Aree edificabili: arriva la definizione legale univoca

Il decreto Bersani risolve i dubbi interpretativi per il calcolo delle imposte sui redditi

di Angelo Buscema * L'articolo 36, comma 2, del Dl 223/06, pubblicato in Gazzetta Ufficiale N. 153 del 4 luglio 2006, è intervenuto sulla nozione di area edificabile, oggetto in passato di dubbi interpretativi, precisando che ai fini delle imposte sui redditi, dell'Iva e dell'imposta di registro e dell'ci un'area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall'approvazione della Regione e dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo .Giova ricordare che l'articolo 11-quaterdecies, comma 16, del Dl 203/05 collegato alla legge finanziaria 2006 , convertito definitivamente in legge 248/05, ha stabilito che Ai fini dell'applicazione del D.Lgs504/92, la disposizione prevista dall'articolo 2, comma 1, lettera b , dello stesso decreto si interpreta nel senso che un'area è da considerare comunque fabbricabile se è utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale, indipendentemente dall'adozione di strumenti attuativi del medesimo . E, pertanto, stabilito che, ai fini dell'applicazione dei citati tributi, un'area è considerata edificabile anche in assenza di strumento urbanistico attuativo, essendo sufficiente che sia classificata come edificabile nello strumento urbanistico generale. Trattasi di una novità rilevante soprattutto per quanto riguarda l'Iva dove l'incertezza in ordine alla definizione di terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria, era un dato incontrovertibile. L'articolo 36 citato, che ha un'evidente valenza di norma di interpretazione autentica, con effetto retroattivo, interviene su una questione che ha provocato il contrasto interpretativo del giudice di legittimità infatti, la sezione tributaria della Cassazione, con l'ordinanza 10062/05 e ,successivamente ,con ordinanza 3504/06, ha invitato il primo presidente a rimettere alle Sezioni unite, il compito di dirimere il contrasto interpretativo sorto, nell'ambito del giudizio di legittimità, in relazione all'individuazione dell'esatto momento dal quale i terreni, ai fini impositivi, devono essere qualificati come aree fabbricabili. Peraltro, secondo l'ordinanza 3504/06 della Corte di Cassazione la nozione di area edificabile deve essere, tendenzialmente, unitaria nell'ordinamento tributario Il citato decreto legge 233/06 ritenendo implicitamente corretta, sotto il profilo ermeneutico, la soluzione pro fisco , precisa che i terreni sono da considerarsi fabbricabili se utilizzabili a scopo edificatorio in base al Prg, e ciò a prescindere dall'esistenza di un piano attuativo o equipollente, cioè, di uno strumento che rende di fatto possibile la costruzione di fabbricati. L'articolo 36 comma 2, Dl 223/2006, assume la valenza giuridica di ius superveniens avente carattere interpretativo rispetto alle norme precedenti con efficacia, perciò, retroattiva sui rapporti d'imposta non ancora definiti. Per completezza di trattazione giova precisare che 1 La recente sentenza n. 194/08/05 del 23/02/2006 della Commissione tributaria regionale del Lazio, sezione 8, in tema di edificabilità dei terreni ai fini dell'imposta di registro e dell'Invim ha statuito quanto segue L'edificabilità dei terreni viene attribuita dal PRG. Il principio si evince da numerose sentenze della Suprema Corte, tra le quali, oltre la sentenza n. 15320/2000 citata dall'Ufficio, si citano la sentenza n. 4381 deI 27 marzo 2002 conforme alla sentenza delle SU civili n. 5900 del 1 luglio 1997 e la sentenza n. 16202 del 27 dicembre 2001, la prima peraltro favorevole a riconoscere il maggiore apprezzamento dei terreni anche in pendenza dell'approvazione definitiva del PRO. Il principio si evince inoltre dalla legislazione, considerando la norma interpretativa applicabile retroattivamente dell'articolo 11 quaterdecies del D.L. 30 settembre 2005, n. 203, convertito nella legge 2 dicembre 2005, n. 248 . 2 La recente sentenza n. 9131 del 19 aprile 2006 della Corte di Cassazione ha statuito che ai i fini dell'applicazione dell'articolo 52 del Dpr n. 131 del 1986 imposta di registro , deve essere considerato come edificabile anche il terreno edificabile di fatto, ossia il terreno che, pur non essendo urbanisticamente pianificato, è potenzialmente edificatorio. Tale potenzialità si identifica attraverso una serie di fatti indici quali, tra l'altro, la vicinanza al centro abitato, lo sviluppo edilizio assunto dalle zone adiacenti, l'esistenza di servizi pubblici essenziali, la presenza di opere di urbanizzazione primaria, il collegamento con centri urbani già organizzati. Per quanto l'abusività di una costruzione non sia idonea a trasformare in edificatoria la natura del terreno su cui sorge, si debba giungere a riconoscerne la natura edificatoria allorquando le zone siano abusivamente edificate e urbanizzate in seguito all'intervento di provvedimenti comunali di sanatoria, adottati in conformità della legge 47 del 1985 l'edificabilità di fatto si configura come una species dell'edificabilità di diritto, e poiché l'edificabilità di fatto è una situazione giuridica oggettiva nella quale si può venire a trovare un bene immobile e che influisce sul suo valore, essa è rilevante anche ai fini delle imposte, di registro e Invim. E' innegabile che il fatto di assoggettare a tassazione, oltre al terreno edificabile di diritto, anche quello edificabile di fatto, costituisce un disincentivo all'abusivismo edilizio 3 Secondo la recente sentenza n. 11819 del 19 maggio 2006 della Corte di Cassazione ai fini della tassazione del reddito, il terreno deve intendersi giuridicamente lottizzato nel momento in cui l'autorità competente ha provveduto a emettere la necessaria autorizzazione, non essendo neppure indispensabile che si sia già realizzata la condizione sospensiva cui l'autorizzazione è subordinata, cioè la stipula di una convenzione in tal senso, cfr sentenza n. 15208 del 29 novembre 2001 .Le ragioni che inducono a ritenere sufficiente la così detta lottizzazione sulla carta sono poi ricavabili dalla nozione di lottizzazione accolta in altri rami dell'ordinamento, e dalla ratio stessa della disposizione tributaria. E' infatti evidente che il vantaggio economico da lottizzazione si realizza nel momento in cui il privato vende il terreno ad un prezzo maggiorato, per la possibilità di realizzarvi opere edilizie e non nel successivo momento in cui l'acquirente realizza le opere stesse. * Dirigente Agenzia delle Entrate