Se l’attività era chiusa a causa COVID-19 l’affitto deve essere ridotto della metà

Il Tribunale di Milano, Sezione XIII, con la sua decisione del 6 aprile 2022 sottolinea come se l’attività commerciale rientrava tra quelle chiuse e inattive a causa dell’emergenza pandemica COVID-19, per il periodo di chiusura imposto dalla legge il proprietario ha diritto a percepire un canone di locazione ridotto al 50%.

Il caso. Il proprietario di un locale commerciale agiva in giudizio avverso il conduttore, una società che gestiva, all'interno della predetta proprietà, una attività di ristorazione. Con la domanda giudiziale depositata il proprietario chiedeva il pagamento dei canoni di locazione arretrati, oltre alle corrispondenti spese condominiali. Resisteva in giudizio il conduttore lamentando come, nel periodo di addebito dei canoni, l'attività sarebbe stata chiusa a causa della nota emergenza pandemica globale denominata COVID-19 . Alla luce della chiusura, quindi, essa domandava la tutela conferita all'inadempiente dal Codice Civile. L' articolo 1464 c.c. , infatti, specifica che Quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta, e può anche recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all'adempimento parziale . In buona sostanza, quindi, il conduttore non negava il pagamento dei canoni, ma invocava la protezione della citata norma che alla luce di un avvenimento che rendeva oggettivamente parzialmente impossibile l'adempimento della prestazione consente all'inadempiente di ridurre in maniera proporzionale il pagamento ossia la sua controprestazione . Il quadro normativo e la decisione del tribunale di Milano. Con la sentenza numero 3020 del 2022 la Tredicesima sezione del Tribunale di Milano risolveva in modo condivisibile la questione giuridica sopra riportata. Analizzando la questione, infatti, il Giudice prendeva le mosse dal quadro normativo emergenziale relativo al periodo COVID-19 e riportava porzioni delle normative emesse per fare fronte all'emergenza e limitare il contagio. Come noto, tali normative stabilivano da un lato il lockdown confinamento dei cittadini e, parimenti, la chiusura delle attività considerate non necessarie ed essenziali. Al fine di completare il quadro, tuttavia, le normative citate si occupavano altresì di disciplinare casi come quello in questione. Il riferimento va agli artt. 36- bis del d.l. n. 6/2020 e 91 del d.l. n. 18/2020 nei quali si afferma che il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 del Codice Civile , della responsabilità del debitore . L'articolo 261 comma 3, della Legge 77 del 2020 , poi, stabiliva la sospensione di svariate attività commerciali. Nella relazione illustrativa della predetta norma, tuttavia, era specificato come il contratto di locazione nel periodo di cui al conduttore è inibita per factum principis la utilizzabilità dell'immobile locato secondo l'uso pattuito, non realizza lo scopo oggettivo per il quale fu stipulato. Si verifica una alterazione concreta del sinallagma che, in un contratto commutativo, non può che determinare un intervento di riequilibrio da parte dell'Ordinamento . Alla luce del quadro normativo sopra riportato il Tribunale di Milano compieva un salto logico condivisibile ricomprendendo anche l'attività di ristorazione all'interno di quelle bloccate per disposizione normativa. Rilevava quindi il giudice come, per circostanze oggettive e non attribuibili alle parti contrattuali, il contratto di locazione era rimasto parzialmente inadempiuto dal proprietario, che non aveva potuto per diversi mesi dall'1 aprile 2020 all'11 ottobre 2021 consentire al ristoratore l'uso pattuito. A tale circostanza, una diminuita utilità del bene, doveva quindi corrispondere una corrispondente diminutio anche del canone corrisposto. Decidendo la questione, quindi, il Tribunale condannava comunque il ristoratore a pagare gli affitti e spese condominiali arretrate, ma ne riduceva gli importi del 50%, proprio alla luce della diminuzione dell'utilità del locale commerciale nel periodo COVID.

Giudice Ferruta Motivi della decisione In data 07.10.2021, la AA di seguito, AA intimava lo sfratto per morosità alla società BB di seguito, la BB citata a comparire per la udienza del 18.11.2021 in virtù del mancato pagamento dei canoni di locazione e delle spese condominiali dovuti in base al contratto di locazione originariamente stipulato in data 01.11.2012 tra AA e la società VV S.r.l., alla quale ultima subentrava la Società resistente con atto datato 28.11.2017 cfr. doc. nr. 3, fascicolo di parte ricorrente . Tale contratto aveva ad oggetto l'immobile sito in omissis codice unità omissis , piano terreno e piano interrato, individuato presso il N.C.E.U. del ridetto Comune al foglio nr. omissis , mappale nr. omissis , subalterni nnr. omissis , la cui destinazione d'uso era di ristorante, intrattenimento danzante e arte varia . Il contratto prevedeva un canone di locazione pari a 106.285,00 annui, da pagare in nr. 4 rate trimestrali anticipate di 26.571,25, una durata di 6 + 6 anni e la stipula da parte del conduttore di una fidejussione bancaria a prima richiesta dell'importo di 35.000,00, a garanzia delle obbligazioni della conduttrice cfr. doc. nr. 2, fascicolo di parte intimante . La BB, a dire di AA, si rendeva inadempiente a partire dal g. 01.10.2018 al pagamento delle spese condominiali di riscaldamento e dal g. 01.04.2020 al pagamento del canone di locazione e delle spese accessorie, per un valore complessivo di 247.919,10 cfr. docc. nnr. 4 e 9, fascicolo di parte intimante . Inoltre, essa non avrebbe mai provveduto all'emissione della fidejussione bancaria contrattualmente prevista. Pertanto, AA domandava la convalida dello sfratto per morosità, l'emissione di un'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile e di un Decreto Ingiuntivo per il pagamento della morosità maturata. Si costituiva la BB resistente in data 16.11.2021, prendendo posizione sui vari fatti allegati dalla intimante. Con riferimento al mancato rilascio della fidejussione bancaria, l'intimata addebitava la causa ad alcuni problemi avuti con la propria banca. Pertanto, in luogo di una fidejussione bancaria, proponeva all'intimante la corresponsione della medesima somma a titolo di garanzia tramite bonifico bancario, ma, a dire dell'intimata, tale proposta non aveva seguito e l'argomento non veniva più affrontato cfr. doc. nr. 1, fascicolo di parte intimata, dove è riprodotto uno scambio di e-mail tra i Procuratori delle parti nel periodo 16.10.2018-17.12.2018 . Per quanto riguarda la morosità, l'intimata sosteneva che fosse dovuta al periodo di inattività perdurante dal mese di marzo 2020 sino al mese di ottobre 2021, imposto dalla cd. normativa emergenziale al settore delle discoteche/night club di cui essa fa parte. In particolare, l'intimata invocava la parziale impossibilità sopravvenuta della prestazione della locatrice ex art. 1464 c.c. in ragione dei provvedimenti emergenziali emanati dal Governo, che imponevano la chiusura delle attività tra cui quella dell'intimata , con conseguente squilibrio del sinallagma contrattuale. Infine, la BB affermava che nulla fosse dovuto da parte sua per le spese di riscaldamento condominiale, utilizzando la stessa un impianto di riscaldamento indipendente cfr. doc. nr. 6, fascicolo di parte intimata, contenente uno scambio di e-mail tra i Procuratori delle parti nel periodo 03.06.2019-24.07.2019 . La BB si opponeva, dunque, alla convalida di sfratto e all'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio e chiedeva il mutamento del rito, nonché, in subordine, la rideterminazione giudiziale del canone di locazione, nella misura del 70%, relativamente ai mesi di chiusura. All'udienza di convalida del g. 18.11.2021, avanti allo scrivente Giudice, il Procuratore di parte intimante rilevava come, nel mese di maggio 2021, il proprio assistito avesse proposto una riduzione del canone del 40% ovvero il rilascio immediato dell'immobile, rinunciando a tutto il corrispettivo dovuto a partire dal 01.04.2020 cfr. p.v. udienza del 18.11.2021, pagina 1 . L'intimata, a sua volta, aveva richiesto una riduzione del 70%, ma questa non veniva accordata dall'intimante, la quale, pertanto, chiedeva l'emissione dell'ordinanza provvisoria di rilascio dell'immobile. Il Giudice, con Ordinanza riservata, rigettava tale istanza, ritenendo che fossero sussistenti i gravi motivi cui all' art. 665 c.p.c. ostativi all'emissione della stessa, poiché l'intimata, durante il periodo tra marzo 2020-ottobre 2021 non aveva potuto svolgere la propria attività a causa del rispetto della normativa emergenziale. Il Giudice disponeva il mutamento del rito, fissando udienza ex art. 420 c.p.c. il g. 01.02.2022 e concedeva alle parti i termini per l'integrazione di memorie e documenti rispettivamente, sino al 22.12.2021 e sino al 22.01.2022 . La parte ricorrente depositava una memoria integrativa, dove sosteneva che non si configurasse l'impossibilità sopravvenuta della propria prestazione, in quanto l'immobile era sempre nella disponibilità della conduttrice e quest'ultima aveva rifiutato la riduzione del canone proposta da AA. Pertanto, insieme agli altri inadempimenti imputabili alla BB, ossia la mancata produzione di una fidejussione bancaria a prima richiesta e il mancato pagamento delle spese condominiali di riscaldamento con rimozione dei relativi impianti, cfr. docc. nnr. 11 e 12, fascicolo di parte resistente , sarebbe stata giustificata la risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 21 dello stesso e della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 c.c. ivi contenuta. La fondazione omissis concludeva, dunque, chiedendo di dichiarare risolto il predetto contratto e condannare per l'effetto la conduttrice all'immediato rilascio dell'immobile, nonché al pagamento dell'importo di 247.919,10, oltre i canoni a scadere sino al rilascio. La BB depositava altresì memoria integrativa, ribadendo le proprie difese, cui alla comparsa di costituzione. All'udienza del 01.02.2022, il Giudice prendeva atto che la procedura di Mediazione esperita dalle parti aveva avuto esito negativo. I Procuratori delle parti riproponevano le rispettive domande e chiedevano fissarsi udienza per la discussione ex art. 429 c.p.c. Il Giudice, con Ordinanza riservata, fissava udienza per l'incombente il g. 06.04.2022. Esperito l'incombente, si procedeva alla lettura del dispositivo in pari data, fissando termine di giorni 10 per il deposito della Sentenza con la parte motiva. La domanda di parte ricorrente di risoluzione del contratto per inadempimento ai sensi dell' art. 1455 c.c. dev'essere accolta. La resistente non corrispondeva i canoni di locazione dal 01.04.2020 e la morosità persiste tuttora cfr. docc. nnr. 4 e 9, fascicolo di parte ricorrente . Tale circostanza è fatto pacifico, in quanto confermato dalla resistente cfr. da ultimo p.v. udienza 01.02.2022 . Inoltre, la resistente si rendeva inadempiente anche al rilascio di una fidejussione bancaria, contrattualmente prevista all'art. 4 del contratto. La clausola prevedeva che La mancata consegna della fidejussione nel termine essenziale indicato nell'articolo costituirà immediata risoluzione di diritto del presente contratto . La BB faceva presente ad AA le difficoltà riscontrate con la banca per l'emissione della ridetta garanzia e offriva di versare il medesimo importo tramite bonifico bancario cfr. doc. nr. 1, fascicolo di parte resistente . La fondazione ricorrente, tuttavia, rifiutava tale modalità di adempimento, poiché, avendo già ricevuto il deposito cauzionale dalla resistente, un ulteriore versamento a titolo di garanzia sarebbe stato contrario, a suo dire, al disposto dell' art. 11 della L. nr. 392/1978 . Di conseguenza, la fidejussione bancaria non veniva mai prestata. Per quanto concerne il mancato pagamento delle spese di riscaldamento condominiale, la BB sosteneva che queste non fossero dovute in ragione del sistema di riscaldamento, di tipo autonomo, presente nell'immobile locato e ciò, a suo dire, sarebbe confermato da tecnici nominati da entrambe le parti. Tuttavia, tale circostanza non veniva mai provata, in quanto la resistente non produceva alcun documento attestante le proprie allegazioni, ma solo alcuni scambi di e-mail cfr. docc. nnr. 6 e 10, fascicolo di parte resistente . Queste ultime non sono idonee a fornire una prova inequivoca di quanto asserito dalla BB. Quanto al mancato pagamento dei canoni di locazione con riferimento al periodo aprile 2020-ottobre 2021, la BB resistente non contestava la circostanza, ma rilevava che lo stesso era stato causato alla chiusura della propria attività, in osservanza alle misure governative di contrasto al diffondersi della pandemia da Covid-19. La chiusura forzata determinava la sopravvenuta impossibilità parziale per AA di eseguire la propria prestazione ex art. 1575, nr. 3 c.c. , ossia di garantire il pacifico godimento della cosa locata da parte della conduttrice. Quest'ultima, pertanto, avrebbe avuto diritto a una riduzione della propria prestazione ai sensi dell' art. 1464 c.c. con riferimento ai canoni dovuti per il periodo 01.04.2020-11.10.2021 periodo in cui l'attività commerciale della BB aveva subito la chiusura totale, cfr. dichiarazioni di parte resistente p.v. udienza del 01.02.2022 . A tal proposito, occorre rilevare che gli artt. 36 bis del D.L. nr. 6/2020 e 91 del D.L. nr. 18/2020 dispongono che il rispetto delle misure di contenimento di cui al presente Decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 1218 e 1223 del Codice Civile , della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati od omessi adempimenti . Infatti, com'è noto, ai conduttori di beni immobili adibiti ad uso commerciale è stata impedita l'utilizzazione degli stessi per lo svolgimento delle attività ritenute non essenziali in forza degli ordini dell'Autorità. Da ciò è conseguita una compressione nel godimento dei beni, non sotto il profilo della loro detenzione da parte dei conduttori, bensì della loro utilizzazione secondo la destinazione negoziale. Com'è noto, ai sensi dell' art. 1575, primo comma, nr. 2 c.c. , il locatore deve mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto. Questo obbligo, nei periodi di cosiddetto lockdown, è stato adempiuto solo parzialmente, nonostante il bene fosse astrattamente idoneo allo svolgimento dell'attività commerciale e a soddisfare l'interesse del conduttore. Pertanto, l'inadempimento del locatore è stato parziale e temporaneo, determinando uno squilibrio del sinallagma contrattuale. La Corte di Cassazione ha sottolineato che il principio generale della sinallagmaticità tra godimento e corrispettivo si concretizza nel diritto del conduttore a una riduzione del canone, proporzionata alla diminuzione del godimento. In linea con tale principio, si colloca l'art. 261, terzo comma della L. nr. 77/2020 , secondo la quale La sospensione delle attività sportive, disposta con i Decreti del Presidente del Consiglio dei Ministri attuativi dei citati decreti-legge 23 febbraio 2020 nr. 6 e 25 marzo 2020 nr. 19 è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256,1464,1467 e 1468 del Codice Civile , e a decorrere dalla data di entrata in vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di sopravvenuto squilibrio degli interessi pattuiti con il contratto di locazione di palestre, piscine ed impianti sportivi di proprietà di soggetti privati. In ragione di tale squilibrio, il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque mensilità da marzo a luglio 2020, ad una corrispondente riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al 50% del canone contrattualmente stabilito . La ratio legis, esplicitata nella relazione illustrativa, è che il contratto di locazione, nel periodo in cui al conduttore è inibita per factum principis la utilizzabilità dell'immobile locato secondo l'uso pattuito, non realizza lo scopo oggettivo per il quale fu stipulato. Si è verificata un'alterazione concreta del sinallagma che, in un contratto commutativo, non può che determinare un intervento di riequilibrio da parte dell'Ordinamento [ ] la norma in commento introduce un rimedio azionabile dal conduttore per ricondurre il rapporto all'equilibrio originariamente pattuito, consistente nel diritto alla riduzione del canone locatizio mensile per tutto il periodo in cui, per rispetto delle misure di contenimento, sono stati di fatto privati del godimento degli immobili locati . Tale disposizione si può analogicamente applicare a tutte le locazioni ad uso diverso di beni immobili adibiti ad attività il cui svolgimento è stato identicamente precluso dal rispetto delle misure restrittive emergenziali. Sarebbe, difatti, irragionevole il trattamento diverso di situazioni sostanzialmente identiche, in violazione del divieto di disparità di trattamento di cui all' art. 3 della Costituzione . Facendo applicazione di tali principi al presente caso, può affermarsi che la prestazione della parte ricorrente non fosse stata adempiuta interamente, non per fatto ad essa imputabile, ma stante la necessità di rispettare le limitazioni allo svolgimento dell'attività di ristorante e night club cui alle disposizioni emergenziali. A fronte di tale circostanza, la conduttrice non è esonerata dal pagamento del canone, ma deve provvedervi in maniera ridotta, proporzionalmente al minor uso del bene. Pertanto, nel periodo 01.04.2020-11.10.2021, il canone di locazione dovuto dalla parte resistente dev'essere ridotto nella misura del 50%. Successivamente alla riapertura, ovvero a partire dal g. 12.10.2021, le attività di discoteche/night club venivano riaperte, per poi subire ulteriori restrizioni ai sensi del D.L. nr. 221 del 24.12.2021 , il quale ne imponeva la chiusura dal 25.12.2021 sino al 31.01.2022 poi prorogato all'11.02.2022 . Di conseguenza, è ragionevole riconoscere per tale periodo una diminuzione del canone locatizio nella medesima misura di cui sopra. Con riferimento ai due mesi intermedi ottobre e novembre 2021 e al periodo successivo all'11.02.2022, non essendo caratterizzati da restrizioni, si ritiene dovuto il canone di locazione pieno. Complessivamente, l'importo dei canoni scaduti e delle spese dovuti dalla resistente ammonta a complessivi 115.142,076 comprendente le spese condominiali . In conclusione, le domande di parte ricorrente di dichiarazione della risoluzione del contratto di locazione per inadempimento e di condanna della parte resistente al rilascio dell'immobile e al pagamento dei canoni e delle spese scaduti devono essere accolte, così come la domanda di parte resistente di rideterminazione del canone di locazione ai sensi dell' art. 1464 c.c. Stante il parziale accoglimento delle domande di entrambe le parti, sussistono i motivi per disporre la compensazione delle spese di lite tra le parti. P.Q.M. Il Tribunale, definitivamente pronunciando, rigettata ogni contraria o diversa domanda, eccezione o istanza, così dispone 1 dichiara risolto per inadempimento il contratto di locazione ad uso diverso stipulato in data 01.11.2012, a cui subentrava la parte resistente con atto datato 28.11.2017, avente ad oggetto l'immobile sito in omissis codice unità omissis , sito al piano terreno e al piano interrato, individuato presso il N.C.E.U. del ridetto Comune al foglio nr. omissis , mappale nr. omissis , subalterni nnr. omissis 2 condanna la parte resistente al rilascio dell'immobile sopra descritto, libero da persone, animali e cose, nella disponibilità della parte ricorrente 3 fissa per l'esecuzione la data del 30.05.2022 4 condanna la parte resistente a corrispondere alla parte ricorrente la somma pari a 115.142,076 per canoni scaduti come ridotti nella misura indicata in parte motiva e spese scadute 5 compensa le spese di lite tra le parti 6 fissa il termine di gg. 10 per il deposito della Sentenza con la parte motiva . Milano, così deciso in data 06.04.2022