Per l'imposta di registro vale l'edificabilità di fatto

Al di là dell'inserimento dell'area nel piano urbanistico, il tributo deve essere calcolato tenendo conto dello sviluppo edilizio raggiunto nelle zone limitrofe

Imposta di registro salata nelle zone agricole ma di fatto edificabili. Infatti il tributo dev'essere calcolato tenendo presente l'edificabilità di fatto dell'area ossia la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio raggiunto nelle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria e infine il collegamento con centri urbani già organizzati. Non importa, ha sostenuto la Corte di cassazione con la sentenza 9131/06 depositata il 19 aprile e qui leggibile tra gli allegati, che l'area sia inserita in un piano urbanistico oppure no, ciò che conta è l'edificabilità potenziale. Il caso nasce dalla vendita di un terreno accatastato come agricolo, ma che aveva tutte le caratteristiche di un'area residenziale balneare. In sede di rogito era stato dichiarato un certo valore del bene poi innalzato dall'ufficio del registro perché si trattava di suolo edificatorio in zona di sviluppo edilizio. Per questo il contribuente aveva impugnato l'avviso di accertamento con il quale il fisco aveva chiesto la maggiore imposta. La commissione tributaria provinciale aveva accolto il ricorso. Stessa cosa in secondo grado dove il giudice si era spinto ad affermare che essendo il suolo venduto, posto al di fuori del perimetro urbano di un comune privo di qualsivoglia strumento urbanistico, l'edilizia abitativa a tipo residenziale sorta in quella zona è del tutto illegittima e abusiva, per cui il suolo dev'essere sempre considerato di natura agricola e non edificatoria, stante l'inedificabilità per legge . Contro questa motivazione il fisco ha presentato ricorso in Cassazione rivendicando, ai fini dell'imposta di registro, la validità dell'edificabilità di fatto. I giudici della quinta sezione hanno accolto tale motivo poiché, hanno sostenuto, il giudice di merito è caduto in una contraddizione prima ha riconosciuto che il bene ricade in una zona di fatto residenziale-balneare e poi ha definito il terreno abusivo perché la costruzione, su questo insistente, era abusiva. La contraddittorietà è determinata dalla scorretta interpretazione delle norme in materia di edificabilità delle aree ai fini impositivi, che ha portato il giudice d'appello a considerare che i terreni si distinguono in terreni edificabili e in terreni agricoli e che i primi coincidono con la sola figura del terreno edificabile di diritto. È invece corretto ritenere che l'area edificabile è un genere di cui si danno le due specie dell'area edificabile di diritto e dell'area edificabile di fatto . Mentre la prima la zona è così qualificata in un piano urbanistico, l'altra è il terreno che pur non essendo urbanisticamente pianificato, può avere una vocazione edificatoria di fatto in quanto sia potenzialmente edificatorio anche al di fuori della previsione programmatica urbanistica . In altri termini, un terreno è di fatto edificabile quando sia servito da altre opere urbanistiche che lo fanno assomigliare a una zona residenziale. Deb.Alb.

Corte di Cassazione - sezione quinta civile - sentenza 6 febbraio - 19 aprile 2006, n. 9131 Presidente Paolini - relatore Meloncelli Ministero delle Finanze contro Zeoli e altri