Immobile in locazione deteriorato dall’uso: chi paga?

Il conduttore, quando restituisce la cosa locata, è esonerato dalle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa, qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto tuttavia, le parti ben possono regolare in modo diverso, nell’ambito del sinallagma tra loro specificamente concordato, gli effetti della condizione in cui versa il bene al momento della riconsegna.

Questi i richiami effettuati dalla terza sezione civile della Corte di Cassazione, con ordinanza n. 15839 del 17 maggio 2022, che ha confermato la sentenza della Corte di Appello capitolina, dichiarando inammissibile sia il ricorso principale che quello incidentale interposti dalle parti. I fatti. Il caso risale all'anno 2002, quando veniva stipulato tra due aziende un contratto di affitto di una porzione di un capannone sito in Frosinone. A distanza di due anni la conduttrice esercitava il suo diritto di recesso ma la locatrice, adducendo la sussistenza di danni alla cosa locata, ne rifiutava la riconsegna e continuava a fatturare i canoni per i mesi successivi. In mancanza di pagamento da parte della affittuaria, la proprietà otteneva ingiunzione di pagamento per un totale di sedici decreti, tutti ritualmente opposti e riuniti in unica causa, all'esito della quale il Tribunale 1. revocava i decreti 2. dichiarava risolto il contratto per intervenuto recesso 3. dichiarava illegittimo il rifiuto opposto dalla locatrice in ordine alla riconsegna 4. riconosceva che la conduttrice aveva causato danni per 46.000 euro 5. effettuava la compensazione parziale con il deposito cauzionale e condannava la locatrice a restituirne il residuo. Proposto appello da entrambe le parti, con sentenza del 2018 la Corte di merito romana rigettava entrambi i gravami. Il giudizio di legittimità . Avverso la predetta sentenza è stato avanzato ricorso in Cassazione da parte della locatrice, cui ha resistito la conduttrice con controricorso, proponendo anche ricorso incidentale Con il gravame principale è stata denunciata la violazione dell' art. 1590 c.c. , in quanto il Collegio avrebbe dovuto limitarsi a valutare se i danni accertati in corso di giudizio dai periti sia in sede di ATP che di Ctu derivavano, o meno, dalla mancata esecuzione delle opere di piccola manutenzione, per determinare la legittimità del rifiuto alla riconsegna manifestato dalla ricorrente. Il motivo, tuttavia, è stato ritenuto inammissibile poiché volto ad ottenere un terzo grado di merito in ordine alle condizioni in cui era stato riconsegnato il capannone. Con il ricorso incidentale, invece, sono state denunciate la violazione dell' art. 155 c.p.c. e la falsa applicazione degli artt. 1590, 1362, 1363, con riferimento alle clausole 13 e 17 del contratto di affitto. Il primo motivo è stato anch'esso ritenuto inammissibile, giacché finalizzato ad una ricostruzione alternativa degli esiti istruttori, incluse le valutazioni dei consulenti tecnici, secondo una ricostruzione che non si contrapponeva neppure in modo integrale a quanto, invece, era stato accertato dal giudice del merito. Con il secondo motivo la ricorrente ha sostenuto che, in ottemperanza all' art. 1590 c.c. , essa aveva utilizzato il bene in conformità al contratto, dunque, i danni derivanti dall'uso protratto dei carrelli elevatori dovevano ritenersi conformi alla destinazione, con esimente dell'obbligo di ripristino al momento della riconsegna. Tuttavia, la doglianza è risultata inammissibile poiché non ha identificato in quali errori del giudice si sarebbe concretizzata la violazione ermeneutica invocata e per di più ha introdotto argomentazioni di natura fattuale. Inoltre, in tema la Corte ha condiviso le affermazioni dei giudici del merito secondo cui era vero che l'uso dei carrelli elevatori doveva ritenersi conforme alla destinazione prevista in contratto ma non era, comunque, circostanza tale da esimere il conduttore dall'obbligo di ripristino al momento della riconsegna, secondo quanto stabilito negli artt. 13 e 17 dell'accordo. In tali clausole, infatti, le parti avevano liberamente stabilito, in deroga all' art. 1590 c.c. , che l'immobile doveva essere restituito nello stato e consistenza così come consegnatogli , senza quindi che il conduttore sia sgravato dagli effetti del deterioramento risultante dall'uso . Ciò posto, la Suprema Corte ha dichiarato inammissibili entrambi i ricorsi compensando le spese processuali.

Presidente Frasca Relatore Graziosi Rilevato che Per quanto qui interessa, omissis S.p.A. quale locatrice e Autotrasporti omissis S.r.l. quale conduttrice stipulavano in data 1 novembre 2002 un contratto di locazione relativo ad una porzione di un capannone di proprietà della locatrice sito in omissis . Con raccomandata del 21 dicembre 2006 la conduttrice esercitava il suo diritto di recesso, ma la locatrice, adducendo la sussistenza di danni cagionati dalla conduttrice al capannone, rifiutava la riconsegna e continuava a fatturare di mese in mese i canoni non venendo questi pagati, otteneva per ciascuno decreto ingiuntivo nei confronti di controparte dal Tribunale di Frosinone, così da pervenire ad un totale di sedici decreti, cui omissis proponeva altrettante opposizioni. Riunite tutte le cause, nelle quali l'opposta aveva chiesto pure il risarcimento dei danni che sarebbero stati subiti dal capannone e l'opponente chiesto la restituzione dell'intero deposito cauzionale, il Tribunale, con sentenza del 24 luglio 2012, revocava i decreti ingiuntivi, dichiarava risolto il contratto per l'esercizio del diritto di recesso della conduttrice, dichiarava illegittimo il rifiuto della locatrice in ordine alla riconsegna dell'immobile, dichiarava che la conduttrice aveva causato a quest'ultimo danni per Euro 46.000, effettuava la compensazione parziale con il deposito cauzionale e condannava infine la locatrice a restituirne il residuo, cioè Euro 35.771,90, oltre interessi. omissis proponeva appello principale e omissis appello incidentale. La Corte d'appello di Roma, con sentenza dell'11 maggio 2018 rigettava entrambi i gravami. omissis ha presentato ricorso principale, da cui omissis si è difesa con controricorso, proponendo anche ricorso incidentale e depositando memoria. Considerato che 1.1 Il ricorso principale si basa su un unico motivo, denunciante violazione e/o falsa applicazione e/o omessa applicazione dell' art. 1590 c.c. , in relazione all' art. 360 c.p.c. , comma 1, n. 3. La corte territoriale, secondo la ricorrente, avrebbe errato rigettando il primo motivo dell'appello principale, già denunciante la violazione dell' art. 1590 c.c. , sostenendo la legittimità del rifiuto di omissis alla riconsegna dell'immobile. La corte avrebbe fondato il rigetto sul fatto che i danni arrecati dalla conduttrice al capannone non sarebbero stati di una gravità tale da impedire l'immediata utilizzazione dell'immobile, e altresì sul fatto che sarebbero stati di importo contenuto rispetto al valore dell'immobile stesso e alla durata del contratto locatizio. Si afferma che il prevalente indirizzo della giurisprudenza di legittimità viene richiamata Cass. 12977/2013 distinguerebbe il caso in cui, al termine dell'esecuzione del contratto, il conduttore non abbia adempiuto all'obbligo di compiere la piccola manutenzione prima di riconsegnare l'immobile dal caso in cui, sempre al termine dell'esecuzione del contratto, il conduttore non abbia adempiuto all'obbligo di compiere la manutenzione straordinaria necessaria solo nel primo caso il rifiuto della riconsegna da parte del locatore sarebbe illegittimo, mentre nel secondo l' art. 1590 c.c. , conferirebbe al locatore il diritto di non accettare la restituzione dell'immobile. Il giudice d'appello, però, si sarebbe svincolato dall'applicazione della suddetta norma. Avrebbe dovuto, invece, limitarsi a valutare se i danni accertati dagli accertamenti tecnici svolti nel corso del giudizio oltre ad un ATP anteriore alla causa, in questa era stata disposta una CTU derivavano o meno dalla mancata esecuzione delle opere di piccola manutenzione, per determinare sulla base di ciò la legittimità o meno del rifiuto della riconsegna manifestato dall'attuale ricorrente. La CTU, poi, avrebbe chiaramente accertato che i danni alla pavimentazione lamentati sarebbero derivati da un uso improprio dei locali coinvolti in particolare nelle zone A1-B1 sostiene altresì la ricorrente che le lesioni, relative a giunti di pavimentazione, sarebbero riconducibili a elementi strutturali dell'immobile, per cui non potrebbero definirsi causate dalla omissione di piccola manutenzione. 1.2 E' del tutto evidente che il motivo su cui si fonda il ricorso principale è affetto da inammissibilità, in quanto non identifica né violazione e falsa applicazione dell' art. 1590 c.c. - come enunciato nella rubrica -, bensì persegue un vero e proprio terzo grado di merito in ordine alle condizioni in cui veniva riconsegnato l'immobile oggetto del contratto locatizio. A ciò si aggiunga, a questo punto ad abundantiam, che le risultanze del giudizio di merito vengono invocate senza inserire nel relativo richiamo la specificità imposta dall' art. 366 c.p.c. , comma 1, n. 6, il che apporta un ulteriore vizio di inammissibilità alla censura avanzata dalla ricorrente principale avverso la sentenza d'appello. 2. Il ricorso incidentale è articolato in due motivi. 2.1.1 Il primo motivo denuncia, in riferimento all' art. 360 c.p.c. , comma 1, n. 3, violazione e/o falsa applicazione dell' art. 115 c.p.c. . Già nella relazione sortita dall'ATP sarebbe emersa la questione dell'accertamento dei danni attribuiti alla conduttrice come derivati dall'uso dei carrelli elevatori - c.d. muletti -, che il consulente d'ufficio non avrebbe però potuto esaminare non essendo più in loco. Comunque omissis avrebbe depositato documentazione sulle caratteristiche delle macchine utilizzate nel capannone e, dopo l'effettuazione della CTU, avrebbe chiesto chiarimenti/integrazioni dal consulente sulle effettive caratteristiche dei carrelli elevatori da essa utilizzati. Questa istanza, in quanto non accolta dal primo giudice, sarebbe stata riproposta nell'appello incidentale. Anche la corte territoriale, però, non avrebbe disposto tale approfondimento tecnico. Si osserva che, nonostante questo, il giudice d'appello così si è espresso Riguardo alla accertata responsabilità per i danni e al loro ammontare reputa la Corte di condividere le risultanze della espletata CTU fatte proprie dal primo giudice. Al contrario è apodittica e non suffragata da un qualsiasi riscontro probatorio l'affermazione difensiva dell'appellante incidentale per cui i danni non possono essere imputati alla scrivente atteso che l'uso dell'immobile è stato svolto in conformità alla destinazione contrattuale prevista dalle parti . In tale affermazione risiederebbe violazione dell' art. 115 c.p.c. . In appello, infatti, omissis , oltre a depositare il fascicolo di primo grado contenente la documentazione relativa ai carrelli elevatori, avrebbe riproposto le istanze istruttorie e di rinnovazione della CTU ma il giudice d'appello, violando appunto l' art. 115 c.p.c. , non avrebbe specificato perché non abbia valutato detta documentazione né accolto le istanze istruttorie e di rinnovazione delle operazioni peritali. Dall'insegnamento di Cass. 20382/2016 emergerebbe che la violazione dell' art. 115 c.p.c. , consiste nell'omissione da parte del giudice di merito di valutare le risultanze probatorie dalla parte espressamente definite decisive, salvo ad escluderne la rilevanza in concreto indicando, sia pure succintamente, le ragioni del suo convincimento . Nel caso in esame, invece, la corte territoriale avrebbe soltanto attribuito all'attuale ricorrente il mancato assolvimento del proprio onere probatorio. Il giudice d'appello avrebbe errato, inoltre, per non avere considerato - al pari del Tribunale - che dalle risultanze della CTU, da entrambi i giudici di merito dichiarate condivise, emergerebbe una concausa dei danni non riconducibile all'utilizzo dell'immobile effettuato da omissis vi si sarebbe osservato, infatti, che il deterioramento era imputabile al transito e alla manovra di mezzi meccanici inidonei o comunque ad un loro uso improprio e, solo in minima parte, imputabile alla vetustà o ad un eventuale uso improprio in epoca antecedente alla locazione . Avrebbe dunque errato il giudice d'appello nel confermare la totale imputazione della causazione dei danni ad omissis . 2.1.2 Si è dinanzi ad una censura chiaramente inammissibile, in quanto si avvale del riferimento all' art. 115 c.p.c. , non in modo conforme al dettato normativo, bensì lo utilizza del tutto impropriamente come uno schermo diretto a coprire la sua reale sostanza, volta ad una ricostruzione alternativa degli esiti istruttori, incluse le valutazioni dei consulenti tecnici ricostruzione che, tra l'altro, non si contrappone neppure in modo integrale a quanto invece è stato accertato in termini fattuali dal giudice di merito per giungere al rigetto del primo motivo dell'appello incidentale, motivo quest'ultimo che, a ben guardare, è sempre la fonte basilare della censura qui in esame, a conferma della sua natura di perseguimento di un terzo grado di merito richiesto, appunto in palese travalicamento del perimetro imposto al ricorrente dall' art. 360 c.p.c. , al giudice di legittimità. 2.2.1 Il secondo motivo denuncia, in relazione all' art. 360 c.p.c. , comma 1, n. 3, violazione e/o falsa applicazione degli artt. 1590,1362 e 1363 c.c. , con riferimento alle clausole nn. 13 e 17 del contratto. In primis, nel passo motivazionale in cui la Corte d'appello rileva, tra l'altro, che il fatto che l'uso dei muletti doveva ritenersi conforme alla destinazione prevista nel contratto non è circostanza tale da esimere il conduttore dall'obbligo di ripristino al momento della riconsegna art. 1590 c.c. e artt. 13 e 17 del contratto , la ricorrente ravvisa una violazione dell' art. 1590 c.c. , poiché tale norma onera il conduttore della riconsegna dell'immobile nello stato in cui lo ha ricevuto salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto e nel caso in esame l'uso sarebbe stato effettuato proprio in conformità del contratto. Inoltre, sempre ad avviso della ricorrente, l'interpretazione corretta delle clausole nn. 13 e 17 del contratto, operata in riferimento non solo alla lettera art. 1362 c.c. ma al contesto contrattuale art. 1363 c.c. , non condurrebbe a quanto affermato dal giudice d'appello - il riferimento è ancora al passo in cui la corte territoriale afferma che il fatto che l'uso dei muletti carrelli elevatori doveva ritenersi conforme alla destinazione prevista in contratto non è circostanza tale da esimere il conduttore dall'obbligo di ripristino al momento della riconsegna art. 1590 c.c. e artt. 13 e 17 del contratto . -. 2.2.2 Invero, la corte territoriale affronta quello che è stato il primo motivo dell'appello incidentale di omissis - la omissis contesta l'addebitabilità di danni per l'utilizzo dell'immobile , così la corte lo riassume - richiamando gli esiti della CTU già fatti propri dal primo giudice, qualificando apodittica e non suffragata da un qualsiasi riscontro probatorio l'affermazione difensiva dell'appellante incidentale che non gli siano imputati danni per essere stato compiuto l'uso dell'immobile in conformità alla destinazione contrattuale sotto quest'ultimo profilo la corte rimarca che è vero che l'uso dei muletti carrelli elevatori doveva ritenersi conforme alla destinazione prevista in contratto , ma parimenti sottolinea che ciò non è circostanza tale da esimere il conduttore dall'obbligo di ripristino al momento della riconsegna art. 1590 c.c. e artt. 13 e 17 del contratto . E' dunque evidente che la corte ha ravvisato, in deroga rispetto al dettato dell' art. 1590 c.c. , la previsione, nelle clausole contrattuali 13 e 17, di un obbligo di ripristino anche se l'uso dei muletti era stato conforme alla destinazione prevista in contratto . 2.2.3 L'interpretazione dell'art. 1590 c.c., effettuata dal giudice d'appello di per sé è corretta. Se è vero, infatti, che l' art. 1590 c.c. , al comma 1, esonera il conduttore, quando restituisce la cosa locata, delle conseguenze derivanti dal deterioramento o dal consumo della cosa stessa qualora siano riconducibili al suo uso conforme al contratto, è tuttavia parimenti vero che, alla luce del principio generale della libertà negoziale derogabile solo da norme inequivocamente perché ontologicamente imperative, si è dinanzi a una norma dispositiva, ben potendo le parti regolare, nell'ambito del sinallagma tra loro specificamente concordato, in modo diverso - e quindi anche più gravoso per il conduttore - gli effetti della condizione in cui versa la cosa locata al momento della riconsegna. Da ciò deriva che l'eventuale errore in jure della corte territoriale risiederebbe, se sussistesse, nella interpretazione delle clausole contrattuali qui richiamate come deroganti, cioè degli artt. 13 e 17. Ne è consapevole la ricorrente, la quale però non riesce ad identificare le pur asserite violazioni delle norme ermeneutiche - in rubrica identificate negli artt. 1362 e 1363 c.c. , contrapponendo alla interpretazione del giudice di merito esclusivamente veri e propri asserti di merito. 2.2.4 La ricorrente prende le mosse, per dimostrare che il giudice d'appello ha erroneamente interpretato tali clausole contrattuali in violazione degli artt. 1362 e 1363 c.c. , dalla trascrizione del contenuto delle due clausole e quindi dell'art. 13 - L'amministrazione ordinaria e le riparazioni di ordinaria amministrazione sono a totale carico della conduttrice. Sono altresì a carico della conduttrice le riparazioni di straordinaria amministrazione, quali quelle alla copertura, alla apertura, alle fognature, agli impianti in genere, con espressa esclusione delle riparazioni che interessano le strutture dell'immobile, che restano a carico della locatrice - e dell'art. 17 - Allo scadere del contratto la conduttrice riconsegnerà il locale in buono stato locativo e nello stato e consistenza così come consegnatogli sic adatto all'immediato uso, in caso contrario sarà tenuto sic al pagamento delle spese di riattamento ed ai danni per la ritardata consegna . Agevolmente l'art. 17 e', in ipotesi, interpretabile nel senso che, appunto, in deroga all' art. 1590 c.c. , alla riconsegna l'immobile debba essere nello stato e consistenza così come consegnatogli , senza quindi che il conduttore sia sgravato degli effetti del deterioramento risultante dall'uso e così deve ritenersi che la corte territoriale, nella sua ben chiara seppur concisa motivazione, tale ipotesi abbia concretizzato nella sua valutazione. La ricorrente a questo punto sostiene che il giudice avrebbe violato gli artt. 1362 e 1363 c.c. , così come delineati dalla giurisprudenza di codesta Suprema Corte , richiamando infatti alcuni arresti, ma non identificando in quali specifici errori del giudice d'appello tale violazione ermeneutica si sarebbe concretizzata, e per di più introducendo inammissibili argomentazioni di natura fattuale i danni lamentati dalla omissis sono danni inerenti parte della pavimentazione del capannone industriale e, dunque, afferiscono proprio alla struttura del bene locato la stessa controparte l'avrebbe ammesso nel proprio ricorso - come se il giudice di legittimità dovesse applicare gli artt. 1362 e 1363 c.c. , sulla base di pretese non contestazioni di elementi fattuali rinvenibili nel ricorso per cassazione - per giungere proprio ad una fattuale valutazione alternativa sarebbe risultato che la volontà delle parti sia stata nel senso di onerare il conduttore di tutta la manutenzione ordinaria e di quella straordinaria ad eccezione, quanto a quest'ultima, delle attività relative alle strutture dell'immobile non menzionate espressamente , che sarebbe, a questo punto in modo giuridicamente apodittico, la corretta interpretazione della clausola 13. Segue un'analoga valutazione fattuale alternativa della clausola 17, che viene sostenuta dalla ricorrente con asseriti esiti degli accertamenti tecnici e si conclude con l'apodittica affermazione che in merito all'interpretazione dell'art. 17 del contratto la valutazione delle ulteriori clausole contrattuali non è idonea a sovvertirne l'interpretazione letterale interpretazione letterale, peraltro, si rileva meramente per inciso, che nel caso in esame depone ictu oculi a favore della ricostruzione della volontà delle parti adottata dal giudice d'appello . Quanto rilevato conduce, dunque, con assoluta evidenza a qualificare inammissibile anche quest'ultimo motivo del ricorso incidentale. 3. In conclusione, risultano inammissibili entrambi i ricorsi, il che comporta la compensazione delle spese processuali per reciproca soccombenza. Seguendo l'insegnamento di S.U. 20 febbraio 2020 n. 4315 si dà atto, ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2012, art. 13, comma 1 quater, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte di entrambi i ricorrenti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il rispettivo ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto. P.Q.M. Dichiara inammissibili entrambi i ricorsi compensando le spese processuali. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 , comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte di entrambi i ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello eventualmente dovuto per il rispettivo ricorso a norma dello stesso art. 13, comma 1 bis, se dovuto.