In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell’opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest’ultimo, ai sensi dell’articolo 2051 c.c., e non anche il Condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari.
La vicenda da cui origina la questione riguarda le infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva di un condomino. La Corte d'Appello di Napoli, in parziale riforma della sentenza di primo grado, condannava al pagamento delle spese di ripristino e riparazione del lastrico solare il solo proprietario esclusivo, senza alcuna partecipazione del Condominio alle spese la Corte, infatti, riteneva che le cause delle infiltrazioni fossero da imputare non ad usura ed a carenze manutentive, ma a difetti originari di costruzione della copertura, con conseguente responsabilità del proprietario esclusivo del lastrico solare ai sensi dell'articolo 2051 c.c Il condomino ricorre in Cassazione, lamentandosi del fatto che la Corte d'Appello si fosse basata su un orientamento non più attuale, in quanto superato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione. Il ricorso è infondato. La Corte di Cassazione, infatti, afferma che in tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest'ultimo, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., e non anche – sia pure in via concorrenziale - il Condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari. Sul punto, la giurisprudenza di legittimità ha già avuto modo di affermare che «qualora l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazione nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, quale custode del bene ai sensi dell'articolo 2051 c.c., sia il condomino in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ai sensi dell'articolo 1130, comma 1, numero 4, c.c., nonché sull'assemblea dei condomini ex articolo 1135, comma 1, numero 4, c.c., tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno al fatto del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare» Cass. civ., Sez. Unumero , 10 maggio 2016, numero 9449 . Pertanto, nel caso di specie la responsabilità per i danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva del condomino, poiché riferibili a vizi e carenze costruttive dell'immobile, è da ascrivere unicamente al medesimo proprietario esclusivo e non anche al Condominio. Per questi motivi, la Corte di Cassazione dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese di lite.
Presidente Lombardo – Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione 1. N.C. ha proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d'appello di Napoli numero 3568/2019, pubblicata in data 26 giugno 2019. Resiste con controricorso il Condominio omissis , sito in omissis . 2. La Corte d'appello di Napoli ha parzialmente riformato la sentenza resa dal Tribunale di Napoli - Sezione distaccata di Marano, con cui venne accolta la domanda avanzata da N.C. e condannato il Condominio omissis al risarcimento dei danni subiti dall'unità immobiliare dell'attore, sita al secondo piano dell'edificio, a cagione delle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva dell'attore. Il Tribunale, inquadrando la fattispecie nell'ipotesi di cui all'articolo 1126 c.c., ripartì le spese di ripristino e riparazione tra il N., proprietario dell'unità immobiliare danneggiata e del lastrico solare, e il Condominio convenuto, nelle proporzioni indicate dalla norma stessa. La Corte d'appello, ritenendo che il primo giudice non avesse tenuto conto del fatto che, come emerso dalle risultanze probatorie, le cause delle infiltrazioni fossero da imputare non già a usura e a carenze manutentive, ma a difetti originari di costruzione della copertura, ha applicato il criterio di imputazione di responsabilità indicato dall'articolo 2051 c.c., così onerando delle spese in oggetto il solo proprietario del lastrico solare, senza alcuna partecipazione del Condominio. 3. Il primo e unico motivo di ricorso censura la violazione e/o falsa applicazione dell'articolo 1126 c.c., in relazione agli articolo 2043 e 2051 c.c. ai sensi dell'articolo 360 c.p.c., comma 1 numero 3 , per avere la Corte d'appello di Napoli deciso senza tener conto di quanto statuito dalle Sezioni Unite della Cassazione con sentenza numero 9449/2016, pubblicata il 10 maggio 2016. A parere del ricorrente, l'orientamento fatto proprio dalla Corte d'appello non è più attuale nè applicabile al caso di specie , poiché è stato superato dalla giurisprudenza delle Sezioni Unite della Corte di cassazione. 4. Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente inammissibile, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'articolo 380-bis c.p.c., in relazione all'articolo 375 c.p.c., comma 1, numero 1 , il Presidente ha fissato l'adunanza della Camera di Consiglio. 4.1. Il ricorrente ha presentato memoria. 5. Il ricorso è inammissibile. La Corte d'appello di Napoli ha affermato che la responsabilità per i danni cagionati dalle infiltrazioni provenienti dal lastrico solare di proprietà esclusiva N. , giacché riferibili come accertato in fatto sulla base delle risultanze peritali a vizi e carenze costruttive dell'immobile, alla luce dei difetti delle pendenze e del punto di raccolta, nonché dell'assenza di giunti dilatativi, è da ascrivere unicamente, ai sensi dell'articolo 2051 c.c., al medesimo proprietario esclusivo e non anche al convenuto condominio. Le censura formulata da N.C. è inammissibile ai sensi dell'articolo 360 bis c.p.c., numero 1 cfr. Cass., Sez. Unumero , 21/03/2017, numero 7155 , avendo la sentenza impugnata deciso la questione di diritto oggetto di lite in modo conforme alla giurisprudenza di questa Corte e non offrendo il ricorso argomenti per mutare orientamento. Uniformandosi al principio di diritto enunciato da Cass. Sez. U, 10/05/2016, numero 9449, deve ribadirsi che in tema di condominio negli edifici, qualora l'uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, dei danni da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario, o l'usuario esclusivo, quale custode del bene ai sensi dell'articolo 2051 c.c., sia il condominio in forza degli obblighi inerenti l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni incombenti sull'amministratore ex articolo 1130 c.c., comma 1, numero 4, nonché sull'assemblea dei condomini ex articolo 1135 c.c., comma 1, numero 4, tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria, regolandosi il concorso di tali responsabilità, secondo i criteri di cui all'articolo 1126 c.c., a meno che non risulti la prova della riconducibilità del danno a fatto esclusivo del titolare del diritto di uso esclusivo del lastrico solare. Nel caso in esame, è stato accertato dai giudici del merito - in base ad apprezzamento sottratto al sindacato di legittimità dell'efficacia eziologica delle rispettive condotte asseritamente lesive - che la causa dei danni fosse imputabile non alla omissione di riparazioni del lastrico dovute a vetustà, ipotesi cui torna applicabile l'articolo 1126 c.c., quanto riconducibile a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, con conseguente responsabilità del solo medesimo proprietario del lastrico solare, ex articolo 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - del condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, ma non ad eliminarne i vizi costruttivi originari si vedano Cass. Sez. 2, 21/11/2016, numero 23680 Cass. Sez. 3, 19/06/2013, numero 15300 Cass. Sez. 2, 15/04/2010, numero 9084 Cass. Sez. 3, 18/06/1998, numero 6060 . La ratio che esonera il condominio dalla responsabilità per danni che siano eziologicamente derivati soltanto da carenze o vizi costruttivi del terrazzo di proprietà esclusiva, e non dunque dalla omessa esecuzione di interventi riparatori esigibili dal condominio, non è colta nelle censure di N.C. , tant'è che ancora nella memoria ex articolo 380-bis c.p.c., comma 2, si insiste nell'escludere ogni tolleranza del ricorrente, viste le continue richieste di intervento rivolte all'Amministratore di Condominio e all'Assemblea . In definitiva, deve enunciarsi il seguente principio In tema di condominio negli edifici, dei danni da infiltrazioni cagionati dal lastrico solare o dalla terrazza a livello di uso esclusivo, imputabili non alla omissione di riparazioni del bene, quanto a difetti di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario, risponde soltanto quest'ultimo, agli effetti dell'articolo 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - il condominio, il quale è obbligato ad eseguire le attività di conservazione e di manutenzione straordinaria del bene, e non ad eliminarne i vizi costruttivi originari. 6. Il ricorso va perciò dichiarato inammissibile, con condanna del ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione nell'importo liquidato in dispositivo. Sussistono i presupposti processuali per il versamento - ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, articolo 13, comma 1-quater -, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'impugnazione, se dovuto. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibile il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1 quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, se dovuto.