Il capannone può crollare (e crolla), ma il conduttore non può invocare la tutela d’urgenza: può eseguire i lavori

Il conduttore di un capannone non può chiedere un provvedimento d’urgenza che obblighi il proprietario a mettere in sicurezza il bene immobile.

Questo caso, affrontato e deciso dal Tribunale di Roma con l’ordinanza del 17 aprile 2013, è particolarmente interessante per almeno due profili da un lato, perché conferma un’interpretazione giurisprudenziale della residualità della misura cautelare atipica ex art. 700 c.p.c. e, dall’altro lato, perché nelle more della decisione il capannone è parzialmente crollato. Tutto prende le mosse da una richiesta rivolta nei confronti del proprietario da parte del conduttore di un capannone il quale lamenta la pericolosità del bene locato che minaccia di crollare egli chiede in sede di ricorso ex art. 700 c.p.c. che il giudice, eventualmente previo accertamento tecnico, ordini al proprietario di eseguire a sue spese le opere di messa in sicurezza del capannone. Sebbene nel merito le parti discutano anche in ordine alla responsabilità per la situazione attuale del capannone che per il ricorrente è da attribuire alla vetustà dell’immobile e per il proprietario alla mancanza di manutenzione ordinaria ad opera del conduttore , sono i profili processuali della misura cautelare richiesta, sollevati dalla proprietà, che divengono assorbenti. Poteri sostanziali del conduttore e residualità . Orbene, secondo il Tribunale di Roma la soluzione alla questione relativa all’ammissibilità della misura cautelare richiesta risiede nella lettura degli artt. 700 c.p.c. e 1576 c.c Del resto la caratteristica dei provvedimenti d’urgenza di cui all’art. 700 c.p.c. è proprio la residualità. Ond’è che quel carattere residuale dell’azione proposta - scrive il Tribunale - impedisce di ritenerla ammissibile laddove l’istante dispone di altri mezzi per raggiungere il petitum mediato. Nel caso di specie la messa in sicurezza del locale . Sulla base di questa premessa il Tribunale di Roma, osserva che poiché il conduttore può direttamente eseguire i lavori ex art. 1576 c.c. rectius 1577, ndr salvo solo un onere di informazione del locatore il pericolo lamentato può essere scongiurato tramite l’attivazione di quei poteri sostanziali che il codice civile riconosce al conduttore. Il secondo comma dell’art. 1577 c.c., infatti, prevede che se si tratta di riparazioni urgenti il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore . In questo senso, l’ordinanza del Tribunale di Roma conferma un orientamento presente nella giurisprudenza di merito - come, ad esempio, l’ordinanza della Pretura Viareggio del 4 febbraio 1997 secondo cui, in casi come questo, l’ammissibilità del ricorso d’urgenza è esclusa dal momento che il conduttore ha tutti i poteri sostanziali per poter provvedere alla manutenzione del bene . Non occorre autorizzazione del proprietario . Peraltro, la giurisprudenza - come, ad esempio, l’ordinanza della Pret. Milano del 18 ottobre 1990, - ha anche chiarito che l’esercizio di qui poteri sostanziali non necessitano neppure di autorizzazione. Ne deriva che la richiesta di provvedimento cautelare proposta da un conduttore non potrebbe essere neppure accolta - come ha affermato l’ordinanza del Trib. Palermo del 3 giugno 2003 - ove mai si dovesse interpretare la domanda nel senso che il conduttore chieda un’autorizzazione a poter eseguire i lavori di ristrutturazione proprio perché quell’autorizzazione non occorre. Il crollo del capannone . Come anticipato, però, il provvedimento merita attenzione anche perché nelle more del procedimento si dava atto che era intervenuto il crollo di parte della copertura del locale . Un crollo a seguito del quale, peraltro, la proprietà aveva introdotto un autonomo giudizio di accertamento tecnico preventivo per accertare le ragioni di quel crollo anche in considerazione del fatto che le proprietario e conduttore avevano dimostrato di avere opinioni diverse in ordine alla responsabilità dello status quo . Poiché sulla base di quel fatto il ricorrente aveva chiesto dichiararsi cessata la materia del contendere, risultando anche superflua la nomina di un ulteriore tecnico nel procedimento ex art. 700 c.p.c. rispetto a quello nominando in sede di accertamento tecnico preventivo, il Tribunale ha modo di pronunciarsi anche su quest’aspetto. E a tal proposito osserva che propriamente non può ritenersi cessata la materia del contendere giacché se il ricorso è stato proposto al fine di ottenere la condanna dei proprietari all’esecuzione delle opere necessarie alla messa in sicurezza e consolidamento del bene, tale necessità non sarebbe ipso facto cessata con il crollo di parte del locale ed anzi semmai, dal crollo potrebbe dedursi la ulteriore urgenza di un intervento .

Tribunale di Roma, sez. VI Civile, ordinanza 17 aprile 2013 Giudice Roberta Nardone Fatto e diritto La soc. RO.M.E s.r.l. in data 31.12.2012 presentava dinanzi all’intestato Tribunale ricorso ex articolo c.p. e deducendo che l'immobile dalla detta condotto in locazione in forza di contratto del 28.10.2005 sito in Roma, Via dell'A.d.T. adibito a vendita di materiali per l'edilizia all'ingrosso e al dettaglio necessitava di urgenti opere di bonifica e messa in sicurezza che la proprietà, sebbene al corrente della situazione, non realizzava mettendo in pencolo la integrità psicofisica delle persone che lavoravano all'interno dell'immobile. Chiedeva pertanto il conduttore che, previo accertamento della responsabilità dei proprietari del danno patrimoniale e non causato al conduttore per le condizioni dell’immobile fossero i resistenti condannati alla esecuzione, a proprie spese e degli interventi volti alla eliminazione delle problematiche rappresentate oltre al risarcimento dei danni patiti dalla parte istante. Si costituivano i sigg. M.A. ed Au. che sollevavano eccezione di inammissibilità della tutela cautelare per mancanza dei presupposti relativi al pericolo sia la mancanza del carattere residuale dell’azione instaurata disponendo il conduttore medesimo di un iter sostanziale sancito dall’art. 1577 comma 2 di c.c. di eseguire in proprio le riparazioni urgenti in caso di inerzia del proprietario. Nel merito della prospettata domanda addiceva che lo stato dell’immobile era ben noto al conduttore che lo deteneva dal 1992 e insisteva per il rigetto della domanda. Si costituivano altresì i sigg. F.E. e P.A. che sollevavano analoghe eccezioni e in ordine al periculum in mora deducevano la mancanza del pericolo imminente ed irreparabile. Nella contumacia degli altri resistenti la causa veniva rinviata all’udienza del 27.3.13 nella quale si dava atto che era intervenuto il crollo di parte della copertura del locale che la Sig. M.A. aveva, quindi, indotto un giudizio per accertamento tecnico preventivo pendente dinnanzi alla sez. VII di questo Tribunale nel quale era stata già disposta una consulenza tecnica d’ufficio sicchè parte ricorrente chiedeva dichiararsi cessata la domanda del contendere risultando superflua la nomina di ulteriore tecnico. Propriamente non può ritenersi cessata la domanda del contendere giacché se il ricorso è stato proposto al fine di condannare il proprietario all’esecuzione di opere necessarie alla messa in sicurezza e consolidamento del bene, tale necessità non sarebbe ipso facto cessata con il crollo di parte del locale ed anzi semmai, dal crollo potrebbe dedursi la ulteriore urgenza di un intervento. Piuttosto deve dichiararsi la inammissibilità del ricorso ex articolo c.p.c. giacchè il carattere residuale dell’azione proposta impedisce di ritenerla ammissibile laddove l’istante dispone di altri mezzi per raggiungere il petitum mediato. Nel caso di specie la messa in sicurezza del locale. Ebbene il conduttore può direttamente seguire dei lavori ex articolo c.c. salvo solo un onere informazione del locatore. Ne discende che alcuna pronuncia condanna ad un facere potrebbe essere pronunziata nei confronti del locatore in via ordinaria e quindi, tantomeno in via d’urgenza. Il ricorso va, quindi, respinto Le spese di lite liquidate come da dispositivo nel minimo, seguono la soccombenza. P.Q.M. Il giudice dott. Roberta Nardone decidendo sul ricorso proposto da RO.M.E. s.r.l., così provvede rigetta il ricorso Condanna parte ricorrente al rimborso in favore delle controparti costituito delle spese di lite che liquida per ognuna in euro 1.000,00 oltre accessori di legge.