Vendita di un immobile e risarcibilità di un danno futuro

Affinchè il danno futuro sia risarcibile, non basta una pura e semplice eventualità, o un generico od ipotetico pericolo, ma occorre la certezza alla quale può equipararsi un elevato grado di probabilità della insorgenza di un danno.

Il giudice di primo grado, mancando il consenso, disponeva il trasferimento, con obbligo di pagare il prezzo, ai sensi dell' art. 2932 c.c. , di un immobile promesso in vendita da K.M. a K.P. s.a La Corte d'Appello di Milano rigettava l'impugnazione di quest'ultima, disattendendo quindi la pretesa risarcitoria giudicandola su un danno futuro, ma ancora astratto e meramente eventuale . K.P. s.a. ricorre, quindi, in Cassazione deducendo la violazione o falsa applicazione degli artt. 1223 e 1363 c.c. , sostenendo che le conseguenze sfavorevoli derivanti dall' inadempimento del contratto stipulato erano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento di K.M., la quale l'aveva posta nella condizione di non poter adempiere ed esposta a dover far fronte all'obbligo assunto . Si trattava quindi di un danno , la cui esistenza non avrebbe potuto essere negato in quanto caratterizzato da un'elevata probabilità d'insorgenza futura. La doglianza è infondata. Con una antica pronuncia della Corte di Cassazione, si è potuto chiarire che perché il danno futuro sia risarcibile , non basta una pura e semplice eventualità, o un generico od ipotetico pericolo, ma occorre la certezza alla quale può equipararsi un elevato grado di probabilità della insorgenza di un danno , che, per quanto non verificatosi in tutto o in parte, trovi ragionevole fondamento in una lesione già avvenuta, ovvero in fatti obiettivi che si ricolleghino direttamente al fatto illecito e rappresentino una causa efficiente già in atto . Inoltre, se è risarcibile il danno che radicandosi in una causa presente, abbia ripercussioni nel futuro, non lo è quello che si riallacci a una causa attuale che lo predispone, ma che, per estrinsecarsi, abbia bisogno di un'altra causa la quale, come potrebbe sorgere nel futuro, così potrebbe anche mancare Cass. n. 1266/1958 . Nel caso di specie, non si delinea un'immediata e certa ripercussione di danno per il futuro , ma unicamente il presupposto di un'altra causa, che potrebbe non sorgere mai. Per questi motivi la S.C. rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese processuali.

Presidente Manna Relatore Grasso Fatti di causa Il Tribunale, facendo luogo del consenso mancante, dispose il trasferimento, con obbligo di pagare il prezzo, ai sensi dell' art. 2932 c.c. , di un compendio immobiliare, che era stato promesso in vendita da M.K. a K.P. s.a La Corte d'appello di Milano, con la sentenza di cui in epigrafe, rigettò l'impugnazione della K.P La pronuncia d'appello qui rileva esclusivamente in relazione al rigetto del motivo con il quale la società appellante si era doluta del rigetto della domanda risarcitoria. In particolare, con la citazione di primo grado l'attrice aveva esposto di aver stipulato, in data 18/5/2004, un contratto preliminare, con il quale si era impegnata ad acquistare un immobile, che la M. aveva garantito essere di sua esclusiva proprietà, libero da oneri reali d'ogni genere, con l'obbligo di stipulare il contratto definitivo entro il 29/10/2004 di avere successivamente appreso che ai danni della promittente alienante la Immobiliare Peltrera s.r.l. aveva trascritto, in data 23/9/2004, domanda giudiziale, con la quale aveva, a sua volta, chiesto ai sensi dell' art. 2932 c.c. , trasferirsi in suo favore i diritti di superficie e di servitù di passaggio, riguardanti il sottosuolo del medesimo immobile, che le era stato promesso in vendita dalla M. . Inoltre, l'attrice aveva ulteriormente esposto di avere, a sua volta, stipulato, in data 29/7/2004, quindi prima della trascrizione della domanda della Immobiliare Peltrera, un contratto preliminare di vendita con l'ing. R. che, successivamente, con sentenza della Corte d'appello di Milano, passata in giudicato, erano stati trasferiti i diritti reali di cui s'è detto in favore della Immobiliare Peltrera che, di conseguenza, essa esponente era divenuta, suo malgrado, inadempiente nei confronti del R. ed esposta, pertanto, alle conseguenze sfavorevoli derivanti dal contratto stipulato con quest'ultimo contratto, il quale prevedeva che la K.P., nel caso in cui non fosse divenuta proprietaria del complesso alla data del 31/12/2010, avrebbe dovuto corrispondere al promissario acquirente il doppio della caparra, ovvero Euro 600.000,00, oltre interessi. La Corte d'appello aveva disatteso la pretesa risarcitoria, giudicandola basata su un danno futuro, ma ancora astratto e meramente eventuale, non risultando avere il R. un titolo esecutivo nei confronti di Ka Part, avente ad oggetto l'importo di cui alla scrittura privata 3.3.05, e neppure ragionevolmente prevedibile, non potendosi allo stato escludere la possibilità che le parti addivengano a transazione, oppure che il R. , per motivi sopravvenuti, si limiti a chiedere la restituzione del solo importo 300 mila Euro versato a Ka Part, sicché, allo stato, evidente appare il rischio d'indebita locupletazione da Ka Part. - che, peraltro, potrà chiamare in causa la M. , ove in futuro citata dal R. per l'adempimento della detta scrittura privata . K.P. s.a. ricorre avverso la sentenza d'appello sulla base di un solo motivo e la controparte è rimasta intimata. Alla pubblica udienza la causa veniva discussa anche dal procuratore della M. , il quale rilasciava a verbale le eccezioni di nullità, che qualificava insanabili, di cui appresso. Ragioni della decisione 1. In primo luogo deve chiarirsi che le osservazioni prospettate in udienza dal procuratore di M.K. , secondo le quali il contratto intercorso tra le parti sarebbe stato affetto da nullità insanabile, per essere rimasto violato della L. n. 47 del 1985, art. 4 sul presupposto di una asserita abusività del fabbricato e in forza dell'art. 16 preleggi, per violazione del principio di reciprocità la K.P. era una società di diritto svizzero e in Svizzera non sarebbe stato consentito per legge il libero acquisto di unità abitative da parte dello straniero , restano assorbite dall'epilogo. Osservazioni, peraltro, è appena il caso di soggiungere, ictu oculi palesemente inammissibili, pretendendo l'esponente il vaglio di questioni radicalmente precluso dal giudicato interno sul punto non consta essere stato proposto appello e, tantomeno, ricorso, se del caso incidentale, per cassazione . 2. La ricorrente lamenta violazione o falsa applicazione degli artt. 1223 e 1363 c.c. , in relazione all' art. 360 c.p.c. , n. 3. Col motivo si assume che non potevasi negare che le conseguenze sfavorevoli derivanti dall'inadempimento del contratto stipulato col R. erano conseguenza immediata e diretta dell'inadempimento della M. , la quale l'aveva posta nella condizione di non potere adempiere ed esposta a dover far fronte all'obbligo assunto nei confronti del R. , il quale, con lettera del 7/1/2014, aveva chiesto il pagamento della somma di Euro 600.000,00, oltre interessi. Lettera reiterata il 17/2/2014 dal legale di costui. Trattavasi di un danno, la cui esistenza, secondo le indicazioni di legittimità, non avrebbe potuto essere negato, poiché caratterizzato da un'elevata probabilità d'insorgenza futura. 2.1. La doglianza non è fondata. 2.1.1. La giurisprudenza di legittimità che si è formata in materia riguarda in via di assoluta prevalenza due filoni. La lesione del diritto alla salute e all'integrità fisica costituisce una delle due aree nelle quali si rinvengono una pluralità di enunciazioni di legittimità. Nella predette fattispecie non può dubitarsi della sussistenza di una proiezione futura del danno, ancorata all'accertamento in concreto di una qualificata probabilità come in ipotesi di prevedibile aggravamento della malattia, di necessità di rimpianto di nuove protesi, ecc. . In un caso del genere non v'è dubbio che il danno-conseguenza futuro non è condizionato da scelte soggettive lo stato di morbilità è destinato, secondo il criterio del più probabile che non , sulla scorta delle emergenze di causa, a divenire via via più severo . Quindi, può dirsi certo , nel senso di altamente probabile e non dipendente, salvo eccezioni, che qui non è il caso di esplorare, da determinazioni volitive. Si rinviene, poi, con la medesima larghezza, una messe di precedenti in materia lavoristica e di attività imprenditoriali. In tal caso, nonostante la diversità di situazioni sottoposte al giudice, resta analogo il processo attraverso il quale il danno futuro si forma la causa lesiva è quella accertata, che potremmo chiamare per comodità causa prima , e gli sviluppi di danno futuro derivano, in via diretta da essa, senza che interferisca alcun volere soggettivo. L'esempio tipico che ricorre è quello della c. d. perdita di chance se essa ci sarà o meno deve ricavarsi dalle emergenze di causa e, quindi, in caso positivo, costituire evento altamente probabile sulla base dell'accertato, proiettato nel futuro, sulla base della nota regola del più probabile che non . 2.1.2. Qui la ricorrente prospetta che da una lesione contrattuale ad essa deriverà in futuro un danno, consistente nel costo dell'inadempimento, derivante dalla condotta inadempiente della controparte negoziale, la quale, avendo violato l'obbligo di trasferire alla K.P. la cosa promessa in vendita priva di oneri e pesi reali, ha, perciò stresso, reso quest'ultima inadempiente nei confronti del soggetto tale ing. R. al quale, a sua volta, aveva promesso in vendita la cosa libera di oneri e pesi. Trattasi, come appare evidente al Collegio, di una fattispecie non assimilabile alle prime. Qui, quella che per comodità abbiamo chiamato causa prima si identifica con il fatto dell'inadempimento della M. , la quale, violando il contratto, non aveva assicurato alla promissaria acquirente la piena libertà dell'immobile. Il danno futuro, tuttavia, come, esemplificativamente, spiega la Corte locale, non può essere ritenuto provato, ora per allora, come più probabile che non , proprio perché ontologicamente dipendente da future condotte soggettive, allo stato, non solo imprevedibili, ma addirittura incerte. Il punto risulta essere stato esplorato con nitore da una antica pronuncia di questa Corte, la quale ha avuto modo di chiarire che perché il danno futuro sia risarcibile, non basta una pura e semplice eventualità, o un generico od ipotetico pericolo, ma occorre la certezza alla quale può equipararsi un elevato grado di probabilità della insorgenza di un danno, che, per quanto non verificatosi in tutto o in parte, trovi ragionevole fondamento in una lesione già avvenuta, ovvero in fatti obiettivi che si ricolleghino direttamente al fatto illecito e rappresentino una causa efficiente già in atto. Al riguardo va altresì precisato che, se è risarcibile il danno che, radicandosi in una causa presente, abbia ripercussioni nel futuro, non lo è quello che si riallacci a una causa attuale che lo predispone, ma che, per estrinsecarsi, abbia bisogno di un'altra causa la quale, come potrebbe sorgere nel futuro, così potrebbe anche mancare Sez. 1, n. 1266, 17/04/1958, Rv. 882361 . Nel caso in esame, nel mentre può individuarsi la causa predisponente o causa prima , come prima l'abbiamo chiamata , non si rinviene un'immediata e certa sia pure nel senso che si è detto ripercussione di danno per il futuro, ma solo il presupposto di un'altra causa, che potrebbe anche non sorgere mai, poiché dipendente da scelte di libera volizione dei soggetti coinvolti. 3. La ricorrente va condannata a rimborsare le spese in favore di M.K. per la sola discussione orale - per argomento si richiama Sez. 3, n. 1542, 25/1/2021, Rv. 660462 - , tenuto conto del valore, della qualità della causa e delle attività svolte, siccome in dispositivo. 4. Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1, comma 17 applicabile ratione temporis essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013 , si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto. P.Q.M. rigetta ricorso e condanna la ricorrente al pagamento delle spese del giudizio di legittimità, che liquida, in favore di M.K. , in Euro 850,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi, liquidati in Euro 200,00, e agli accessori di legge ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13 , comma 1-quater inserito dalla L. n. 228 del 2012, art. 1 , comma 17 , si dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento da parte della ricorrente di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso principale, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.