Il lastrico solare ad uso esclusivo va rifatto: chi paga?

L’art. 1126 c.c. pone a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico solare un terzo delle spese per la riparazione o la ricostruzione, rimanendo a carico degli altri condomini i due terzi della cifra ma, come precisa la Cassazione, non tutti i condomini sono chiamati a farsi carico di tale onere.

Sul tema è intervenuta la Suprema Corte con l’ordinanza n. 11484/17 depositata il 10 maggio. Il caso. La Corte d’appello di Milano riformava parzialmente la sentenza di prime cure rimodulando le proporzioni nella divisione delle spese sostenute per il rifacimento di alcuni lastrici solari condominiali a carico dei singoli condomini. Sottolineava la Corte che, insistendo i lastrici solari anche su porzioni di immobili in seno ai quali si trovavano parti comuni dell’edificio, le spese per la manutenzione non potevano essere addossate esclusivamente ad alcuni condomini. La sentenza viene impugnata in Cassazione deducendo la violazione degli artt. 1126 c.c. Lastrici solari di uso esclusivo . Un terzo e due terzi. La norma citata obbliga tutti i condomini dell’edificio o della parte a cui il lastrico solare serve a partecipare alle spese per la riparazione del lastrico ad uso esclusivo nella misura di due terzi, riferendosi ai proprietari delle unità immobiliari comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto . Proprietari individuali. Il regolamento condominiale potrebbe stabilire la ripartizione delle spese in oggetto in via pattizia, distribuendole anche su tutti i condomini, ma a tal fine, posta la natura di disposizione inderogabile dell’art. 1126 c.c., sarebbe necessaria un’espressa convenzione di deroga al criterio legale non rinvenibile nel caso di specie . In conclusione la Corte di legittimità accoglie il ricorso e cassa la sentenza impugnata con rinvio alla Corte milanese che dovrà attenersi al principio secondo cui in tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico alle quali, pertanto, esso funge da copertura .

Corte di Cassazione, sez. VI Civile 2, ordinanza 7 aprile 10 maggio 2017, n. 11484 Presidente Petitti Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione Mi.An.Ma. , M.R. e M.A. propongono ricorso per cassazione articolato in unico motivo avverso la sentenza della Corte d’Appello di Milano n. 2642/2015 del 22 giugno 2015. La sentenza impugnata, in parziale riforma della decisione di primo grado resa dal Tribunale di Busto Arsizio, sezione distaccata di Gallarate, ha dichiarato che le spese inerenti il rifacimento dei lastrici solari siti al quinto ed al sesto piano della scala B dell’edificio del Condominio OMISSIS , oggetto della deliberazione assembleare del 23 giugno 2011, debbano essere sostenute per un terzo dai proprietari esclusivi dei lastrici e per due terzi da tutti i restanti condomini. La Corte d’Appello di Milano ha posto in evidenza come i lastrici solari insistono su porzione di immobile in seno alla quale si trovano anche parti di proprietà comune dell’intera Comunione galleria pedonale, portico pedonale, portineria, atrio, piani interrati, corselli box , e quindi costituiscono copertura non solo delle unità immobiliari site ai piani sottostanti e di proprietà esclusiva dei rispettivi comunisti, ma pure, appunto, di tali parti comuni . Per questo, a dire dei giudici dell’appello, non vi sarebbe ragione alcuna per cui i condomini della scala B debbano farsi esclusivo carico di parti che ricadono nella proprietà comune anche della scala A. Inoltre, la Corte d’Appello ha messo in rilievo come l’art. 8 del Regolamento Condominiale preveda che le spese riguardanti le parti comuni si suddividano in proporzione della quota millesimale di proprietà di ciascuno dei comproprietari. L’unico complesso motivo del ricorso di Mi.An.Ma. , M.R. e M.A. , denuncia il travisamento degli artt. 1126 c.c. e 68 disp att. c.c Resiste con controricorso S.C. . Rimangono intimati, senza svolgere attività difensiva, il Condominio OMISSIS , Ca.Fa. , INTIS s.r.l., F.S.M. , C.B.G. , C.M.G. e P.M. . Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5 , c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. L’unico motivo di ricorso è fondato. La decisione della Corte d’Appello di Milano contrasta con la giurisprudenza di questa Corte consolidatasi sulla base di risalente e costante orientamento. L’art. 1126 c.c., obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve , si riferisce evidentemente a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto cfr. Cass. Sez. 2, n. 7472 del 04/06/2001 Cass. Sez. 2, n. 3542 del 15/04/1994 Cass. Sez. 2, n. 244 del 29/01/1974 anche Cass. Sez. 2, n. 2726 del 25/02/2002 . Come meglio ancora spiegato da Cass. Sez. 2, n. 2821 del 16/07/1976, l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio come invece ha ritenuto la Corte d’Appello di Milano , ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. Del resto, è pressoché inevitabile che la terrazza a livello o il lastrico di uso esclusivo coprano altresì una o più parti che siano comuni a tutti i condomini, e non solo a quelli della rispettiva ala del fabbricato, come, ad esempio, il suolo su cui sorge l’edificio, la facciata, le fondazioni, ma se bastasse ciò per chiamare a concorrere alle spese del bene di copertura tutti i condomini, l’art. 1126 c.c. non avrebbe alcuna pratica applicazione. Giacché, peraltro, l’art. 1126 c.c. non è compreso tra le disposizioni inderogabili richiamate dall’art. 1138 c.c., certamente il regolamento del condominio può stabilire la ripartizione delle relative spese in modo pattizio, pure ponendo le stesse a carico di tutti i condomini, ma a tal fine occorre che sia adottata una convenzione espressa di deroga al criterio legale, e tale certamente non si rivela l’art. 8 del Regolamento condominiale cui fa cenno la Corte d’Appello di Milano, il quale, disponendo che le spese per le parti comuni si suddividono in proporzione alla quota millesimale di proprietà di ciascuno, risulta mera traslitterazione dell’art. 1123, comma 1, c.c La sentenza impugnata deve essere quindi cassata, con rinvio della causa ad altra sezione della Corte d’appello di Milano, anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione. Il giudice di rinvio deciderà uniformandosi al seguente principio di diritto In tema di condominio negli edifici, agli effetti dell’art. 1126 c.c., i due terzi della spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico solare di uso esclusivo sono a carico non di tutti i condomini, in relazione alla proprietà delle parti comuni esistenti nella colonna d’aria sottostante, ma di coloro che siano proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico, alle quali, pertanto, esso funge da copertura . P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d’appello di Milano anche per la pronuncia sulle spese del giudizio di cassazione.