L'effettiva conclusione del contratto di compravendita immobiliare deve essere individuata in ragione della dinamica negoziale. La mediazione immobiliare atipica ricorre quando il mandante attribuisce al mediatore non il generico compito di vendere ma quello più specifico di ricercare una persona disposta ad acquistare a condizioni preliminarmente individuate. Per la conclusione del contratto di compravendita immobiliare non rileva tanto il ruolo attribuibile al mediatore quanto l'evoluzione negoziale svoltasi tra le parti.
Lo ha stabilito la Corte di Cassazione nella sentenza numero 4745 del 27 febbraio 2014. Il caso. Due persone fisiche, rispettivamente, proponevano e sottoscrivevano proposta irrevocabile di acquisto di immobile. Detta scrittura non era seguita da atto pubblico di compravendita immobiliare. Il promissario acquirente conveniva in giudizio il promissario venditore affinché fosse accertata l'autenticità della scrittura privata, trasferita la proprietà e, in subordine, riconosciuto valore di preliminare alla scrittura privata. Parte attrice rilevava che l'accettazione della proposta d'acquisto era avvenuta tramite agenzia immobiliare ed era stata seguita dal versamento di somme effettivamente incassate dal promissario venditore nonché da ripetuti inviti a stipulare atto notarile di compravendita immobiliare mai concretizzatisi. Parte convenuta si costituiva in giudizio e si difendeva affermando che tra le parti erano intercorse esclusivamente delle trattative che non si erano concretizzate per motivi attribuibili al promissario acquirente. Il Tribunale accoglieva in toto la domanda formulata da parte attrice. La Corte d'Appello accoglieva l'opposizione, riformava la decisione del Tribunale respingendo integralmente la domanda attorea. Le parti proponevano ricorso per cassazione. Il ruolo dell'agenzia immobiliare. Le parti, nel corso del processo, hanno dibattuto anche sul ruolo svolto dall'agenzia immobiliare il venditore ha asserito di non aver mai formalizzato incarico a vendere così disconoscendo in fatto l'operato dell'intermediatore che non aveva e non poteva aver svolto alcun ruolo di mediazione. L'unica attività attribuibile all'agenzia poteva essere qualificata sotto la fattispecie giuridica del nuncius che, per sua natura, non ha poteri rappresentativi, limitandosi a trasferire meccanicamente - senza alcuna autonomia gestionale - le dichiarazioni di volontà da un soggetto ad un altro e viceversa. Con queste argomentazioni, parte venditrice ha sostenuto la tesi difensiva in ragione della quale, a suo dire, doveva escludersi l'idoneità della proposta irrevocabile ad acquisire valore di vendita immobiliare o di preliminare. Mediazione immobiliare. La Suprema Corte ha rilevato che dalle risultanze processuali si può affermare che il venditore ha conferito all'agenzia immobiliare semplice incarico a ricercare un acquirente mentre non ha conferito alcun mandato finalizzato alla vendita. Quanto appena osservato, ha trovato fattuale riscontro nelle clausole contenute all'interno della proposta d'acquisto sottoscritta dall'acquirente che, in ogni caso, si era certamente formalizzata. Osserva ancora la Cassazione che, nel caso di specie, è certo che l'attività svolta dall'agenzia è riconducibile ad attività di mediazione, infatti, essa ha evidentemente e concretamente operato mettendo in relazione due soggetti, ovvero, venditore e compratore. Mediazione immobiliare atipica. I Giudici di legittimità hanno chiarito che è lecita, quindi, possibile, la mediazione immobiliare atipica. Ricorre detta ultima fattispecie quando il mandante attribuisce al mediatore non il generico compito di vendere ma quello più specifico di ricercare una persona disposta ad acquistare a condizioni che vengono preliminarmente individuate. Detta fattispecie esclude, almeno in parte, la neutralità del mediatore ma non pare contraria ad alcuna norma di legge. Conclusione del contratto immobiliare. La Cassazione ha così chiarito che per la conclusione del contratto di compravendita immobiliare non rileva tanto il ruolo attribuibile al mediatore immobiliare quanto l'evoluzione negoziale svoltasi tra la parte venditrice e quella acquirente. Così pronunciandosi, i Giudici hanno accertato l'estraneità dell'agenzia rispetto alle questioni controverse. Con queste argomentazioni, la Suprema Corte ha cassato la sentenza della Corte distrettuale e rinviato il processo ad altro giudice affinché valuti la vicenda e la decida nel merito, anche per le spese, applicando i principi testé richiamati.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 14 gennaio – 27 febbraio 2013, numero 4745 Presidente Oddo - Relatore Mazzacane Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 12-5-2001 V.D. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Napoli A.A. chiedendo accertarsi l'autenticità della sottoscrizione apposta dalla convenuta alla scrittura di accettazione della proposta irrevocabile di acquisto da lui redatta e quindi il trasferimento della proprietà in favore dell'attore dell'immobile sito in OMISSIS , in via subordinata accertarsi la conclusione di un contratto preliminare di compravendita e l'inadempimento della promittente venditrice agli obblighi ivi assunti con conseguente sentenza ex articolo 2932 c.c L'attore esponeva che in data 1-2-2001 aveva formulato sul modulo prestampato della Agenzia di intermediazione immobiliare SC Group rete franchising un'offerta di acquisto del suddetto immobile al prezzo di lire 400 milioni libero da persone e cose di cui lire 5 milioni consegnate alla predetta Agenzia immobiliare a mezzo di assegno bancario, lire 45 milioni da versarsi alla sottoscrizione del preliminare alla data del 15-2-2001, e lire 350 milioni da corrispondere alla sottoscrizione del rogito notarile di trasferimento entro il 31-3-2001 aggiungeva che la A. quale proprietaria dell'immobile suindicato con dichiarazione del 5-2-2001 inviata alla SG Group aveva accettato la proposta di acquisto del V. , ricevendo dall'Agenzia il suddetto assegno di lire 5 milioni che era stato incassato il V. assumeva che inutilmente aveva invitato la convenuta con tre successive raccomandate a stipulare il contratto preliminare e, scaduto il termine, aveva invitato la A. a stipulare il contratto definitivo presso il notaio Alfonso Monda di Napoli. L'attore quindi chiedeva accertarsi l'autenticità della sottoscrizione apposta dalla A. in calce alla scrittura di accettazione della sua proposta irrevocabile di acquisto del bene e di conseguenza dichiararsi l'avvenuta conclusione del contratto definitivo di compravendita e quindi il trasferimento in suo favore dell'immobile suddetto in subordine, nel caso di contestazione da parte della A. dell'avvenuto trasferimento della proprietà ai sensi dell'articolo 1376 c.c., chiedeva ritenersi comunque perfezionato il contratto preliminare di vendita ex articolo 1351 c.c., idoneo per emettere una sentenza costitutiva di esecuzione specifica che operasse il trasferimento della proprietà del bene ai sensi dell'articolo 2932 c.c Si costituiva in giudizio la convenuta contestando il fondamento della pretesa attrice, sostenendo che tra le parti vi erano state soltanto trattative che non avevano avuto sbocchi per gli equivoci comportamenti del V. , e chiedeva pertanto il rigetto della domanda attorea. Con sentenza numero 155/2005 il Tribunale di Napoli sezione distaccata di Marano dichiarava l'autenticità della sottoscrizione apposta dalla A. in calce all'accettazione della proposta irrevocabile di acquisto inviata dall'attore, e per l'effetto dichiarava trasferita la proprietà dell'immobile per cui è causa in favore del V. con contratto di compravendita intervenuto tra le parti in Napoli il 5-2-2001, rigettava la domanda di trascrizione e dichiarava inammissibile la domanda di riduzione del prezzo. Proposta impugnazione da parte della A. cui resisteva il V. che proponeva altresì appello incidentale la Corte di Appello di Napoli con sentenza del 24-6-2008 ha accolto l'appello principale e per l'effetto ha rigettato la domanda introdotta dal V. con atto di citazione del 12-5-2001 ed ha dichiarato assorbito l'appello incidentale. Per la cassazione di tale sentenza il V. ha proposto un ricorso articolato in quattro motivi seguito successivamente da una memoria cui la A. ha resistito con controricorso. Motivi della decisione Preliminarmente deve rilevarsi, con riferimento alle deduzioni svolte dalla A. nel controricorso riguardo al documento prodotto dal V. recante la data del 5-2-2001 relativo alla accettazione della proposta di acquisto dell'immobile per cui è causa da parte dell'attuale controricorrente, documento oggetto della proposizione di una querela di falso da parte dell'A. all'udienza di precisazione delle conclusioni del giudizio di secondo grado, che la Corte territoriale ha ritenuto di non dover assumere nessun provvedimento in proposito ai sensi dell'articolo 355 c.p.c., attesa l'irrilevanza di detto documento ai fini della decisione della causa pertanto le considerazioni della controricorrente in ordine alla inutilizzabilità di tale documento devono essere disattese in questa sede. Venendo quindi all'esame del ricorso, si rileva che con il primo motivo il ricorrente, denunciando insufficiente motivazione in relazione agli articolo 111 sesto comma Cost. e 132 numero 4 c.p.c., censura la sentenza impugnata per aver ritenuto che dagli atti non risultava essere stato conferito dalla A. alcun mandato in forma scritta alla SC Group a concludere il contratto di vendita dell'immobile per cui è causa, cosicché la proposta e l'accettazione inviate dalle parti all'Agenzia non potevano certamente essere idonee a produrre gli effetti del trasferimento della proprietà dell'immobile in favore dell'esponente. Il V. sostiene che il giudice di appello non ha rilevato che sia l'offerta di acquisto che l'accettazione, pur contenute in scritture inviate all'Agenzia, avevano come rispettivi destinatari la A. ed il V. , mentre l'intestazione delle scritture all'Agenzia trovava la sua giustificazione nel compito ad essa affidato dalle parti di ricevere e trasmettere le predette manifestazioni, come pure nell'esigenza di attestare che la trasmissione degli atti, per il tramite del terzo, non avveniva all'insaputa dei rispettivi autori la SC Group, quindi, aveva svolto funzioni di mero nuncius , e non di mandataria. Con il secondo motivo il ricorrente, deducendo violazione e falsa applicazione degli articolo 1324 e 1363 c.c., in via alternativa assume che la Corte territoriale, laddove ha individuato nella SG Group la destinataria dell'offerta di acquisto del V. e dell'accettazione della A. esclusivamente sulla base della intestazione delle due scritture, non ha considerato anche i complessivi contenuti delle predette dichiarazioni, dai quali risultava invece che ne erano destinatari rispettivamente la venditrice e l'acquirente. Con il terzo motivo il V. , deducendo violazione e falsa applicazione degli articolo 1350 numero 1 - 1392 e 1703 e seguenti c.c., prospetta l'ipotesi che il giudice di appello, al di là delle espressioni usate, abbia riconosciuto rettamente alla SC Group la funzione di nuncius , e tuttavia abbia ritenuto che il relativo incarico richiedesse il conferimento di un mandato in forma scritta, avendo ad oggetto una compravendita tale conclusione peraltro sarebbe errata, in quanto il nuncius svolge una attività materiale non riconducibile alla nozione di mandato. Gli enunciati motivi, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono fondati. La Corte territoriale ha accolto la censura con la quale l'appellante aveva dedotto che ricorreva una ipotesi di contratto avente ad oggetto la compravendita di un immobile per il quale è richiesta la forma scritta ad substantiam ai sensi dell'articolo 1350 c.c. non solo per la proposta di acquisto e per la rispettiva accettazione, ma anche per il mandato ad acquistare e vendere in capo all'Agenzia Immobiliare e ciò in considerazione del fatto che l'Agenzia, nella specie, aveva svolto una semplice intermediazione, limitata a stabilire un contatto tra le parti in causa, e non aveva agito quale mandataria per aver ricevuto dalle parti un mandato a vendere o ad acquistare l'immobile in questione il giudice di appello in proposito ha evidenziato che dagli atti non risultava essere stato conferito alla SG Group dalla A. alcun mandato a concludere nella forma scritta il contratto di vendita dell'immobile per cui è causa, per cui la proposta e l'accettazione inviate dalle parti all'Agenzia non potevano certamente essere idonee a produrre gli effetti indicati dal V. e ritenuti dal primo giudice, ovvero quello del trasferimento dell'immobile in favore dell'appellato, in mancanza di uno specifico mandato conferito alla SG Group in tal senso pertanto doveva ritenersi che le modalità con le quali erano state formulate sia la proposta di vendita che l'accettazione senza il conferimento di un mandato specifico alla suddetta Agenzia Immobiliare per la conclusione del relativo contratto non potevano legittimare la conclusione di un valido contratto di compravendita. Tale convincimento non può essere condiviso. Invero dalla stessa ricostruzione della vicenda che ha dato luogo alla presente controversia come svolta dalla stessa Corte territoriale deve escludersi che la A. ed il V. avessero voluto conferire alla SG Group un mandato rispettivamente a vendere e ad acquistare l'immobile in questione, e tantomeno un mandato con rappresentanza per il quale soltanto è necessaria la forma scritta, posto che il mandato senza rappresentanza per l'acquisto di beni immobili non necessita della forma scritta, in ossequio al principio di libertà delle forme, Cass. 2-9-2013 numero 20051 , posto che l'incarico rilasciato dalla proprietaria alla suddetta Agenzia Immobiliare riguardava semplicemente il procacciamento di un acquirente del bene, come in effetti si è poi verificato con l'offerta sottoscritta dal V. del 1-2-2001 con l'indicazione specifica delle condizioni di acquisto, offerta poi portata a conoscenza, a cura della SG Group, della A. e seguita dalla sua accettazione in data 5-2-2001 tale assunto è confortato dal rilievo che, nell'ipotesi di mandato a vendere da parte della A. alla SG Group, con o senza rappresentanza, l'accettazione suddetta da parte della attuale controricorrente della offerta di acquisto del V. non avrebbe avuto alcun senso, atteso che l'immobile sarebbe stato acquistato direttamente dalla A. nella prima ipotesi ovvero dalla SG Group nella seconda ipotesi, e che quindi invece proprio l'accettazione predetta conferma che nella fattispecie l'attuale controricorrente non aveva voluto rilasciare alla suddetta Agenzia Immobiliare alcun mandato a vendere l'immobile di sua proprietà. In realtà l'attività espletata dalla SG Group sia nel reperire l'acquirente dell'immobile su incarico della A. sia nel trasmettere l'offerta di acquisto sottoscritta dal V. alla stessa A. rientra sicuramente nell'ambito della mediazione, essendo evidente che la relazione tra le parti al fine di concludere un contratto di compravendita dell'immobile suddetto sia stata resa possibile proprio grazie all'intervento della suddetta Agenzia Immobiliare né tale conclusione può essere messa in dubbio dal fatto che la SG Group avesse avuto incarico da parte della A. di reperire un acquirente del bene a determinate condizioni, posto che è configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cosiddetta atipica, fondata su di un contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate cosiddetta mediazione unilaterale , ipotesi ricorrente nel caso in cui una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite conclusioni essa rientra nell'ambito di applicabilità della disposizione prevista dall'articolo 2 comma quarto della legge numero 39 del 1989 che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, stante la rilevanza, nella atipicità, che assume il connotato della mediazione alla quale si accompagna l'attività ulteriore in vista della conclusione dell'affare Cass. 5-9-2006 numero 19066 Cass.30-9-2008 numero 24333 Cass. 8-7-2010 numero 16147 . Pertanto ai fini di accertare se tra le parti messe tra loro in relazione da parte della SG Group fosse intervenuta o meno la conclusione del contratto di compravendita dell'immobile di proprietà della A. occorreva soltanto apprezzare nel loro contenuto l'offerta di acquisto del V. e l'accettazione della stessa da parte della A. , rimanendo dunque estranea al riguardo la questione della forma che deve rivestire il mandato ad acquistare un bene immobile. Con il quarto motivo il ricorrente, deducendo insufficiente motivazione in relazione agli articolo 111 sesto comma Cost. e 132 numero 4 c.p.c., in via gradata rispetto al terzo motivo, assume che, in presenza dell'intestazione a SC Group delle suddette scritture e soprattutto delle previsioni dell'offerta di acquisto sottoscritta pure dalla SC Group in cui la stessa veniva subordinata all'accettazione del proprietario ed il V. prendeva atto del Vs. impegno di farmi conoscere l'accettazione o la mancata accettazione di questa offerta da parte del venditore, in forma scritta , la sentenza impugnata è evidentemente viziata da insufficiente motivazione laddove ha escluso che fosse avvenuto in forma scritta il conferimento alla suddetta Agenzia dell'incarico di ricevere e trasmettere l'offerta di acquisto del V. e l'accettazione della A. . Tale motivo resta assorbito all'esito dell'accoglimento dei primi tre motivi di ricorso. In definitiva il ricorso deve essere accolto, la sentenza impugnata deve essere cassata e la causa deve essere rinviata per un nuovo esame nonché per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli. P.Q.M. La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa anche per la pronuncia sulle spese del presente giudizio ad altra sezione della Corte di Appello di Napoli.