I lavori urgenti sono a carico di tutti i condomini anche in assenza di delibera ad hoc

In tema di opere su parti comuni, l’amministratore, senza previa delibera assembleare, può affidare ad una ditta l’esecuzione di opere di manutenzione straordinaria esclusivamente se aventi carattere urgente così, spetta al l’intero condominio retribuire la ditta, senza potersi rivalere sull’amministratore unico committente.

Il principio si argomenta dalla sentenza della Corte di Cassazione n. 2807/17, depositata il 2 febbraio. E’, quindi, illegittima, e va pertanto riformata, la sentenza di merito con cui, accertata l’esecuzione di lavori sulla facciata condominiale sulla base di relativo incarico da parte del solo amministratore, venga disposto, a carico dello stesso amministratore , l’obbligo di versare il saldo ingiunto con apposito decreto ottenuto dalla ditta esecutrice e già oggetto di opposizione del Condominio, rigettata in primo ed in secondo grado. Il caso. L’amministratore di un condominio, in assenza di delibera assembleare, incaricava una s.n.c., a seguito di transazione tra questa impresa ed il condominio e ratificata dall’assemblea, di effettuare lavori sulla facciata condominiale quindi, la stessa impresa otteneva decreto ingiuntivo per il saldo dei lavori eseguiti. In primo grado, veniva rigettata l’opposizione da parte del Condominio ed anche in appello dove, però, non ravvisando l’urgenza dei lavori, l’amministratore veniva condannato al pagamento dello stesso importo verso l’impresa esecutrice. Le opere condominiali tra manutenzione straordinaria ed ordinaria i poteri superiori dell’amministratore. In primis , vanno richiamati gli artt. 4 e 41 Cost., 1117, 1130, 1131, 1133, 1135, 1173, 1321, 1387, 1398, 1704, 1711, 1719, 1720, 2222, 2697 e 2909 c.c All’uopo, necessita focalizzare sul concetto di bene, diritto, obbligo, illecito e responsabilità. Prima facie , si potrebbe pensare ad una sorta di efficacia, inter partes , dell’incarico affidato dall’amministratore condominiale all’impresa. Apparentemente, bisognerebbe stabilire se possa essere emesso un decreto ingiuntivo in subiecta materia. In realtà, tre le principali osservazioni da effettuare. La prima sull’obbligo, insussistente, dell’impresa incaricata di valutare la legittimazione del committente quando, come nella fattispecie, il soggetto agisce come rappresentante, rectius amministratore. La seconda sui poteri, normalmente limitati alla manutenzione ordinaria, dell’amministratore e su quelli dell’assemblea condominiale sul punto, è da notare che l’urgenza delle opere attribuisce, in re ipsa , all’amministratore un potere straordinario che, dunque, supera , di fatto, le competenze dell’assemblea Cass. n. 4332/87 e n. 6557/10 . La terza sulla natura giuridica del rapporto intercorso tra amministratore, impresa e condominio e, cioè, in termini di obbligazione. Sotto il profilo formale-procedurale, infine, va ricordato che passa in giudicato la statuizione non censurata di una sentenza pur impugnata. De iure condito , l’urgenza costituisce il parametro genetico della legittimazione extra ordinem et secundum legem dell’amministratore condominiale. Rebus sic stantibus , l’amministratore non è tenuto a pagare né a saldare la società dallo stesso incaricata in mancanza di previa delibera assembleare né a rimborsare il condominio altresì, è indifferente la ragione sociale dell’impresa incaricata. In tal senso, in termini di dinamiche , il diritto civile finisce per prevale re su quello privato. Non esercitabile, da parte del condominio non direttamente committente, l’azione di regresso. In ambito di rapporti negoziali tra privati, la ditta esecutrice dei lavori sulle parti comuni condominiali ha diritto al relativo compenso che, in quanto lavori urgenti, ricade, contrariamente a quanto sostenuto dalla Corte d’appello di Trieste con la sentenza n. 556/10, esclusivamente sul condominio. Ergo, il ricorso dell’amministratore va accolto.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 13 dicembre 2016 2 febbraio 2017, n. 2807 Presidente Mazzacane . Relatore Federico Esposizione del fatto Il condominio di via omissis oppose il decreto ingiuntivo emesso a suo carico, su ricorso della Regionale Costruzioni Impianti di S.M. e S.M. snc, per il pagamento di 15.148,36 Euro, a titolo di saldo di lavori eseguiti sulla facciata dell’edificio condominiale, deducendo che essi erano stati commissionati al di fuori del preesistente contratto, dal solo amministratore dell’epoca, geometra S.F. , ed in assenza di apposita delibera dell’assemblea del condominio. La Regionale Costruzioni Impianti nel costituirsi chiese, in via principale, la conferma del decreto opposto chiamò altresì in causa il S. , chiedendo, in via subordinata, ove ne fosse stata accertata la responsabilità personale, la condanna di quest’ultimo al pagamento dell’importo di 15.148,36 Euro. Il geometra S. , costituitosi, affermò di aver autorizzato l’esecuzione dei lavori, conseguenti ad una transazione conclusa tra il condominio e l’Impresa esecutrice, in quanto essi si erano resi necessari ed urgenti a seguito di una situazione di fatto manifestatasi all’esito di controlli successivi. Il Tribunale di Trieste respinse l’opposizione e rigettò la domanda di manleva nei confronti del geometra S. . La Corte d’Appello di Trieste, in parziale riforma della sentenza impugnata, confermò il rigetto dell’opposizione, ma condannò il S. al pagamento dell’importo che il condominio omissis avrebbe dovuto pagare alla Regionale Costruzione Impianti. A fondamento della pronunzia, la Corte rilevò che non poteva ritenersi provata l’urgenza dei lavori, ai sensi dell’art. 1135 c.c., precisando che la carenza di tale presupposto, contrariamente a quanto sostenuto dal primo giudice, era stata specificamente contestata dall’opponente. La Corte rilevava inoltre che non risultava che l’amministratore avesse provveduto a riferire su tali lavori all’assemblea condominiale, né che gli stessi fossero stati autorizzati dalla delibera che aveva ratificato la transazione con l’impresa. Il giudice di appello affermò, in conclusione, che la domanda di condanna proposta dall’impresa nei confronti del condominio era fondata in quanto l’ordine di eseguire i lavori era stato impartito dall’amministratore, e quindi da persona che appariva legittimata verso il terzo, e che altrettanto fondata era la domanda di rivalsa, dato che l’assemblea condominiale non aveva autorizzato, né ratificato i lavori. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione S.F. , sulla base di due motivi, illustrati da successiva memoria ex art. 378 cpc. La Regionale Costruzioni ha resistito con controricorso, ed ha altresì proposto ricorso incidentale condizionato, mentre il condominio di via omissis non ha svolto, nel presente giudizio, attività difensiva. Considerato in diritto Conviene premettere che in conseguenza della mancata impugnazione da parte del condominio di via omissis , risulta passata in giudicato la statuizione della sentenza impugnata che ne ha respinto l’opposizione avverso il decreto ingiuntivo emesso a suo carico su ricorso della Regionale Costruzioni e Impianti snc. Con il primo, articolato, motivo di ricorso, il ricorrente denunzia la violazione e falsa applicazione degli artt. 112 c.p.c., 1131,1135, 1387 e 1398 c.c. in relazione all’art. 360 numero codice di rito, nonché insufficiente e contraddittoria motivazione rispetto ad un fatto decisivo per il giudizio, ai sensi dell’art. 360 numero cpc, censurando il capo della sentenza che ha confermato la condanna del condominio, fondandola sulla c.d. rappresentanza apparente dell’amministratore, che non era stata peraltro dedotta dalla creditrice. Con il secondo motivo si denunzia la violazione degli artt. 1130, 1131, 1133, 1135, 1704, 1711, 1719 e 1720 c.c., in relazione all’art. 360 n. 3 cpc, censurando la statuizione con la quale la Corte ha accolto la domanda di rivalsa del condominio nei confronti dell’amministratore. Per ragioni di priorità logica, conviene preliminarmente esaminare il secondo motivo di ricorso, che concerne la stessa sussistenza del diritto di rivalsa fatto valere dal condominio nei confronti del ricorrente. Il motivo è fondato. In materia di lavori di straordinaria amministrazione disposti dall’amministratore di condominio in assenza di previa delibera assembleare non è infatti configurabile alcun diritto di rivalsa o di regresso del condominio, atteso che i rispettivi poteri dell’amministratore e dell’assemblea sono delineati con precisione dalle disposizioni del codice civile artt. 1130 e 1135 , che limitano le attribuzioni dell’amministratore all’ordinaria amministrazione e riservano all’assemblea dei condomini le decisioni in materia di amministrazione straordinaria, con la sola eccezione dei lavori di carattere urgente. Cass. n. 4332/1987 Di conseguenza, nel caso in cui l’amministratore, avvalendosi dei poteri di cui all’art. 1135 comma 2 c.c., abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questa effettivamente ricorra ed egli abbia speso, nei confronti dei terzi, il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato e l’obbligazione è direttamente riferibile al condominio. Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza esterna delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. Cass. 6557/2010 . Non sono dunque, nel caso di specie, neppure astrattamente configurabili gli elementi costitutivi dell’azione di rivalsa, esperibile nei confronti dell’amministratore ex art. 1218 c.c., per il recupero di somme che il condominio abbia dovuto pagare a terzi danneggiati Cass.17983/2014 . L’accoglimento del secondo motivo, e la conseguente esclusione del rapporto di garanzia impropria tra condominio e geometra S. , assorbe l’esame del primo motivo di ricorso, che concerne l’obbligazione principale del condominio, posto che il terzo chiamato in giudizio può impugnare la statuizione sul rapporto principale solo nell’ambito del rapporto di garanzia e per i riflessi che la decisione può avere su di esso Cass. 2557/2010 . Va invece dichiarato inammissibile il ricorso incidentale dell’impresa costruttrice, per sopravvenuta carenza di interesse, in conseguenza della mancata impugnazione da parte del condominio, e conseguente passaggio in giudicato, del capo della sentenza impugnata che ne ha respinto l’opposizione al decreto ingiuntivo, confermando la statuizione di condanna del condominio medesimo al pagamento del corrispettivo dei lavori in favore della Regionale Costruzioni e Impianti snc. In conclusione, fermo il passaggio in giudicato del capo che ha respinto l’opposizione avverso il decreto ingiuntivo proposta dal condominio di via omissis , la sentenza impugnata va cassata sul capo che ha condannato il geometra S. al rimborso al condominio dell’importo che quest’ultimo è tenuto a corrispondere alla Regionale Costruzione Impianti snc e, rilevato che non sono necessari ulteriori accertamenti di fatto, la causa può essere decisa nel merito, con reiezione della domanda di condanna proposta dal condominio nei confronti del geometra S. . Considerate le ragioni della decisione ed il complessivo comportamento delle parti, sussistono giusti motivi, ex art. 92 cpc nella formulazione applicabile ratione temporis alla presente controversia, instaurata in data anteriore al 4 luglio 2009, per disporre l’integrale compensazione delle spese dell’intero giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il secondo motivo del ricorso principale, assorbito il primo. Dichiara inammissibile, per sopravvenuta carenza di interesse, il ricorso incidentale condizionato della Regionale Costruzione Impianti snc. Cassa la sentenza impugnata e, decidendo la causa nel merito, respinge l’opposizione proposta dal condominio di via omissis avverso il decreto ingiuntivo, per l’importo di 15.148,36 Euro, emesso nei suoi confronti su ricorso della Regionale Costruzione Impianti snc. Respinge la domanda di condanna spiegata dal condominio di via omissis nei confronti del geometra S.F. . Dichiara interamente compensate tra le parti le spese dell’intero giudizio.