L’appartamento è infestato da tarli? Contratto risolto per inadempimento della locatrice

Nel caso in cui il conduttore domandi la risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice per l’esistenza di un vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito, questi deve provare l’esistenza del vizio, mentre spetta alla locatrice, per andare esente da responsabilità, dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore ovvero provare la propria incolpevole ignoranza al momento della consegna del bene.

La III Sezione della Corte di Cassazione, con la sentenza n. 3548/17 depositata il 10 febbraio, si è occupata di risoluzione del contratto di locazione per vizi della cosa locata secondo le previsioni di cui all’art. 1578 c.c. che, come noto, tra le altre cose pone a carico del conduttore dell’immobile l’onere di provare l’esistenza del vizio lamentato. Il fatto. Il conduttore di un immobile ad uso abitativo conveniva in giudizio la locatrice al fine di richiedere la risoluzione del contratto per sua inidoneità per l’uso convenuto, poiché infestato da tarli, oltre al risarcimento dei danni subiti. La locatrice spiegava domanda riconvenzionale chiedendo il pagamento dei canoni scaduti ed il rimborso delle spese anticipate per le utenze. In primo grado la domanda attorea era accolta, limitatamente alla restituzione dei canoni. La Corte d’appello, investita del gravame principale e di quello incidentale, accoglieva quest’ultimo condannando la locatrice anche al risarcimento dei danni subiti per l’acquisto dei mobili e le migliorie apportate all’immobile. La decisione era impugnata dinanzi alla Corte di Cassazione dalla locatrice soccombente. Numerose le sue doglianze. Essa principalmente si doleva della violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 c.c. e 1578 c.c., sostenendo l’esistenza di una confusione tra il diritto del conduttore ad ottenere la risoluzione del contratto ex art. 1578 c.c. e la risoluzione per inadempimento sosteneva ancora che il conduttore avrebbe dovuto provare il fatto posto a fondamento della sua pretesa, e che il suo diritto ad essere risarcito sarebbe stato attuale solo se fosse emersa anche la conoscenza del vizio da parte della locatrice. Inoltre la locatrice evidenziava come essa non avrebbe potuto essere a conoscenza dell’esistenza di un eventuale vizio, in ragione del restauro dell’immobile avvenuto poco prima riferiva ancora che mentre la conduttrice non aveva provato l’esistenza del vizio in concreto, lei aveva invece offerto la prova liberatoria della sua incolpevole ignoranza del vizio, ove effettivamente esistente. La correzione delle motivazioni espresse dalla Corte d’appello. I gravami proposti nei termini sopra prospettati erano disattesi dalla Corte di Cassazione. Gli Ermellini ritenevano tuttavia di procedere con la correzione di alcuni passaggi motivazionali della sentenza. La Corte d’appello aveva ritenuto che il conduttore avrebbe dovuto provare il contratto ed allegare l’inadempimento gravando sulla locatrice l’onere di provare l’esatto adempimento, attraverso l’erroneo richiamo all’art. 1218 c.c L’Organo di legittimità evidenziava che trattandosi di domanda di risoluzione proposta ex art. 1578 c.c. gravasse sul conduttore l’onere di dimostrare l’esistenza del vizio lamentato, mentre al locatore spettasse quello di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente conoscibili dal conduttore ovvero di provare di avere incolpevolmente ignorato l’esistenza dei vizi al momento della consegna dell’immobile. Ciò al fine di andare esente da responsabilità. Pur avendo rettificato la pronuncia nei termini sopra indicati la Corte di Cassazione riteneva la decisione di secondo grado corretta quanto alle conclusioni giunte siccome conforme alle previsioni di cui all’articolo 1578 c.c. conferma le conclusioni rassegnate dall’organo di appello. Invero, il Giudice di seconde cure aveva comunque fatto buon governo della previsione di cui all’art. 1578 c.c. considerato raggiunta la prova dell’esistenza dei tarli, in forza del preventivo di spesa prodotto dall’attore ed in ragione della rilevanza del vizio riguardando questo i soffitti dell’abitazione. Ave pure ritenuto la locatrice consapevole del vizio, così come aveva escluso che il vizio potesse essere considerato conoscibile dal conduttore al momento della sottoscrizione del contratto. Non era invece confermata la parte della pronuncia relativa alla misura del risarcimento, pure essa oggetto d’impugnazione, giacché arano state liquidate anche le spese per alcune migliorie apportate al bene immobile, sebbene realizzate senza il preventivo consenso scritto della locatrice. Tali importi erano così esclusi dalla misura del risarcimento trattandosi di opere non autorizzate dalla locatrice in applicazione della disciplina codicistica di cui all’art. 1592 c.c

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 23 novembre 2016 10 febbraio 2017, n. 2348 Presidente Ambrosio Relatore Sestini Svolgimento del processo Mi.Ma. - conduttore di un immobile ad uso abitativo locatogli da M.P. - richiese la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni assumendo che l’immobile era infestato da tarli e pertanto inidoneo all’uso previsto. La convenuta resistette alla domanda, richiedendo - in via riconvenzionale - il pagamento dei canoni e il rimborso delle spese anticipate per le utenze. Il Tribunale di Siena dichiarò la risoluzione del contratto per inadempimento della locatrice e la condannò a restituire al Mi. la somma di 6.320,00 Euro. La Corte di Appello di Firenze ha rigettato il gravame principale della M. , mentre ha accolto parzialmente quello incidentale del Mi. , riconoscendogli l’ulteriore importo di Euro 12.371,00 oltre accessori a titolo di risarcimento dei danni conseguenti all’acquisto di mobilia e alle spese per migliorie apportate all’immobile. Ricorre per cassazione la M. , affidandosi a sette motivi resiste l’intimato a mezzo di controricorso. Entrambe le parti hanno depositato memoria. Motivi della decisione 1. Col primo motivo, la ricorrente deduce l’omesso esame di un fatto decisivo individuato nella circostanza che la locatrice aveva sempre contestato che l’immobile fosse infestato dai tarli e la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 1578 c.c., assumendo che la Corte aveva confuso il diritto del conduttore ad ottenere la risoluzione del contratto disciplinato dal primo comma dell’art. 1578 c.c. - con l’istituto della risoluzione per inadempimento evidenzia, al riguardo, che era il conduttore ad essere gravato dell’onere di provare il fatto costitutivo della sua pretesa ossia la presenza dei vizi e l’esistenza del nesso causale rispetto ai pregiudizi lamentati e altresì - che il risarcimento sarebbe spettato soltanto se fosse emerso che la locatrice aveva consapevolmente taciuto i vizi della cosa ex art. 1578, 2 co. c.c. . Col secondo motivo che denuncia l’omesso esame di un fatto decisivo e la violazione e falsa applicazione dell’art. 1578, 2 co. c.c. , la M. deduce che l’immobile era stato ristrutturato immediatamente prima della locazione e che pertanto la locatrice non poteva essere a conoscenza dell’eventuale presenza di tarli rileva altresì che il conduttore non aveva dimostrato l’esistenza e l’entità del vizio, mentre la locatrice aveva offerto la prova liberatoria dell’incolpevole ignoranza del vizio ove esistente , richiesta dall’art. 1578, II comma c.c. per esonerare il locatore dalla responsabilità per il risarcimento del danno aggiunge che, ove fosse stato talmente grave da essere intollerabile, il vizio sarebbe stato facilmente riconoscibile dal conduttore, risultando con ciò esclusa - per esso - la possibilità di agire per la risoluzione e il risarcimento del danno. Il terzo motivo denuncia la violazione e la falsa applicazione dell’art. 2909 c.c. sul rilievo che, essendosi formato il giudicato sull’accertamento - compiuto dal primo giudice - che non vi era prova che la locatrice fosse stata a conoscenza del vizio, la Corte non avrebbe potuto procedere ad un nuovo accertamento sulla conoscenza o conoscibilità del vizio. 1.1. I motivi - da esaminare congiuntamente-vanno disattesi, previa correzione di alcuni passaggi della motivazione. Premesso che la fattispecie dedotta in giudizio dev’essere inquadrata nel paradigma dell’art. 1578 c.c., non appare corretta l’affermazione secondo cui al conduttore era sufficiente provare il contratto e allegare l’inadempimento, gravando sulla locatrice l’onere di dimostrare l’esatto adempimento. La norma dell’art. 1218 c.c. invocata dalla Corte e il richiamo a Cass., S.U. n. 13533/2001 avrebbero potuto valere in relazione alla violazione dell’obbligo di mettere a disposizione del conduttore l’immobile oggetto della locazione integrante un’ipotesi di inadempimento in senso proprio , ma non anche nel caso di domanda di risoluzione ex art. 1578 c.c. , in cui grava sul conduttore anche per ovvie ragioni di maggiore vicinanza alla prova l’onere di individuare e dimostrare l’esistenza del vizio che diminuisce in modo apprezzabile l’idoneità del bene all’uso pattuito al locatore convenuto spetta, invece, di dimostrare che i vizi erano conosciuti o facilmente riconoscibili dal conduttore e ciò al fine di paralizzare la domanda di risoluzione o di riduzione del corrispettivo o di provare di avere senza colpa ignorato i vizi al momento della consegna, al fine di andare esente dal risarcimento dei danni derivati dai vizi della cosa cfr. Cass. n. 3655/1974, Cass. n. 18854/2008 e Cass. n. 9910/2010 . Corretta in tal senso la motivazione, deve rilevarsi che la decisione risulta conforme alla previsione dell’art. 1578 c.c., in quanto - la Corte ha considerato provata la presenza dei tarli alla stregua del preventivo prodotto dall’attore e ha ritenuto - sulla base del notorio e della circostanza che la tarlatura riguardava i soffitti - che il vizio incidesse in modo apprezzabile sull’idoneità all’uso abitativo - ha ritenuto, altresì, che la locatrice fosse consapevole dell’esistenza del vizio o, comunque, che lo avesse colpevolmente ignorato - non ha ritenuto che il vizio fosse conosciuto o facilmente conoscibile dal conduttore già al momento della consegna del bene. Le censure sono, per il resto, inammissibili nella parte in cui propongono un diverso apprezzamento dei fatti e infondate nella parte in cui ipotizzano l’esistenza di un giudicato che - a tacer d’altro - è chiaramente incompatibile con la proposizione dell’appello incidentale giacché l’insistenza sulle richieste risarcitorie postula l’accertamento della responsabilità della M. ex art. 1578, 2 co. c.c. . 2. Il quarto motivo che, in relazione alla condanna al rimborso dei canoni percepiti, denuncia la violazione dell’art. 1458 c.c. sul rilievo che, trattandosi di contratto ad esecuzione continuata, la risoluzione non avrebbe dovuto operare per le prestazioni già eseguite è infondato alla luce delle condivisibili considerazioni svolte dalla Corte con richiamo a Cass. n. 7169/1995 e a Cass. n. 22902/2012 secondo cui l’esclusione della restituzione opera per le sole prestazioni che abbiano avuto piena efficacia satisfattiva delle ragioni del creditore . 3. Il quinto motivo violazione e falsa applicazione degli artt. 1592 e 1123 c.c. e dell’art. 112 c.p.c. censura la sentenza per avere riconosciuto al Mi. il rimborso delle spese sostenute per il rifacimento di un muretto esterno e delle fognature la ricorrente rileva che, a norma dell’art. 1592 c.c., le migliorie apportate all’immobile senza l’autorizzazione del locatore non danno diritto ad alcun rimborso ed evidenzia che l’art. 14 del contratto che trascrive prevedeva l’impegno del conduttore a non apportare modifiche all’immobile senza il preventivo consenso scritto del locatore e che, in ogni caso, esse non avrebbero comportato alcun compenso o indennizzo ciò premesso, si duole che la Corte abbia surrettiziamente attribuito al Mi. un non dovuto rimborso per migliorie riconoscendoglielo a titolo di risarcimento del danno, così violando anche il principio di corrispondenza fra il chiesto e il pronunciato e il criterio di cui all’art. 1223 c.c., che vuole risarciti i soli danni che costituiscono conseguenza immediata e diretta dell’inadempimento considerazioni - queste ultime - estese anche al rimborso delle spese sostenute per la mediazione immobiliare e per l’acquisto di mobili su misura. 3.1. Il motivo è fondato in relazione agli esborsi sostenuti a titolo di migliorie relative al muretto e alla fognatura essendo pacifico che si trattò di migliorie per la cui esecuzione non era stato richiesto il necessario consenso della locatrice, il conduttore non può vedersi riconosciuto il ristoro di danni conseguiti a un’attività che non avrebbe potuto compiere e rispetto alla quale la locatrice è rimasta del tutto estranea e ciò neppure per avere effettuato inutilmente esborsi finalizzati al miglioramento della cosa locata mai potuta fruire per inadempimento della locatrice come affermato dalla Corte di Appello , in quanto l’iniziativa autonoma assunta dal conduttore ha comportato l’assunzione del rischio della inutilità degli esborsi. La sentenza va dunque cassata sul punto non essendo necessari ulteriori accertamenti in fatto, la causa può essere decisa nel merito, con esclusione dal complessivo risarcimento dell’importo di 5.121,00 Euro già riconosciuto dalla Corte di Appello. 4. Il sesto motivo violazione e falsa applicazione dell’art. 112 c.p.c. censura la sentenza per non avere statuito sul terzo motivo di appello, con cui la M. si era doluta della condanna al pagamento integrale delle spese di lite nonostante la domanda attrice fosse stata accolta solo in parte. 4.1. Il motivo è inammissibile in quanto non risulta trascritto il motivo di appello di cui è stata lamentata l’omessa pronuncia cfr. Cass. n. 17049/2015 . 5. Il settimo motivo violazione e falsa applicazione degli artt. 1575, 1209, 1216, 1220 c.c. censura la sentenza per avere ritenuto che non fossero dovuti i canoni da febbraio a maggio 2011 data della riconsegna dei locali per il fatto che il ritardo era dipeso dalla mancanza di indicazioni della locatrice sulle modalità di riconsegna del bene assume la ricorrente che - al contrario - sarebbe stato onere del conduttore intimare alla M. di riprendere in consegna l’immobile, indicando data e ora del rilascio . 5.1. Il motivo è infondato, atteso che la Corte ha dato atto che il ritardo nella restituzione era dipeso dal rifiuto della locatrice nonostante i ripetuti solleciti scritti in atti rimasti inevasi ed ha correttamente applicato il principio secondo cui l’offerta anche non formale di restituzione dell’immobile è idonea ad evitare la mora del conduttore e ad escludere, quindi, il prodursi dei relativi effetti, compreso il sorgere dell’obbligazione al risarcimento del danno per il ritardo cfr., ex multis, Cass. n. 13345/2006 . 6. Il parziale accoglimento del ricorso giustifica la compensazione delle spese del presente giudizio va invece integralmente confermata la liquidazione delle spese dei giudizi di merito. P.Q.M. la Corte, rigettati gli altri motivi, accoglie il quinto, cassa in relazione e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di risarcimento del danno avanzata dal Mi. per spese di miglioria confermata la liquidazione delle spese effettuata nei giudizi di merito, compensa le spese del giudizio di legittimità.