Acquista il possesso degli immobili con due preliminari: deve sloggiare, il vero proprietario ha rogitato

Sostiene che gli atti con cui era entrato in possesso degli immobili non siano meri preliminari, ma costituiscano contratti definitivi. Le sue affermazioni sono però teoriche e sganciate da ogni riferimento al contenuto delle sentenze di merito.

Così ha deciso la Corte di Cassazione, con la sentenza n. 2834, depositata il 6 febbraio 2013. Un intricato caso di compravendite immobiliari. C’è chi compra una casa e chi la vende. Ci sono anche persone che vendono a distanza di tempo lo stesso immobile. Un uomo, attuale ricorrente in Cassazione, riceve la promessa di vendita di tre appartamenti con due contratti preliminari, stipulati con il legale rappresentante di un complesso abitativo e con la figlia di questo. Il possesso degli immobili gli viene trasferito contestualmente alla stipula dei preliminari, avvenuta nel 1981 e nel 1983. In uno manda ad abitarci il padre, con un comodato gratuito. Il 30 gennaio 1987 vende tutti gli appartamenti ad un’altra persona, rimanendo in affitto in uno di questi. Condannato al rilascio. Nel 1990 viene chiesto a padre e figlio il rilascio degli immobili. Il richiedente è il figlio, nonché il fratello, dei precedenti venditori. Il 17 aprile 1987 aveva acquistato i due appartamenti con un atto di compravendita rogato dal notaio. Sostiene che il convenuto non abbia alcun titolo per detenere i due appartamenti. Il Tribunale, con nuova sentenza, dopo che la precedente era stata annullata dalla Corte d’Appello per mancanza del contraddittorio, accoglie la domanda, rigettando la richiesta fatta dal convenuto di simulazione dell’atto notarile. In secondo grado viene confermata la decisione. Ma erano preliminari o definitivi? In Cassazione, sostiene l’illegittimità della decisione per carenza del contraddittorio avrebbe dovuto partecipare al giudizio anche sua moglie, quale comproprietaria degli immobili. Ritiene inoltre che ingiustamente non sia stato ritenuto legittimato a far valere la simulazione dell’atto di vendita notarile aveva un interesse attuale e concreto per farla valere, visto che aveva praticamente annullato i suoi atti di compravendita precedenti. Si lamenta infine del fatto che i suoi atti non siano stati considerati contratti definitivi. La S.C. respinge in toto le doglianze. Circa il fatto che la moglie fosse litisconsorte necessaria non allega alcun documento specifico e non ha dedotto difetto di contraddittorio nei precedenti gradi. Per quanto riguarda gli altri due motivi, la Corte rileva la loro inammissibilità, non essendo chiara l’esatta portata delle critiche rivolte alla soluzione adottata dal giudice di merito in relazione alle questioni sottoposte al suo esame . Le sue affermazioni sono teoriche e sganciate da ogni riferimento al contenuto delle sentenze di merito. Per questi motivi la Corte rigetta il ricorso.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 17 dicembre 2012 6 febbraio 2013, n. 2834 Presidente Rovelli Relatore Matera Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 23-11-1990 G.A. conveniva dinanzi al Tribunale di Siracusa C.S. , esponendo che con atto di compravendita rogato dal notaio Bellucci il 17-4-1987 aveva acquistato due appartamenti siti in , alla via di omissis , interni 9 secondo piano e 10 primo piano . L'attore assumeva che tali appartamenti erano detenuti senza titolo dal convenuto e chiedeva, pertanto, la condanna di quest'ultimo al loro rilascio, oltre al risarcimento dei danni subiti per il loro mancato godimento. Il C. di costituiva deducendo che con scrittura privata del 9-2-1981 G.I. , munita di procura speciale di G.S. , legale rappresentante del complesso , gli aveva promesso in vendita due appartamenti siti al primo e al secondo piano del complesso in via omissis che con scrittura privata del 24-3-1983 G.L. gli aveva promesso in vendita l'appartamento sito al secondo piano dello stesso complesso, intermo 9 che il possesso degli immobili gli era stato trasferito contestualmente alla stipulazione dei due preliminari che con scrittura privata del 30-1-1987 il convenuto aveva venduto i suddetti appartamenti a Strabuzzi Piretro, il quale successivamente gli aveva concesso in locazione l'appartamento più grande al secondo piano che l'atto di compravendita rogito dal notaio Bellucci era simulato. Ciò posto, il convenuto chiedeva che, previa integrazione del contraddittorio nei confronti dei venditori G.S. e Co.Ca. , venisse dichiarata la simulazione assoluta del contratto di compravendita per notaio Bellucci del 17-4-1987 e, per l'effetto, venisse ritenuto il difetto di legittimazione attiva del G. , in quanto non proprietario degli immobili di cui aveva chiesto il rilascio. Con separato atto di citazione notificato il 20-11-1990 G.A. evocava in giudizio C.P.P. , chiedendone la condanna al rilascio di altro appartamento sito in via di omissis , interno 5 primo piano , da lui acquistato con lo stesso atto per notaio Bellucci del 17-4-1987 e detenuto senza titolo dal convenuto. Nel costituirsi, C.P.P. , padre di C.S. , dopo aver dedotto gli stessi fatti esposti dal convenuto nell'altra causa, assumeva che l'appartamento di cui all'interno 5 gli era stato concesso in comodato gratuito dal figlio il 9-2-1981, e proponeva domande ed eccezioni analoghe a quelle svolte nell'altro giudizio da C.S. . Con sentenza parziale del 15-11-1995 il Tribunale di Siracusa, disposta la riunione dei due giudizi, condannava i convenuti al rilascio degli appartamenti di cui agli interni 9, 10 e 5, rigettando la domanda riconvenzionale di simulazione proposta dai C. . A seguito di gravame proposto dai due convenuti, con sentenza del 30-1-1999 la Corte di Appello dichiarava la nullità della sentenza di primo grado per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti di G.S. e per esso del curatore del suo fallimento e di Co.Ca. , litisconsorzi necessari, rimettendo le parti dinanzi al giudice di primo grado. Con atto notificato il 25-5-1999 i C. riassumevano il giudizio dinanzi al Tribunale di Siracusa, integrando il contraddittorio nei confronti della Curatela Fallimentare anche di Co.Ca. , dichiarata nelle more fallita e riproponendo le originarie difese. Si costituiva il solo G.A. , il quale insisteva per l'accoglimento delle domande di rilascio e di risarcimento danni. Il Tribunale di Siracusa, con sentenza non definitiva in data 8-4-2003, rigettava la domanda riconvenzionale di simulazione e condannava i C. al rilascio degli appartamenti in questione ed al risarcimento dei danni, per la cui quantificazione disponeva procedersi, con separata ordinanza, ad ulteriore istruttoria. Avverso la predetta decisione proponeva appello C.S. , in proprio e quale erede del padre C.P.P. . Con sentenza del 3-7-2006 la Corte di Appello di Catania rigettava l'appello. Per la cassazione di tale sentenza ha proposto ricorso C.S. , sulla base di tre motivi. G.A. ha resistito con controricorso. Motivi della decisione 1 Con il primo motivo il ricorrente denuncia la violazione dell'art. 102 c.p.c. Sostiene che al giudizio promosso dall'attore per il rilascio degli immobili in questione avrebbe dovuto partecipare, quale litisconsorte necessaria, Ca.Ri. , acquirente dell'appartamento trasferitole unitamente a C.S. da G.L. , e comproprietaria anche degli altri due appartamenti acquistati in regime di comunione legale con il coniuge. Con il secondo motivo il ricorrente lamenta la violazione dell'art. 1415 c.c., nonché l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla legittimazione di C.S. ad esperire l'azione di simulazione del contratto di compravendita per notaio Bellucci stipulato il 17-4-1987 tra G.S. e Co.Ca. da una parte e G.A. dall'altra. Sostiene che tale atto ha arrecato pregiudizio al C. , vanificando gli atti di compravendita dal medesimo stipulati nel 1981 e 1983 e che, pertanto, sussiste l’interesse attuale e concreto che legittima il terzo ad impugnare il predetto atto notarile per sentirne dichiarare la simulazione. Con il terzo motivo il ricorrente si duole dell'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine alla legittimità del trasferimento dei beni immobili in forza degli atti del 9-2-1981 e del 24-3-1983, nonché violazione degli artt. 1417 c.c., 115 e 116 c.p.c. Sostiene che gli appartamenti in questione furono trasferiti legittimamente a C.S. da G.S. con atto del 9-2-1981 e da G.L. con atto del 24-3-1983 e che una corretta interpretazione della volontà delle parti induce a ritenere che tali atti costituiscono atti di compravendita e non preliminari. 2 Il primo motivo deve essere disatteso. Secondo un consolidato orientamento di questa Corte, il difetto di integrità del contraddicono per omessa citazione di alcuni litisconsorti necessari può essere dedotto per la prima volta anche nel giudizio di cassazione, alla duplice condizione che gli elementi posti a fondamento emergano, con ogni evidenza, dagli atti già ritualmente acquisiti nel giudizio di merito poiché nel giudizio di cassazione sono vietati lo svolgimento di ulteriori attività e l'acquisizione di nuove prove e che sulla questione non si sia formato il giudicato Cass. 9-8-2007 n. 17581 Cass. 3-11-2008 n. 26388 Cass. 19-12-2011 n. 27521 Cass. 28-2-2012 n. 3024 . Nella specie, il ricorrente, venendo meno all'onere posto a suo carico, a pena d'inammissibilità, dall'art. 366 n. 6 c.p.c., non ha nemmeno indicato gli atti e documenti dai quali dovrebbe desumersi la qualità di litisconsorte necessaria in capo a Ca.Ri. e la conseguente necessità della partecipazione di quest'ultima al giudizio di rilascio promosso da G.A. . Né, per quanto emerge dalla lettura della sentenza impugnata e dello stesso ricorso, gli scritti difensivi delle parti e le prove assunte nel giudizio di merito offrivano elementi dai quali potesse evincersi il dedotto difetto di integrità del contraddittorio. 2 Il secondo motivo è inammissibile, per difetto del requisito di specificità richiesto dall'art. 366 n. 4 c.p.c A mente della citata disposizione di legge, il ricorso per cassazione deve contenere, a pena di inammissibilità, i motivi per i quali si richiede la cassazione, aventi i caratteri di specificità, completezza e riferibilità alla decisione impugnata, il che comporta la necessità dell'esatta individuazione del capo di pronunzia impugnata e dell'esposizione di ragioni che illustrino in modo intelligibile ed esauriente le dedotte violazioni di norme o principi di diritto, ovvero le carenze della motivazione tra le tante v. Cass. 25-9-2009 n. 20652 Cass. 3-8-2007 n. 17125 Cass. 6-6-2006 n. 13259 . Nella specie, il motivo in esame si sostanzia nella generica ed apodittica affermazione secondo cui il ricorrente è legittimato alla proposizione della domanda di simulazione, senza contenere il benché minimo riferimento alla statuizione resa al riguardo dalla Corte territoriale ed alle argomentazioni poste a base della decisione. Non è dato cogliere, pertanto, dalla sola lettura del ricorso, l'esatta portata delle critiche rivolte alla soluzione adottata dal giudice di merito in relazione alle questioni sottoposte al suo esame. Analoghe considerazioni valgono in relazione al terzo motivo. Anche in tal caso, le censure mosse difettando del requisito di specificità, risolvendosi nella generica asserzione secondo cui gli atti del 9-2-1981 e del 24-3-1983 costituiscono contratti definitivi di compravendita e non meri preliminari. Tali affermazioni risultano del tutto teoriche e sganciate da ogni riferimento al contenuto della decisione impugnata, non richiamando in concreto la soluzione adottata dal giudice di merito e le argomentazioni svolte a supporto della stessa, e non indicando in modo puntuale le ragioni degli asseriti vizi. 4 Per le ragioni esposte il ricorso deve essere rigettato, con conseguente condanna del ricorrente al pagamento delle spese sostenute dal resistente nel presente grado di giudizio, liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese, che liquida in Euro 2.200,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre accessori di legge.