Il notaio non effettua le verifiche dei registri immobiliari: applicabilità dei principi sulla garanzia per evizione

L'azione risarcitoria proposta nei confronti del notaio rogante dall'acquirente di un immobile, contro cui erano state precedentemente trascritte domande giudiziali pregiudizievoli non rilevate dal notaio, non può essere respinta per mancanza della prova dell'effettiva perdita del bene. Vengono infatti in rilievo i principi in tema di evizione, per cui la perdita lamentata riguarda il diritto dominicale sul bene e non la sua disponibilità e l'azione è esperibile anche a fronte della mera minaccia di evizione, sempre che il diritto prevalente del terzo venga poi accertato o riconosciuto nei termini di cui all'art. 1485 c.c., secondo comma.

I principi relativi alla responsabilità del venditore si applicano anche in tema di determinazione del danno risarcibile dal notaio, poiché il suo inadempimento determina il medesimo danno da evizione totale. Il caso . Nel 1991 la ricorrente acquista un immobile , ma il notaio rogante non si avvede che qualche mese prima erano state trascritte domande giudiziali di risoluzione e di simulazione proposte da alcuni precedenti proprietari, successivamente accolte. L' acquirente intenta quindi causa al notaio, sul fondamento della sua responsabilità professionale , per ottenere il risarcimento dei danni patiti a causa della sua negligenza , ma la domanda viene respinta sia in primo grado che in appello, sulla mera base del fatto che l'attrice non aveva dimostrato l'effettiva perdita del bene avvenuta spontaneamente o a seguito di procedura esecutiva coattiva . La responsabilità professionale del notaio per omessa o negligente verifica dei registri immobiliari . La giurisprudenza da tempo oramai risalente afferma che la preventiva indagine catastale ed ipotecaria, agli effetti della libertà dell'immobile alienando da iscrizioni e trascrizioni inerisce [ ] normalmente alla preparazione dell'atto da stipulare e di questo costituisce un necessario presupposto così già Cass. n. 3255/1972 . L'obbligo è stato anche positivizzato nel 2010, con l'introduzione del comma 1 bis all' art. 29 l. 52/1985 , in cui è previsto che il notaio prima della stipula individua gli intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari . L'inosservanza di tale obbligo è fonte di responsabilità contrattuale , sul cui fondamento l'acquirente può pacificamente chiedere il risarcimento dei danni patiti. Nel caso in esame i giudici di merito avevano erroneamente respinto la domanda attorea sulla base della circostanza che non era stata dimostrata l'effettiva perdita del bene avvenuta spontaneamente o a seguito di procedura esecutiva conclusa . La Suprema Corte osserva, invece, che la ricorrente aveva correttamente prospettato che se il notaio avesse adempiuto con diligenza i propri obblighi - essa non avrebbe perso la proprietà del bene acquistato e aveva parametrato la richiesta dei danni sul venir meno del diritto dominicale essa chiarisce che la mancata restituzione dell'immobile non ha valore dirimente, poiché il bene di cui l'acquirente lamenta la perdita non è il godimento dell'immobile, ma il diritto dominicale che essa aveva acquistato sullo stesso. Secondo i principi in materia di evizione, che trovano applicazione venendo pur sempre in rilievo le conseguenze della perdita del diritto di proprietà su un bene in ragione della presenza di un diritto prevalente di soggetti terzi , ciò che rileva è infatti l'intervento rivendicativo o espropriativo del terzo. Questo implica che non è sufficiente la sola affermazione del diritto di proprietà del terzo, ma che quest'ultimo si attivi per recuperare il suo diritto e che tale diritto sia accertato definitivamente il compratore però può proporre l'azione in garanzia anche a fronte della mera minaccia di evizione, a condizione che il diritto prevalente del terzo venga poi accertato o riconosciuto nei termini di cui all' art. 1485, secondo comma, c.c. La determinazione del danno patito dall'acquirente. Poiché nel caso di specie il diritto dei terzi era da ritenere oramai accertato o comunque tale circostanza non era stata esclusa dalla Corte di Appello di Napoli , la Suprema Corte procede quindi a fornire indicazioni sulla determinazione del danno risarcibile, che deve essere calcolato alla luce della diminuzione patrimoniale effettiva che l'acquirente provi in giudizio. Anche sotto questo profilo, i principi sulla responsabilità del venditore troveranno applicazione nella determinazione del risarcimento dovuto dal notaio, il cui inadempimento determina il medesimo danno da evizione totale. Si potrà quindi avere il risarcimento del cosiddetto interesse negativo , volto a riportare l'acquirente nella situazione economica antecedente la vendita, e a tal fine potrà essere prevista la restituzione del prezzo effettivamente corrisposto dall'acquirente, il rimborso delle spese di vendita, il rimborso dei frutti che l'acquirente abbia eventualmente dovuto corrispondere a colui dal quale è stato evitto, oltre accessori e spese giudiziali. Potrebbe però venire in rilievo anche un eventuale lucro cessante ai sensi dell' art. 1223 c.c. , richiamato dall' art. 1479 c.c. , cui fa riferimento l' art. 1483 c.c. . Il danno potrebbe quindi essere inferiore al prezzo convenuto per l'acquisto qualora questo non sia stato corrisposto, in tutto o in parte , ma anche maggiore qualora il valore del bene sia superiore al prezzo corrisposto. I giudici, nel rimettere la causa a diversa sezione della Corte di Appello partenopea perché stabilisca l'effettiva esistenza e l'entità del danno, offrono ulteriori chiarimenti. La Suprema Corte, con riferimento al caso di specie, precisa, infatti, che non assume rilievo che la ricorrente abbia allegato il danno nella prospettiva del valore dell'immobile e non dell'inutile versamento del suo prezzo considerato il loro legame , né che il mutuante aveva provveduto a pignorare l'immobile a seguito del mancato pagamento delle rate del mutuo. Tale vicenda, infatti, non incide sul rapporto tra notaio rogante ed acquirente , né sul rapporto tra quest'ultima e coloro che hanno ottenuto la proprietà del bene, ma semmai dimostra il danno patito dall'acquirente a causa della negligenza professionale del notaio. Cass n. 2633/2021 .

Presidente Gorja - Relatore Cavallari Motivi in fatto e diritto della decisione P.A. ha acquistato il 16 luglio 1991 un immobile, sito in omissis , a rogito Notaio D.M.L In seguito, è venuta a sapere che, con riferimento a detto immobile, erano state trascritte, nel marzo 1991, delle domande giudiziarie di risoluzione e simulazione proposte da alcuni precedenti proprietari ed accolte dal Tribunale di Santa Maria Capua Vetere con sentenza n. 2514 del 2002. P.A. ha, quindi, convenuto in giudizio, innanzi al Tribunale di Napoli, il Notaio D.M.L. affinché fosse condannata a risarcire i danni a lei causati a titolo di responsabilità professionale per non avere effettuato correttamente le necessarie verifiche presso la Conservatoria immobiliare competente, dalle quali sarebbe emersa con certezza l'esistenza delle menzionate trascrizioni. D.M.L. si è costituita, chiedendo il rigetto della domanda e di essere autorizzata a chiamare in causa la Società Reale Mutua Assicurazione per essere eventualmente manlevata. La Società Reale Mutua Assicurazione si è costituita. Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 13399 del 2011, ha respinto la domanda attrice. P.A. ha presentato appello che la Corte d'Appello di Napoli, nel contraddittorio delle parti, con sentenza n. 1785 del 2016, ha rigettato. P.A. ha proposto ricorso per cassazione sulla base di un motivo. D.M.L. e la Società Reale Mutua Assicurazione si sono difesi con controricorso. La ricorrente e la Società Reale Mutua Assicurazione hanno depositato memorie. 1. Con un unico motivo P.A. lamenta la violazione e falsa applicazione dell' art. 42 Cost. , artt. 832,1175,1176,1218,1223,1224,1414,1453,1458,1470,1482,1489,2230,2236,2643,2644,2645,2650,2652,2653,2654,2908 e 2909 c.c. e art. 111 c.p.c. , nonché l'omesso esame di un fatto decisivo per il giudizio, con riferimento agli artt. 115 e 116 c.p.c. , artt. 2645,2652,2653,2654,2697,2702 e 2703 c.c. , in quanto la Corte d'Appello di Napoli avrebbe errato nel respingere la sua domanda di risarcimento del danno perché non sarebbe stata dimostrata la restituzione, spontanea o per effetto di una procedura esecutiva, dell'immobile oggetto di causa. Sostiene la ricorrente che, come riconosciuto dallo stesso giudice del merito, essa era divenuta proprietaria del bene, pagandone il prezzo, e che aveva perso il suo diritto in ragione dell'accoglimento di alcune domande giudiziarie proposte contro il suo dante causa da precedenti proprietari della casa, la trascrizione delle quali, antecedente alla compravendita di cui era stata parte, non era stata colpevolmente accertata dal notaio rogante. Essa aveva, quindi, ormai perso il suo diritto reale sulla res per effetto della negligenza della controricorrente, con la conseguenza che non assumeva rilievo il fatto che l'immobile fosse stato restituito, atteso che il danno dedotto, da quantificare in misura pari al valore del cespite, era rappresentato dal venire meno del diritto dominicale acquistato. Inoltre, dalla documentazione agli atti emergeva che il bene era stato spontaneamente reso ai legittimi proprietari. La doglianza è fondata. Nella specie, non è in contestazione la condotta del notaio rogante, la quale sarebbe stata in astratto causa del danno lamentato dalla ricorrente. L'unico motivo, quindi, per il quale la domanda di P.A. è stata rigettata e', per la corte territoriale, la circostanza che essa non avrebbe dimostrato l'effettiva perdita del bene, avvenuta spontaneamente o a seguito di procedura esecutiva conclusa . Al riguardo, si osserva che l'azione di responsabilità contrattuale nei confronti del professionista che abbia violato i propri obblighi può essere accolta, secondo le regole generali che governano la materia risarcitoria, se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato. Per accertare tale danno, integrato dalla perdita patrimoniale e dal mancato guadagno, è necessario valutare se il cliente avrebbe, con ragionevole certezza, potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa qualora il notaio avesse diligentemente adempiuto la propria prestazione Cass., Sez. 3, n. 3657 del 14 febbraio 2013 . Siffatto accertamento, peraltro, va compiuto considerando il bene giuridico che il presunto danneggiato avrebbe perso in conseguenza della violazione contestata al professionista. La decisione di appello, affermando il valore dirimente della mancata restituzione dell'immobile, non ha tenuto conto che quello che P.A. sosteneva di avere perduto non era il godimento della res, ma il diritto dominicale sulla stessa. D'altronde, è stato affermato che l'evizione nel contratto di compravendita si verifica allorché l'acquisto del diritto sul bene ad opera dell'acquirente è impedito e reso inefficace dal diritto che il terzo vanti sullo stesso bene, senza che occorra anche, quale elemento necessario, che il compratore sia privato dell'effettivo possesso che si trovi eventualmente ad esercitare sulla cosa, tenuto conto che la causa del contratto sta nel trasferimento del diritto sul bene, mentre la consegna dello stesso è solo una sua conseguenza logica e giuridica Cass., Sez. 2, n. 20165 del 18 ottobre 2005 . Nel caso in esame, dalla lettura del ricorso si evince che la ricorrente aveva prospettato che, se il notaio avesse correttamente adempiuto ai propri doveri, essa non avrebbe perduto la proprietà del bene e che la richiesta di risarcimento del danno è stata parametrata proprio sul venire meno del detto diritto dominicale. Peraltro, la circostanza che una condotta diligente del professionista avrebbe ragionevolmente impedito l'acquisto del cespite da parte di P.A. si ricava direttamente dalla sentenza impugnata. Indubbiamente, come chiarito in tema di garanzia per evizione i principi concernenti la quale assumono valore nel presente caso, venendo pur sempre in rilievo le conseguenze della perdita del diritto di proprietà su un bene acquistato in ragione della presenza di un diritto prevalente di soggetti terzi , elemento caratterizzante la garanzia de qua, sia in relazione alla vendita volontaria che a quella forzata, è dato dall'intervento rivendicativo o espropriativo da parte del terzo. Ne deriva che non si ha evizione, con conseguente sorgere del diritto alla garanzia, per la sola affermazione dell'esistenza del diritto di proprietà da parte del terzo, indipendentemente da ogni azione di quest'ultimo, ma occorre che il terzo medesimo si attivi per recuperare il diritto nella propria sfera patrimoniale, e che il suo diritto sia accertato definitivamente. La giurisprudenza Cass., Sez. 3, n. 7294 del 13 maggio 2003 ha chiarito, però, che la suddetta situazione è ritenuta, comunque, legalmente esistente nelle seguenti quattro ipotesi a diritto accertato giudizialmente con sentenza passata in giudicato b riconoscimento del diritto del terzo da parte del compratore, dotato delle caratteristiche di cui all' art. 1485 c.c. , comma 2 c espropriazione per esecuzione forzata d espropriazione per pubblico interesse. In particolare, è stato precisato che la prescrizione dell'azione di evizione decorre non dalla data di conclusione del contratto, ma dal momento in cui il diritto del terzo sul bene è incontestabilmente accertato. Tale incontestabilità può coincidere con il passaggio in giudicato della sentenza ovvero con il perfezionamento della transazione che pone fine alla lite tra colui che agisce in garanzia ed il terzo rivendicante. Peraltro, il compratore ha facoltà di proporre nei confronti del venditore l'azione di garanzia per l'evizione minacciata dal terzo, benché, in questa eventualità, l'accoglimento della domanda sia subordinato all'accertamento del diritto del terzo Cass., Sez. 2, n. 9642 del 16 luglio 2001 . Può affermarsi, allora, che la sentenza impugnata, nel dare rilievo alla restituzione spontanea od a seguito di procedura esecutiva conclusa non ha tenuto conto che la garanzia in questione è azionabile pure se l'evizione sia stata prospettata, a condizione che il diritto prevalente dei terzi sia stato accertato o riconosciuto nei termini indicati dall' art. 1485 c.c. , comma 2. Nella presente controversia, il diritto dei terzi è da ritenere ormai accertato o, comunque, la Corte di Appello di Napoli non ha escluso la circostanza , alla luce del riconoscimento della stessa ricorrente e della sicura anteriorità della trascrizione delle domande giudiziarie dei menzionati terzi rispetto a quella dell'atto di acquisto di P.A Una volta verificato ciò, il danno deve essere determinato sulla base di quanto allegato e dimostrato da chi agisce in giudizio, ai sensi dell' art. 2697 c.c. . Al riguardo, la giurisprudenza ha chiarito che l'evizione comporta il venire meno del bene in capo al proprietario, ma il danno deve essere calcolato alla luce della diminuzione patrimoniale effettiva, per determinare la quale è rilevante, in primis, la circostanza che il compratore abbia sostenuto o meno l'esborso necessario all'acquisto, in quanto la mancata corresponsione del prezzo da parte del compratore comporta che il patrimonio dell'acquirente non si sia depauperato della somma corrispondente. Il rilievo di questo profilo deriva dal fatto che la determinazione del danno da evizione totale è rapportabile, innanzitutto, al c.d. interesse negativo, costituito, appunto, dalla restituzione del prezzo, dal rimborso delle spese della vendita e dai frutti che l'acquirente abbia dovuto corrispondere a colui dal quale sia stato evitto, oltre gli accessori e le spese giudiziali, atteso che, essendo venuta meno la ragione giustificatrice della controprestazione, occorre ripristinare la situazione economica dell'acquirente antecedente alla vendita Cass., Sez. 2, n. 9642 del 16 luglio 2001 , salvo che non rilevi anche il lucro cessante ove si accerti che il danneggiante abbia agito con dolo o con colpa in riferimento alla particolare causa che ha determinato l'evizione, come si evince dal richiamo, da parte dell' art. 1483 c.c. , del disposto dell' art. 1479 c.c. , che, a sua volta, fa riferimento all' art. 1223 c.c. Cass., Sez. 2, n. 18259 del 17 settembre 2015 . Il danneggiato, inoltre, ben può dimostrare di avere patito un danno ulteriore rispetto a quello sopra indicato, ad esempio perché il valore dell'immobile perduto era divenuto superiore al prezzo corrisposto, dovendosi considerare che, comunque, la misura del risarcimento non deve essere necessariamente contenuta nei limiti di valore del bene. Peraltro, ben può accadere che detto danno non sussista o sia inferiore a quello indicato, come nell'ipotesi nella quale risulti che il prezzo non è stato pagato Cass., Sez. 1, n. 17810 del 3 luglio 2019 . Il principio appena enunciato, per quanto specificamente affermato in rapporto alla responsabilità del venditore, deve trovare applicazione anche al fine di determinare l'entità del risarcimento dovuto dal notaio, perché pure in tal caso l'inadempimento viene postulato come determinativo del medesimo danno da evizione totale. Spetta, poi, al giudice del merito stabilire l'effettiva esistenza ed entità del danno da inadempimento, applicando i criteri esposti. Si ritiene opportuno precisare che non assume rilievo la circostanza che, nella specie, il danno non sia stato allegato nella prospettiva dell'inutile versamento del prezzo per l'acquisto dell'immobile gravato, ma del valore di questo, essendo ovvio che il mancato versamento del prezzo da parte dell'acquirente costituisca un elemento essenziale per determinare siffatto valore. Privo di importanza e', infine, come pure già sostanzialmente affermato dalla corte distrettuale, il pignoramento dell'immobile ad opera dell'istituto di credito che aveva concesso ad P.A. il mutuo da lei richiesto per comprare il cespite in seguito al mancato pagamento delle relative rate. Infatti, si tratta di vicenda che non incide sul rapporto fra le parti del presente giudizio e fra la ricorrente e coloro che hanno ottenuto la proprietà della res, ma che, eventualmente, dimostrano il danno che P.A. ha subito in seguito all'inadempimento, da parte di D.M.L., ai suoi obblighi professionali. Gli ulteriori profili oggetto del ricorso, concernenti la prova dell'avvenuto rilascio in concreto del bene sono da ritenere assorbiti. 2. Il ricorso va, quindi, accolto. La sentenza impugnata è cassata con rinvio alla Corte di Appello di Napoli, diversa sezione, perché decida la causa nel merito, anche in ordine alle spese del giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso cassa con rinvio alla Corte di Appello di Napoli, diversa sezione, affinché decida la causa nel merito, anche in ordine alle spese di legittimità.