Dopo un lungo periodo di tempo nel corso del quale il legislatore non aveva tipizzato il contratto di locazione finanziaria, oggi con i commi 136-140 dell’art. 1 della legge n. 124 del 2017 legge annuale per il mercato e per la concorrenza è stata introdotta la definizione di locazione finanziaria e sono stati previsti i casi di grave inadempimento nonché la relativa procedura di risoluzione del contratto.
La definizione. E così dopo varie disposizioni per così dire settoriali fiscali, fallimentari e la disciplina del leasing immobiliare il comma 136 introduce la definizione legale di locazione finanziaria come il contratto con il quale la banca o l'intermediario finanziario iscritto nell'albo di cui all'articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell'utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l'utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l'obbligo di restituirlo”. Il grave inadempimento. Una volta definito il contratto il legislatore ha altresì provveduto a tipizzare – sulla falsariga di altri contratti - il grave inadempimento che giustifica la risoluzione del contratto nel mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente per i leasing immobiliari, ovvero di quattro canoni mensili anche non consecutivi o un importo equivalente per gli altri contratti di locazione finanziaria” comma 137 . Conseguenze della risoluzione. Per effetto della risoluzione dovuta all'utilizzatore il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all'utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all'ammontare dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale,e del prezzo pattuito per l'esercizio dell'opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita”. Nel caso in cui il valore di vendita o di altra collocazione dovesse risultare minore all’ammontare dovuto dall’utilizzato resta fermo nella misura residua il diritto di credito del concedente nei confronti dell'utilizzatore”. Vendita o ricollocazione del bene. Nel caso in cui il concedente debba procedere alla vendita o alla ricollocazione del bene procede alla vendita o ricollocazione del bene sulla base dei valori risultanti da pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzati ovvero sulla base di una stima effettuata da un perito scelto dalle parti di comune accordo nei venti giorni successivi alla risoluzione del contratto o, in caso di mancato accordo nel predetto termine, da un perito indipendente scelto dal concedente in una rosa di almeno tre operatori esperti, previamente comunicati all'utilizzatore, che puo' esprimere la sua preferenza vincolante ai fini della nomina entro dieci giorni dal ricevimento della predetta comunicazione. Il perito è indipendente quando non é legato al concedente da rapporti di natura personale o di lavoro tali da compromettere l'indipendenza di giudizio”. Criteri della vendita. Per il legislatore nella procedura di vendita o di ricollocazione il concedente dovrà attenersi a criteri di celerità, trasparenza e pubblicità adottando modalità tali da consentire l'individuazione del migliore offerente possibile, con obbligo di informazione dell'utilizzatore”. Da ultimo il legislatore ha mantenuto ferme le previsioni speciali in materia di fallimento art. 72-quater l. fall. nonché la disciplina degli immobili da adibire ad abitazione principale c.d. leasing immobiliare di cui all’art. 1 commi 76, 77, 78, 79, 80 e 81, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 senza però richiamare di quest’ultimo – come sottolinea anche la relazione – le agevolazioni fiscali previste proprio per il leasing immobiliare .