Condominio: è possibile assegnare i posti auto a tempo indeterminato?

Né il regolamento di Condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall’assemblea possono validamente disporre l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore dei singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura [ ] .

Un condomino, proprietario di un locale commerciale sito al piano terra di un edificio, impugnava due delibere dell'assemblea condominiale con cui era stata stabilità l' assegnazione individuale e nominativa dei posti auto dell'area parcheggio del Condominio in favore dei soli proprietari delle unità abitative dell'edificio, escludendo quindi dal godimento del bene i proprietari dei locali commerciali. La Corte d'Appello, però, reputava infondata la domanda, ritenendo che l'assemblea avesse semplicemente disciplinato la divisione dello spazio da assegnare ai proprietari degli appartamenti, senza che ciò potesse incidere sul diritto di Condominio degli altri. Il condomino ricorre in Cassazione, deducendo la violazionedegli artt. 1102, 1120, comma 2, e 1421 c.c. Il negoziante, inoltre, sostiene che l'art. 5 del regolamento condominiale, nello stabilire che le vetture possano essere parcheggiate nel cortile, non intende assegnare ai condomini proprietari degli appartamenti l'uso esclusivo e a tempo indeterminato delle singole porzioni. Egli, pertanto, afferma l'illegittimità delle delibere assembleari, sottolineando che l'attribuzione dell'uso esclusivo a 35 condomini del posto auto possa far nascere i presupposti per l'acquisto per usucapione della porzione. La doglianza è fondata. È consentito, infatti, all' assemblea di individuare all'interno del cortile condominiale i posti auto di cui possono usufruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, quando sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento a turni del bene . Una simile delibera, però, ha un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse . Nel caso in cui manchi l'unanimità, inoltre, la regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini. La delibera, quindi, non può validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore dei singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini Cass. n. 11034/2016 . Nel caso di specie, la Corte d'Appello ha errato nel concludere che l'assemblea avesse unicamente ripartito lo spazio da assegnare ai condomini proprietari degli appartamenti senza incidere sul diritto di Condominio degli altri partecipanti. Pertanto, la Suprema Corte accoglie il ricorso ed enuncia il seguente principio di diritto né il regolamento di Condominio in senso proprio, né una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini - nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali - di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale , da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c., e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune animo domini , della relativa proprietà a titolo di usucapione , attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area .

Presidente Manna Relatore Scarpa Fatti di causa 1. R.B. ha proposto ricorso articolato in un unico motivo avverso la sentenza n. 95/2017 della Corte d'appello di L'Aquila, del 27 gennaio 2017. 2. L'intimato Condominio omissis , non ha svolto attività difensive. 3. Con ricorso depositato in data 29 gennaio 2005, R.B. propose impugnazione innanzi al Tribunale di Teramo avverso due Delib. del Condominio omissis , approvate il 25 maggio 2004 ed il 16 giugno 2005, con cui l'assemblea aveva stabilito l'assegnazione individuale e nominativa dei posti auto compresi nell'area del condominio adibita a parcheggio, alla stregua del regolamento condominiale, in favore dei soli trentacinque condomini proprietari delle unità abitative dell'edificio, escludendo pertanto dal godimento dell'area i condomini proprietari dei locali commerciali. Il Tribunale di Teramo, sezione distaccata di Atri, con sentenza del 28 ottobre 2009 rigettò la domanda sul presupposto della carenza di legittimazione ed interesse ad agire in capo al R. , poiché in base all'art. 5 del regolamento condominiale i condomini avrebbero potuto parcheggiare le proprie autovetture nel cortile del fabbricato, nell'ordine e nella posizione che saranno deliberate dall'assemblea uno per appartamento , ciò escludendo dall'assegnazione i condomini proprietari di locali commerciali. R.B. propose gravame e la Corte d'appello di L'Aquila, pur condividendo la doglianza dell'appellante in merito alla sussistenza della legittimazione e dell'interesse ad agire, ha comunque reputato infondata la domanda, ritenendo che, in esecuzione del regolamento condominiale, che prevede la destinazione a parcheggio del cortile, l'assemblea avesse soltanto disciplinato la ripartizione dello spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente infondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'art. 380 bis c.p.c., in relazione all' art. 375 c.p.c. , comma 1, n. 5 , il presidente fissava l'adunanza della Camera di consiglio per il 21 marzo 2019. Il ricorrente presentò memoria ai sensi dell'art. 380 bis c.p.c., comma 2. All'esito di tale adunanza, fu tuttavia pronunciata ordinanza interlocutoria pubblicata il 1 agosto 2019, avendo il Collegio escluso che ricorresse l'ipotesi di manifesta infondatezza del ricorso, ex art. 375 c.p.c. , comma 1, n. 5. La causa veniva perciò rimessa alla pubblica udienza della sezione semplice tabellarmente competente e rinviata a nuovo ruolo. Il ricorso è stato deciso in Camera di consiglio procedendo nelle forme di cui al D.L. 28 ottobre 2020, n. 137, art. 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176 . Il ricorrente ha depositato memoria. Motivi della decisione 1. L'unico motivo del ricorso di R.B. deduce la violazione e/o falsa applicazione dell'art. 1102, art. 1120, comma 2 nella versione della norma anteriore alla riforma del 2012 e art. 1421 c.c. . Si richiama l'orientamento giurisprudenziale sulla assegnazione nominativa di posti auto individuale da parte dell'assemblea, in relazione ad un'area comune. Viene poi dedotto che l'art. 5 del regolamento condominiale, nello stabilire che le autovetture, secondo le modalità individuate dall'assemblea una per appartamento , possono essere parcheggiate nel cortile, non avrebbe inteso assegnare ai condomini proprietari degli appartamenti l'uso esclusivo ed a tempo indeterminato di determinate porzioni, ma si limitava a disciplinare la destinazione a parcheggio di parte del cortile condominiale ed a riconoscere il diritto dei condomini di parcheggiarvi una propria autovettura. Si riafferma pertanto l'illegittimità delle deliberazioni assembleari impugnate, evidenziando che l'attribuzione dell'uso esclusivo ai 35 condomini assegnatari del posto auto produrrebbe i presupposti dell'acquisto per usucapione della porzione. 2. Il motivo di ricorso è fondato nei sensi di seguito precisati. 2.1. Com'è noto, il regolamento di condominio, in senso proprio, è l'atto approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dell' art. 1136 c.c. , comma 2 e che contiene le norme circa l'uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione art. 1138 c.c. , comma 1 . Il regolamento, nella fattispecie supposta dall' art. 1138 c.c. , commi 1 e 3, è, dunque, atto collegiale di autorganizzazione dell'interesse del gruppo, di natura non contrattuale ma normativa, costituito da un'unica dichiarazione di volontà risultante dalla combinazione dei voti di più soggetti unificati in base al principio di maggioranza. Avendo il regolamento tipico la stessa forma e lo stesso fondamento delle delibere dell'assemblea, esso ne conosce le medesime limitazioni. I regolamenti approvati dalla maggioranza, come le deliberazioni assembleari, possono organizzare le modalità d'uso delle cose comuni, o la gestione ed il funzionamento dei servizi condominiali, mentre non possono validamente menomare i diritti dei condomini di usare, godere e disporre delle parti comuni, come delle unità immobiliari di proprietà esclusiva. Occorre, invero, l'espressione di una volontà contrattuale, e quindi il consenso di tutti i condomini, per approvare clausole che limitano o ridistribuiscono i diritti reali agli stessi attribuiti dai titoli di acquisto o da successive convenzioni art. 1138 c.c. , comma 4 . In tali evenienze, si è al di fuori degli ambiti propri della Delib. e del regolamento. La natura contrattuale ed il contenuto reale iura in re aliena di tali convenzioni impongono che essi siano sempre espressione di un consenso individuale, e la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione. Manca nella sentenza impugnata l'accertamento della natura contrattuale della richiamata disposizione regolamentare, sicché non può ad essa attribuirsi l'effetto di conformare il diritto di condominio ex art. 1117 c.c. , spettante ad ogni partecipante sul cortile comune. 2.1.1. La pattuizione avente ad oggetto l'attribuzione del cosiddetto diritto reale di uso esclusivo su una porzione del cortile condominiale va, peraltro, qualificata come traslativa della proprietà della porzione stessa, ovvero come costitutiva di un diritto reale d'uso o come concessione di un uso di natura obbligatoria Cass. Sez. Unite, 17/12/2020, n. 28972 . 2.2. Secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte, è, dunque, consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con Delib. approvata con la maggioranza stabilita dell' art. 1136 c.c. , comma 2, individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene. Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse. La regolamentazione dell'uso della cosa comune ai fini della individuazione dei posti auto, in assenza dell'unanimità, deve comunque seguire il principio della parità di godimento tra tutti i condomini stabilito dall' art. 1102 c.c. , il quale impedisce che possa essere riconosciuto soltanto ad alcuni il diritto di fare un determinato uso del bene. La Delib. non può invece validamente contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini, in via esclusiva e per un tempo indefinito, di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio delle autovetture, nè trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, nè addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini cfr. Cass. 27 maggio 2016, n. 11034 Cass. 31 marzo 2015, n. 6573 Cass. 19 luglio 2012, n. 12485 Cass. 5 marzo 2008, n. 5997 Cass. 7 dicembre 2006, n. 26226 Cass. 16 giugno 2005, n. 12673 Cass. 22 gennaio 2004, n. 1004 . 2.3. La Corte di L'Aquila ha riconosciuto a R.B. legittimazione ed interesse ad agire, in quanto condomino benché proprietario non di un appartamento ma solo di un locale commerciale sito a piano terra , per far valere l'invalidità delle deliberazioni assembleari che gli impedivano l'uso del cortile comune. Nelle conclusioni motivate presentate dal pubblico ministero, si assume, invece, che il R. avesse concreto interesse ad impugnare le delibere assembleari unicamente per evitare il parcheggio delle auto nelle adiacenze del suo esercizio commerciale. Tale evenienza è stata tuttavia smentita dalla Corte d'appello, la quale ha in effetti negato che il cortile condominiale non includesse anche la parte dell'area esterna destinata a marciapiede antistante il locale di proprietà R. . Il pubblico ministero obietta così che il ricorrente non avrebbe più motivo di dolersi che quello spazio sia goduto per sempre da un condomino proprietario di appartamento o da altro partecipante. Questa prospettazione non appare condivisibile. I cortili, ovvero qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o sia destinata a spazi verdi, zone di rispetto, parcheggio di autovetture, sono ricompresi dall' art. 1117 c.c. , n. 1 , fra le parti condominiali dell'edificio necessarie all'uso comune, salvo che non risulti il contrario dal titolo. I cortili sono poi oggetto di contitolarità, ai sensi dell' art. 1117 c.c. , anche in favore dei proprietari di locali terranei, ed invero sulla sussistenza del diritto di condominio sul cortile in capo a R.B. non vi è questione devoluta a questa Corte. Avendosi riguardo a delibere assembleari che intendono regolamentare l'uso della cosa comune, nella specie riconoscendolo ad alcuni condomini e non ad altri, non vi può essere allora dubbio sull'interesse di R.B. alla impugnazione ex art. 1137 c.c. , interesse che neppure si risolve automaticamente nella mera qualità di condomino dell'attore ora ricorrente e quindi nella sua legittimazione attiva , ma consiste nell'aspettativa giuridicamente rilevante che egli vanta ad un diverso contenuto dell'assetto organizzativo della materia regolata dalla maggioranza assembleare, contenuto più conveniente alle sue personali aspirazioni, correlandosi alla assunta decisione gestoria collegiale una lesione individuale di rilievo patrimoniale in danno dell'istante. 2.4. È dunque errata la conclusione cui è pervenuta la Corte d'appello di L'Aquila, secondo cui le deliberazioni impugnate del Condominio omissis avevano provveduto unicamente a dare esecuzione al regolamento condominiale, circa la destinazione a parcheggio del cortile, nel senso che l'assemblea avesse validamente ripartito lo spazio da assegnare ai condomini titolari di appartamento, senza incidere sul diritto di condominio degli altri partecipanti. Va piuttosto enunciato il seguente principio nè il regolamento di condominio in senso proprio, nè una deliberazione organizzativa approvata dall'assemblea possono validamente disporre, come avvenuto nella specie, l'assegnazione nominativa, in via esclusiva e per un tempo indefinito, a favore di singoli condomini - nella specie, i soli proprietari degli appartamenti, con esclusione dei proprietari dei locali commerciali - di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio della loro autovettura, in quanto tale assegnazione parziale, da un lato, sottrae ad alcuni condomini l'utilizzazione del bene a tutti comune, ex art. 1117 c.c. , e, dall'altro, crea i presupposti per l'acquisto da parte del condomino, che usi la cosa comune animo domini , della relativa proprietà a titolo di usucapione, attraverso l'esercizio del possesso esclusivo dell'area. Il ricorso va perciò accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d'appello di L'Aquila in diversa composizione, la quale terrà conto dei rilievi svolti e si uniformerà all'enunciato principio, provvedendo anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per provvedere sulle spese del giudizio di cassazione, alla Corte di appello di L'Aquila in diversa composizione.