Illecito il contratto di locazione stipulato dopo il pignoramento dell'immobile e/o per un prezzo esiguo

Nelle vendite giudiziarie deve essere garantita l'effettività della vendita con conseguente inopponibilità all'acquirente del contratto di locazione non rispondente ai requisiti di legge.

Il contratto di locazione dell'immobile trasferito per effetto di vendita giudiziaria, per essere tutelalo successivamente all'aggiudicazione, deve essere stipulato in data certa - precedente il pignoramento - e per un prezzo non inferiore ad un terzo del giusto prezzo o di quello risultante dalle precedenti locazioni. I due requisiti devono essere valutati disgiuntamente, quindi, il contratto dovrà essere posto nel nulla anche quando il requisito temporale è rispettato ma non quello relativo al prezzo o viceversa. Il caso. La Corte territoriale rigettava la richiesta dell'acquirente giudiziario di un bene immobile già locato, articolata ex articolo 2923, comma 3, c.c., finalizzata ad ottenere la liberazione dell'immobile dal conduttore, in ragione della esiguità del canone pattuito nel medesimo contratto. Avverso tale decisione, parte attrice, nuova proprietaria dell'immobile, proponeva ricorso per cassazione. La pronuncia per manifesta fondatezza dei motivi di appello. La Corte di Cassazione, quando ritenga sussistenti i presupposti per una pronuncia di inammissibilità del ricorso o di manifesta infondatezza oppure di manifesta fondatezza, si pronuncia in Camera di Consiglio e decide la questione con ordinanza previo relazione motivata da comunicarsi alle parti ed al pubblico ministero affinché possano articolare le proprie difese articolo 380 bis c.p.c. . Squilibrio nel rapporto obbligatorio nascente dalla vendita all'asta. La vendita giudiziaria ha presupposti volitivi certamente differenti rispetto ad una normale vendita tra privati. Senza dubbio alcuno, il venditore non sceglie liberamente di vendere ma è obbligato alla cessione dalle norme poste a tutela dei suoi creditori, di contro, l'acquirente, almeno potenzialmente, potrebbe approfittare della condizione di “debolezza” dell'esecutato, così acquistando l'immobile ad un prezzo irrisorio. L'articolo 2923 c.c. ha l'obbiettivo di risolvere a monte tali possibili squilibri, così da escludere condotte fraudolente tanto del venditore esecutato quanto dell'acquirente giudiziario. Tale disciplina costituisce concreto bilanciamento dell'interesse privato dei singoli creditori con l'interesse pubblico proprio di ogni azione giudiziaria. Sotto questo profilo, occorre anche rilevare che la relazione giuridica attenzionata dalla norma è trilaterale, quindi, oltre al'interesse del venditore esecutato e dell'acquirente giudiziario deve garantirsi anche il diritto del conduttore in buona fede. Immobile oggetto di esecuzione forzata, ma il contratto quando è stato sottoscritto? La questione affrontata dalla Corte territoriale attiene la circostanza, non poco diffusa, in cui l'immobile acquistato all'asta è utilizzato da un terzo soggetto in forza di contratto di locazione. L'articolo 2923 primo comma c.c. distingue l'ipotesi in cui il contratto di locazione di bene immobile sia stato sottoscritto in momento precedente o successivo al pignoramento nel primo caso il contratto può essere salvaguardato. Il principio richiamato dalla relazione preposta alla decisione della Corte è il seguente «le specifiche esigenze di effettività della vendita forzata, da perseguirsi nella specie mediante la tutela della maggiore possibile pienezza dei suoi effetti in favore degli aggiudicatari, impongono l'esenzione di questi ultimi dall'obbligo di rispettare la locazione, qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni anche quando si tratti di locazioni in corso al momento del pignoramento che siano state consentite o stipulate dai dante causa del soggetto che ha subito l'espropriazione». L'opponibilità all'acquirente della locazione In definitiva, l'opponibilità all'acquirente della locazione è subordinata alla sussistenza di due requisiti, ovvero, stipula in data certa precedente il pignoramento e prezzo non inferiore ad un terzo del giusto prezzo o di quello risultante dalle precedenti locazioni. I due requisiti devono essere valutati disgiuntamente, quindi, il contratto dovrà essere posto nel nulla anche quando il requisito temporale è rispettato ma non quello relativo al prezzo o viceversa, salva sempre la possibilità delle parti di disporre del proprio diritto e tenere comunque in vita il contratto. Pertinente il richiamo a Cass. SSUU numero 459/1994 - la locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulato dal curatore del fallimento ai sensi dell'articolo 560 comma 2 c.p.c. è un contratto la cui durata risulta “ naturaliter ” contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che - non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall'articolo 2923 c.c. - non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all'acquirente “ in executivis ” pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscono la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità. Effettività della vendita. Costante giurisprudenza ha chiarito che in circostanze simili a quelle del caso in questione, si devono contemperare i diversi interessi di venditore giudiziario, acquirente giudiziario e conduttore, ponendo particolare attenzione affinché sia garantita l'effettività della vendita, ovvero, si escluda l'ipotesi che l'occupazione del cespite sia tutelata in modo tale da mortificare o annullare il diritto del nuovo proprietario. In tal senso stipulazione e rinnovo dei contratti di locazione di immobili soggetti a curatela fallimentare o a custodia giudiziaria sono temporalmente limitati e condizionati all'autorizzazione del giudice Cass. civ., numero 22711/2011 . In pendenza di procedimento di esecuzione forzata, la rinnovazione del contratto di locazione dell'immobile pignorato deve essere disposta dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'articolo 560 c.p.c., essendo inopponibile all'aggiudicatario qualsiasi forma di rinnovazione tacita dovuta a mancata disdetta. In definitiva, la S.C. ha accolto la domanda e rinviato la sentenza alla medesima Corte d'appello - in diversa composizione - che dovrà decidere sia il merito sia le spese, applicando il principio testé richiamato.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 3, ordinanza 12 luglio – 1° ottobre 2012, numero 16718 Presidente Finocchiaro – Relatore De Stefano Svolgimento del processo 1. È stata depositata in cancelleria la seguente relazione ai sensi dell'articolo 380-bis cod. proc. civ., regolarmente comunicata al pubblico ministero e notificata ai difensori delle parti, relativa al ricorso avverso la sentenza della corte di appello di Milano del 6.3.10, numero 425 “1. — La Ca' Fontana srl ricorre, affidandosi ad un motivo, per la cassazione della sentenza in epigrafe indicata, con cui è stato rigettato il suo appello avverso la pronunzia del tribunale di Como, di reiezione della sua domanda di applicazione dell'articolo 2923, comma terzo, cod. civ. in relazione alla locazione di un bene immobile acquistato in sede di vendita giudiziaria e già locato, dalla dante causa del debitore esecutato, alla Gestioni srl. L'intimata resiste con controricorso. 2. - Il ricorso può essere trattato in camera di consiglio - ai sensi degli articolo 375, 376 e 380-tò1 cod. proc. civ., essendo soggetto alla disciplina dell'articolo 360-tó cod. proc. civ. di cui all'articolo 47, co. 1 lett. a , della legge 18 giugno 2009, numero 69 - per esservi accolto per manifesta fondatezza, per quanto appresso indicato. 3. — La gravata sentenza, confermando sul punto quella di primo grado, ha ritenuto che la norma dell'articolo 2923, comma terzo, cod. civ. il quale recita in ogni caso l'acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il presso convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni , si applica esclusivamente alle locazioni consentite dal debitore esecutato, con conseguente obbligo, per l'aggiudicatario, di riconoscere quelle stipulate dai danti causa di questi e, comunque, prima del pignoramento. Con unitario motivo — rubricato violazione e falsa applicazione dell'articolo 2923 III co. c.c. — la Ca' Fontana contesta tale interpretazione, contraria alla stessa ratio legis individuata dai giudici di appello e consistente nella tutela dei creditori e dell'aggiudicatario del bene dal canto suo, la Gestioni srl rimarca la correttezza dell'opposta interpretazione dei giudici del merito. 4. - Il ricorso è manifestamente fondato 4.1. la norma dell'articolo 2923 cod. civ., rubricata genericamente locazioni, è inserita nel titolo quarto della tutela giurisdizionale dei diritti , capo secondo dell'esecuzione forzata , sezione prima dell'espropriazione , p.3 effetti della vendita forzata e dell'assegnazione mira con tutta evidenza — e nel suo complesso — a coordinare l'estensione del generale principio emptio non tollit locatum dettato per la vendita volontaria v. articolo 1599 e 1600 c.c. anche alla materia esecutiva con le esigenze proprie del processo di espropriazione tra queste, è generalmente indicata la necessità di tutelare l'acquirente da possibili accordi fraudolenti ma, più in generale, anche a seguito della riforma del 2006, può bene sostenersi l'esigenza di garantire l'efficienza del medesimo attraverso la maggior possibile affidabilità sulla pienezza dei suoi effetti nei confronti anche di quei soggetti estranei sollecitati a prendervi parte per rendere possibile la trasformazione in denaro del bene pignorato invero, la più pregnante tutela dei potenziali aggiudicatali è stata ritenuta una delle rationes ispiratrici della riforma suddetta già da Cass. Sez. Unumero numero 262 del 2010, da Cass. 12960 del 2011, da Cass. 26202 del 2011 e da Cass. ord. 2472 del 2012, tutte in motivazione 4.2. in tale prospettiva, le ben note peculiarità della vendita forzata la distinguono nettamente da una ordinaria vendita di diritto privato e la strutturano invece in un istituto sui generis, il quale, realizzando congiuntamente l'interesse pubblico connesso a ogni processo giurisdizionale e l'interesse privato dei creditori concorrenti e dell'aggiudicatario , partecipa della natura pubblicistica del procedimento, nel corso del quale convergono e reciprocamente si completano atti i quali, in relazione alla diversità dei loro autori, sono regolati da differenti discipline e descrittivamente potendo definirsi come un'ipotesi particolarissima di trasferimento coattivo 4.3. se tanto è vero, i principi generali della vendita si applicano solo se ed in quanto espressamente richiamati o disciplinati, ma soprattutto in coerenza con le pubblicistiche esigenze cui è preordinata la vendita forzata con la conseguenza che anche il principio emptio non tollit locatum trova applicazione, ma secondo la peculiare normativa del codice civile ed in vista delle esigenze dell'espropriazione, sicché non è corretta la sua valutazione quale regola generale applicabile a quella speciale vendita che è la vendita forzata 4.4. in tale contesto - da un lato, l'argomento testuale invocato dai giudici del merito, cioè un collegamento tra il primo e il terzo comma della norma con l'estensione a quest'ultimo del riferimento alle sole locazioni concluse dal debitore, non regge alla disamina del testo della disposizione soltanto il primo comma si riferisce alle vendite consentite da chi ha subito l'espropriazione, mentre il terzo comma esordisce con la locuzione in ogni caso, che all'evidenza svincola la seguente proposizione da ogni eventuale limitazione contenuta nelle disposizioni in precedenza dettate, purché si rimanga nell'ambito di una locazione del bene oggetto di vendita o di assegnazione forzata infatti, l'intero articolo disciplina, nel suo complesso, tutte le possibili ipotesi in cui il bene oggetto della vendita forzata sia stato, al momento dell'aggiudicazione, detenuto in locazione da estranei e, beninteso, in forza di rapporti insorti prima del pignoramento, essendo in linea di massima tout court inopponibili all'aggiudicatario quelli successivi senza la necessaria autorizzazione del giudice dell'esecuzione - dall'altro lato, gli spunti giurisprudenziali valorizzati dai giudici del merito e dalla controricorrente restano invero assai tenui, visto che le concrete fattispecie in quel frangente esaminate e decise non possono affatto fondare l'esclusione dell'estensione delle previsioni dei capoversi dell'articolo 2923 cod. civ. ai casi di locazioni consentite dai danti causa del soggetto che ha subito l'espropriazione - e comunque, le conclusioni cui pervengono i giudici del merito non sono in armonia con la lettera e con le finalità della norma in esame, che va invece interpretata nel senso che i commi dell'articolo 2923 cod. civ. successivi al primo sono di portata generale, solo in tal modo potendo perseguirsi le composite finalità della norma, già tratteggiate sopra al p. 4.1 - e tanto in applicazione del principio per il quale le specifiche esigenze di effettività della vendita forzata, da perseguirsi nella specie mediante la tutela della maggior possibile pienezza dei suoi effetti in favore degli aggiudicatali, impongono l'esenzione di questi ultimi dall'obbligo di rispettare la locazione, qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, anche quando si tratti di locazioni in corso al momento del pignoramento, che siano state consentite o stipulate dai danti causa del soggetto che ha subito l'espropriazione. 5. - In definitiva, sì propone l'accoglimento del ricorso, visto che la gravata sentenza non si è attenuta all'indicato principio di diritto all'eventuale cassazione dovrà conseguire il rinvio alla medesima corte territoriale, affinché, applicato detto principio e provvedendo sulle spese dell'intero giudizio compreso quello di legittimità , valuti il gravame ritenendo in astratto applicabile la norma invocata dall'aggiudicataria anche all'ipotesi di locazione consentita dal dante causa del debitore, impregiudicato - beninteso - l'esame della ricorrenza di ogni altro presupposto”. Motivi della decisione II. Non sono state presentate conclusioni scritte, ma l'intimata ha depositato memoria ed entrambi i difensori delle parti hanno chiesto di essere ascoltati in camera di consiglio. III. A seguito della discussione sul ricorso, tenuta nella camera di consiglio, ritiene il Collegio di condividere i motivi in fatto e in diritto esposti nella su trascritta relazione e di doverne fare proprie le conclusioni, non potendo giustificarsi il suo superamento alla stregua delle repliche contenute nella memoria depositata dall'intimata III.1. in via assolutamente preliminare, va sottolineata la chiarezza della formulazione testuale, sulla cui base le esigenze di tutela degli aggiudicatari - e, per il tramite di esse, quella di effettività del processo esecutivo, a sua volta a tutela delle ragioni dei creditori e del medesimo esecutato - devono ritenersi prevalenti sul diritto del locatario al bene poi staggito, con conseguente correttezza dell'estensione dell'inopponibilità a tutte le locazioni, comunque in corso al momento dell'aggiudicazione e beninteso anteriori al pignoramento operando, per quelle successive, il diverso meccanismo dell'articolo 560 cod. proc. civ. , a prescindere dal soggetto che le aveva poste in essere, qualora ricorrano i presupposti di fatto del terzo comma dell'articolo 2923 cod. civ. III.2. del resto, la stessa impostazione della disciplina degli effetti sostanziali della vendita consente di riferire le singole disposizioni, ove il loro tenore letterale non le limiti ulteriormente, alla valenza per così dire oggettiva delle fattispecie disciplinate, normalmente intese come limitative della pienezza dei poteri e delle facoltà di disposizione normalmente spettanti ai titolari dei diritti reali sui beni poi staggiti e coattivamente trasferiti III.3. tali fattispecie sono regolate, in buona sostanza, con una disciplina parzialmente derogatoria rispetto alla vendita negoziale, trovando la propria giustificazione nella peculiare natura della vendita giudiziale la quale integra una fattispecie particolarissima di trasferimento coattivo e, comunque, un istituto sui generis, il quale, realizzando congiuntamente l'interesse pubblico - connesso a ogni processo giurisdizionale - e l'interesse di privati - dei creditori concorrenti, dell'aggiudicatario e, di riflesso, del debitore al risultato del miglior possibile soddisfacimento delle ragioni dei suoi creditori con il minor possibile sacrificio del suo patrimonio -, partecipa della natura pubblicistica del procedimento, nel corso del quale convergono e reciprocamente si completano atti i quali, in relazione alla diversità dei loro autori, sono regolati da differenti discipline III.4. è per questo che alla regola generale emptio non tollit locatum sono arrecate alcune significative deroghe in linea di massima, come riconosciuto già dalla giurisprudenza di questa Corte Cass. Sez. Unumero 20 gennaio 1994, numero 459 , la regola generale è quella dell'opponibilità delle locazioni aventi data certa anteriore al pignoramento, come dell'inopponibilità di quelle successive risultando perfino quelle stipulate con l'autorizzazione del giudice commisurate naturaliter alle esigenze della procedura esecutiva nel cui corso sono state stipulate, tanto da cessare proprio con l'aggiudicazione del bene che ne è l'oggetto ma a tale regola sono poi arrecate alcune ulteriori eccezioni importanti III.5. il primo comma dell'articolo 2923 cod. civ. si riferisce espressamente alle locazioni consentite da chi ha subito l'espropriazione , ma almeno i due commi successivi si riferiscono alle locazioni sic et simpliciter — vale a dire, senza ulteriore specificazione del soggetto locatore — e pertanto devono riguardare, nella sua oggettività, la presenza di un pregresso contratto di locazione avente ad oggetto l'immobile staggito, quello integrando — alle condizioni ivi previste — una significativa limitazione delle facoltà di godimento normalmente connesse al diritto reale trasferito coattivamente III.6. detti commi successivi costituiscono così ulteriori specificazioni dell'esenzione dell'aggiudicatario dalla regola generale posta dal primo comma, di rispettare la locazione avente data certa anteriore al pignoramento con una valutazione normativa e quindi predeterminata di gravità — e conseguente inopportunità, ai fini di rendere conveniente e quindi efficace la vendita giudiziale, della sua opponibilità all'aggiudicatario - della limitazione del godimento derivante, ora, dalla durata ultranovennale originaria della locazione stessa secondo comma durata che comporta la qualificazione del relativo negozio come eccedente l'ordinaria amministrazione del bene, proprio per il carattere inusualmente protratto della previsione del vincolo contrattuale e della conseguente persistenza della compressione delle facoltà del proprietario , ora dalla manifesta incongruità del corrispettivo del godimento terzo comma del medesimo articolo 2923 cod. civ. anch'essa in grado, sotto diverso profilo, di rendere non tollerabile il sacrificio della piena estrinsecabilità delle facoltà di godimento dell'acquirente in vendita forzata III.7. può anzi dirsi che le stesse esigenze di effettività della vendita giudiziale, poste in luce nella relazione, impongono di ritenere recessivi gli interessi del locatario, che comunque ha - beninteso, legittimamente, ma appunto fino a tale momento - beneficiato, prima dell'aggiudicazione, di un corrispettivo manifestamente sperequato a suo vantaggio attesa l'obiettiva - e così riconoscibile — sensibile inferiorità di esso rispetto a quello giusto , ovvero rispetto a quello usualmente ritraibile per il medesimo immobile , con corrispondente svantaggio per la controparte, consistente nella diminuita possibilità di percepire un reddito, idoneo a meglio soddisfare la sua complessiva responsabilità patrimoniale e salve le eventuali ragioni di risarcimento del locatario verso il locatore originario o il suo successore debitore, ove configurabili, atteso che costoro non sono stati in grado di assicurare il godimento oggetto del contratto di locazione . IV. Risponde quindi ad un adeguato contemperamento degli interessi in gioco che tale obiettiva situazione si risolva, dinanzi alle esigenze pubblicistiche già messe in luce per la vendita giudiziale, con effetto ex nunc in favore dell'aggiudicatario ed in danno del locatario già avvantaggiatosi dal favorevole contratto ed in questo contesto non può avere rilevanza che un tale obiettivo vantaggio derivi dalla volontà negoziale del debitore assoggettato ad esecuzione o da quella del dante causa di quest'ultimo, in quanto le esigenze ed il contemperamento suddetti ne prescindono oggettivamente, in quanto obiettivamente sussistenti e, del resto, facilmente percepibili proprio dal locatario. V. Ne consegue la correttezza della soluzione ermeneutica proposta dalla sopra riportata relazione e la fondatezza del ricorso. Pertanto, ai sensi degli articolo 380-bis e 385 cod. proc. civ., questo va accolto, con cassazione della gravata sentenza e rinvio, anche per le spese del presente giudizio di legittimità, alla medesima corte territoriale, ma in diversa composizione e tanto affinché applichi il principio di diritto di cui alla sopra trascritta relazione punto 4.4, ultimo alinea e valuti il gravame ritenendo in astratto applicabile la norma invocata dall'aggiudicataria anche al caso di locazione consentita dal dante causa del debitore, impregiudicato - beninteso - l'esame della ricorrenza di ogni altro presupposto. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso cassa la gravata sentenza e rinvia, anche per le spese del giudizio di legittimità, alla corte di appello di Milano, in diversa composizione.