Cartolarizzazione degli immobili degli enti previdenziali e diritto di prelazione

Il contratto preliminare di vendita concluso dal rappresentante in conflitto di interessi con il rappresentato, a norma dell’art 1394 c.c., è nullo laddove vi siano indizi concreti volti a far ritenere il proposito del rappresentante di favorire il terzo e la conoscibilità di tale situazione da parte di quest’ultimo.

Il tema oggetto della ordinanza n. 11439, resa in data dalla sezione II della Corte di Cassazione, riguarda una scrittura di compravendita di un immobile appartenuto ad un ente previdenziale, concluso tra zii e nipote nel 2003, nonché del contratto preliminare sottoscritto nel 2006 tra lo stesso nipote, nella qualità di procuratore speciale della zia, e la di lui moglie. Fatto. Con atto notificato il 18 settembre 2007, la zia evocava innanzi al Tribunale civile di Roma il nipote e la moglie, onde sentir dichiarare la nullità dei predetti atti, per contrarietà a norma imperativa di cui all'art. 3 l. n. 410/2001 e per l'illeceità della causa, ex art. 1344 c.c. in subordine, l'annullamento del preliminare in quanto concluso in conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentata, ex art. 1394 e 1395 c.c. I convenuti si costituivano chiedendo, in via riconvenzionale, il trasferimento dell'immobile oggetto di promessa, in capo alla moglie, e chiamavano in causa anche il notaio che aveva rogato gli atti, onde venir manlevati da eventuali danni. Il Tribunale accoglieva la domanda subordinata e, accertata la natura obbligatoria e non reale del preliminare, lo annullava per esser stato concluso in conflitto di interessi. Dichiarava, inoltre, la nullità della compravendita per violazione di norma imperativa. Anche la Corte d'Appello confermava le medesime statuizioni, a seguito del gravame interposto dai coniugi nei confronti dell'erede universale dell'originaria proprietaria. Il ricorso in Cassazione. Veniva, dunque, proposto ricorso in Cassazione dai soccombenti, affidato a quattro motivi 1. violazione di norme di diritto e dei contratti poiché il giudice non aveva considerato le comuni intenzioni delle parti, ovvero, il mancato interesse degli originari acquirenti a comprare il bene ed al relativo prezzo 2. violazione e falsa applicazione dell' art. 1322 e 1363 c.c. , nonché mancato esame di un fatto decisivo riguardante la piena consapevolezza delle parti del divieto di stipulare la compravendita prima di cinque anni, come risultante dall'art. 5 del preliminare 3. omesso esame di atti e fatti decisivi, con riferimento al prezzo di acquisito 4. error in giudicando , riguardo alla liquidazione delle spese. La Corte ha scrutinato i primi tre motivi congiuntamente e li ha respinti stessa sorte è toccata al quarto motivo, ritenuto privo di fondamento. In particolare, il Collegio ha chiarito che la scrittura del 2003 era nulla in quanto in contrasto con il divieto imposto dall' art. 3, comma XIV, d.l. n. 351/01 il quale, in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici, sancisce il divieto di rivendere il bene prima di 5 anni, per il conduttore che abbia acquistato l'immobile in prelazione dalle SCIP. Nel caso di specie il nipote aveva fornito agli zii i denari per il c.d. riscatto, con l'intento di ottenere, in seguito, il trasferimento dell'immobile, in quanto unica parte realmente interessata all'acquisto. Questa l'unica ratio sottesa al rilascio della procura speciale che, dunque, risultava illecita. Detta procura, rilasciata da zia a nipote, configurava, quindi, i presupposti di una vendita indiretta con conseguente nullità del negozio per illiceità della causa, in quanto in frode alla legge, e la estensione di tale vizio al negozio funzionalmente collegato. Vieppiù, la procura rilasciata nel 2003 non conteneva alcuna autorizzazione a concludere il contratto con la moglie, né riportava la predeterminazione degli elementi del contratto. Con riguardo a quello del 2006, peraltro, la Corte ha confermato la sussistenza degli elementi presuntivi del conflitto di interessi, stante il rapporto di coniugio tra rappresentante e promissaria acquirente che faceva presumere la comunanza di interessi fra coniugi, incompatibile con l'obbligo del rappresentante di tutelare gli interessi della rappresentata. Ai sensi dell' art. 1395 c.c. la specifica autorizzazione del rappresentato, così come la predeterminazione del contenuto del contratto costituiscono elementi essenziali per la validità delle pattuizioni che il rappresentante conclude con sé stesso, mentre non rilevano ai fini dell'annullabilità del contratto concluso dal rappresentante, in conflitto con il rappresentato, ex art. 1394 c.c. Inoltre, l' art. 1395 c.c. contiene una presunzione iuris tantum di conflitto di interesse, sicché è onere dello stesso rappresentante superarla, prova che al contrario non era stata fornita nel caso di specie. Ciò posto, la Cassazione ha rigettato il ricorso e condannato i ricorrenti alla refusione delle spese di lite.

Presidente Di Virgilio Relatore Falaschi Ritenuto che - con atto di citazione notificato in data 18.09.2007 e 20.09.2007, S.T. evocava dinanzi al Tribunale di Roma i coniugi S.A. e C.A., al fine di ottenere l'accertamento e la dichiarazione di nullità della scrittura privata di compravendita conclusa tra i coniugi S.T. e P., da una parte, e il nipote A., dall'altra, in data 24.02.2003, nonché del contratto preliminare di vendita del 10.03.2006 concluso tra S.A., nella qualità di procuratore speciale dell'attrice, e la moglie dello stesso mandatario C.A., per contrarietà alla norma imperativa di cui alla L. n. 410 del 2001 , art. 3 e per illiceità della causa ex art. 1344 c.c. , atteso che gli atti in questione costituivano il mezzo per eludere l'applicazione della legge evocata in via subordinata l'annullamento del preliminare perché concluso in conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentata ex artt. 1394 e 1395 c.c. . Costituitisi in giudizio i convenuti formulavano domanda riconvenzionale al fine di ottenere il trasferimento dell'immobile oggetto della promessa di vendita in capo alla C. o in subordine al S. e chiamavano in causa il Notaio M.M. al fine di essere garantiti dei danni subiti, in caso di accoglimento della domanda attorea di nullità del preliminare - istaurato il contraddittorio anche nei confronti del Notaio M., il quale deduceva la validità del preliminare, asserendo di non poter essere sanzionato data la natura obbligatoria e non reale del contratto dallo stesso redatto, il Tribunale di Roma, con sentenza n. 18156/2010, rigettata la domanda di nullità del preliminare data la natura obbligatoria e non reale del contratto, in accoglimento della domanda subordinata, annullava il medesimo preliminare per essere stato concluso in conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentata a norma dell' art. 1394 c.c. dichiarava altresì la nullità della compravendita del 2003 per essere stata stipulata in violazione della norma imperativa evocata - sul gravame interposto da S.A. e C.A., la Corte di appello di Roma, nella resistenza dell'appellata O.A., nella qualità di erede universale di S.T., e del Notaio M., con sentenza n. 6396/2016, rigettava l'appello e per l'effetto confermava la sentenza impugnata. In particolare, secondo la Corte di appello, il fatto che il preliminare fosse stato concluso dal rappresentante S.A. e dalla coniuge dello stesso, costituiva un elemento presuntivo di conflitto di interessi, inducendo a ritenere la sussistenza di una comunanza di interessi fra i predetti coniugi, incompatibile con l'obbligo del rappresentante di tutelare gli interessi della rappresentata, oltre a costituire un indizio sia del proposito del rappresentante di favorire il terzo, sia della sicura conoscenza o conoscibilità del conflitto da parte di quest'ultimo. Aggiungeva la Corte distrettuale che la rilevata relazione antagonistica di incompatibilità tra gli interessi della rappresentata e quelli del rappresentante trovava un ulteriore riscontro nel contenuto e nelle modalità stesse dell'operazione condotta dal rappresentante, la cui procura speciale - peraltro - non conteneva alcuna autorizzazione a concludere il contratto con la moglie A., né riportava la predeterminazione degli elementi del contratto che il primo avrebbe potuto concludere in nome e per conto della rappresentata. Proseguiva il Giudice di secondo grado che la dichiarazione della promissaria acquirente di cui alla clausola 7 del preliminare del 2006 - volta ad escludere dalla comunione legale l'immobile oggetto del contratto in quanto acquistato con denaro personale era diretta a celare l'esistenza della fattispecie prevista dall' art. 1395 c.c. , e ciò trovava conferma nello stesso atteggiamento degli appellanti, i quali in primo grado avevano chiesto in via subordinata l'esecuzione in forma specifica del preliminare, con trasferimento della proprietà dell'immobile allo stesso rappresentante. Quanto alla scrittura privata del 2003, la Corte di appello evidenziava che dal tenore letterale delle clausole contrattuali emergeva la comune intenzione delle parti, volta alla trasmissione immediata della proprietà del bene, con conseguente attribuzione alla successiva formazione dell'atto pubblico di una funzione meramente riproduttiva della definitiva compravendita stipulata con la scrittura del 2003, in virtù della quale parte acquirente aveva - peraltro - pagato il prezzo di acquisto del bene. Quanto al corrispettivo, la Corte distrettuale accertava l'ingiustificato divario tra l'effettivo valore di mercato del bene immobile al momento della stipula del preliminare e il prezzo di acquisto, ritenendo irrilevante la circostanza dedotta dagli appellanti relativa alla mancata disponibilità materiale del bene, tenuto conto del termine di consegna alla promissaria acquirente di cui alla clausola n. 5 del preliminare e dello stato avanzato di età della promittente venditrice - per la cassazione della sentenza propongono ricorso i coniugi S. - C. fondato su quattro motivi, cui resistono con separati controricorsi O.A. e il Notaio M.M. - in prossimità dell'adunanza camerale il controricorrente M. ha anche curato il deposito di memoria illustrativa. Atteso che - con il primo motivo i ricorrenti lamentano, ex art. 360 c.p.c. , comma 1, nn. 3 e 5, la violazione di norme di diritto e dei contratti, nonché l'omesso esame di un fatto decisivo per non aver il giudice del gravame esaminato le comuni intenzioni della rappresentata e i rapporti intercorsi tra le parti, applicando la rigorosa disciplina del codice civile e i principi sul conflitto di interessi, senza rapportarli al caso concreto. In particolare, i ricorrenti lamentano il mancato esame da parte della Corte del merito delle premesse della scrittura privata del 2003, laddove are previsto che il denaro sia a beneficio dei venditori, sia necessario acquisto dalla S.C.I.P. s.r.l., incluse spese tecniche, notarili, imposte e tasse sono state sostenute dal sig. S.A., in quanto i sigg.ri S.P. e T. erano gli unici legittimati all'acquisto ma non interessati che pertanto, in conseguenza di tale simulazione, il proprietario effettivo e reale deve intendersi esclusivamente il sig. S.A., nei cui confronti decorrono benefici e oneri che è intenzione delle parti procedere pertanto al dovuto e formale trasferimento dell'immobile in oggetto in capo al sig. S.A., non appena trascorso il termine quinquennale della richiamata normativa v. p. 11 del ricorso , nonché la mancata considerazione di alcuni articoli della predetta scrittura come l'art. 6 relativo al prezzo, secondo cui la parte acquirente dichiara di non aver nulla a pretendere ad alcun titolo o ragione o causa, con la più ampia liberatoria al riguardo v. p. 11 del ricorso , la cui valutazione sarebbe necessaria al fine di comprendere la reale intenzione delle parti e ratio degli atti intervenuti successivamente, ossia la procura e l'ulteriore preliminare. Ancora, secondo i ricorrenti, con la procura - la quale rispecchierebbe fedelmente la volontà delle parti e i reali concreti rapporti fra loro intercorsi - S.T. avrebbe rinunciato intenzionalmente, in via preventiva, alla facoltà di eccepire il conflitto di interessi, stante la concessione al procuratore dell'ampio potere di vendere a chi meglio crederà ed anche a se stesso ed al prezzo ed alle condizioni che riterrà più opportune tutti i diritti , dovendosi considerare soggetto terzo anche il coniuge del rappresentante. Aggiungono, quindi, i ricorrenti che l'unico interesse della rappresentata sarebbe quello relativo alla permanenza nell'appartamento e non riguarderebbe né l'acquisto né il corrispettivo della vendita. Di conseguenza, il rilascio della procura avrebbe come finalità quella di garantire al rappresentante - unico soggetto interessato all'acquisto della proprietà dell'immobile - la più ampia libertà di scelta e di comportamento, con la sola condizione mai contravvenuta di lasciare alla rappresentata la disponibilità materiale dell'immobile. Con il secondo motivo i ricorrenti denunciano, ex art. 360 c.p.c. , comma 1, nn. 3 e 5, la violazione e la falsa applicazione dell' art. 1322 c.c. , comma 2, artt. 1362 e 1363 c.c. , nonché l'omesso esame di un fatto decisivo e di documenti decisivi per il giudizio, oltre al vizio di motivazione per aver la Corte distrettuale dichiarato la nullità della scrittura privata del 2003 per violazione di norma imperativa, accertando che l'intenzione delle parti era quella di sottoscrivere non già un contratto con effetti obbligatori, ma una vendita definitiva. Ad avviso dei ricorrenti, a norma dell'art. 5 della scrittura privata in esame che prevedeva che L'atto pubblico di compravendita verrà sottoscritto presso il Notaio che verrà indicato . L'atto pubblico di compravendita verrà sottoscritto entro trenta giorni successivi alla maturazione del termine quinquennale , le parti erano a conoscenza del divieto di stipulare una compravendita prima della maturazione del quinquennio, pena nullità dell'atto, per cui non avrebbero mai potuto stipulare un contratto con effetti reali. Peraltro, la coincidenza delle date della scrittura privata e della procura confermerebbe l'intenzione delle parti a conferire effetti obbligatori al contratto. Con il terzo motivo i ricorrenti lamentano, ex art. 360 c.p.c. , comma 1, nn. 3 e 5, la violazione e la falsa applicazione dell' art. 2697 c.c. e art. 1322 c.c. , commi 1 e 2, artt. 1362 e 1363 c.c. e dei contratti, nonché l'omesso esame di un fatto e di documenti decisivi per il giudizio, oltre ad un vizio di motivazione della sentenza, per aver la Corte di appello affermato l'esiguità del prezzo dell'immobile oggetto della compravendita. I ricorrenti, nel ribadire l'irrilevanza del corrispettivo per la rappresentata, sostengono che il giudice del gravame avrebbe dovuto considerare le dichiarazioni rilasciate dalla S. sia nel primo contratto sia nella procura, nonché il reale valore dell'appartamento, necessariamente inferiore rispetto a quello avuto al momento della prima vendita seppur nulla , data la mancata disponibilità materiale del bene immobile. Ad avviso dei ricorrenti, infatti, la Corte avrebbe dovuto considerare sia l'avvenuto pagamento del primo corrispettivo da parte di S.A., sia l'occupazione dell'immobile da parte della S. mandante/venditrice al momento della stipulazione del preliminare di vendita, idonea a giustificare il valore inferiore del bene rispetto a quello di mercato. Il primo, il secondo e il terzo motivo - da trattare congiuntamente data la loro stretta connessione argomentativa - vanno respinti. Le censure prospettate - volte a far valere l'insussistenza del conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentata in ragione dell'ampia procura speciale rilasciata in favore del nipote dalla S. e della mancanza di interesse di quest'ultima all'acquisto del bene immobile, oltre alla natura dell'accordo - non possono trovare ingresso a fronte dell'accertata e dichiarata nullità della scrittura privata del 2003, attorno alla quale ruota la difesa dei ricorrenti. Invero, l'esame di siffatta scrittura - il cui contenuto è confluito nella stessa procura speciale, che ad avviso dei ricorrenti costituirebbe la dimostrazione della validità del successivo contratto preliminare di vendita da lui stipulato con la C. va effettuato tenendo conto che la scrittura del 2003 era del tutto nulla e quindi inefficace per contrasto con il divieto imposto da norma imperativa, in particolare del D.L. n. 351 del 2001, art. 3, comma 14, convertito in L. n. 410 del 2001 , in tema di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali pubblici. Difatti, la disciplina evocata, che prevede il diritto dei conduttori di acquistare in prelazione la proprietà degli immobili condotti in locazione cfr. Cass. n. 6733 del 2020 sancisce dell'art. 3, comma 14, che sono nulli gli atti di disposizione degli immobili acquistati per effetto dell'esercizio del diritto di opzione e del diritto di prelazione prima che siano trascorsi cinque anni dalla data di acquisto Ciò chiarito, il contenuto della procura speciale rilasciata da S.T. in favore del nipote si giustifica proprio in ragione delle somme corrisposte da quest'ultimo in luogo dei coniugi S.T. e P. al fine di perfezionare il loro acquisto della proprietà dell'immobile dall'ente, essendo gli stessi gli unici soggetti legittimati a stipulare il contratto di compravendita, con l'intento di ottenere poi il trasferimento dell'immobile, quale unica parte realmente interessata all'acquisto. Il giudice non ha, dunque, tenuto conto della ratio illecita sottesa al rilascio della predetta procura speciale, per essere espressione dell'esigenza del S. di creare un effettivo vincolo obbligatorio idoneo a sottrarre il contratto - diversamente da quello definitivo redatto nel 2003 - alla nullità sancita dalla L. n. 410 del 2001 , art. 3 cfr. p. 15 e 16 della sentenza impugnata . Del resto, come osservato in fattispecie similare da risalente giurisprudenza Cass. n. 8994 del 1987 , che è condivisa dal Collegio e va qui ribadita, la medesima procura speciale rilasciata dalla S. al nipote configura i presupposti di un negozio indiretto di vendita, merce' l'utilizzazione del negozio tipico di mandato per il perseguimento dello scopo, ulteriore, della vendita, vietato dalla L. n. 410 del 2001 , art. 3 con la conseguente nullità del detto negozio per illiceità della causa, in quanto in frode alla legge, e la estensione della nullità al negozio funzionalmente collegato al primo, per cui resta valido ed efficace solo il rapporto che nella realtà concreta si è attuato tra la SCIP, venditrice, e i S., acquirenti. Non può essere messo indubbio che la procura rilasciata nel 2006 è stata conferita nella consapevolezza della nullità del contratto definitivo del 2003. Tanto premesso, i ricorrenti con le presenti censure si dolgono della valutazione di merito operata dalla Corte capitolina circa l'individuazione dei presupposti per l'annullamento del contratto ex art. 1394 c.c. , come tale inammissibile in questa sede, avendo il giudice del gravame fatto corretto governo delle regole di interpretazione dei contratti, in particolare dell' art. 1367 c.c. , ai fini della conservazione dell'attività negoziale. Il giudice del merito ha, infatti, il potere-dovere di definire l'esatta natura del rapporto dedotto in giudizio e di precisarne il contenuto e gli effetti in relazione alle norme applicabili Cass. n. 8924 del 1995 Cass. n. 1138 del 1987 Cass. n. 1539 del 1981 , con la conseguenza di non dare ingresso ad interpretazioni che realizzerebbero una frode alla legge. Pertanto, proprio per dare spazio al petitum sostanziale della domanda attorea, la Corte di appello ha ritenuto sussistente un elemento presuntivo di conflitto di interessi, stante il rapporto di coniugio tra il rappresentante, S.A., e la promissaria acquirente, C.A., che faceva presumere la sussistenza di una comunanza di interessi fra i coniugi, incompatibile con l'obbligo del rappresentante di tutelare gli interessi della rappresentata. Inoltre, siffatto elemento costituiva, secondo la Corte del merito, un indizio del proposito del rappresentante di favorire il soggetto terzo e della sicura conoscenza o conoscibilità del conflitto da parte di quest'ultimo. Siffatta decisione è coerente con i principi affermati da questa Corte in tema di conflitto di interessi difatti è pacifico nella giurisprudenza di legittimità che ai fini dell'annullabilità del contratto concluso dal rappresentante in conflitto d'interessi con il rappresentato a norma dell' art. 1394 c.c. , la comunanza d'interessi fra rappresentante ed il terzo e la convivenza tra loro specialmente quando questa sia determinata da rapporti di parentela o di coniugio - sono indizi che consentono al giudice del merito di ritenere, secondo l'id quod plerumque accidit, sia il proposito del rappresentante di favorire il terzo, sia la conoscenza effettiva o quanto meno la conoscibilità di tale situazione da parte del terzo. Peraltro, l'accertamento circa la sussistenza del conflitto di interessi tra rappresentante e rappresentato relativamente al contratto concluso dal rappresentante costituisce apprezzamento di fatto che, se congruamente e correttamente motivato, è incensurabile in sede di giudizio di cassazione In tal senso, Cass. n. 6755 del 2003 , Cass. n. 271 del 2017 . Giova, inoltre, ribadire che in tema di conflitto di interessi, la specifica autorizzazione del rappresentato - dedotta dai ricorrenti così come la predeterminazione del contenuto del contratto, sono elementi richiesti unicamente dall' art. 1395 c.c. , per la validità del contratto che il rappresentante conclude con se stesso, quali cautele previste in via alternative dal legislatore per superare la presunzione legale circa l'esistenza connaturale in tale ipotesi del conflitto medesimo, attesa l'identità tra la persona del rappresentante e dell'altro contraente, mentre non rilevano i predetti elementi ai fini dell'annullabilità del contratto concluso dal rappresentante in conflitto con il rappresentato ex art. 1394 c.c. Cass. n. 2529 del 2017 . Nella specie, il giudice del gravame, nell'esaminare il contenuto del contratto preliminare - con particolare riguardo alla clausola n. 7 contenente la dichiarazione della C. volta ad escludere il bene immobile dal regime della comunione legale dei beni in quanto acquistato con denaro personale - ha considerato anche quest'ultimo profilo, rilevando che la dichiarazione della promissaria acquirente era diretta a celare l'esistenza della fattispecie di cui all' art. 1395 c.c. , data la mancanza di prove circa la provenienza del corrispettivo pattuito e l'assenza di qualsivoglia indicazione sulle modalità con cui la C. avrebbe corrisposto la caparra confirmatoria al marito, nella qualità di rappresentante della S Per di più, secondo quanto accertato dal giudice del gravame, le conclusioni cui era pervenuto trovavano conferma nello stesso comportamento tenuto dai coniugi appellanti che avevano formulato, sia in primo che in secondo grado, richiesta subordinata di esecuzione in forma specifica del preliminare di vendita, con trasferimento della proprietà dell'immobile al rappresentante. A tal proposito, secondo la giurisprudenza consolidata di questa Corte, l' art. 1395 c.c. , contiene una presunzione iuris tantum di conflitto di interessi, sicché è onere dello stesso rappresentante superarla, mediante la dimostrazione di una delle due condizioni tassativamente previste, in via alternativa, dalla legge, ossia la predeterminazione del contenuto di tale contratto da parte del rappresentato o l'autorizzazione specifica di quest'ultimo, la quale può considerarsi idonea ove sia accompagnata dalla puntuale indicazione degli elementi negoziali, sufficienti ad assicurare la tutela del rappresentato medesimo Cass. n. 29959 del 2019 e sempre Cass. n. 2529/2017 cit. . Nella specie, la Corte di appello - nell'esaminare la fattispecie del mandato con rappresentanza in forza del quale il mandatario può concludere un contratto con se stesso purché ricorrano le condizioni di cui all' art. 1395 c.c. - ha rilevato che la procura speciale del 2003 non conteneva alcuna autorizzazione a concludere il contratto con la moglie A., né riportava la predeterminazione degli elementi del contratto, per cui anche sotto tale profilo trovava conferma l'incompatibilità degli interessi. Infine, quanto al corrispettivo, la Corte distrettuale, dopo avere accertato il divario ingiustificato tra l'effettivo valore di mercato del bene e il prezzo di acquisto uno degli indici rilevatori della sussistenza di un conflitto di interessi , ha altresì chiarito che dalla clausola n. 5 del contratto preliminare emergeva che il rappresentante della promittente venditrice aveva convenuto con la moglie, promissaria acquirente, alla clausola n. 4 lett. b un termine 15 ottobre 2007 per la consegna dell'immobile in capo alla C. v. p. 12 della sentenza . Di conseguenza, il fatto che l'immobile fosse nella disponibilità della proprietaria, S.T., non aveva alcuna concreta incidenza sul valore di mercato dell'immobile, anche in considerazione dello stato avanzato di età della promittente venditrice. Pertanto, anche se quest'ultima avesse continuato ad occupare l'immobile, il valore dello stesso sarebbe stato comunque più elevato rispetto a quello pari a 53 mila Euro indicato nel preliminare. Il giudice del merito, inoltre, ai fini di individuare la natura preliminare o definitiva - della vendita, ha tenuto conto sia del mero dato letterale costituito dalla intestazione del contratto come scrittura privata di compravendita immobiliare quale elemento a sostegno degli effetti reali del contratto, sia della clausola n. 2 della citata scrittura secondo cui i coniugi S. cedono e vendono al nipote che acquista per sé o per persona da nominare al momento della sottoscrizione dell'atto pubblico di compravendita la porzione immobiliare , e della successiva clausola n. 3 secondo cui la parte venditrice dichiara di avere la piena ed esclusiva proprietà e disponibilità della porzione immobiliare in oggetto che viene trasferita nello stato di fatto in cui si trova . Seguendo il chiaro tenore letterale delle clausole contrattuali, il giudice ha ritenuto che la comune intenzione delle parti fosse quella di dare luogo alla trasmissione immediata della proprietà del bene, come del resto ammesso dagli stessi ricorrenti che hanno rappresentato di essere gli unici interessati all'acquisto del bene e di volere attribuire alla successiva futura formazione dell'atto pubblico una funzione meramente riproduttiva della definitiva compravendita, soluzione peraltro confermata anche dal successivo comportamento tenuto dal S., il quale ha corrisposto il prezzo per il riscatto dell'immobile. Peraltro, la Corte di appello ha affermato che se con la scrittura privata del 2003 le parti avessero inteso concludere realmente una promessa di vendita sottratta al divieto di alienazione nel quinquennio di cui alla L. n. 401, art. 3, comma 14, non si comprenderebbe il motivo sotteso alla stipula del secondo contratto definitivo, che può trovare la sua ragione solo nell'esigenza del S. di creare un effettivo vincolo obbligatorio idoneo a sottrarre il contratto - al contrario di quello definitivo redatto nel 2003 - alla nullità sancita dalla L. n. 410 del 2001 , art. 3 - con il quarto motivo i ricorrenti lamentano un vizio in giudicando non avendo il giudice di appello adottato i criteri previsti dal D.M. n. 140 del 2012, artt. 41 e 11, in combinato con l' art. 92 c.p.c. . Deducono i ricorrenti che la liquidazione delle spese in favore del notaio, pur seguendo il criterio massimo, non poteva essere superiore ad Euro 6.000, in considerazione del mancato svolgimento di una fase istruttoria e della materia già studiata in primo grado, per cui la somma in concreto riconosciuta a tale titolo avrebbe carattere punitivo. Il motivo va respinto. Va premesso che in materia di spese di giustizia, ai fini della liquidazione del compenso spettante al difensore per la fase istruttoria, ai sensi del D.M. n. 55 del 2014, art. 4, comma 5, lett. c , rileva anche l'esame dei provvedimenti giudiziali pronunciati nel corso e in funzione dell'istruzione, compresi quelli da cui può desumersi la non necessità di procedere all'istruzione stessa Cass. n. 20993 del 2020 . Peraltro, avuto riguardo all'attività spiegata e al valore della causa rientrante nello scaglione che va da Euro 6.000,00 ad Euro 52.000,00 , i valori medi previsti dai tabellari sono i seguenti Euro 1960, 00 per la fase studio Euro 1350,00 per la fase introduttiva Euro 2900,00 per la fase istruttoria e di trattazione Euro 3305,00 per la fase decisoria. Orbene, la somma pari ad Euro 13.700,00 liquidata dal giudice del gravame nell'esercizio del suo potere discrezionale, rientra tra il valore medio fino ad Euro 9.515 e il valore massimo fino ad Euro 17.707,00 , come tale conforme ai parametri di legge. Conclusivamente, il ricorso va respinto. Le spese processuali, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. Poiché il ricorso è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 ed è rigettato, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi della L. 24 dicembre 2012, n. 228, art. 1, comma 17 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - Legge di stabilità 2013 , che ha aggiunto del Testo Unico di cui al D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso condanna i ricorrenti in solido al pagamento delle spese del giudizio in cassazione, liquidate in complessivi Euro 5.500,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie e agli accessori come per legge, in favore del M., e in Euro 4.300,00 di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre alle spese forfettarie e agli accessori come per legge, in favore della O Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 , comma 1 quater, inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1 , comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.