«Ai due terzi della spesa ex articolo 1126 c.c.» deve partecipare «il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell’unità».
La Corte d'Appello di Firenze respingeva l'impugnazione ex articolo 1137 c.c. della deliberazione assembleare, avente ad oggetto il rifacimento del lastrico solare in uso da un condomino, costituente copertura di due appartamenti sottostanti. Tale delibera era stata ritenuta nulla per mancanza della maggioranza. Il suddetto condomino ricorre in Cassazione deducendo la violazione e falsa applicazione degli articolo 1106 c.c. e 62 disp. att. c.c., e degli articolo 1123, comma e 1136, commi 2, 4, e 6 c.c Le doglianze sono fondate. Secondo la Corte di Cassazione, «in ipotesi di lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo, trova applicazione il regime sulle spese stabilito dall'articolo 1126 c.c. Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alla riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, nella parte “tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, si riferisce unicamente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, fungendo da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto Cass. numero 18045/2020, numero 24927/2019, numero 11484/2017 . Inoltre, «l'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del Condominio, ma dell'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. I proprietari di una delle unità immobiliari sottostanti coperte dal lastrico o dal terrazzo sono così obbligati in proporzione al valore della medesima, mentre il proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico o della terrazza non concorre nella frazione dei due terzi della spesa, salvo che non sia altresì proprietario di un immobile sottostante» Cass. numero 11449/1992, numero 5125/1993, numero 3542/1994 . La regola è che «ai due terzi della spesaex articolo 1126 c.c. partecipi il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell'unità» Cass. numero 1451/2014 . Sempre secondo i giudici di legittimità, «ove un lastrico solare o una terrazza a livello svolga funzione di copertura di vani sottostanti, se anche l'utilità sia comune a due soli partecipanti, operano tutte le norme condominiali in tema di organizzazione e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell'assemblea, restando unicamente sotto il profilo dell'elemento personale» Cass. numero 2046/2006 . Nel caso di specie, la Corte d'Appello di Firenze avrebbe dovuto valutare la validità della delibera assembleare. Per tutti questi motivi il Collegio accoglie il ricorso e rinvia la causa alla Corte di merito in diversa composizione.
Presidente D'Ascola – Relatore Scarpa Fatti di causa 1. G.R. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza numero 1148/2016 della Corte d'appello di Firenze, pubblicata il 5 luglio 2016. 2. Resiste con controricorso il Condominio omissis di omissis . 3. La Corte d'appello di Firenze, accogliendo il gravame avanzato dal Condominio omissis contro la sentenza resa in data 16 dicembre 2014 dal Tribunale di Grosseto, ha respinto l'impugnazione ex articolo 1137 c.comma della deliberazione assembleare del 4 novembre 2006 spiegata da G.R. . Tale delibera, avente ad oggetto il rifacimento del lastrico solare in uso esclusivo G. , costituente copertura degli appartamenti di P. e M.M. , era stata ritenuta nulla dal Tribunale di Grosseto per mancanza della necessaria maggioranza, in quanto approvata da due condomini su cinque e senza la convocazione dei condomini Ga. e T. . Per la Corte d'appello, essendo il terrazzo posto a copertura delle sole proprietà di P. e M.M. , alla deliberazione non dovevano concorrere altresì i condomini Ga. e T. . Inoltre, in relazione a tale parte comune, per i giudici di secondo grado doveva dirsi legittimamente costituito un condominio ex articolo 1106 c.comma e articolo 61 disp. att. c.c. a seguito della nomina dell'amministratore, con conseguente potestà deliberativa in ordine alle spese. 4. Il ricorso è stato deciso procedendo nelle forme di cui al D.L. numero 137 del 2020, articolo 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, numero 176, con richiesta di discussione orale formulata dal ricorrente. 4.1. Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell'articolo 378 c.p.c. Ragioni della decisione Va superata l'eccezione di inammissibilità avanzata dal controricorrente, in quanto il ricorso per cassazione contiene una sufficiente indicazione degli atti e dei documenti sui le censure si fondano, peraltro consistendo le stesse non in critiche volte alla valutazione delle risultanze probatorie, quanto in asserite violazioni di norme di diritto. 1. Il primo motivo di ricorso di G.R. deduce la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1106 c.comma e articolo 61 disp. att. c.c., con eccezione di incostituzionalità di tale ultima norma. La censura contesta che fosse ravvisabile nella specie un condominio minimo , come ritenuto dalla Corte d'appello, per effetto della ricostituzione del già disciolto Condominio OMISSIS deliberata dall'assemblea dell'11 febbraio 2005. Il ricorrente sostiene che fosse piuttosto applicabile per la nomina dell'amministratore la maggioranza richiesta dall'articolo 1136 c.c., comma 2, mentre il condominio venne ricostituito con il solo voto delle due sorelle M. all'unico scopo di approvare l'esecuzione dei lavori di manutenzione. Segue l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'articolo 61 disp. att. c.comma nella parte in cui non prevede nè la maggioranza necessaria e sufficiente a porre in essere un condominio separato, nè il numero minimo di condomini necessario ai fini della sua regolare costituzione. 3. Il secondo motivo di ricorso di G.R. deduce la falsa applicazione dell'articolo 1123 c.c., comma 3 e articolo 1136 c.c., commi 2, 4 e 6. Viene contestata la configurabilità di un condominio parziale del lastrico solare sussistente unicamente tra il ricorrente e le signore P. e M.M. e si sostiene che avrebbe dovuto semmai operare l'articolo 1126 c.c., trattandosi di terrazza a livello di proprietà ed uso esclusivo del medesimo ricorrente. La censura prosegue ripercorrendo le vicende attinenti allo scioglimento del Condominio OMISSIS deliberato il 4 aprile 1998, quindi sottolinea la mancata convocazione dei condomini T. e Ga. all'assemblea che approvò i lavori, i quali certamente interessavano anche loro, e critica il calcolo dei quorum deliberativi supposto nella sentenza impugnata. 4. I due motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, rivelandosi fondati nei limiti di seguito indicati in motivazione. 4.1. La sentenza impugnata, giudicando sulla validità della deliberazione assembleare 4 novembre 2006 del Condominio OMISSIS , impugnata da G.R. per difetto del necessario quorum deliberativo, ha affermato a che il terrazzo di uso esclusivo G. , oggetto dell'intervento di manutenzione approvato con la delibera impugnata, funge da copertura delle sole proprietà di P. e M.M. b che pertanto trovava applicazione l'articolo 1123 c.c., comma 3, suddividendosi le spese tra i soli tre condomini che dal terrazzo traggono utilità c che poteva dirsi costituito un condominio ex articolo 1106 c.comma e articolo 61 disp. att. c.c. a seguito della nomina dell'amministratore, con conseguente potestà dell'assemblea di deliberare sulle spese, senza tuttavia applicare l'articolo 1136 c.c., quanto gli articolo 1105 e 1106 c.comma 4.2. Sotto più aspetti la sentenza impugnata merita perciò le censure sollevate dal ricorrente, che vanno comunque accolte solo nell'ambito di quanto di seguito precisato. 4.3. Essendosi in presenza di un giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex articolo 1137 c.c., la questione della titolarità esclusiva o meno del terrazzo a livello può qui formare oggetto di un accertamento meramente incidentale Cass. Sez. 2, 31/08/2017, numero 20612 . 4.4. In ipotesi di lastrico solare o terrazza a livello di uso esclusivo che è quello di cui si discute nel presente giudizio, stando a quanto appare accertato in sede di merito trova applicazione il regime sulle spese stabilito dall'articolo 1126 c.comma Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, tutti i condomini dell'edificio o della parte di questa a cui il lastrico solare serve , si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto cfr. Cass. Sez. 2, 28/08/2020, numero 18045 Cass. Sez. 6-2, 07/10/2019, numero 24927 Cass. Sez. 6 - 2, 10/05/2017, numero 11484 Cass. Sez. 2, 04/06/2001, numero 7472 Cass. Sez. 2, 15/04/1994, numero 3542 Cass. Sez. 2, 16/07/1976, numero 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, numero 244 . L'obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall'essere proprietario di un'unità immobiliare compresa nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. I proprietari di una delle unità immobiliari sottostanti coperte dal lastrico o dal terrazzo sono così obbligati in proporzione al valore della medesima, mentre il proprietario o titolare dell'uso esclusivo del lastrico o della terrazza non concorre nella frazione dei due terzi della spesa, salvo che non sia altresì proprietario di un immobile sottostante Cass. Sez. 2, 19/10/1992, numero 11449 Cass. Sez. 2, 03/05/1993, numero 5125 Cass. Sez. 2, 15/04/1994, numero 3542 . La regola è, dunque, che ai due terzi della spesa ex articolo 1126 c.comma partecipi il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell'unità Cass. Sez. 2, 23/01/2014, numero 1451 . 4.5. Qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l'assemblea dei condomini, ex articolo 1135 c.c., comma 1, numero 4, è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui al citato articolo 1126 c.c. . L'obbligo dei condomini dell'edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell'assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura, senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini Cass. Sez. 2, 05/11/1990, numero 10602 Cass. Sez. 2, 25/02/2002, numero 2726 Cass. Sez. 6 - 2, 09/08/2017, numero 19779 . 4.6. Il diritto di partecipare all'assemblea che deliberi la ricostruzione o manutenzione del lastrico solare o della terrazza.a livello in uso esclusivo diritto di partecipazione all'assemblea, e perciò di voto, che giustifica poi altresì la speciale valenza probatoria del riparto delle spese ivi approvato arg. da Corte Cost. 19 gennaio 1988, numero 40 , spetta ai soli condomini che sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell'utilità che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai loro appartamenti, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità ed al valore millesimale delle unità immobiliari comprese nella colonna d'aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione arg. da Cass. Sez. 2, 16/01/2020, numero 791 . Nell'applicazione di tale principio trovano risposta altresì le questioni, sollevate dal ricorrente, circa la necessità che all'assemblea del 4 novembre 2006, ai fini del quorum costitutivo e deliberativo, partecipassero anche T.A. definito in ricorso proprietario esterno interessato comunque al decoro del complesso immobiliare e Ga.Pa. coniuge di G.R. e comproprietaria dell'unità immobiliare avvantaggiata dall'uso esclusivo del terrazzo, non tenuta, quindi, a concorrere nella frazione dei due terzi della spesa ex articolo 1126 c.c. . Non spetta inoltre al ricorrente la legittimazione a far valere la mancata comunicazione ad altri condomini nella specie, alla coniuge Ga. , quale comproprietaria dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale ex multis, Cass. Sez. 2, 10/03/2020, numero 6735 . 4.7. Ove un lastrico solare o una terrazza a livello svolga funzione di copertura di vani sottostanti, se anche l'utilità sia comune a due soli partecipanti, operano tutte le norme condominiali in tema di organizzazione ad es., articolo 1120,1121,1129,1130,1131,1132,1133,1135,1136,1137,1138 c.c. , e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell'assemblea, restando unicamente impedito il ricorso al principio di maggioranza assoluta sotto il profilo dell'elemento personale Cass. Sez. U, 31/01/2006, numero 2046 . Viepiù in un condominio di tre o cinque partecipanti, come si ipotizza nel caso in esame, non vi è ragione di ritenere applicabile la disciplina della comunione ordinaria e non quella di cui agli articolo 1117 c.comma e ss 4.8. La Corte d'appello di Firenze avrebbe pertanto dovuto valutare la validità della deliberazione assembleare del 4 novembre 2006 verificando la composizione del collegio alla stregua dell'articolo 1126 c.comma e la legittimità delle maggioranze alla stregua dell'articolo 1136 c.c., comma 2. 4.9. Rimane assorbita ogni altra considerazione svolta in ricorso quanto allo scioglimento ed alla ricostituzione del Condominio omissis ed al regime dominicale della terrazza a livello, rivelandosi perciò altresì del tutto irrilevante la questione di legittimità costituzionale dell'articolo 61 disp. att. c.comma 5. Conseguono l'accoglimento, per quanto in motivazione, del ricorso di G.R. e la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d'appello di Firenze, in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie, per quanto in motivazione, il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d'appello di Firenze in diversa composizione.