Possibile la registrazione della copia del contratto ad opera del conduttore

Anche il conduttore può procedere alla registrazione del contratto di locazione.

E’ lecita la registrazione del contratto effettuata ad opera del conduttore mediante copia fotostatica del contratto di cui non si contesti la conformità all’originale. Ad affermarlo è la Terza Sezione Civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 10382/2017, depositata il 27 aprile scorso. Il caso. Il locatore di un immobile conveniva in giudizio il conduttore e l’agenzia delle entrate, affinché fosse dichiarata la nullità del contratto e l’invalidità della registrazione. Il locatore sosteneva che il conduttore aveva registrato un contratto transitorio di locazione in assenza dei requisiti di legge e senza informarlo. Il conduttore si difendeva chiedendo la risoluzione del contratto per inadempimento e la restituzione delle somme versate. Tribunale e corte d’appello accoglievano la domanda di parte convenuta, condannando il locatore alla restituzione delle somme versate. La Corte territoriale ha dichiarato la regolarità della registrazione effettuata con copia fotostatica. Il locatore ha proposto ricorso per cassazione. Valida la registrazione della copia del contratto. La S.C. ha confermato la decisione della corte territoriale nel punto in cui ha affermato che la registrazione della fotocopia del contratto è possibile e lecita, anche se effettuata dal conduttore, ancor più quando parte locatrice non contesta la conformità della copia registrata all’originale. Risoluzione. Confermata in Cassazione anche la risoluzione del contratto per inadempimento del conduttore, non avendo provveduto ad un adempimento essenziale che il giudice territoriale ha individuato nella registrazione del contratto. Con queste ragioni, la S.C. ha confermato la decisione del giudice territoriale condannando definitivamente parte attrice-locatore.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 23 novembre 2016 27 aprile 2017, n. 10382 Presidente Ambrosio Relatore Armano Fatti del processo F.S. ha convenuto in giudizio davanti al Tribunale di Ravenna il conduttore G.V. e l’Agenzia delle Entrate di Ravenna per sentir dichiarare nei confronti del primo la nullità del contratto di locazione ad uso transitorio della durata di un anno registrato dal G. senza la necessaria documentazione comprovante l’esigenza transitoria contemplata in sede di stipula, oltre al risarcimento del danno, e nei confronti della seconda l’inefficacia delle registrazione. Il G. in riconvenzionale ha chiesto la risoluzione del contratto per inadempimento, il risarcimento del danno e la restituzione della somme versate in acconto. Il Tribunale ha rigettato la domanda della F. e la ha condannata a restituire al G. le somme ricevute in acconto. La Corte di appello di Bologna, con sentenza del 20-1-14, ha confermato la sentenza di primo grado. F.S. propone ricorso con cinque motivi avverso la sentenza della Corte di appello. L’intimato non ha presentato difese. Ragioni della decisione 1.La Corte d’appello ha confermato la decisione di primo grado, seppur con diversa motivazione, ritenendo che la registrazione avvenuta ad opera del conduttore con una copia del contratto e non con l’originale era stata utilmente ricevuta dall’ufficio finanziario, atteso che risultava dall’istruttoria che l’ufficio accettava anche le denunce verbali di locazione. In ogni caso la Corte ha ritenuto irrilevante la circostanza che si trattasse di una copia, non avendo il locatore contestato la corrispondenza della copia all’originale, ma bensì deducendo la nullità del contratto per l’avvenuta registrazione, anziché per la sua mancata effettuazione. Inoltre infondata era anche la deduzione della necessaria allegazione della documentazione attestante l’esigenza abitativa di natura transitoria del conduttore, in quanto la normativa introdotta con il D.M. 30/12/2002 prescriveva unicamente che l’esigenza transitoria fosse individuata in una clausola specifica del contratto. La Corte ha confermato anche la condanna della F. alla restituzione delle somme ricevuta in acconto, atteso il grave inadempimento della stessa all’obbligazione principale di consegnare l’immobile al conduttore. 2.Con il primo motivo di ricorso si denunzia violazione dell’art. 5 comma 1, Legge 431/98 e dell’art. 2 D.M. 30-12-2002. Riconduzione del contratto alla diversa durata quadriennale. Con il secondo motivo si denunzia omesso esame di un fatto decisivo del per il giudizio ex art. 360 n. 5 c.p.c. individuato nell’omesso esame da parte della corte di Appello delle condizioni per integrare l’esigenza transitoria, non avendo il conduttore prodotto alcuna documentazione. Con il terzo motivo si denunzia violazione degli artt. 1337, 1418 1325 n. 1 c.c. buona fede contrattuale, nullità del contratto per mancanza di volontà. Con il quarto motivo si denunzia violazione dell’articolo 1 comma 346 della legge n. 311 del 30 dicembre 2004- nullità dei contratti di locazione non registrati. Con il quinto motivo si denunzia violazione dell’articolo 3 Lett A e art. 11 comma 3 del d.p.r. n 131 del 26 aprile 1986- registrazione del contratto di locazione. 3.Preliminarmente la Corte osserva che il ricorso è stato proposto solo nei confronti di G.V. , mentre non sono stati proposti motivi nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, per cui si è formato il giudicato sul rigetto della domanda di accertamento dell’inefficacia della registrazione. Si esaminano congiuntamente i cinque motivi di ricorso per la connessione logico giuridica che li lega e sono infondati. Infatti correttamente la Corte di appello ha ritenuto validamente concluso il contratto di locazione,attesa la sottoscrizione di entrambe le parti dell’accordo, ed irrilevante sul punto la circostanza che al contratto non fossero stati allegati documenti di sorta, comprovanti la transitorietà della locazione. Alla motivazione della Corte di appello sull’irrilevanza della documentazione deve aggiungersi che la normativa indicata dal ricorrente riguarda contratti di locazione stipulati in base ad accordi in sede locale e non è stato neanche dedotto che il contratto in oggetto rientrasse in tale tipo di contrattazione. 4. Il motivo che riguarda il vizio censurato con l’art. 360 n. 5 c.p.c è inammissibile perché non verte sull’omesso esame di un punto decisivo, come richiesta dalla nuova formulazione della norma, applicabile alla presente fattispecie in virtù della data di pubblicazione della sentenza. Il fatto della mancata documentazione della transitorietà è stato esaminato dalla Corte di appello e correttamente ritenuto irrilevante. 5. Il contratto di locazione è stato validamente registrato dal conduttore entro il termine di 30 giorni dalla stipula, come previsto dalla normativa in materia. Di conseguenza sono del tutto infondati i motivi con cui si denunzia la nullità del contratto per mancata registrazione. Irrilevavante come affermato dalla corte di appello, è la circostanza che il contratto di locazione sia stato registrato in copia, visto che la normativa prevede anche la registrazione dei contratti verbali, che non è contestata la corrispondenza della copia all’originale, che la registrazione è stata effettuata dall’ufficio finanziario senza alcuna contestazione tanto che il ricorrente non ha neanche insistito nella domanda di inefficacia della registrazione. Il ricorso deve essere rigettato. Nulla per le spese stante l’assenza dell’intimato. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso. Nulla per le spese. Ai sensi dell’articolo comma 1 quater del D.P.R. 115 del 2002 dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte del ricorrente dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso a norma del comma 1-bis dello stesso articolo 13.