Per stabilire se la realizzazione di una piscina costituisce violazione del regolamento condominiale, bisogna interpretare la previsione regolamentare di «mantenimento del terreno a giardino», verificando in concreto le specifiche caratteristiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce.
Così si è espressa la Corte di Cassazione nella sentenza numero 8822, depositata il 30 aprile 2015. Il fatto. La Corte d’appello di Genova, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Sanremo, dichiarava illegittima l’edificazione della piscina su un lotto di un Condominio sito in Sanremo e di proprietà di un hotel. Contro tale decisione ha proposto ricorso per cassazione l’hotel. Vizio motivazionale. Con un primo motivo, ritenuto fondato dal Collegio con assorbimento dei rimanenti, viene dedotto vizio di motivazione, in relazione al fatto decisivo e controverso che la realizzazione della piscina costituisca violazione del regolamento condominiale. La società ricorrente contesta la motivazione con la quale la Corte territoriale ha escluso che nella previsione regolamentare di mantenimento del terreno a giardino – da intendersi, secondo la stessa Corte, come destinazione del terreno al relax o al passeggio – possa rientrare la costruzione di una piscina di modeste dimensioni, che è «sicuramente finalizzata al relax e costituisce un accessorio al giardino, al pari di una fontana, un gazebo e di attrezzature per giochi di bambini». Il Collegio ritiene la doglianza fondata, in quanto la motivazione della sentenza impugnata è carente proprio nella ricostruzione della fattispecie concreta. Questa carenza non giustifica, dunque, l’affermazione in base alla quale la costruzione della piscina costituisce violazione del regolamento condominiale. Nell’affermare ciò il Collegio riporta quanto previsto dalla disposizione del regolamento condominiale in oggetto, e cioè che «il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. È assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune». Verificare in concreto le specifiche caratteristiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce. Dunque, conclude il Collegio, è vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, ma – ai fini dell’adeguatezza della motivazione – occorre verificare in concreto le specifiche caratteristiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di «mantenere a giardino» il terreno non edificato è specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioè manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino. Nella sentenza impugnata, la Corte d’appello non spiega quali siano le dimensioni dell’impianto né come lo stesso si inserisca nel contesto delle costruzioni e dei giardini presenti nell’area corrispondente alla lottizzazione, ne consegue quindi che l’affermazione della non riconducibilità della piscina alla previsione regolamentare resta priva di supporto. Per tali ragioni, la S.C. ha accolto il primo motivo del ricorso, assorbiti i rimanenti, cassato e rinviato la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Genova per nuovo esame sul punto.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 25 febbraio – 30 aprile 2015, numero 8822 Presidente Bucciante – Relatore Picaroni Ritenuto in fatto 1. - È impugnata la sentenza della Corte d'appello di Genova, depositata l'8 agosto 2009 e notificata il 20 luglio 2009, che, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Sanremo, ha dichiarato illegittima l'edificazione della piscina sul lotto numero 5 del Condominio di omissis , di proprietà di Hotel omissis . 1.1. - Nel 1999 i coniugi S.G.P. e C.M. avevano agito in qualità di comproprietari dell'immobile sito in omissis , compreso nel Condominio omonimo, deducendo che G.S. , già proprietario dei lotti numero 4 e numero 5 della lottizzazione, aveva realizzato una piscina con spogliatoio e sauna - divenuta pertinenza di un immobile destinato ad utilizzazione alberghiera e poi conferita, insieme a quello, alla Hotel omissis - in violazione del regolamento edilizio allegato all'atto costitutivo del Condominio in data 15 ottobre 1952. Gli attori avevano chiesto che fosse accertata l'illegittimità della costruzione, con inibizione dell'utilizzo della piscina come pertinenza dell'albergo in subordine, che fosse ordinata la cessazione delle immissioni di rumore provenienti dalla piscina, con condanna della società alberghiera all'apposizione di barriere fonoassorbenti e al risarcimento del danno. La società convenuta aveva contestato la fondatezza delle domande. 1.2. - Il Tribunale aveva rigettato le domande, rilevando tra l'altro la tardività della domanda di riduzione in pristino. Secondo il giudice di primo grado, il regolamento condominiale prevedeva a carico dei proprietari dei lotti una servitù reciproca di non edificare, oltre che un obbligo di manutenzione del terreno sul quale non si poteva edificare, ed essendo decorsi oltre venti anni dalla costruzione della piscina, la servitù si era estinta. 2. - La Corte d'appello accoglieva in parte il gravame proposto dai sigg. S. e C. , sul duplice rilievo che la disposizione regolamentare configurasse un'obbligazione propter rem - come tale non soggetta a prescrizione - e non una servitù, e che la realizzazione della piscina non fosse in alcun modo riconducibile alla previsione di mantenere il terreno a giardino, da intendersi come destinazione a relax, passeggio, coltivazione di piante ornamentali e fiorifere. 2.1. - Erano rigettati gli altri motivi di gravame, riguardanti l'inibitoria dell'uso della piscina, la cessazione delle immissioni di rumore e il risarcimento del danno. 3. - Per la cassazione della sentenza d'appello ha proposto ricorso omissis , sulla base di cinque motivi. Resiste con controricorso C.M. , in proprio e in qualità di erede di S.G.P. . La parte ricorrente ha depositato memoria in prossimità dell'udienza. Considerato in diritto 1. - Preliminarmente si deve dichiarare l'inammissibilità del controricorso, eccepita dalla ricorrente, per tardività la notifica del ricorso è avvenuta in data 17 luglio 2009, la notifica del controricorso in data 31 luglio 2012 . 1.1. - Il ricorso è fondato in riferimento al primo motivo, con assorbimento dei rimanenti. 2. - Con il primo motivo è dedotto vizio di motivazione, in relazione al fatto decisivo e controverso che la realizzazione della piscina costituisca violazione del regolamento condominiale. 2.1. - La società ricorrente contesta, sotto il profilo della insufficienza e contraddittorietà, la motivazione con cui la Corte distrettuale ha escluso che nella previsione regolamentare di mantenimento del terreno a giardino - da intendersi, secondo la stessa Corte, come destinazione del terreno al relax o passeggio - possa rientrare la costruzione di una piscina di modeste dimensioni, che è sicuramente finalizzata al relax e costituisce un accessorio del giardino, al pari di una fontana, di un gazebo, di attrezzature per giochi di bambini. 2.2. - La doglianza è fondata. La motivazione della sentenza impugnata è carente sotto il profilo della ricostruzione della fattispecie concreta, e ciò rende priva di giustificazione l'affermazione secondo cui la costruzione della piscina in oggetto costituisce violazione dell'articolo 6 del regolamento del condominio delle proprietà situate in omissis . 2.2.1. - La disposizione regolamentare, risalente al 1952, prevede testualmente “il terreno non occupato dalla costruzione civile dovrà essere tenuto a giardino. È assolutamente vietato anche in via provvisoria la costruzione, in qualsiasi materiale, di pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune”. La Corte d'appello, dopo aver affermato che, per il suo contenuto di facere, la previsione costituisce obbligazione propter rem a carico dei proprietari dei lotti e non servitù reciproca, ha ritenuto che l'estraneità della piscina al concetto di giardino, “inteso come terreno destinato a relax o passeggio, coltivato a piante ornamentali e fiorifere”, senza ulteriori precisazioni. 2.2.2. - È vero che in astratto la definizione di giardino non contempla la piscina, mentre prevede, in alcune varianti, fontane, cascate e specchi d'acqua, ma la questione non è nominalistica occorrendo - ai fini della adeguatezza della motivazione - la verifica in concreto delle caratteristiche specifiche del manufatto e del contesto in cui si inserisce, senza trascurare, peraltro, che la previsione regolamentare di mantenere a giardino il terreno non edificato è specificata, in via esemplificativa, con il divieto di costruire ricoveri per animali da cortile, e cioè manufatti che per definizione non rientrano nel concetto di giardino. Diversamente, dalla lettura della sentenza non si comprende quali siano le dimensioni dell'impianto, né come lo stesso si inserisca nel contesto delle costruzioni e dei giardini presenti nell'area corrispondente alla lottizzazione, con la conseguenza che rimane priva di supporto l'affermazione della non riconducibilità della piscina alla previsione regolamentare. 2.2.3. - Il limite motivazionale appena rilevato, riguardante la ricostruzione in fatto, risulta logicamente antecedente alle questioni concernenti la qualificazione giuridica della previsione regolamentare, prospettate negli altri motivi di ricorso, di seguito sintetizzati, i quali rimangono pertanto assorbiti e come tali impregiudicati. 3. - Con il secondo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli articolo 1027 e ss., 1117 e ss. cod. civ., nonché vizio di motivazione in riferimento alla qualificazione come obbligazione propter rem della previsione contenuta nell'articolo 6 del regolamento condominiale. 4. - Con il terzo motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli articolo 1362 e ss. cod. civ Si contesta l'interpretazione della clausola del regolamento, che la Corte d'appello avrebbe esaminato isolatamente, in base al dato letterale, senza ricercare la comune intenzione dei contraenti, né considerare il comportamento successivamente tenuto. La ratio della previsioni regolamentare risiedeva nella garanzia dell'ordinato e decoroso sviluppo edilizio della zona oggetto di lottizzazione. 5. - Con il quarto motivo è dedotta violazione e falsa applicazione degli articolo 2934 e 2946 cod. civ Si contesta l'affermazione della Corte d'appello circa la imprescrittibilità delle obbligazioni propter rem. 6. - Con il quinto motivo è dedotto vizio di motivazione circa il fatto, rappresentato dalla difesa della società appellata, che l'eventuale illegittimità della piscina doveva essere circoscritta alla porzione realizzata sull'area destinata a giardino, tenuto conto che sulla restante area la società avrebbe potuto erigere una costruzione a più piani. 7. - All'accoglimento del primo motivo di ricorso, che assorbe come già detto i rimanenti, segue la cassazione della sentenza impugnata con rinvio, per un nuovo esame, al giudice individuato come in dispositivo, il quale provvederà anche a regolare le spese del presente giudizio. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo, assorbiti i rimanenti, cassa e rinvia ad altra sezione della Corte d'appello di Genova, anche per le spese del presente giudizio.