Il decreto Bersani e il settore immobiliare

di Angelo Buscema

di Angelo Buscema * La manovra-bis D.L. 4 luglio 2006, n. 223 interviene sul settore immobiliare, riducendo possibili spazi di evasione o elusione. Vediamo nel dettaglio quali sono le più significative nuove regole che interessano i contribuenti . Congruità nelle vendite di immobili Il fisco può rettificare ai fini Iva e delle imposte sui redditi il prezzo dichiarato per la compravendita se inferiore al valore normale. Ai sensi dell'articolo 35, commi 2, 3 e 4 del decreto citato gli uffici finanziari possono rettificare i corrispettivi e i ricavi dichiarati per le vendite di immobili basandosi sul valore di mercato cioè sul valore commerciale in comune commercio.Più precisamente per quanto riguarda l'Iva ma la disciplina è sostanzialmente analoga per le imposte sui redditi si stabilisce che per le cessioni di beni immobili e relative pertinenze, la prova certa e diretta che consente all'ufficio di rettificare la dichiarazione del contribuente, indipendentemente dall'ispezione contabile, si intende raggiunta anche se l'esistenza delle operazioni imponibili o l'inesattezza di quelle dichiarate sono desunte sulla base del valore normale dei beni .In buona sostanza , in sede di accertamento l'ufficio può disconoscere il corrispettivo dichiarato e pretendere l'imposta corrispondente al valore di mercato dell'immobile . In definitiva sulle vendite immobiliari arriva il giudizio di congruità anche per per l'accertamento dell'Iva e delle imposte sui redditi . L'obbligo di dichiarare le modalità di pagamento del corrispettivo e l'eventuale intervento di un mediatore Inoltre è previsto l'obbligo, dal 6 luglio 2006 ossia per gli atti pubblicati formati e le scritture private autenticate a decorrere dal secondo giorno successivo alla pubblicazione nella gazzetta ufficiale del decreto n. 223/2006 , di dichiarare le modalità di pagamento del corrispettivo e l'eventuale intervento di un mediatore e l'ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, nonché le analitiche modalità di pagamento della stessa, con l'indicazione del numero di partita Iva o del codice fiscale dell'agente immobiliare. Viene previsto l'obbligo, dal 6/07/2006 ossia per gli atti pubblicati formati e le scritture private autenticate a decorrere dal secondo giorno successivo alla pubblicazione nella gazzetta ufficiale del decreto n. 223/2006 , di indicare negli atti notarili se vi è stato un corrispettivo per l'intermediazione di agenti immobiliari, a quanto ammonta e quale canale di pagamento è stato seguito, nonché i dati identificativi e fiscali degli intermediari immobiliari.Con il decreto Bersani diventa obbligatoria la dichiarazione delle modalità di pagamento del corrispettivo contanti - e comunque non oltre i 12.500 euro - bonifico bancario, assegni bancari, postali o circolari nonché l'indicazione della eventuale presenza di una intermediazione immobiliare, con i dati identificativi e fiscali degli agenti immobiliari numero partita IVA e codice fiscale . La violazione di tale disposizione omissione o dichiarazioni mendaci comporterà una sanzione da 500 a 10 mila euro. Ai fini dell'imposta di registro, i beni trasferiti saranno inoltre assoggettati ad accertamento di valore. Obbligo di dichiarare nell'atto il prezzo reale Oggi l'imposta di compravendita si calcola sul valore catastale dell'immobile vd. Angelo Buscema, plusvalenze immobiliari e compravendite la nuova tassazione in base al valore catastale in Diritto & Giustizia quotidiano del 11/01/2006 ma il pacchetto Bersani introduce l'obbligo di dichiarare negli atti anche il valore reale della transazione . Qualora il valore reale della transazione risulti difforme dalla verità, allora l'imposta verrà ricalcolata sull'intero ammontare del prezzo. Il pacchetto Bersani conferma il calcolo dell'imposta sul valore catastale piuttosto che sul prezzo pattuito dalle due parti, ma rende comunque obbligatoria la dichiarazione nei rogiti delle compravendite immobiliari del valore reale della transazione Per le cessioni tra privati rectius fra persone fisiche che non agiscono nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali di case di abitazione, si modifica la regola della tassazione sul valore catastale introdotta dalla Finanziaria 2006 1 Occorre comunque dichiarare, dal 6/07/2006 ossia per gli atti pubblicati formati e le scritture private autenticate a decorrere dal secondo giorno successivo alla pubblicazione nella gazzetta ufficiale del decreto n. 223/2006 , nell'atto l'importo del prezzo reale 2 se il prezzo reale viene occultato, salta l'agevolazione e l'imposta di registro e ipo-catastale è comunque applicata sul corrispettivo reale con sanzione del 50%. . La Finanziaria 2006 legge 23 dicembre 2005, n. 266 aveva introdotto la possibilità di considerare come base imponibile il valore catastale dell'immobile indipendentemente dal corrispettivo pattuito indicato nell'atto . La legge finanziaria 2006 aveva previsto per che l'imposta di registro negli atti di compravendita immobiliare il pagamento in base al valore catastale, a prescindere dalla cifra pattuita nell'atto di compravendita l'imposta di compravendita si calcolava sul valore catastale dell'immobile . Il decreto Bersani comma 21 dell'articolo 35 del dl n. 233/2006 introduce l'obbligo di dichiarare negli atti anche il valore reale della vendita e di indicare le modalità di pagamento. Il pacchetto Bersani conferma il calcolo dell'imposta sul valore catastale piuttosto che sul prezzo pattuito dalle due parti e rende comunque obbligatoria la dichiarazione, nei rogiti delle compravendite immobiliari, del valore reale della transazione. L'obiettivo è far emergere il valore reale del prezzo pattuito. Il decreto Bersani alza inoltre al 30% la percentuale di riduzione degli onorari notarili, che la Finanziaria 2006 abbassava del 20%. La maggiore novità riguarda le salate sanzioni cui andranno incontro i contraenti che non rispetteranno l'obbligatorietà della dichiarazione del corrispettivo pattuito. Qualora il valore reale della transazione risulti difforme dalla verità, allora l'imposta verrà ricalcolata sull'intero ammontare del prezzo. La norma ha l'effetto di far emergere i veri prezzi degli immobili oggetto delle compravendite, di eliminare i rischi relativi alla dichiarazione di un valore falso e di avere un monitoraggio continuo del mercato immobiliare. Riflessioni L'obbligo di dichiarare nei rogiti notarili anche il valore reale della compravendita e la eventuale presenza di un agente immobiliare rappresentano un passo in avanti verso un più trasparente rapporto tra professionisti e consumatori. * Dirigente Agenzia delle Entrate