La natura pertinenziale ed esclusiva titolarità di un cortile

Gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell’atto di compravendita, essendo necessaria un’espressa volontà contraria per escluderli .

La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 12866/2022, si è espressa su una controversia tra fratelli inerente la natura pertinenziale ed esclusiva titolarità di un cortile . La sorella sostiene che la Corte territoriale ha errato nel ritenere che la pertinenza del suddetto cortile non sia stata trasferita insieme al bene principale. La doglianza è fondata. La Corte d'Appello ha dato per apprezzata nel merito la sussistenza di un nesso pertinenziale tra il cortile comune in contesa e la porzione di proprietà esclusiva ai sensi dell' art. 817 c.c. , non considerando che la comproprietà del cortile dovesse ritenersi ceduta in comproprietà pro quota , in conseguenza della vendita dell'edificio, proprio qualora nel titolo non si fosse diversamente disposto o fosse stato omesso qualunque riferimento. Secondo il combinato disposto degli artt. 817 e 818 c.c. , infatti, la relazione pertinenziale fra due cose determina automaticamente l' estensione alla pertinenza degli effetti degli atti o rapporto giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all'atto concernente la cosa principale, ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso Cass. n. 1620/1964, n. 711/1968, n, 5790/1983 , n. 6873/1994 , n. 1471/2022 . Quindi, gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento , anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli Cass. n. 634/2003 . Ne consegue che né, ad escludere la cessione pro quota della comproprietà del cortile di pertinenza, in correlazione alla vendita dell'edificio principale, può rilevare, in senso chiaro ed univoco, il riconoscimento operato dai contraenti di un diritto di servitù di passaggio sul medesimo bene comune in favore dell'acquirente, potendo tale servitù trovare comunque giustificazione nell'intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell'acquirente, eccedente i limi del diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c., posto a carico della comunione residua .

Presidente Bertuzzi Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione 1. M.S.E. ha proposto ricorso articolato in tre motivi avverso la sentenza n. 1605/2016 della Corte d'appello di Bologna, del 19 settembre 2016. 2. Resiste con controricorso M.G 3. Con citazione del 10 giugno 2002 M.S.E. convenne il fratello M.G. innanzi al Tribunale di Piacenza, per ottenere lo scioglimento della comunione sul cortile racchiuso tra l'edificio di proprietà dell'attrice omissis e quello di proprietà del convenuto omissis , bene censito al mappale omissis o, in subordine, l'attribuzione in via esclusiva con contestuale corresponsione del conguaglio al fratello. M.G. si costituì chiedendo, in via riconvenzionale, l'accertamento della sua proprietà esclusiva del cortile, sul quale assumeva sussistere una servitù di passo in favore della proprietà di M.S.E Espletata c.t.u., il Tribunale di Piacenza, con sentenza del 29 giugno 2010, dichiarò la proprietà comune del cortile, nella misura di 103/144 in capo a M.G. e di 41/144 in capo ad M.S.E., dispose lo scioglimento della comunione secondo il progetto predisposto dal consulente tecnico ed accertò il diritto di passaggio pedonale e carrabile in favore degli immobili di proprietà M.S.E. mappale omissis sul mappale omissis di proprietà esclusiva M.G Propose appello in via principale M.G., chiedendo che venissero accertate la natura pertinenziale del cortile rispetto alla sola omissis di sua proprietà e la conseguente titolarità esclusiva dello stesso, e contestando altresì l'invalidità del codicillo redatto il omissis da M.L., padre dei due contendenti, che riconosceva secondo il Tribunale la natura comune del cortile, giacché non sottoscritto dal de cuius e comunque superato dal testamento successivo del 5 giugno 1987, al quale M.S.E. aveva prestato acquiescenza. L'appellante principale criticò inoltre le conclusioni cui era pervenuto il c.t.u. M.S.E. propose a sua volta appello incidentale, deducendo l'erroneità della quota di proprietà di 41/144, in forza delle risultanze dell'atto di compravendita del mappale omissis intercorso fra i due fratelli, che comprendeva la cessione della quota pertinenziale del cortile mappale omissis l'erronea interpretazione della volontà testamentaria di M.L. prescelta dal Tribunale, con particolare riguardo al codicillo l'omessa pronuncia sulla richiesta di attribuzione in via esclusiva con conseguente conguaglio l'ingiustificata compensazione delle spese di lite. La Corte d'appello di Bologna, rigettando sia l'appello principale che l'appello incidentale, ha affermato con riguardo al primo, che 1 non poteva accogliersi la tesi prospettata dall'appellante principale, secondo cui il cortile sarebbe rimasto originariamente in comproprietà tra il padre M.L. e la di lui sorella zia dei contendenti M.A., in misura rispettivamente di 41/72 e 31/72, quale pertinenza della sola omissis , non essendo tale ricostruzione supportata dalle emergenze probatorie e non rilevando a tal fine le risultanze fiscali/catastali 2 il bene era piuttosto comune a M.L. ed M.A., con riferimento all'intero compendio immobiliare, come confermato dall'atto del omissis 3 la quota di M.A. fu inizialmente devoluta per testamento al marito, C.A., che a sua volta la trasmise per testamento al nipote M.G. con atto di compravendita del omissis , M.G. alienò alla sorella M.S.E. il fabbricato rurale censito al mappale omissis , corrispondente al primo corpo di fabbrica del compendio omissis infine, M.L. dispose per testamento che la sua quota di proprietà della omissis andasse al figlio G., lasciando invece alla figlia E. gli immobili di cui al mappale omissis e realizzando così una divisione per testamento, che vedeva M.G. pieno proprietario della parte di complesso denominata omissis ed M.S.E. piena proprietaria della parte di complesso denominata omissis , restando il cortile comune alle due parti, espressamente considerato tale dal testatore pagina 6 sentenza 4 il Tribunale aveva correttamente ritenuto la utile funzione interpretativa del codicillo, in chiave integrativa rispetto al testamento, ed irrilevanti le risultanze catastali. Quanto all'appello incidentale avanzato da M.S.E., la Corte di Bologna ha affermato che a il gravame non aveva prospettato una ripartizione delle quote di proprietà diversa da quella determinata dal Tribunale, restando non individuato il petitum b il Tribunale aveva comunque correttamente ritenuto che l'atto di compravendita del omissis , con cui M.G. aveva trasferito alla sorella il mappale omissis , non avesse riguardato in alcun modo il cortile, ovvero una quota di esso, che era restato comune, potendosi desumere da tale atto solo l'esistenza di una servitù di passaggio a favore della porzione omissis c le conclusioni della sentenza di primo grado non erano smentite dalla proposta di divisione contenuta nel codicillo, potendosi attribuire a tale documento una efficacia interpretativa e non precettiva contrastante con il successivo testamento d corretta era stata infine la decisione di compensazione delle spese. 4.La trattazione del ricorso è stata fissata in camera di Consiglio, a norma dell' art. 375 c.p.c. , comma 2 e art. 380 bis.1 c.p.c. . Le parti hanno depositato memorie. 5. E' infondata l'eccezione di inammissibilità del ricorso sollevata dal controricorrente. L'accertamento dell'osservanza di quanto prescritto dall' art. 366 c.p.c. , comma 1, nn. 4 e 6 , deve necessariamente compiersi con riferimento a ciascun singolo motivo di impugnazione, verificandone in modo distinto specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata, nonché l'analitica indicazione dei documenti sui quali ognuno si fondi, il che esclude che il ricorso possa essere dichiarato per intero inammissibile, ove tale situazione sia propria solo di uno o di alcuno dei motivi proposti cfr. Cass. Sez. U, 05/07/2013, n. 16887 . E' altresì infondata l'eccezione di inammissibilità per tardività del controricorso notificato il 28 novembre 2017, risultando il ricorso notificato il 19 ottobre 2017, sicché è stato osservato il termine ex art. 370 c.p.c. di venti giorni successivi alla scadenza del termine per il deposito del ricorso di cui all' art. 369 c.p.c. 6. Il primo motivo del ricorso di M.S.E. denuncia la erroneità, insufficienza e contraddittorietà della motivazione con riguardo a un aspetto essenziale , nonché la violazione dell' art. 163 c.p.c. La ricorrente censura la sentenza impugnata nella parte in cui dichiara inammissibile l'appello incidentale, per ritenuta mancanza ovvero incomprensibilità del petitum della sua domanda, deducendo di aver invece ben chiarito che la richiesta aveva ad oggetto l'accertamento della effettiva percentuale della quota di proprietà del cortile che le sarebbe spettata, richiesta supportata da una minuziosa indicazione dei documenti. La censura lamenta che le richieste avanzate sarebbero state comunque chiare fin dall'atto di citazione di primo grado, nel quale era stato domandato il riconoscimento della titolarità della quota di 113/144 così calcolata 82/144 erano quelli pervenuti a titolo di successione del padre L. comproprietario per 41/72 dell'intero complesso immobiliare insieme alla sorella - zia dei contendenti - A., titolare degli altri 31/72 31/144 a titolo di compravendita l'atto del omissis dal fratello G. odierno controricorrente , che le avrebbe ceduto la metà dei 31/72 appunto, 31/144 a lui pervenuti dal testamento dello zio C.A Sostiene la ricorrente che la domanda era ulteriormente specificata dai riferimenti fatti al codicillo, nel quale veniva chiaramente e geometricamente indicata la parte del cortile che M.L. avrebbe voluto destinare alla figlia E Il primo motivo di ricorso si duole ulteriormente della mancata motivazione da parte della Corte di Bologna della asserita mancanza di specificità dell'atto di appello sarebbe, reputando peraltro contraddittorio l'esame nel merito comunque operato in sentenza. Il secondo motivo ha ad oggetto la violazione e falsa applicazione di norme di legge nella parte in cui la sentenza, dopo avere dichiarato inammissibile l'appello incidentale, svolge considerazioni subordinate per affermare comunque la non accoglibilità con riguardo a ragioni ulteriori nonché la invalidità delle argomentazioni e motivazioni subordinate svolte in sentenza . La ricorrente reitera le osservazioni già oggetto della prima censura, sostenendo che la sentenza impugnata, dopo aver ritenuto inammissibile l'appello incidentale per l'indeterminatezza del petitum, si è poi diffusa sulla infondatezza della domanda, in forma di obiter dicta . Il terzo motivo di ricorso denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 818,1117 c.c. e art. 1362 c.c. e ss., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione, per aver la Corte d'appello ritenuto che la pertinenza il cortile non sia stata trasferito insieme al bene principale ed aver altresì desunto la volontà dei contraenti da elementi del contratto estranei al bene controverso, ma letti in modo inesatto come riferiti al cortile comune . La ricorrente contesta il fatto che il cortile comune costituisce pertinenza sia del omissis che della OMISSIS , anche secondo quanto disposto dall' art. 1117 c.c. , e che nell'atto del omissis , con cui il fratello G. trasferì alla ricorrente la quota che ed egli era pervenuta per successione dello zio C.A., veniva specificato che la vendita avveniva a corpo e con tutti gli inerenti diritti, accessioni, ragioni, azioni, pertinenze e servitù attive e passive, apparenti e non apparenti . La censura rappresenta che, in base al disposto dell' art. 818 c.c. , gli atti che hanno ad oggetto il bene principale comprendono anche le pertinenze se non diversamente disposto, mentre la sentenza di appello, nel desumere la mancata considerazione del cortile dall'assenza di riferimenti al medesimo nel contratto del 19 OMISSIS , avrebbe applicato un principio opposto. Il motivo reputa parimenti erronea l'argomentazione della pronuncia impugnata secondo cui non avrebbe avuto senso parlare di una servitù di passaggio su un bene comune, in quanto tale servitù non avrebbe avuto a che vedere con il cortile, insistendo su altra porzione di proprietà l'interpretazione contrasterebbe anche col disposto degli artt. 1362 e 1363 c.c. La censura si diffonde poi ad esaminare le disposizioni contenute nel più volte citato codicillo, dal quale si evincerebbe il fatto che M.L. non intendeva lasciare il cortile in pari quota ai due figli, né ciò sarebbe stato smentito dal successivo testamento. La ricorrente espone infine che, avendo la Corte d'appello sostenuto che nell'atto di compravendita non era stato considerato il cortile, ricavandone la mancata cessione alla ricorrente della quota di cortile corrispondente alla quota di beni ceduti dal fratello, analoghe conclusioni avrebbero dovuto adottarsi per le disposizioni testamentarie. 7. I primi due motivi di ricorso, da esaminare congiuntamente, sono inammissibili perché non riferiti alla ratio decidendi della sentenza impugnata, ai sensi dell' art. 366 c.p.c. , comma 1, n. 4. La Corte d'appello di Bologna non ha affatto dichiarato inammissibile, né in motivazione si veda pagina 8 della sentenza , né in dispositivo, l'appello incidentale di M.S.E., come invece espone la ricorrente nelle prime due censure. I giudici del gravame hanno premesso che la prospettazione di una diversa ripartizione delle quote di comproprietà del cortile in contesa sarebbe occorsa nella parte volitiva dell'atto di appello incidentale, ai fini della delimitazione dell'ambito delle censure, per la regola tantum devolutum quantum appellatum, ma comunque hanno poi proceduto ad un riesame nel merito della decisione di primo grado, pervenendo al rigetto dell'appello stesso sulla base di una delibazione di fondatezza dei relativi motivi si veda Cass. Sez. 6 - 2, 18/12/2017, n. 30354 . Le due censure iniziali sono peraltro volte a sollecitare a questa Corte una diversa complessiva verifica sulle vicende circolatorie del bene in contesa, senza indicare specificamente il contenuto dei documenti richiamati, ai sensi dell' art. 366 c.p.c. , comma 1, n. 6, supponendo un non consentito accesso diretto agli atti ed una diversa valutazione delle risultanze probatorie da parte di questa Corte. 8. E' invece fondato il terzo motivo di ricorso, nei sensi di seguito individuati. La Corte d'appello di Bologna ha affermato che l'atto di compravendita concluso il omissis tra l'alienante M.G. e l'acquirente M.S.E., avente ad oggetto il fabbricato rurale di cui al mappale omissis , primo corpo di fabbrica del cosiddetto omissis , non aveva determinato anche il trasferimento pro quota del cortile comune, stante l'omessa indicazione al riguardo nell'atto di vendita, pur dovendosi intendere lo stesso cortile pertinenziale non soltanto alla porzione omissis . Secondo la sentenza impugnata, piuttosto, la volontà contraria al trasferimento della quota del cortile pertinenziale alla porzione di omissis alienata con la compravendita del omissis risulterebbe dal riferimento alla sussistenza di una servitù di passaggio insistente, oltre che sul mappale omissis , anche sul mappale omissis . La questione, contenuta nel terzo motivo di ricorso, secondo cui tra il cortile e le singole unità immobiliari di proprietà esclusiva sussiste il nesso di condominialità di cui all' art. 1117 c.c. , non risulta affrontata nella sentenza impugnata, né si specifica che essa fosse stata oggetto di allegazione e discussione nelle pregresse fasi di merito, e non può essere devoluta ed accertata per la prima volta nel giudizio di legittimità. Viceversa, poiché la Corte d'appello ha dato per apprezzata nel merito la sussistenza di un nesso pertinenziale tra il cortile comune in contesa e la porzione di proprietà esclusiva OMISSIS ai sensi dell' art. 817 c.c. in quanto, è da intendere, il cortile era stato destinato a servizio del fabbricato per effetto della volontà del proprietario di entrambe le cose , la sentenza impugnata è incorsa in falsa applicazione dell' art. 818 c.c. per non aver considerato che la comproprietà del cortile dovesse ritenersi ceduta in comproprietà pro quota, a termini appunto di tale norma, in conseguenza della vendita dell'edificio, proprio qualora nel titolo non si fosse diversamente disposto o fosse stato omesso qualunque riferimento. In base al combinato disposto degli artt. 817 e 818 c.c. , infatti, la relazione pertinenziale fra due cose determina automaticamente l'estensione alla pertinenza degli effetti degli atti o rapporti giuridici aventi ad oggetto la cosa principale, salvo che il rapporto strumentale sia cessato anteriormente all'atto concernente la cosa principale, ovvero da questo risulti espressamente la volontà del proprietario di escludere la pertinenza come oggetto dello stesso cfr. Cass. Sez. 2, 22/06/1964, n. 1620 Cass. Sez. 2, 05/03/1968, n. 711 Cass. Sez. 2, 05/10/1983, n. 5790 Cass. Sez. 2, 23/07/1994, n. 6873 Cass. Sez. 2, 18/01/2022, n. 1471 . Il principio da enunciare, in sostanza, è che gli accessori pertinenziali di un bene immobile devono ritenersi compresi nel suo trasferimento, anche nel caso di mancata indicazione nell'atto di compravendita, essendo necessaria un'espressa volontà contraria per escluderli Cass. Sez. 2, 17/01/2003, n. 634 . Ne', ad escludere la cessione pro quota della comproprietà del cortile di pertinenza, in correlazione alla vendita dell'edificio principale, può rilevare, in senso chiaro ed univoco, il riconoscimento operato dai contraenti di un diritto di servitù di passaggio sul medesimo bene comune in favore dell'acquirente, potendo tale servitù trovare comunque giustificazione nell'intenzione di assicurare un vantaggio per la proprietà esclusiva dell'acquirente, eccedente i limiti del diritto di comproprietà ex art. 1102 c.c. , posto a carico della comunione residua. 9. Va perciò accolto, nei limiti di cui in motivazione, il terzo motivo del ricorso, dichiarandosi inammissibili i primi due motivi. La sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione, la quale procederà ad esaminare nuovamente la causa uniformandosi all'enunciato principio e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il terzo motivo di ricorso, dichiara inammissibili i primi due motivi, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Bologna in diversa composizione.