La consegna delle chiavi alla moglie del locatore non libera il conduttore

L’obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi, ma richiede un’attività consistente in una incondizionata restituzione del bene al soggetto legittimato.

Qualora non si possa attuare la concreta cooperazione di quest’ultimo si rende necessaria un’offerta ex art. 1216 c.c Lo ha ribadito la Corte di Cassazione con la sentenza n. 1887/13, depositata il 28 gennaio. Il caso. Un conduttore propone opposizione al decreto ingiuntivo emesso a seguito del mancato pagamento dei canoni per la locazione di un immobile, ma la sua istanza non trova accoglimento. La pronuncia è confermata dai giudici di appello e così il soccombente propone ricorso per cassazione. Basta la consegna delle chiavi? Il conduttore lamenta essenzialmente che il punto decisivo e controverso sul quale il giudice non si sarebbe pronunciato non sarebbe la mancata effettuazione dell’offerta per intimazione al creditore ex art. 1216 c.c., né l’astratta il legittimazione della moglie del locatore a ricevere le chiavi il punto essenziale, invece, sarebbe la verifica dell’effetto liberatorio della consegna alla luce delle circostanze di fatto e di diritto dedotte. Necessaria la restituzione al soggetto legittimato. Gli Ermellini ribadiscono però che l’obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi, ma richiede un’attività consistente in una incondizionata restituzione del bene, che immetta l’immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore. Qualora non si possa attuare la concreta cooperazione di quest’ultimo, si rende necessaria un’offerta ex art. 1216 c.c., con onere della prova a carico del conduttore inoltre la consegna del bene deve avvenire al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentano in virtù di sua espressa volontà. Premessi questi principi, la S.C. conferma la decisione dei giudici di merito l’attività di cui all’art. 1216 c.c., infatti, non risulta svolta e la consegna delle chiavi non è stata fatta al soggetto legittimato. Il mancato accoglimento del primo motivo di ricorso comporta l’assorbimento delle due doglianze successive, che in sostanza ripropongono quanto già lamentato. Vi sono due diversi contratti. L’ultima censura riguarda invece l’interpretazione della l. n. 431/1998. A giudizio della Cassazione, però, la statuizione dei giudici di merito è ancora una volta corretta. In pratica la Corte territoriale avrebbe rilevato l’esistenza di due diversi contratti di cui il secondo avrebbe annullato il precedente in questo caso, pertanto, non si può applicare, come preteso dal ricorrente, l’art. 13 della legge citata la nullità per patti contrari alla legge ivi prevista riguarda la sola ipotesi tassativa di pattuizione volta a disporre un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Per questi motivi la S.C. rigetta il ricorso.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 5 dicembre 2012 28 gennaio 2013, n. 1887 Presidente Trifone Relatore Uccella Svolgimento del processo Il 19 maggio 2006 il Tribunale di Salerno rigettava l'opposizione a decreto ingiuntivo dell'importo di lire 5.830.640, oltre interessi e spese, emesso a favore di M P. proposta da L.G. a titolo di somme dovute per differenza canoni e spese di registrazione, e per mancato pagamento di canoni dall'agosto del 2000, data di convalida dello sfratto per morosità al febbraio 2001, data di rilascio dell'immobile. Su gravame del L. la Corte di appello di Salerno il 4 febbraio 2008 ha confermato la sentenza di prime cure. Avverso siffatta decisione propone ricorso per cassazione il L. , affidandosi a quattro motivi, corredati dei prescritti quesiti. Resiste con controricorso il P. . All'udienza del 18 ottobre 2011 il Collegio rilevato il difetto di notifica dell'udienza al ricorrente rinviava la causa a nuovo ruolo. Motivi della decisione 1.-Con il primo motivo omessa motivazione circa il fatto decisivo e controversi per il giudizio in relazione all'articolo numero c.p.c. il ricorrente lamenta che punto decisivo e controverso, su cui il giudice dell'appello non si sarebbe pronunciato, non sarebbe, come si legge in sentenza, la mancata effettuazione da parte sua dell'offerta per intimazione ex art. 1216 c.c. né l'astratta illegittimazione della moglie del locatore a ricevere in sua vece le chiavi, ma la verifica dell'effetto liberatorio di quella consegna alla luce delle circostanze di fatto e di diritto dedotte da esso attuale ricorrente p.8 ricorso . Di vero, il giudice dell'appello, condividendo l’orientamento di questa Corte, che è il caso di ribadire, in linea di puro diritto ha osservato che l’obbligo di riconsegnare la cosa locata al locatore art. 1570 c.c. non si esaurisce in una semplice messa a disposizione delle chiavi ma richiede, per il suo esatto adempimento, una attività consistente in una incondizionata restituzione del bene e, dunque, in una effettiva immissione dell'immobile nella sfera di concreta disponibilità del locatore. Qualora non possa attuarsi la concreta e comprovata cooperazione di quest'ultimo si rende necessaria, ai fini della liberazione dagli obblighi connessi alla mancata restituzione, un'offerta fatta a norma dell'art. 1216 c.c., con onere della prova circa lo svolgimento di detta legale attività, a carico del conduttore Cass. n. 8616/06 . Del resto, questa Corte ha in modo costante affermato che la liberazione del conduttore dall'obbligo di riconsegnare la cosa locata si attua, essendo il rapporto di locazione un rapporto obbligatorio intuitu personae, solo con la consegna del bene, anche se nella modalità della consegna delle chiavi, al locatore in persona o ad altri soggetti che lo rappresentino in virtù di espressa sua volontà v. Cass. n. 550/12 Cass. n. 5841/04 . Ciò posto in rilievo il giudice dell'appello ha potuto accertare che non si era svolta certamente la attività di cui all'art. 1216 e, quindi, non si era verificata la effettiva immissione del bene locato nella sfera di disponibilità. Peraltro, ma sembra ad abundantiam , il giudice a quo ha precisato che la consegna delle chiavi, pur se avvenuta, non è stata effettuata nelle mani dell'unico legittimato a riceverla il locatore p.5-6 sentenza impugnata . La decisione sul punto è, quindi, corretta sotto ogni profilo. Del resto, a corredo della censura il quesito di diritto, così come formulato p. 8 ricorso , appare inconferente in quanto, come anche rileva il resistente, il denunciato vizio non concerne l'inquadramento di una fattispecie nell'una piuttosto che nell'altra fattispecie di diritto, bensì il percorso logico-giuridico seguito dal giudice. Infatti, l'errore denunciato attiene ad un errore in procedendo Cass. n. 29779/08 , mentre il ricorrente con il quesito in effetti denuncia un errore in judicando , soffermandosi, peraltro, sulla prova orale espletata, che già il giudice di prime cure aveva ritenuto inadeguata a dimostrare il suo assunto. Ne consegue che gli altri due motivi il secondo, sulla violazione dell'articolo c.c. e falsa applicazione dell'articolo 6 c.c. in relazione all'art. 360 numero c.p.c. e il terzo, sulla falsa applicazione dell'art. 1590 c.c. in relazione all'art. 360 numero c.p.c. , restano assorbiti, in quanto con essi si riproduce la doglianza, in estrema sintesi, sempre sotto il profilo della valutazione delle circostanze e delle prove acquisite al processo, in specie lì dove i relativi quesiti sembrano tautologici e la redazione degli stessi non sembra rispettosa del precipitato normativo di cui all'articolo c.p.c., in quanto il ricorrente si limita solo a dedurre che la fattispecie esaminata dal giudice dell'appello non era quella inquadrabile nell'art. 1216 c.c 2. - In merito al quarto motivo violazione dell'art. 1 comma IV della legge numero /98 falsa applicazione dell'articolo c.c. in relazione il tutto all'articolo co. 1 n. 3 c.p.c. , peraltro, corredato da corretto quesito, il ricorrente, in estrema sintesi, lamenta che il giudice dell'appello abbia fatta una interpretazione capovolta della normativa di cui alla legge numero /98 con evidente violazione anche dell'art. 1230 c.c Al riguardo, si evince dalla sentenza impugnata che il giudice dell'appello ha individuato la esistenza di due contratti di cui il secondo, scritto e registrato, avrebbe annullato il precedente, confermando quanto già il Tribunale ebbe ad affermare, ossia che l'art. 13 della legge numero /98 non si attaglia al caso di specie, in cui il contratto col canone inferiore lire 300 mila mensili riporta la data del 30 aprile 1999 ed è quindi di epoca antecedente a quello, oggetto di causa, avente il canone maggiore lire 500 mila al mese , che risulta registrato il 21 aprile 2000. In merito a questa statuizione, condivisa, come detto, dal giudice dell'appello, il ricorrente assume che in difetto di prova contraria della sua natura simulata - prova che, certamente, non potrebbe farsi consistere nelle ricevute dei pagamenti per canoni di lire 500.000- la nuova pattuizione intercorsa con riferimento al medesimo immobile, in quanto tale sarebbe idonea ad annullare la precedente p. 11 ricorso . La censura va respinta perché, contrariamente all'assunto da cui parte il ricorrente, il giudice dell'appello ha ritenuto, alla luce della documentazione prodotta e del suo contenuto ivi espressi, sussistenti due diversi contratti, per cui non ricorre la ipotesi legale di cui all'articolo della citata legge, che, invece, come è noto, riguarda la sola ipotesi tassativa di pattuizione tesa a disporre un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. Conclusivamente, il ricorso va respinto e le spese del presente giudizio di cassazione vanno liquidate come da dispositivo. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente al pagamento delle spese del presente giudizio di cassazione, che liquida in Euro 2.100/00, di cui Euro 200 per spese, oltre accessori come per legge.