Quando il regolamento condominiale può vietare al condomino l’attività di affittacamere?

Il divieto di svolgere l’attività di affittacamere è opponibile al singolo condomino quando il regolamento abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall’unico proprietario originario dell’edificio e richiamato nei singoli atti d’acquisto [ ] .

Un Condominio conveniva davanti al Tribunale di Roma la conduttrice e la proprietaria di un appartamento dell'edificio condominiale adibito ad attività di affittacamere , chiedendo al giudice di inibire la suddetta attività, perché contraria al regolamento condominiale, e di condannare le convenute al risarcimento dei danni subiti dai condomini. Le domande devono essere disattese. Secondo il Tribunale, infatti, le pretese del Condominio si fondano sulla violazione del regolamento condominiale , il quale vieta di destinare gli alloggi all'attività di affittacamere. Un simile divieto di destinazione, però, è opponibile al singolo condomino solo quando il regolamento abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall'unico proprietario originario dell'edificio e richiamato nei singoli atti d'acquisto , oppure per essere stato adottato in sede assembleare col consenso unanime di tutti i condomini . Secondo il Tribunale, però, tale divieto risulta inopponibile alle convenute, non essendo stata provata la natura contrattuale di tale regolamento . L'attore, infatti, si è limitato ad affermare semplicemente che la relativa delibera di approvazione era stata adottata all'unanimità dei partecipanti, senza però fornire la prova di tale assunto. L'attività di affittacamere, inoltre, non può ritenersi ricompresa nella generica previsione contenuta nel regolamento condominiale che stabilisce il divieto di destinare gli alloggi a qualsiasi altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene, alla moralità ed al decoro dell'edificio . Infatti, i divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito , non suscettibile di dar luogo ad incertezze [ ] Cass. n. 21307/2016 . Per questi motivi, il Tribunale rigetta le domande.

Giudice De Palo Motivi della decisione Il condominio in epigrafe ha convenuto in giudizio la s.r.l. ed nella loro rispettiva qualità di conduttrice e proprietaria dell'appartamento int. 4 al secondo piano dell'edificio condominiale chiedendo di accertare nei loro confronti che l'adibizione di tale appartamento ad attività di affittacamere comporta la violazione dell'art. 12 del regolamento condominiale nonché del Regolamento delle strutture ricettive extralberghiere della Regione Lazio e per l'effetto di ingiungere ai convenuti l'immediata cessazione dei gravi ed intollerabili pregiudizi che ne sono derivati ai condòmini, inibendogli la continuazione di tale attività e condannandoli al risarcimento dei danni subiti dal condominio. Entrambe le convenute nel costituirsi hanno contestato la fondatezza delle domande e ne hanno chiesto l'integrale rigetto. Sono stati concessi i termini di legge ex art. 183, sesto comma, c.p.c. e all'esito sono state ammesse ed espletate le prove testimoniali richieste dalle parti. La causa è stata infine trattenuta in decisione all'udienza del 5.10.2021 sulle immutate conclusioni rassegnate dalle parti nell'atto di citazione e nella comparsa di risposta. Il Tribunale sulla base di tali premesse osserva quanto segue. Le domande devono essere disattese. E' pacifica la circostanza che la conduttrice s.r.l. svolga nell'appartamento int. 4 ricevuto in locazione dalla proprietaria l'attività di affittacamere. Le pretese del condominio si fondano su una pretesa violazione del regolamento condominiale prodotto in giudizio che nell'art. 12 vieta innanzitutto espressamente di destinare gli alloggi alla specifica attività di affittacamere . E' stato tuttavia già rilevato nell'ordinanza istruttoria del 15.11.2019 che tale divieto deve ritenersi inopponibile alle convenute non essendo stata provata la natura contrattuale di tale regolamento l'attore si è infatti limitato solo ad affermare che la relativa delibera di approvazione risalente al 7.3.1963 è stata adottata all'unanimità di tutti i partecipanti al condominio e tuttavia non ha mai fornito la prova di tale contestato assunto la richiamata delibera pur citata nell'art. 31 del regolamento non è stata infatti mai prodotta in giudizio . Ed è riconosciuto dallo stesso attore in diritto che un simile divieto di destinazione sia opponibile al singolo condomino solo quando il regolamento abbia valenza contrattuale per essere stato predisposto dall'unico proprietario originario dell'edificio e richiamato nei singoli atti d'acquisto ovvero come si afferma ma non si prova nella fattispecie per essere stato appunto adottato in sede assembleare col consenso unanime di tutti i condomini. E' stata poi ugualmente già rilevata sotto altro profilo l'irrilevanza in questa sede di ogni diversa questione afferente alla legittimità amministrativa dell'attività esercitata dalla società conduttrice nell'appartamento in questione. Quanto poi al divieto di destinare gli alloggi a qualsivoglia altro uso che possa turbare la tranquillità dei condomini o sia contrario all'igiene, alla moralità ed al decoro dell'edificio pure contenuto nell'art. 12 appare comunque evidente che l'attività di affittacamere non può ritenersi affatto ricompresa in tale generica previsione per tutte, cfr. Cass. 20.10.2016, n. 21307 I divieti ed i limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva devono risultare da espressioni incontrovertibilmente rivelatrici di un intento chiaro ed esplicito, non suscettibile di dar luogo ad incertezze pertanto, l'individuazione della regola dettata dal regolamento condominiale di origine contrattuale, nella parte in cui impone detti limiti e divieti, va svolta rifuggendo da interpretazioni di carattere estensivo, sia per quanto concerne l'ambito delle limitazioni imposte alle proprietà individuali, sia per quanto attiene ai beni alle stesse soggetti . Deve d'altra parte ritenersi che eventuali ed episodici disturbi alla tranquillità dei condomini provocati da clienti ed avventori quando pure accertati non potrebbero per ciò solo condurre alla radicale inibizione dell'attività pretesa invece dal condominio attore. Resta comunque il fatto che anche sotto tale profilo gli esiti della prova testimoniale appaiono scarsamente significativi e concludenti anche con riferimento alle dichiarazioni rese dal teste indicato da parte attrice . Non risultano d'altra parte specificamente documentati e quantificati danni alle parti condominiali direttamente riconducibili all'esercizio dell'attività in questione. Appare infine evidente che l'accertamento di eventuali lesioni ai diritti individuali dei singoli condomini anche sotto il profilo della tranquillità e sicurezza resta impregiudicato e richiede però differenti iniziative giudiziali da parte dei soggetti in ipotesi interessati essendo il condominio privo della relativa legittimazione ad agire . Le spese processuali liquidate ex d.m. 55/2014 seguono la soccombenza dell'attore con relativa distrazione in favore dei difensori delle parti convenute che si sono dichiarati antistatari . P.Q.M. rigetta le domande condanna parte attrice a rimborsare alle parti convenute le spese del presente giudizio, cumulativamente liquidate in complessivi euro 7.000,00 per compensi, oltre rimborso forfetario del 15% per spese generali, Iva e Cassa come per legge, disponendone la distrazione in favore dei difensori antistatari avv.ti e .