Essere proprietari del lastrico solare non vuole dire essere sempre responsabili dei danni che ne derivano

In tema di condominio, dal mero accertamento della proprietà del lastrico di copertura dell’edificio non discende automaticamente l’addebito delle responsabilità dei danni da infiltrazioni da esso provenienti a carico del proprietario del medesimo.

L’addebito responsabilità, infatti, varia con il variare dell’effettiva causa del danno e non sempre la figura del proprietario del lastrico corrisponde con quella del custode ex art. 2051 c.c., sicché pur individuato il titolare di quel bene è sempre necessario comprendere con chiarezza le ragioni delle infiltrazioni. Questa, nella sostanza, la decisione resa dalla Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 10195 depositata lo scorso 30 aprile. Il caso . I proprietari di un appartamento citano in giudizio la loro vicina del piano superiore. La ragione? Le infiltrazioni che, a loro dire, provengono dalla proprietà di quest’ultima. La titolare dell’unità immobiliare ritiene che la responsabilità per i fenomeni infiltrativi non le possa essere addossata in quanto ne individua la causa nel lastrico solare che, a suo dire, è di proprietà condominiale. Risultato? La convenuta chiede ed ottiene la chiamata in causa del condominio. Instaurato il contraddittorio ed istruita la causa, il giudice di primo grado condanna la compagine al risarcimento dei danni. La sentenza di prime cure è parzialmente riformata dal giudice del gravame. Responsabilità solidale e accertamento della proprietà del lastrico solare, dal quale era stato verificato che provenissero le infiltrazioni, in capo all’originaria convenuta. Da qui il ricorso per Cassazione da parte di quest’ultima. La proprietà del lastrico del lastrico solare non è di per sé indicativa dell’attribuzione della responsabilità per danni . In primis la Corte ha esaminato le doglianze della ricorrente riguardanti la proprietà del lastrico ritenendole infondate. Il condominio negli edifici si caratterizza per la compresenza di beni di proprietà comune e piani o porzioni di esso le unità immobiliari di proprietà esclusiva. Le c.d. parti comuni sono indicate in via esemplificativa nell’art. 1117 c.c. ma possono perdere tale connotazione la giurisprudenza parla costantemente di presunzione di condominialità seppur la stessa Cassazione, nella sua più alta espressione, abbia detto che tale locuzione è impropria, cfr. Cass. SS.UU. n. 7449/1993 a fronte di contrarie indicazioni degli atti d’acquisto. Per il lastrico in questione la situazione era proprio questa sebbene dovesse essere considerato parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., contrariamente alle indicazioni legislative, quel lastrico doveva ritenersi bene di esclusiva proprietà della condomina convenuta perché da tutti gli atti prodotti in giudizio atti d’acquisto, planimetrie allegate e regolamento condominiale si giungeva a tale conclusione. All’accertamento della proprietà, tuttavia, non consegue in via automatica l’attribuzione della responsabilità. E qui che l’impugnata sentenza di secondo grado, secondo gli ermellini , era da ritenersi carente di motivazione. La Corte regolatrice, infatti, ormai da anni, ripete che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 c.c. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare Cass. n. 3676/2006, n. 5848/2007, n. 4596/2012 . Proprietà non sempre fa rima con responsabilità. Principio ribadito anche nella sentenza in commento. Come dire una cosa è essere proprietari del bene, altra esserne custodi. Le due figure possono sovrapporsi così come restare distinte. In questo contesto, specificano gli ermellini nella pronuncia n. 10195/2013, sulla scorta di propri precedenti, i danni derivanti da vetustà sono addebitabili al condominio, quelli provocati da difetti costruttivi, al proprietario del lastrico. Accertare questi fatti vuol dire individuare con certezza le cause del danno. E nella sentenza impugnata ciò non era stato fatto in quanto, si legge in sentenza, la Corte di merito, ha fatto discendere la responsabilità della proprietaria del lastrico solare solo dall'accertamento della proprietà del lastrico e dalla conseguente responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c. senza motivare adeguatamente il perché di questa presa di posizione, anche in considerazione degli esiti della CTU che prospettavano anche altre cause del danno. Insomma, proprietà non sempre fa rima con responsabilità.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 19 febbraio - 30 aprile 2013, n. 10195 Presidente Triola Relatore Proto Svolgimento del processo Con citazione del 20/1/1992 Sa.Pi.Al. , S.P.M.R. e S.P.A. convenivano in giudizio M.T. e ne chiedevano la condanna al risarcimento dei danni subiti ai propri immobili a causa di infiltrazioni di acqua provenienti dai balconi soprastanti di proprietà della convenuta e tenuti in cattivo stato chiedevano inoltre la condanna della convenuta ad eseguire nella sua proprietà tutte le opere necessarie ad evitare future infiltrazioni. La M. contestava gli assunti avversari e, debitamente autorizzata, chiamava in causa il Condominio omissis quale litisconsorte necessario. Il Condominio negava che le infiltrazioni fossero addebitabili alla cattiva manutenzione del lastrico solare, facendo peraltro presente di avere già risarcito i S.P. . All'esito di CTU il Tribunale di Crema con sentenza del 9/11/2005 condannava il solo Condominio, ritenuto proprietario di tutti i manufatti i cui difetti avevano cagionato i danni, ad eseguire tutte le opere che il CTU aveva ritenuto necessarie ad evitare il ripetersi degli eventi dannosi non accoglieva la domanda per il risarcimento del danno patrimoniale perché i danni anteriori al 1990 erano già stati risarciti e per quelli successivi riteneva non raggiunta la prova. La sentenza era appellata dal Condominio e, con appello incidentale, anche da Sa.Pi.Al. , S.P.M.R. e S.P.A. . La Corte di appello di Brescia, con sentenza depositata in data 12/1/2006, riformando parzialmente la sentenza di primo grado, condannava in solido il Condominio e M.T. ad eseguire le opere indicate nel dispositivo della sentenza appellata e li condannava in solido al risarcimento dei danni subiti dagli attori, liquidati in Euro 6.930,78, oltre interessi, nonché al pagamento delle spese dei due gradi. M.T. ha proposto ricorso affidato a quattro motivi. Resistono con controricorso i S.P. e il Condominio. Motivi della decisione 1. L'esame del secondo motivo di ricorso è logicamente preliminare rispetto all'esame del primo e del terzo motivo di ricorso perché se fosse esclusa la proprietà esclusiva della M. del lastrico, delle terrazze e dei balconi verrebbe meno il presupposto della condanna della M. al risarcimento dei danni che la Corte di Appello ha ravvisato nella responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c. v. pag. 14 della sentenza . Infatti, con il secondo motivo di ricorso, la ricorrente deduce il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione proprio con riferimento alla ritenuta dalla Corte di Appello proprietà del lastrico solare che, a detta della ricorrente, avrebbe dovuto essere riconosciuto di proprietà condominiale. 2. Il motivo è infondato. La Corte di Appello ha ampiamente spiegato v. pagg. da 12 a 14 della sentenza le ragioni per le quali il lastrico doveva ritenersi di proprietà esclusiva della M. ritenendo decisivi i due atti di vendita dall'originario unico proprietario al dante causa della M. nei quali tra le coerenze degli appartamenti poi pervenuti alla M. non sono indicati i lastrici - la planimetria richiamata negli atti di vendita nella quale non figurano, tra le parti condominiali, né i lastrici, né i balconi - il regolamento condominiale nel quale il lastrico non è incluso nelle parti comuni e nel quale i balconi sono indicati di proprietà esclusiva dell'appartamento al quale accedono. La Corte di merito ha poi ritenuto che questi elementi, unitariamente considerati, fossero idonei a superare la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c La ricorrente contesta, in definitiva, non già la motivazione, ma la valutazione dei singoli elementi probatori con argomenti generici e tipicamente valutativi che, pertanto, non possono trovare ingresso in questa sede di legittimità, neppure sotto il profilo del vizio motivazionale. 3. Con il primo motivo di ricorso la ricorrente deduce il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione quanto all'individuazione della causa delle infiltrazioni di acqua secondo la ricorrente la causa avrebbe dovuto essere ravvisata, in via esclusiva, nell'insufficienza del sistema condominiale di scarico delle acque piovane che vengono convogliate sul lastrico solare e, da questo, in alcuni pozzetti di raccolta collegati ad altrettante tubazioni il cui piccolo diametro insufficiente per lo smaltimento. 4. Con il terzo motivo la ricorrente deduce il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione con riferimento alla causa dei danni, che addebita in via esclusiva alle lacune costruttive del'impianto di deflusso delle acque realizzato dal condominio invoca l'esclusione della responsabilità da custodia per fatto del condominio che non aveva dato esecuzione a lavori già deliberati e di sua competenza la ricorrente aggiunge che l'acqua si infiltra dagli strati non superficiali che sono di proprietà condominiale. 5. Il primo e il terzo motivo di ricorso devono essere esaminati congiuntamente in quanto censurano sotto diversi profili la motivazione della sentenza sia primo motivo quanto alla causa delle infiltrazioni, da ravvisarsi, secondo quanto accertato dal consulente tecnico di ufficio, nell'insufficienza del diametro delle tubazioni condominiali, insufficiente per lo smaltimento delle acque piovane che ivi vengono convogliate da un tetto condominiale pag. 10 della CTU sia terzo motivo quanto alla esclusiva responsabilità del condominio per non avere spostato la canalizzazione delle acque che provenivano dal tetto condominiale che si spargevano sul lastrico solare, pur avendo preso consapevolezza della problematica nell'assemblea condominiale del 17/10/1989 tale esclusiva responsabilità avrebbe integrato il fatto del terzo idoneo ad escludere la responsabilità del proprietario del lastrico ai sensi dell'art. 2051 c.c. 5. La complessa censura di vizio di motivazione è fondata. Preliminarmente, quanto ai criteri di responsabilità derivanti dagli obblighi di custodia del lastrico solare, occorre richiamare i principi elaborati dalla giurisprudenza di questa Corte il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo o di proprietà esclusiva di uno dei condomini, svolge funzione di copertura del fabbricato e, perciò, l'obbligo di provvedere alla sua riparazione o ricostruzione, sempre che non derivi da fatto imputabile soltanto al condomino che ne abbia la proprietà esclusiva, grava su tutti i condomini con ripartizione delle spese ex art. 1126 c.c. e quindi il condominio, quale custode ex art. 2051 cod. civ. risponde dei danni che siano derivati al singolo condomino o a terzi per difetto di manutenzione del lastrico solare Cass. 21/2/2006 n. 3676 Cass. 13/3/2007 n. 5848 Cass. 22/3/2012 n. 4596 - la disposizione dell'art. 1126 c.c. che regola la ripartizione fra i condomini delle spese di riparazione del lastrico solare di uso esclusivo di uno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute a vetustà e non a quelle riconducibili a difetti originari di progettazione o di esecuzione dell'opera, indebitamente tollerati dal singolo proprietario in tale ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibili di recare danno a terzi, la responsabilità relativa, sia in ordine alla mancata eliminazione delle cause del danno che al risarcimento, fa carico in via esclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art. 2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorrenziale - al condominio Cass. 15/4/2010 n. 9084 . La Corte di merito, facendo discendere la responsabilità della proprietaria del lastrico solare solo dall'accertamento della proprietà del lastrico v. pag. 12 e dalla conseguente responsabilità per custodia ex art. 2051 c.c. v. pag. 14 e facendo un apodittico riferimento alla cattiva impermeabilizzazione del lastrico pag. 16 della sentenza , non ha per nulla motivato sulle ragioni per le quali, pur essendo ravvisata dal CTU la causa delle infiltrazioni in una inadeguatezza delle canalizzazioni condominiali per lo smaltimento delle acque piovane, potesse ravvisarsi una concorrente responsabilità della proprietaria del lastrico solare sia sotto il profilo dell'esistenza di suoi obblighi quanto alla impermeabilizzazione del lastrico, sia con riferimento all'incidenza causale di eventuali carenze di impermeabilizzazione ad essa imputabili nel verificarsi dei danni accertati. I due motivi, nei limiti di quanto in precedenza esposto, devono essere accolti. 6. Con il quarto motivo la ricorrente deduce la violazione art. 345 c.p.c. in quanto la Corte di appello non avrebbe considerato la suddetta norma processuale, nella formulazione vigente ratione temporis che imponeva al giudice di valutare, al fine della compensazione delle spese o della condanna alle spese della parte non soccombente, il comportamento della parte che, pur potendo produrre tempestivamente documenti decisivi, aveva ritenuto di produrli, tardivamente, nel giudizio di secondo grado. 6.1 Il motivo resta assorbito dalla cassazione della sentenza impugnata. 7. In conclusione, a seguito dell'accoglimento per quanto di ragione del secondo e del terzo motivo, l'impugnata sentenza deve essere cassata con rinvio, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Brescia. P.Q.M. La Corte rigetta il primo motivo di ricorso, accoglie il secondo e il terzo motivo, assorbito il quarto, cassa la sentenza impugnata e rinvia, anche per le spese, ad altra sezione della Corte di Appello di Brescia.