In tema di condominio negli edifici, è da ritenersi legittima, in quanto rientrante tra le sue competenze, la deliberazione con la quale l’assemblea decide di transigere su una lite riguardante il credito di un terzo verso la compagine stessa.
Quella delle obbligazioni condominiali, infatti, è materia sulla quale l’assise ha pieno potere di disposizione, trattandosi di una questione afferente alla gestione del condominio. La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 821 depositata il 16 gennaio 2014, è tornata ad occuparsi della materia delle transazioni condominiali e lo ha fatto confermando, a contrario , un proprio orientamento in materia. La pronuncia in esame si segnala anche perché torna su un argomento, quello della prorogatio imperii dell’amministratore, in parte lambito della così detta riforma del condominio. Il caso . Un condominio subisce un’azione esecutiva da parte di una ditta in questo contesto l’assemblea, per porre fine alla lite, delibera di transigere con il proprio creditore. Uno dei condomini non ci sta ed impugna la delibera, ritenendola nulla in quanto la transazione dev’essere considerata un negozio dispositivo dei diritti dei singoli e deve, quindi, essere deliberata con il consenso di tutti. In ogni caso, specificava il condominio, egli s’era dissociato dalla lite ai sensi dell’art. 1132 c.c. La decisione dell’assemblea era stata impugnata anche per altre ragioni ma su questa specifica, relativa all’asserita illegittimità della transazione, sia il Tribunale, in primo grado, tanto la Corte d’appello, nel secondo, avevano rigettato la richiesta del condomino. In particolare, secondo i giudici del gravame era da ritenersi pienamente legittima la transazione di una lite riguardante una materia di competenza assembleare, a nulla valendo nel caso di specie anche per meglio indicate irregolarità formali la dissociazione dalla lite ex art. 1132 c.c. Da qui il ricorso in Cassazione da parte del condomino ricorso che non ha prodotto i frutti sperati. La transazione riguardante un debito condominiale altro non è che un modo di decidere in merito ad una spesa comune . L’assemblea, è notorio, può assumere qualunque spesa ordinaria e straordinaria riguardante le parti comuni dell’edificio in condominio. Ristrutturazioni, innovazioni, semplici modificazioni l’assise ha il potere di deliberare tutto ciò che ritiene più utile per la gestione e conservazione delle parti comuni dell’edificio. Il merito delle decisioni è insindacabile anche dall’Autorità Giudiziaria, salvo il caso di eccesso di potere Cass. n. 15633/2012 . In questo contesto, è notorio, l’assemblea può deliberare la stipula di contratti per l’esecuzione dei suddetti interventi. Contratti dai quali discendono obbligazioni e quindi spese spese che devono essere affrontate e che nel caso di contenziosi che le riguardano possono essere oggetto di ulteriore approfondimento in sede di riunione. Approfondimento che può concludersi con la decisione di proporre o aderire ad una transazione, ossia un contratto con cui le parti, facendosi reciproche concessioni, pongono fine o prevengono una lite tra di esse. A nulla vale, in questi casi, il dissenso dei condomini rispetto alle liti, pur se espresso a norma dell’art. 1132 c.c. La deliberazione con la quale si decide su una transazione relativa ad una somma di denaro, infatti, non consente una dissociazione ai sensi della norma succitata, poiché anche se adottata in relazione ad una controversia, sorta od insorgenda, riguarda un debito condominiale. A corollario di queste considerazioni gli ermellini , nella sentenza n. 821/14, hanno specificato che l’assemblea dei condomini secondo i principi generali espressi dall’art. 1135 c.c. ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese d’interesse comune e quindi anche eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono . Nel proprio ricorso, il condomino, tra le altre cose, aveva contestato la carenza di legittimazione dell’amministratore a conferire la procura alle liti all’avvocato della compagine. La ragione della doglianza risiedeva in una revoca giudiziale intervenuta nel corso della lite. Anche sul punto la Cassazione ha rigettato il ricorso specificando, sulla scorta del proprio consolidato orientamento in materia, che la prorogatio imperii dell'amministratore - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione - si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'opera dell'amministratore [] anche nei casi di revoca [] . La riforma del condomino ha recepito questo orientamento giurisprudenziale ed ha istituzionalizzato la così detta prorogatio imperii si veda art. 1129, comma 8, c.c. . Si badi, però la revoca cui segue immediatamente ossia nella medesima delibera la nomina priva l’amministratore revocato del potere di rappresentanza legale della compagine trasferendo tale potere sul suo successore e lasciando al primo l’onere di consegna della documentazione, come si suole dire, il disbrigo degli affari correnti cfr. Trib. Roma n. 2959/2011 .
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 4 dicembre 2013 - 16 gennaio 2014, n. 821 Presidente Triola – Relatore Bursese Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 6.6.96 R.A. conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Napoli, il Condominio omissis e, premesso di essere proprietario di un appartamento sito in detto stabile, impugnava la delibera assembleare adottata il 12.4.1996, chiedendone l'annullamento siccome illegittima. Si costituiva il Condominio convenuto instando per il rigetto della domanda attrice e l'adito Tribunale con sentenza n. 1861/00 dichiarava la nullità della delibera impugnata limitatamente ad alcuni dei capi all'ordine del giorno approvati dall'assemblea. La sentenza era appellata dal R. con riferimento al capo relativo ad una transazione tra il condominio e tale N. , avente ad oggetto un debito condominiale e la ripartizione della somma di L. 12.000.000 tra tutti i condomini inoltre veniva eccepito il vizio di ultrapetizione riguardo altra questione trattata nell'assemblea condominiale e cioè la ristrutturazione di alcune fosse settiche. Insisteva quindi l'esponente per la declaratoria di nullità della delibera assembleare in argomento anche riguardo ai punti 2 e 4 dell'o.d.g. Si costituiva il Condominio chiedendo il rigetto dell'impugnazione e formulando a sua volta appello incidentale. L'adita Corte d'Appello di Napoli, con sentenza n. 27072/06 depositata in data 20.6.06, rigettava l'appello principale e quello incidentale, compensando le spese processuali. La corte partenopea ribadiva la legittimità della c.d. transazione in forza della quale veniva regolato l'esposizione debitoria riguardante l'esecuzione dei lavori del fabbricato condominiale, transazione che poteva essere deliberata anche a maggioranza, trattandosi della definizione di un debito condominiale, atteso che la delibera in parola aveva disposto il pagamento di una somma che il condominio era già obbligato a versare per il lavori eseguiti al fabbricato, senza che ciò implicasse la disposizione di alcun diritto dei singoli condomini. Inoltre non ricorreva l'ipotesi di dissociazione del R. dalla lite condominiale di cui all'art. 1133 c.c. opposizione all'esecuzione promossa dal N. contro il Condominio, sulla base di una tratta che gli era stata girata dall'impresa Poli esecutrice di lavori nello stabile condominiale , in quanto tale dissenso non era stato validamente espresso. Né era ravvisabile secondo la corte territoriale la lamentata ultrapetizione in cui sarebbe caduto il giudice di prime cure. Per la cassazione la suddetta decisione ricorre R.A. sulla base di 3 mezzi Il condomino resiste con controricorso. Le parti hanno depositato memorie ex art. 378 c.p.c È stata prodotta infine l'autorizzazione dell'assemblea condominiale dell'amministratore per la proposizione del presente giudizio di legittimità. Motivi delle decisione 1 - Con il primo motivo il ricorrente, denunziando la violazione e falsa applicazione degli artt. 1130, 1132, 1965, 1966 c.c. deduce che in data 12.04.96 l'assemblea condominiale aveva deliberato di transigere la vertenza giudiziaria causa di opposizione all'esecuzione insorta tra il condominio ed il N. , giratario di una tratta dall'impresa Poli, che aveva eseguito i lavori di manutenzione al fabbricato condominiale, lavori che ad avviso del R. erano stati tutti regolarmente saldati. Questi - che aveva altresì manifestato il proprio dissenso alle liti ex art. 1132 c.c. ed effettuato il saldo all'amministratore - ribadiva che la delibera era da ritenersi sul punto nulla o da annullare, per molteplici motivi indisponibilità del diritto portato nell'atto delibera transattiva per la natura stessa della transazione da ritenersi valida solo tra soggetti stipulanti, per essersi dissociato dalla lite . Peraltro né l'assemblea né l'amministratore avevano il potere di transigere le liti e comunque occorreva l'unanimità , atteso che solo i singoli condomini avevano la disponibilità del loro diritto. La doglianza non ha pregio. In realtà l'assemblea poteva ben deliberare trattandosi del pagamento di un debito condominiale, avuto riguardo cioè all'oggetto della transazione stessa. La S.C. ha giustamente negato tale potere di transigere dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze - e quindi autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni, ma nel caso in cui esse abbiano ad oggetto diritti comuni. Ai sensi dell'art. 1108, comma terzo, c.c applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 cod. civ. , è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e, quindi, della totalità dei condomini - per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi e, in particolare, delle reciproche concessioni , fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze - autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni Cass., Sentenza n. 4258 del 24/02/2006 . Nella fattispecie in esame però non si versa nelle ipotesi di cui al comma 3 dell'art. 1108 c.c., trattandosi soltanto di spese di manutenzione di cui all'art. 1123 c.c In effetti, siffatta transazione” si riferiva alla procedura esecutiva iniziata da tale N. contro il Condominio sulla base di un titolo tratta a costui girato dall'impresa che aveva eseguito i lavori di manutenzione per conto dello stesso condominio. Oggetto della transazione era quindi un mero diritto obbligatario e non certo un diritto reale dei partecipanti al condominio uti domini e/o uti condomini . D'altra parte, poiché è riconosciuto all'assemblea condominiale il potere di deliberare su tutte le spese di comune interesse e quindi anche di concludere i relativi contratti con i terzi, parimenti si deve riconoscere il correlativo potere di iniziare e transigere eventuali controversie che da tali contratti dovessero sorgere, impegnando anche in questo caso tutti i condomini, anche i dissenzienti, in base alla regola generale espressa dall'art. 1132 c.c Si ponga mente al riguardo che il regime giuridico afferente il condominio è particolare e peculiare in quanto finalizzato al buon funzionamento di tale istituto, per cui non trovano talora applicazione alcuni dei principi generali in materia di obbligazioni come quelli riguardanti, ad esempio, le obbligazioni solidali art. 1304 c.c. o quelle divisibili. In conclusione l'assemblea dei condomini secondo i principi generali espressi dall'art. 1135 c.c. ha il potere di deliberare su tutto ciò che riguardi le spese d'interesse comune e quindi anche eventuali atti di transazione che a dette spese afferiscono. Inconferente appare infine il richiamo alla prospettata dissociazione dalla lite ex art. 1132 c.c. operata dal R. , perché a parte la contestata regolarità di tale dissenso ciò certamente non impediva che fosse anche per lui obbligatoria la transazione approvata, secondo le regole generali, dall'assemblea del condominio con riferimento alla prospettata questione. 2 - Con il 2 motivo l’esponente denunciando la violazione dell'art. 112 c.p.c., sostiene che egli non aveva impugnata l'intera delibera, ma solo alcuni punti della stessa. Il tribunale invece aveva deciso erroneamente confondendo la voce espurgo fosse settiche - la cui spesa era già nel bilancio consutivo annullato - con lavori urgenti alle fosse settiche . anche in merito a tali spese in senso negativo per il R. . La doglianza non ha pregio. La corte ha infatti ritenuto evidentemente sulla base di una corretta interpretazione dei dati, che vi fosse una implicita impugnazione dell'intera delibera e non solo su alcuni punti della stessa sul punto comunque la censura è generica come del resto appare generico ed inconferente il quesito di diritto posto alla fine del motivo, non essendo peraltro ravvisabile neppure la sussistenza dell'interesse all'impugnazione. Se dovendo la sentenza manifestare la corrispondenza con il richiesto, la decisione su un punto di fatto non dedotto né contestato l'inficia per ultrapetizione e se del relativo capo della decisione ne va dichiarata la nullità . 3- Con il 3 motivo si denunzia la violazione norme di legge art. 1130 c.c. in relazione alla nomina ed alla revoca dell'amministratore, attesa altresì la presunta tardività della relativa eccezione di carenza di legittimazione proposta dal R. nel giudizio d'appello. Secondo la Corte territoriale invero, il R. aveva tardivamente eccepito solo in sede di udienza di conclusioni la carenza di legittimazione dell'amministratore a conferire la procura per l'appello agli avvocati, solo dopo che la Corte d'Appello aveva rigettato il reclamo avverso il decreto di revoca dell'amministratore pronunciato da tribunale, per cui solo da questo momento la revoca stessa era divenuta definitiva, ma sempre con efficacia ex tunc la relativa eccezione non poteva dunque essere avanzata alla prima udienza perché ancora non sussisteva il presupposto di legge definitività della revoca dell'amministratore . La doglianza non ha pregio. La revoca dell'amministratore non rileva infatti, sulla base dei principi generali in tema di mandato, nei confronti di terzi estranei al condominio. A tal proposito la Corte ha fatto riferimento alla prorogatio dei poteri dell'amministratore, in quanto il suo potere permane finché non sia sostituito. Al riguardo si osserva che non vi è stata alcuna osservazione critica del ricorrente su tale prorogatio, che pur costituiva o almeno faceva parte della ratio decidendi . Peraltro la giurisprudenza di questa S.C. ammette tale istituto anche a proposito dell'amministratore condominiale. In tema di condominio negli edifici, la prorogatio imperii dell'amministratore - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione - si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'opera dell'amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, secondo comma, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. Ne consegue che l'amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta prorogatio rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale Cass. n. 18660 del 30/10/2012 Cass. n. 10274/02 . In sintesi il ricorso dev'essere rigettato. Si ritiene equo compensare le spese di questo giudizio di legittimità, in considerazione della novità e difficoltà delle problematiche giuridiche esaminate concernenti la questione della configurabilità della transazione in sede di deliberazione dell'assemblea condominiale. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso, compensando le spese del giudizio di legittimità.