Il condomino trasforma parte del tetto in terrazza: l’amministratore può agire in giudizio per la rimozione senza autorizzazione dell'assemblea

Dall'esame del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. emerge l’obbligo all’amministratore di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio . Pertanto l’amministratore può esercitare qualsiasi attività di vigilanza e di difesa diretta a preservare l’integrità e la sicurezza del bene comune.

I fatti . Il Condominio decide di citare in Tribunale un condomino che, con una serie di opere, aveva ostacolato l'uso delle cose comuni da parte degli altri condomini. Il condomino, in primo grado, ammise di aver trasformato parte del tetto in terrazza ad uso esclusivo ma negò che da ciò derivasse un pregiudizio per gli altri condomini negando anche di aver eseguito tali interventi modificativi non autorizzati. Per tali ragioni il Tribunale respinge la domanda. In secondo grado, la Corte di Appello di Firenze, accoglie in parte le doglianze del condominio, condannando il condomino alla rimessione nel pristino stato della parte del locale sottotetto sovrastante il vano scale condominiale e della porzione del tetto che era stata trasformata in terrazza. La Corte respinge l’eccezione di carenza di legittimazione dell’amministratore, affermando che la causa avrebbe avuto finalità cautelari, e come tali rientranti in quei giudizi in cui l’amministratore può agire o resistere autonomamente. In secondo luogo precisa che con la vendita dell’unità immobiliare si è trasferito la porzione di fabbricato tra l'appartamento sito all'ultimo piano ed il tetto condominiale ma non il volume soprastante il vano delle scale condominiali, per tali motivi il nuovo locale, realizzato dal condomino utilizzando non solo il volume del sottotetto sovrastante il proprio appartamento, ma anche la cubatura sovrastante le scale condominiali, ha determinato una modifica non consentita della cosa comune. Infine ritiene illegittima anche la trasformazione di parte della copertura a tetto in terrazza ad uso esclusivo, dal momento che ne sarebbe derivato - per la parte sovrastante l'appartamento di altri condomini - lo snaturamento della funzione propria del tetto, posto non solo a copertura dell’edificio ma anche a garantire l’isolamento termico del medesimo e comunque formante oggetto di un diritto di accesso da parte dei condomini. Il condomino decide di proporre ricorso in Cassazione. Il potere dell’amministratore di compiere atti conservativi nei confronti dei beni comuni. La Cassazione, nella sentenza che si commenta, precisa che dall'esame del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. emerge l’obbligo all’amministratore di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio . Pertanto l’amministratore può esercitare qualsiasi attività di vigilanza e di difesa diretta a preservare l’integrità e la sicurezza del bene comune. Tra queste iniziative sono ricomprese, innanzitutto, le azioni possessorie reintegrazione, ex art. 1168 c.c. e manutenzione, ex art. 1170 c.c. che possono essere poste in essere senza la preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea Cass. n. 6190/2001 Cass. n. 7063/2002 . Tali azioni possono essere esperite dall'amministratore solo se hanno una finalità meramente conservativa dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio Cass. n. 4117/1990 , quindi l’amministratore ha il potere-dovere di compiere analoghi atti per la salva guardia dei diritti concernenti l’edificio condominiale unitariamente considerato. Nel caso di specie, la Cassazione ha rilevato, più specificamente, che la legittimazione attiva dell’amministratore ad agire in giudizio senza l’autorizzazione dell'assemblea ricorre anche per conseguire la demolizione della sopraelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche Cass. n. 1552/1986 per ottenere per ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull’area dell’ultimo piano Cass. n. 907/1969 per conseguire la demolizione della costruzione effettuata , anche alterando l'estetica della facciata dell’edificio, sulla terrazza di copertura Cass. n. 13611/2000 . La Cassazione, conclude dicendo che dalla lettura dei fatti riportati, appare evidente che il condominio intese tutelate l’utilizzo da parte dei singoli condomini dello spazio a sottotetto e dell'arca sovrastante il vano scale, rilevando che le opere poste in essere dal condomino sarebbero state idonee ad arrecare pregiudizi a tale uso, infatti la rampa scale per raggiungere la mansarda la trasformazione della copertura a tetto in locale ad uso esclusivo erano opere che ostacolavano l'uso delle cose comuni da parte degli altri condomini. Uno sguardo alla riforma nessuna modifica di rilievo . Con la legge di riforma sul condominio dell’11 dicembre 2012, n. 220, la nuova formulazione dell’art. 1130 c.c. conferma le disposizioni contenute nel precedente enunciato. In merito al a quanto disposto dall’art. 1130, n. 4, c.c. il Riformatore non ha approntato nessuna modifica rispetto al precedete testo legislativo per cui l’amministratore può intraprendere iniziative giudiziarie finalizzate alla conservazione dei diritti inerenti le parti comuni dell’edificio.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 9 gennaio - 21 febbraio 2013, n. 4338 Presidente Triola Relatore Bianchini Svolgimento del processo 1 - Il Condominio dello stabile sito in omissis , citò innanzi al Tribunale del capoluogo toscano il condomino F B. chiedendo che fosse ordinata la rimozione di alcune opere rampa scale per raggiungere la mansarda vano ad uso cucina trasformazione della copertura a tetto in locale ad uso esclusivo dal medesimo poste in essere, senza autorizzazione, su spazi condominiali vano scala ed a servizio dell'appartamento di proprietà esclusiva, sito all'ultimo piano, di guisa da ostacolare l'uso delle cose comuni da parte degli altri condomini. 2-11 Bracci, nel costituirsi, ammise di aver trasformato parte del tetto in terrazza ad uso esclusivo ma negò che da ciò derivasse un pregiudizio per gli altri condomini negò altresì di aver eseguito interventi modificativi non assentiti. 3 - L'adito Tribunale respinse la domanda, opinando che le opere in contestazione sarebbero state effettuate sulla proprietà esclusiva del Bracci e che da esse non sarebbe derivato alcun nocumento all'utilizzo delle proprietà comuni da parte dei condomini. 4 - La Corte di Appello di Firenze, decidendo sul gravame del Condominio, ne accolse in parte le doglianze, condannando il B. alla rimessione nel pristino stato della parte del locale sottotetto sovrastante il vano scale condominiale e della porzione del tetto che era stata trasformata in terrazza la detta Corte pervenne a tale decisione - per quello che ancor conserva interesse in questa sede - a - innanzi tutto disattendendo l'eccezione di carenza di legittimazione dell'amministratore dell'ente di gestione, sollevata dal B. in relazione alla mancata autorizzazione a proporre il giudizio da parte dell'assemblea condominiale, affermando in contrario che la causa avrebbe avuto finalità cautelari, come tali rientranti in quei giudizi in cui l’amministratore può agire o resistere autonomamente b - in secondo luogo interpretando l'atto di acquisto del B. , nel senso che con lo stesso il precedente proprietario avrebbe trasferito la porzione di fabbricato tra l'appartamento sito all'ultimo piano ed il tetto condominiale ma non il volume soprastante il vano delle scale condominiali, così che, avendo il Bracci creato nel sottotetto un nuovo locale, utilizzando non solo il volume del sottotetto sovrastante il proprio appartamento ma anche la cubatura sovrastante le scale condominiali, avrebbe determinato una modifica non consentita della cosa comune e - in terzo luogo sostenendo che sarebbe stata illegittima anche la trasformazione di parte della copertura a tetto in terrazza ad uso esclusivo, dal momento che ne sarebbe derivato - per la parte sovrastante l'appartamento di altri condomini - lo snaturamento della funzione propria del tetto, posto non solo a copertura dell'edificio ma anche a garantire l'isolamento termico del medesimo e comunque formante oggetto di un diritto di accesso da parte dei condomini. 5 - Per la cassazione di tale sentenza il Bracci ha proposto ricorso, sulla base di cinque motivi il Condominio ha resistito con controricorso, svolgendo ricorso incidentale, facendo valere due motivi la causa è stata rinviata dapprima per consentire al Condominio di produrre le delibere di autorizzazione alla costituzione in giudizio e successivamente per l'astensione dalle udienze proclamata dall'Avvocatura. Motivi della decisione A - I due ricorsi vanno riuniti in quanto hanno ad oggetto la medesima sentenza. B - La decisione della Corte di Appello è stata depositata in epoca anteriore al 3 marzo 2006, data di entrata in vigore dell'art. 366 bis cpc, introducente l'obbligo di formulare specifico quesito di diritto per l'ammissibilità del mezzo di impugnazione ne deriva che è infondata l'eccezione di inammissibilità dei motivi del ricorrente, laddove nell'esposizione dei medesimi il Bracci sia incorso nella ricordata omissione. I - Con il primo motivo del ricorso principale viene denunziata la violazione o falsa applicazione degli artt. 948, 1130, 1131 e 1136 cod. civ. in base all'assunto che l'Amministratore del Condominio sarebbe stato privo di legittimazione a promuovere il giudizio in quanto nella fattispecie lo stesso avrebbe fatto valere in sostanza un'azione di revindica, come tale non rientrante nel novero di quelle conservative che l'amministratore, a' sensi dell'art. 1131 numero cod. civ., può promuovere autonomamente con il primo motivo di ricorso incidentale evidentemente condizionato all'accoglimento dell'avversaria censura il Condominio deduce invece l'esistenza di un vizio di motivazione nella pronunzia della Corte fiorentina laddove la stessa avrebbe ritenuto che con la delibera condominiale del 2 dicembre 1986 l'assemblea non avrebbe dato mandato all'Amministratore di agire contro il B. , assumendo erroneamente che l'autorizzazione avrebbe interessato altra causa. I/a - Il primo motivo è infondato ed il correlativo mezzo incidentale ne risulta assorbito. I/b - Invero dall'esame del combinato disposto degli artt. 1130 e 1131 c.c. emerge che la prima norma, al punto 4, fa obbligo all'amministratore di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio nei limiti di questa attribuzione, l'amministratore del condominio ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi secondo l'interpretazione di questa Corte, il legislatore ha inteso riferirsi agli atti materiali riparazioni di muri portanti, di tetti e lastrici e giudiziali azioni contro comportamenti illeciti posti in essere da terzi necessari per la salvaguardia dell'integrità dell'immobile v Cass. 8233/07 , cioè ad atti meramente conservativi adde, nel medesimo senso, più di recente Cass. 16230/2011 Cass. 14626/2010 più specificamente la giurisprudenza di questa Corte ha riconosciuto la legittimazione attiva dell'amministratore ad agire in giudizio senza l'autorizzazione dell'assemblea per conseguire la demolizione della soprelevazione realizzata in violazione delle prescrizioni e delle cautele fissate dalle norme speciali antisismiche Cass., Sez. Un., 8 marzo 1986, n. 1552 per ottenere la rimozione di alcuni vani costruiti sull'area solare dell'ultimo piano Cass. Sez. II, 21 marzo 1969, n. 907 per conseguire la demolizione della costruzione effettuata, anche alterando l'estetica della facciata dell'edificio, sulla terrazza di copertura Cass. Sez. II, 12 ottobre 2000, n. 13611 in via possessoria, contro la sottrazione, ad opera di taluno dei condomini, di una parte comune dell'edificio al compossesso di tutti i condomini Cass. Sez. II, 3 maggio 2001, n. 6190 Cass. Sez. II, 15 maggio 2002, n. 7063 per chiedere il risarcimento dei danni, qualora l'istanza appaia connessa con la conservazione dei diritti sulle parti comuni Sez. II, 22 ottobre 1998, n. 10474 . I/d - Orbene dalla lettura della narrativa di fatto sopra riportata, appare evidente che il Condominio intese tutelare l'utilizzo da parte dei singoli condomini dello spazio a sottotetto e dell'area sovrastante il vano scale, assumendo che le opere poste in essere del Bracci sarebbero state idonee ad arrecare pregiudizio a tale uso l'esame dei titoli di provenienza e le statuizioni circa l'oggetto della vendita al Bracci non erano dunque finalizzati a valutare la titolarità in capo allo stesso di parte dei beni comuni, bensì - e per incidens - a sottoporre ad analisi critica le giustificazioni del convenuto alle pretese dell'ente di gestione. II - Con il secondo motivo il Bracci deduce che la sentenza della Corte fiorentina sarebbe stata viziata da violazione o da falsa applicazione dei principi relativi all'identificazione del contratto art. 1321 cod. civ. alla sua conclusione art. 1326 cod. civ. alla nozione di transazione art. 1965 cod. civ. nonché da vizio di motivazione - omessa, contraddittoria o insufficienteallorché avrebbe disatteso l'eccezione di sopravvenuta carenza di interesse del Condominio per effetto dell'intervenuta transazione a seguito dell'accettazione, da parte dell'assemblea condominiale in data 5 giugno 2001, della proposta, in quella sede avanzata da esso deducente, di porre termine all'intero contenzioso con il Condominio - avente ad oggetto anche altre cause - con compensazione delle spese sul punto il ricorrente mette in evidenza che sarebbe stato contraddittorio dare atto dell'incontro tra la volontà conciliativa di esso ricorrente e quella dei condomini, nel corso di detta assemblea, per poi negare natura di transazione a tale atto. II/a - Il motivo deve dirsi fondato in quanto dalla lettura del contenuto del verbale di assemblea riportato a fol. 7 del ricorso emerge che il condomino manifestò la sua ferma intenzione di rinunziare alle varie cause pendenti il sig. B. dichiara e sottoscrive e riconferma l'assoluta disponibilità a transigere tutte le cause attualmente pendenti, con compensazione delle spese, nei vari gradi del giudizio, senza condizione alcuna e che, contestualmente, l'assemblea diede il proprio assenso a tale manifestazione di volontà l'assemblea, allo scopo di tentare una generale pacificazione all'interno del condominio, delibera unanimemente di accettare la proposta transattiva così come formulata dal sig. B. prevedendo nel contempo l'affidamento al proprio legale dell'incarico di formalizzare il già raggiunto accordo ed invita l'amministratore a contattare l'avv. C. perché le decisioni abbiano le formali attuazioni . II/b - A fronte di tali emergenze di causa il giudice dell'appello ha valorizzato esclusivamente il fatto che, successivamente, detto accordo non produsse gli sperati effetti, non ponendo a mente - e quindi incorrendo nel vizio di insufficiente motivazioneche la delibazione critica commessagli dal motivo di gravame aveva ad oggetto da un lato, la verifica della formazione di un accordo - se vuolsi quadro - sulla proposta del Bracci e, dall'altro, gli effetti di tale accordo l'escludere la corrispondenza del pur riconosciuto incontro delle volontà allo schema portato dall'art. 1965 cod. civ. voleva dunque dire non portare la propria attenzione al prius logico rappresentato dal valore vincolante dato dall'accettazione della proposta e, con ciò, privare di consequenzialità logica il risultato interpretativo cui poi si era pervenuti cfr. fol quinto della sentenza cosa ben diversa da ciò che è necessario perché possa ritenersi stipulato il contratto di cui all'art. 1965 cod. civ. . II.c - L'accoglimento del motivo comporta la cassazione della sentenza in parie qua commettendosi al giudice del rinvio una rinnovata valutazione dell'oggetto e dei limiti del già raggiunto accordo sulla continuazione della lite. III - Gli altri motivi del ricorso principale e di quello incidentale ne risultano assorbiti. P.Q.M. La Corte riunisce i ricorsi rigetta il primo motivo del ricorso principale accoglie il secondo e dichiara assorbiti gli altri motivi dello stesso nonché del ricorso incidentale cassa in relazione al motivo accolto e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello di Firenze che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.