Alla pretesa di pagamento azionata dal condominio risponde il “vero” proprietario dell’appartamento

In caso di azione giudiziale dell’amministratore condominiale volta al recupero della quota di spese di competenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il proprietario di tale unità e non anche chi possa apparire tale.

Lo ribadisce l’ordinanza della Cassazione n. 724/20, depositata il 15 gennaio. Il caso. L’opponente proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo con cui il Tribunale lo condannava a pagare una soma di denaro in favore del Condominio, eccependo il suo difetto di legittimazione passiva. L’attore sosteneva di essere solo usufruttuario di alcune unità nel condominio e che il credito si fondava su una delibera assembleare in cui non era stata posta all’ordine del giorno l’autorizzazione ad eseguire opere straordinarie. Il Tribunale rigettava l’opposizione sul presupposto che l’opponente non avesse adeguatamente dimostrato la sua carenza di legittimazione passiva. Interveniva poi la Corte d’Appello, la quale affermava che l’appellante si sarebbe comunque comportato come condomino apparente, partecipando alle assemblee condominiali. Pertanto, quest’ultimo propone ricorso per cassazione, denunciando che i punti oggetto della delibera assembleare fossero di competenza del nudo proprietario e non dell’usufruttuario, in quanto relativi ad opere di carattere straordinario. Legittimazione passiva. Questo per i Giudici di legittimità risulta essere fondato, sulla base del consolidato principio in virtù del quale, in caso di azione giudiziale dell’amministratore condominiale volta al recupero della quota di spese di competenza di un’unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il proprietario di tale unità e no anche chi possa apparire tale, difettando nei rapporti tra il condominio e i singoli le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale .

Corte di Cassazione, sez. VI Civile - 2, ordinanza 24 settembre 2019 15 gennaio 2020, n. 724 Presidente D’Ascola Relatore Oliva Fatti di causa Con atto di citazione ritualmente notificato, C.G. proponeva opposizione avverso il decreto ingiuntivo n. 1620/2005, emesso dal Tribunale di Nocera Inferiore, con il quale gli era stato ingiunto di pagare la somma di Euro 3.667,92 in favore del Condominio omissis situato in , eccependo il suo difetto di legittimazione passiva. L’attore esponeva in particolare di essere solo usufruttuario di alcune unità immobiliari site nell’edificio condominiale ed osservava che il credito si fondava sulla delibera assembleare del 1.12.2004, nella quale non era stata posta all’ordine del giorno l’autorizzazione ad eseguire opere straordinarie. Si costituiva il condominio resistendo all’opposizione. Con sentenza n. 1129/2010 il Tribunale di Nocera Inferiore rigettava l’opposizione sul presupposto che l’opponente non avesse adeguatamente dimostrato la sua carenza di legittimazione passiva, avendo egli depositato copia di un atto di donazione dal quale emergeva la donazione della nuda proprietà degli immobili siti nel condominio di omissis , mentre nella specie il condominio opposto era sito al civico della medesima piazza. Interponeva appello il C. e si costituiva in seconde cure il condominio, resistendo all’impugnazione. L’appellante depositava, in uno all’atto di gravame, certificazione del Comune di dalla quale emergeva che il civico della omissis era stato mutato in a seguito del censimento del 1991. Con la sentenza oggi impugnata, n. 1172/2017, la Corte di Appello di Salerno rigettava l’impugnazione, affermando che l’appellante si sarebbe comunque comportato come condomino apparente, partecipando alle riunioni assembleari in cui erano stati discussi i lavori straordinari di cui alla pretesa oggetto del decreto ingiuntivo opposto in prime cure senza dichiarare che il relativo onere era a carico del nudo proprietario. Propone ricorso per la cassazione di detta decisione C.G. affidandosi a due motivi. L’intimato non ha svolto attività difensiva nel presente giudizio di legittimità. Ragioni della decisione Con il primo motivo il ricorrente lamenta la violazione e falsa applicazione dell’art. 1123 c.c., degli artt. 63 e 67 disp. att. c.c. in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3 perché la Corte di Appello, pur avendo rilevato che i punti oggetto della delibera assembleare del 16.3.2004 fossero di competenza del nudo proprietario, e non dell’usufruttuario, in quanto relativi ad opere di carattere straordinario, e che essi non erano stati approvati dal ricorrente medesimo, non aveva rilevato il difetto di legittimazione passiva di quest’ultimo in relazione alla pretesa di pagamento originariamente azionata dal condominio. La doglianza è fondata. Ed invero questa Corte ha affermato il principio secondo cui In caso di azione giudiziale dell’amministratore del condominio per il recupero della quota di spese di competenza di una unità immobiliare di proprietà esclusiva, è passivamente legittimato il vero proprietario di detta unità e non anche chi possa apparire tale -come il venditore il quale, pur dopo il trasferimento di proprietà non comunicato all’amministratore abbia continuato a comportarsi da proprietariodifettando, nei rapporti fra condominio, che è un ente di gestione, ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente ad esigenze di tutela dell’affidamento del terzo in buona fede, ed essendo, d’altra parte, il collegamento della legittimazione passiva alla effettiva titolarità della proprietà funzionale al rafforzamento e al soddisfacimento del credito della gestione condominiale Cass. Sez. U, Sentenza n. 5035 del 08/04/2002, Rv.554784 conf. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 23994 del 27/12/2004, Rv.578502 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 1627 del 25/01/2007, Rv.595736 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17039 del 03/08/2007, Rv.599349 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 17619 del 10/08/2007, Rv.599346 Cass. Sez.2, Sentenza n. 22089 del 22/10/2007, Rv.600067 Cass. Sez. 6-2, Ordinanza n. 23621 del 09/10/2017, Rv. 646793 . L’accoglimento del primo motivo comporta l’assorbimento del secondo, con il quale il ricorrente censura l’omesso esame del fatto decisivo, rappresentato dalla circostanza che la distinzione tra usufrutto e nuda proprietà costituisce un dato risultante dai pubblici registri immobiliari, onde il condominio doveva comunque esserne ritenuto edotto. La sentenza va conseguentemente cassata in relazione alla censura accolta ed il giudizio rinviato alla Corte di Appello di Salerno, in diversa composizione, anche per le spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. la Corte accoglie il primo motivo di ricorso e dichiara assorbito il secondo. Cassa la sentenza impugnata in relazione alla censura accolta e rinvia la causa, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla Corte di Appello di Salerno, in diversa composizione.