altra parte, anche il titolo di acquisto parlava di edificio composto da terreni e quattro piani superiori con giardinetto di pertinenza del solo ultimo piano e diversi accessori e pertinenze . Con riguardo all'alloggio del portiere, i convenuti non avevano dimostrato l'esistenza di un titolo contrario ex art. 1117 c.c., anzi in precedenti rogiti di dava atto della quota di spettanza dell'alloggio del portiere anche all'appartamento dell'ultimo piano, restando irrilevanti i decreti di trasferimento in una procedura esecutiva che avevano diviso in lotti il complesso ed attribuendo la quota parte di alloggio solo alle unità immobiliari inferiori, non a quella dell'ultimo piano. La Cassazione rigetta i primi motivi di ricorso riguardanti l'unitarietà dell'edificio, perché questione meritale preclusa in sede di legittimità. Tuttavia, la Suprema Corte egualmente precisa che il nesso di condominialità , presupposto della regola di attribuzione di cui all' art. 1117 c.c. , è ravvisabile in diverse tipologie costruttive , sia estese in senso verticale sia costituite da corpi di fabbrica adiacenti orizzontalmente, purché le diverse parti siano dotate di strutture portanti e di impianti essenziali comuni, come appunto quelle res esemplificatamente elencate nell' art. 1117 c.c. , salvo che il contrario risulti dal titolo. Anzi, la condominialità si reputa sussistente anche nel caso di edifici indipendenti , ossia quando manchi uno stretto nesso strutturale, materiale e funzionale, a mente degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c. , ove consente lo scioglimento del Condominio se l'edificio si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice. V'è da dire che l'edificio era risalente al codice civile del 1865 e aveva subito diverse vicende dominicali e di divisione, per cui si poteva porre il problema dell'attuale condominiali del muro di contenimento e dell'ex alloggio del portiere. Con riguardo alle strutture comuni, la Cassazione ricorda che è comunque applicabile l' art. 1117 c.c. in presenza di un Condominio sorto nella vigenza del codice civile del 1965 torna applicabile l' art. 1117 del c.c. del 1942. Invero, anche secondo il codice civile del 1865, in forza dell'art. 562 che poneva a carico di tutti i proprietari le riparazioni e ricostruzioni delle cose comuni , nel silenzio dei titoli di proprietà, dovevano presumersi di proprietà comune tutte le entità strutturali e le parti di un edificio in Condominio, che fossero destinate all'uso comune. La disciplina della comunione e del Condominio negli edifici dettata dal codice del 1865, in difetto di espressa disposizione transitoria, è da intendere, invero, abrogata dal codice civile del 1942, il quale disciplina compiutamente l'intera materia, sicché l'attribuzione delle parti comuni viene a essere regolata dall' art. 1117 del codice civile vigente, le cui disposizioni si applicano anche agli edifici costruiti prima dell'entrata in vigore del nuovo testo Cass. civ., sez. II, 8.9.2021, n. 24189 Id., 15.6.1998, n. 5948 . Con riguardo alle vicende dell' alloggio del portiere , la Cassazione ricorda che, per stabilire se un locale tra quelli indicati dall' art. 1117, n. 2., c.c. sia comune, occorre accertare se, prima della costituzione del Condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata, espressamente o di fatto, una destinazione del bene al servizio comune ovvero se questa gli sia stata sottratta. Nella specie, nel riformare la sentenza impugnata, la S.C. ha ritenuto che la contestuale messa in vendita, in uno alle altre unità immobiliari, del locale originariamente adibito, da parte dell'ente pubblico proprietario dell'intero stabile, ad alloggio del portiere, ne avesse determinato la sottrazione alla sua destinazione al servizio della cosa comune Cass. civ. sez. II, 14.6.2017, n. 14796 Id., 7.5.2010, n. 11195 . Stante la differenza tra cose necessarie all'uso comune n. 1 art. 1117 c.c. e beni destinati all'uso comune per le caratteristiche strutturali e funzionali n. 2 art. 117 c.c. questi ultimi esigono una specifica destinazione negoziale al servizio comune. Nel caso di specie, al contrario, gli atti traslativi della proprietà delle singole unità immobiliari davano atto della quota dell'alloggio del portiere. Quanto al muro di contenimento, non vale richiamare l' art. 887 c.c. , che presuppone due fondi confinanti uno superiore e uno inferiore di diversa proprietà e che non opera quando il muro sia incluso in un Condominio e costituisca una parte necessaria all'uso comune dello stesso. Dunque, sia la destinazione dell' alloggio del portiere, sia la funzione del muro di contenimento vanno verificati in relazione al momento della costituzione del Condominio. Una volta ritenuta applicabile la norma dell'art. 1117 per il vincolo di accessorietà, occorre individuare, per superare la presunzione di condominialità, il titolo che ha dato luogo alla formazione del Condominio per effetto del primo frazionamento. Gli atti successivi non sono determinanti.

Presidente D’Ascola Relatore Scarpa Il testo integrale dell’ordinanza sarà disponibile a breve.