La clausola che esclude il compenso del mediatore in caso di mancata vendita va interpretata quale mancata conclusione dell’affare

L’espressione il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita , contenuta in un contratto di mediazione immobiliare, deve essere interpretata secondo i principi di buona fede e correttezza, intesi quale impegno ed obbligo di solidarietà che impone alle parti di tenere comportamenti idonei a preservare gli interessi dell’altra parte sicché la mancata vendita deve essere intesa quale mancata conclusione dell’affare.

La Sesta Sezione della Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 21575 depositata in cancelleria il 18 settembre 2017, torna ad occuparsi dei presupposti necessari per la maturazione del diritto del mediatore alla provvigione. La pronuncia è significativa nella misura in cui affronta la questione alla luce dei principi di buona fede e correttezza nell’esecuzione del contratto. Il caso. La vicenda è classica e coinvolge un mediatore immobiliare, che rivendica il pagamento di una provvigione, e le parti contraenti, che, invece, negano il diritto eccependo l’esistenza di una clausola contrattuale che subordinava il pagamento della provvigione alla effettiva vendita dell’immobile. Recitava la clausola resta inteso che il compenso sopra indicato non sarà dovuto in caso di mancata vendita . I primo grado il diritto del mediatore trovava riconoscimento, mentre in grado di appello la sentenza era riformata. La Corte Territoriale riteneva che la clausola contrattuale configurasse una condizione sospensiva che subordinava l’esistenza del diritto al compenso del mediatore all’esito finale della compravendita. Il mediatore ricorreva così in Cassazione rilevando l’erroneità della pronuncia in quanto derivante da una violazione e falsa applicazione delle norme regolati la materia oltre che dei principi di buona fede. Il mediatore ed il diritto alla provvigione. Gli Ermellini preliminarmente inquadravano la fattispecie nell’alveo dell’art. 1754 c.c. specificando che il mediatore è colui che presta un’opera tesa a consentire l’avvicinamento dei contraenti, sicché il diritto al suo compenso sorge ove la sua attività abbia consentito alle parti di raggiungere un risultato utile. In questo contesto la giurisprudenza di legittimità è oramai assestata nel ritenere che la provvigione spetti al mediatore ogni qual volta abbia consentito alle parti di concludere un affare, ove per affare si intende un’operazione di natura economica suscettibile di conseguenze giuridiche ex multis Cass. Civ. 1350/2004 . Emerge così una ricostruzione più ampia del concetto di affare che consente al mediatore di agire per il riconoscimento del proprio credito ogniqualvolta si sia costituito tra le parti un vincolo giuridico tale da abilitare ciascuna ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, ovvero per il risarcimento danni. La conclusione dell’affare. Pertanto, nel caso di specie, i Giudici di legittimità individuavano nel concetto di affare la conclusione di un contratto preliminare di vendita, con conseguente diritto del mediatore alla maturazione della provvigione. L’interpretazione data dalla Corte di Appello in ordine all’esistenza di una clausola sospensiva che avrebbe escluso il diritto alla percezione della provvigione da parte del mediatore, per la sola circostanza che la compravendita non fosse intervenuta, era ritenuta fallace. Invero, gli Ermellini evidenziavano come l’adesione alla interpretazione data dalla Corte Territoriale fosse in contrasto con i principi di buona fede oggettiva e correttezza, espressione dei principi di solidarietà sociale. Buona fede e correttezza nel contratto di mediazione. Tali principi, riportati in ambito contrattuale implicano un dovere di lealtà di condotta reciproca nell’attività di formazione, interpretazione ed esecuzione del contratto. La buona fede è interpretata quale obbligo di solidarietà che impone alle parti di non arrecare pregiudizio all’altra parte e di adottare ogni comportamento idoneo a preservarne gli interessi. Pertanto, nel caso di specie la clausola contrattuale che escludeva il compenso in caso di mancata vendita doveva essere intesa quale mancata conclusione dell’affare in senso economico, in conformità ai principi di buona fede oggettiva. Il ricorso era dunque accolto con rinvio ad altra sezione della Corte di Appello.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile 2, ordinanza 7 luglio 18 settembre 2017, n. 21575 Presidente Manna Relatore Scalisi Fatto e diritto Preso atto che il Consigliere relatore dott. A. Scalisi ha proposto che la controversia fosse trattata in Camera di Consiglio non partecipata della Sesta Sezione Civile di questa Corte, ritenendo il ricorso manifestamente fondato, giusti i principi espressi da questa Corte con le sentenze n. 8437 del 2002 e n. 23726 del 2007. La proposta del relatore è stata notificata alle parti. Il Collegio Letti gli atti del procedimento di cui in epigrafe dai quali risulta che F.S. titolare di OMISSIS con ricorso notificato il 19 settembre 2016 ha chiesto a questa Corte, la cassazione della sentenza an. 317 del 2016, con la quale la Corte di Appello di Venezia riformava la sentenza n. 1208 del 2009, pronunciata dal Tribunale di Verona, respingendo la domanda proposta da F.S. titolare di OMISSIS nei confronti di D.N. e B.M. , avente ad oggetto il pagamento della somma di Euro 3.000,00, quale importo pattuito per la provvigione dovuta per l’attività di mediazione. Secondo la Corte di Appello di Venezia, la clausola inserita nel contratto di mediazione secondo cui resta inteso che il compenso sopra indicato non sarà dovuto in caso di mancata vendita configurerebbe una condizione sospensiva, che subordinava la sussistenza del diritto, al compenso del mediatore, al positivo esito della complessiva operazione di compravendita. La cassazione è stata chiesta per un motivo. B.M. e D.N. hanno resistito con controricorso. Ritiene 1.= Infondato l’unico motivo di ricorso, con il quale F.S. lamenta la violazione o falsa applicazione di norme di diritto ex art. 360 n. 3 cod. proc. civ., in particolare del combinato disposto degli artt. 1366-1367-1369 e 1754 -1755 e ss. Cod. civ. Secondo il ricorrente, avrebbe errato nello stabilire che il diritto alla provvigione sarebbe sorto a seguito del trasferimento della proprietà dell’immobile in quanto nell’ultima riga del conferimento di incarico si legge resta inteso che il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita . 1.1.= È opportuno ribadire che, ai sensi dell’art. 1754 c.c. si qualifica mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, risultando idonea, al fine del riconoscimento del diritto alla provvigione, anche l’esplicazione della semplice attività consistente nella ricerca ed indicazione dell’altro contraente o nella segnalazione dell’affare. Ciò vuol dire che, perché sorga il diritto del mediatore al compenso, è sufficiente che la conclusione dell’affare possa ricollegarsi all’opera dallo stesso svolta per l’avvicinamento dei contraenti, purché, però, tale attività costituisca il risultato utile della condotta posta in essere dal mediatore stesso e, poi, valorizzata dalle parti Cass. 20.12.2005 n. 28231 Cass. 16.12.2004 n. 23438 . D’altronde, anche quando il conferimento di incarico al mediatore è con patto di esclusiva per un determinato periodo di tempo, ciò non è indicativo anche della volontà del preponente di rifiutare l’attività del mediatore stesso dopo la scadenza del termine di validità del patto, con la conseguenza che l’opera prestata dal mediatore, se idonea ed efficiente alla conclusione dell’affare, determina per ciò stesso il diritto alla provvigione. Ne consegue che il fondamento del diritto al compenso è da ricercarsi in ciò, che l’attività di mediazione, che si concreta nella messa in relazione delle parti, costituisca l’antecedente indispensabile per pervenire, attraverso fasi e vicende successive, alla conclusione dell’affare. Nella specie, la conclusione dell’affare - è integrata dalla conclusione del contratto preliminare di vendita intervenuta fra le parti, mentre, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, sono indifferenti le vicende successive che, nella specie, hanno condotto le parti alla mancata conclusione del contratto definitivo. Alla conclusione del contratto preliminare va, quindi, riconosciuto l’effetto dell’insorgere del diritto alla provvigione, indipendentemente dalla scadenza o meno del mandato. È ben vero, che la clausola contenuta nell’accordo di mediazione prevedeva che il compenso sopra indicato non sarà dovuto in caso di mancata vendita , ma, l’interpretazione accolta dalla Corte di merito - che ha ritenuto non dovuto il compenso, posto che la clausola contrattuale integrava una condizione sospensiva non può essere seguita. Una tale interpretazione, infatti, è in contrasto con i principi di buona fede e correttezza, come ormai facenti parte del tessuto connettivo dell’ordinamento giuridico. In questa ottica deve, infatti, - ancora una volta - ribadirsi che l’obbligo di buona fede oggettiva o correttezza costituisce un autonomo dovere giuridico, espressione di un generale principio di solidarietà sociale - la cui costituzionalizzazione è ormai pacifica, proprio per il suo rapporto sinergico con il dovere inderogabile di solidarietà di cui all’art. 2 Cost., che a quella clausola generale attribuisce forza normativa e ricchezza di contenuti -, applicabile, sia in ambito contrattuale, sia in quello extracontrattuale v. in questo senso, fra le altre, Cass. 15.2.2007 n. 3462 . In questa prospettiva, si è giunti ad affermare che il criterio della buona fede costituisce strumento, per il giudice, atto a controllare, anche in senso modificativo o integrativo, lo statuto negoziale, in funzione di garanzia del giusto equilibrio degli opposti interessi v. S.U. 15.11.2007 n. 23726 ed i richiami ivi contenuti . Calato, poi, nell’ambito contrattuale, va affermato che il principio della buona fede oggettiva, cioè, della reciproca lealtà di condotta, deve presiedere all’esecuzione del contratto, così come alla sua formazione ed alla sua interpretazione ed, in definitiva, accompagnarlo in ogni sua fase. La buona fede, pertanto, si atteggia come un impegno od obbligo di solidarietà, che impone a ciascuna parte di tenere quei comportamenti che, a prescindere da specifici obblighi contrattuali e dal dovere del neminem laedere, senza rappresentare un apprezzabile sacrificio a suo carico, siano idonei a preservare gli interessi dell’altra parte. Ora, sulla base dei principi enunciati, appare ragionevole ritenere che l’espressione il compenso non sarà dovuto in caso di mancata vendita debba essere intesa quale vendita non in senso giuridico ma in senso economico quale mancata conclusione dell’affare. Sicché, non può non convenirsi che, l’interpretazione dell’accordo mediatorio fornito dal giudice di merito si pone in contrasto con i principi di buona fede e correttezza, più sopra selezionati, consentendo che comportamenti elusivi, posti in essere dalle parti, tolgano effetto allo stesso contratto di incarico. Ne consegue che la clausola in esame dovrà essere interpretata - sulla base dei principi indicati in materia di mediazione - alla luce del canone generale di buona fede, come più sopra enunciato. In definitiva, il ricorso va accolto, la sentenza va cassata e la causa rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia, anche per le spese del presente giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Venezia, anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.