Respinta la richiesta, avanzata dall'acquirente, di risoluzione del contratto di acquisto di un appartamento che ha rivelato alcuni vizi non secondari. Decisive le evidenti condizioni dello stabile condominiale, risalente agli anni '60.
Se lo stabile condominiale è vecchio, risalendo agli anni ‘60, e in condizioni non eccellenti, allora l'acquirente di uno degli appartamenti deve prestare ancora più attenzione alle caratteristiche e ai difetti della casa. Altrimenti, se si limita a una verifica superficiale, non può ottenere la risoluzione del contratto e la restituzione della somma versata al venditore Corte di Cassazione, sez. VI Civile, ordinanza numero 17058/21, depositata il 16 giugno . In primo grado viene accolta «la domanda di risoluzione di contratto di compravendita di immobile» proposta dall'acquirente – Italo, nome di fantasia – «per i gravi vizi del bene, tali da renderlo inidoneo all'uso». Di parere opposto, invece, i giudici d'Appello, i quali accolgono le obiezioni proposte dalla venditrice – Daria, nome di fantasia – e relative anche alla «preliminare eccezione di decadenza dal diritto di garanzia quanto alla riconoscibilità dei vizi», rigettano la originaria domanda proposta da Italo ed escludono «la operatività della garanzia», applicando i principi fissati dall'articolo 1491 c.c Per i giudici di secondo grado non era dovuta la garanzia poiché «i vizi erano facilmente conoscibili». Questa valutazione viene contestata da Italo, il quale lamenta in Cassazione che non si è tenuto conto che «l'appartamento era stato venduto già ristrutturato proprio per mascherare la reale situazione e il grave problema di umidità che affliggeva la casa», e aggiunge poi che «le informazioni rese dalla venditrice al momento della visita dell'immobile erano state tutt'altro che univoche e trasparenti». Per spazzare via ogni dubbio i Giudici della Cassazione chiariscono subito che «in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo», come nella vicenda riguardante Italo e Daria, «i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti» dalla «garanzia» stabilita dall'articolo 1490 c.c. per «i vizi della cosa venduta». Ciò perché «tale garanzia è esclusa tutte le volte in cui il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi», aggiungono i magistrati. Nella vicenda in esame i giudici di secondo grado «hanno incontestatamente accertato non solo che la venditrice non aveva dato alcuna assicurazione circa l'inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma anzi che la medesima aveva reso edotto l'acquirente della effettuazione di alcuni interventi sull'immobile per ovviare al problema dell'umidità». Allo stesso tempo, si è accertato, sempre in Appello, che «si trattava di appartamento inserito in un fabbricato risalente agli anni ‘60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti», come poi emerso dalla relazione del consulente tecnico d'ufficio. E non a caso «era stata accordata dalla venditrice una riduzione del prezzo nel corso delle trattative, proprio per le condizioni dell'immobile e dello stabile, in generale». Ciò comporta che «il compratore avrebbe dovuto esaminare attentamente» l'appartamento, alla luce del principio secondo cui «colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall'acquirente, con un minimo sforzo di diligenza e, quindi, facilmente , conoscibili». Logica, quindi, spiegano i magistrati, «l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta», a causa della «inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione». In sostanza, «l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'articolo 1491 del Codice Civile che costituisce applicazione del principio di autoresponsabilità, e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione , non consente di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi». Da confermare in pieno, quindi, la sentenza d'Appello sfavorevole a Italo, poiché «un onere di diligenza più elevato era esigibile da lui compratore, in ragione delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso». Senza dimenticare, poi, che «il riscontro della presenza di alcune anomalie costruttive non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate» ma anzi «era evincibile anche dall'esterno dell'immobile», concludono i Giudici della Cassazione.
Presidente Lombardo – Relatore Falaschi Fatti di causa e ragioni della decisione Il Tribunale di Ancona - Sezione distaccata di Fabriano, con sentenza numero 82 depositata il 14 aprile 2013, accoglieva la domanda di risoluzione di contratto di compravendita di immobile sito in Fabriano per i gravi vizi del bene tali da renderlo inidoneo all'uso proposta da F.G. , nella qualità di acquirente, nei confronti di P.A.A. venditrice. In virtù di appello interposto dalla P.A. , la Corte di appello di Ancona, nella resistenza dell'appellato, con sentenza numero 259 del 2019, in accoglimento del gravame e della preliminare eccezione di decadenza dal diritto di garanzia quanto alla riconoscibilità dei vizi, in riforma della decisione di prime cure, rigettava la originaria domanda attorea escludendo la operatività della garanzia ex articolo 1491 c.c., con compensazione delle spese processuali di entrambi i gradi di giudizio. Avverso la sentenza della Corte di appello dorica il Fracasso propone ricorso per cassazione, fondato su un unico motivo, cui resiste la P.A. con controricorso. Ritenuto che il ricorso potesse essere rigettato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all'articolo 380-bis c.p.c., in relazione all'articolo 375 c.p.c., comma 1, numero 5 , su proposta del relatore, regolarmente notificata ai difensori delle partì, il presidente ha fissato l'adunanza della camera di consiglio. In prossimità dell'adunanza camerale entrambe le parti, ricorrente e controricorrente, hanno depositato memoria illustrativa. Atteso che con l'unico motivo il ricorrente denuncia, ex articolo 360 c.p.c., nnumero 3 e 5, l'omesso esame circa un fatto decisivo per il giudizio che è stato oggetto di discussione tra le parti, con conseguente violazione e/o falsa applicazione degli articolo 1490,1491 e 1492 c.c. per non avere il giudice distrettuale tenuto conto che l'appartamento era stato venduto già ristrutturato proprio per mascherare la reale situazione e il grave problema di umidità che affliggeva l'appartamento compravenduto. Aggiunge che le informazioni rese all'acquirente da parte venditrice al momento della visita dell'immobile erano state tutt'altro che univoche e trasparenti. La censura è inammissibile prima che infondata e con essa il ricorso. Rileva la Corte che, in caso di vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale di costruzione molto risalente nel tempo, i difetti materiali conseguenti al concreto ed accertato stato di vetustà ovvero alla risalenza nel tempo delle tecniche costruttive utilizzate, non integrano un vizio rilevante ai fini previsti dall'articolo 1490 c.c La garanzia in esame, infatti, è esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'articolo 1491 c.c., il vizio era facilmente riconoscibile, salvo che, in quest'ultimo caso, il venditore non abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. Nel caso di specie, la corte d'appello, con apprezzamento di fatto sottratto a sindacato in sede di legittimità Cass. numero 24731 del 2016 , ha incontestatamente accertato non solo che la venditrice non aveva dato alcuna assicurazione circa l'inesistenza dei difetti poi riscontrati, ma anzi che la medesima aveva reso edotto l'acquirente della effettuazione di alcuni interventi sull'immobile per ovviare al problema dell'umidità v. deposizione dei testi B. e A. . Ha, inoltre, aggiunto che si trattava di appartamento inserito in un fabbricato risalente agli anni 60, con caratteristiche costruttive non propriamente eccellenti, come poi emerso dalla c.t.u. D'altro canto era stata dalla P.A. accordata una riduzione del prezzo nel corso delle trattative proprio per le condizioni dell'immobile e dello stabile, in generale, per cui il compratore avrebbe dovuto attentamente esaminarlo, secondo il principio che colui che acquista un immobile di non recente costruzione ha l'onere di verificare con cura le condizioni di manutenzione, facendo uno sforzo di diligenza, onde riscontrarne, se non i vizi che si sono in seguito manifestati, quanto meno le cause della loro possibile verificazione, le quali, pertanto, sebbene in fatto ignorate, erano dall'acquirente, con un minimo sforzo di diligenza e, quindi, facilmente , conoscibili l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'articolo 1491 c.c., consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione, sebbene il grado della diligenza esigibile non possa essere predicato in astratto, ma debba essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente richiamata in sentenza Cass. numero 24343 del 2016, ma già in tal senso Cass. numero 2981 del 2012 . In altri termini, questa Corte ha chiarito che l'esclusione della garanzia nel caso di facile riconoscibilità dei vizi della cosa venduta, ai sensi dell'articolo 1491 c.c. che costituisce, come accennato, applicazione del principio di autoresponsabilità, e consegue all'inosservanza di un onere di diligenza del compratore in ordine alla rilevazione dei vizi che si presentino di semplice percezione , non consenta di predicare in astratto il grado della diligenza esigibile, dovendo essere apprezzato in relazione al caso concreto, avuto riguardo alle particolari circostanze della vendita, alla natura della cosa ed alla qualità dell'acquirente, essendo la garanzia in esame esclusa tutte le volte in cui, a norma dell'articolo 1491 c.c. il vizio era facilmente riconoscibile salvo che il venditore abbia dichiarato che la cosa era immune da vizi. La sentenza impugnata risulta avere fatto puntuale applicazione di tali principi, sottolineando come un onere di diligenza più elevato fosse esigibile dal compratore in ragione delle condizioni non rassicuranti dello stabile nel suo complesso, evidenziando anche come la presenza di tali anomalie costruttive, il cui riscontro non richiedeva competenze tecniche particolarmente elevate, fosse evincibile anche dall'esterno del bene, di tal che la critica complessivamente mossa dal ricorrente mira piuttosto a contestare l'apprezzamento di fatto in punto di riconoscibilità del vizio operato dal giudice di merito. Il ricorso va pertanto dichiarato inammissibile. Nè può trovare accoglimento l'istanza formulata dalla controricorrente ai sensi dell'articolo 89 c.p.c. che oltre ad essere estremamente generica, non ritiene il Collegio che le affermazioni contenute nel ricorso travalichino i limiti di un'esposizione di un civile esercizio del diritto di difesa e di critica. Le spese processuali di legittimità, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza. Sussistono i presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, numero 115, articolo 13, comma 1-quater, nel testo introdotto dalla L. 24 dicembre 2012, numero 228, articolo 1, comma 17, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, in misura pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso articolo 13, comma 1-bis, ove dovuto. P.Q.M. La Corte dichiara inammissibile il ricorso condanna il ricorrente alla rifusione delle spese processuali di legittimità in favore della controricorrente che vengono liquidate in complessivi Euro 6.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre al rimborso delle spese forfettarie e agli accessori come per legge. Ai sensi del D.P.R. numero 115 del 2002, articolo 13, comma 1-quater, inserito dalla L. numero 228 del 2012, articolo 1, comma 17, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte del ricorrente, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per la stessa impugnazione, se dovuto.