Discutere di impugnazioni in materia condominiale non è mai agevole, in linea di massima, l'attenzione si concentra sulla distinzione tra nullità ed annullabilità delle delibere assembleari. Si tratta di vedere se, accanto a queste due categorie, possiamo affiancarne una terza, relativa alla inesistenza.
Le delibere nulle, come a tutti ben noto, sono quelle che non producono alcun effetto tamquam non esset per cui possono essere impugnate in qualsiasi momento da qualunque condòmino, anche se ha partecipato all’assemblea votando favorevolmente. Viceversa, le delibere annullabili sono atti viziati che diventano validi ed efficaci se non vengono impugnati entro un certo termine ovvero nei canonici 30 giorni previsti dall'art. 1137, u.c., c.c. . Per quanto riguarda i termini di decorrenza dell'impugnazione, abbiamo due alternative per i condomini che hanno partecipato all’assemblea, il termine decorre dalla data della delibera per gli assenti, invece, il termine decorre dalla data di notifica del verbale di assemblea da parte dell’amministratore. Il termine per l’impugnazione, poi, rimane sospeso di diritto in coincidenza del periodo di sospensione feriale dei termini processuali che, a far data dal 2015, è stato ridotto dal d.l. numero 132/2014 a soli trenta giorni, ovvero dal 1° al 31 agosto di ogni anno. Delibere nulle e annullabili. Il problema di fondo è sempre lo stesso quando una delibera può essere considerata nulla e quando solo annullabile? Tradizionalmente il punto di riferimento è costituito da una pronuncia delle Sezioni Unite 7 marzo 2005 numero 4806 che ha tracciato la linea di demarcazione tra nullità ed annullabilità. Occorre tener presente, tuttavia, che la giurisprudenza non è statica, oscilla e si evolve di giorno in giorno nel corso degli anni, si è assistito ad un ampliamento delle ipotesi di annullabilità a discapito dei casi di nullità, il che snellisce il lavoro dei tribunali purtroppo a discapito del diritto di proprietà. Spesso il confine è lieve, così, per esempio, in materia di ripartizione delle spese, la delibera viene considerata nulla quando, a maggioranza, stabilisce o modifica i criteri di ripartizione delle spese comuni in difformità da quanto previsto dall'art. 1123 c.c. o dal regolamento condominiale contrattuale, essendo necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini. Viceversa, viene considerata annullabile la delibera con cui l'assemblea, nell'esercizio delle attribuzioni previste dall'art. 1135 c.c., nnumero 2 e 3, determina in concreto la ripartizione delle spese in difformità ai criteri di cui al citato art. 1123 c.c. Cass., Sez. II, 19 marzo 2010 numero 6714 . Delibere nulle ed annullabili un criterio da adottare. Un valido criterio di ripartizione tra delibere nulle ed annullabili potrebbe essere quello di fissare quali sono le prime e, per esclusione, individuare le seconde. Le delibere nulle essenzialmente sono, quelle - prive degli elementi essenziali - con oggetto impossibile o illecito contrarie a norme imperative, all’ordine pubblico, alla morale ed al buon costume - il cui oggetto è esorbitante rispetto alle competenze dell'assemblea - assunte in violazione dei quorum stabiliti da norme inderogabili civilistiche o regolamentari si pensi, per esempio, al caso in cui il regolamento contrattuale richieda l’unanimità mentre la delibera venga assunta a maggioranza - che incidono sulla proprietà esclusiva di singoli condomini abbiamo il caso, esemplificativo, della delibera che decide di eliminare il balcone privato per installare un ascensore esterno . Delibere nulle il parere della giurisprudenza. Secondo la giurisprudenza deve considerarsi nulla, e non semplicemente annullabile, la delibera dell’assemblea di condominio che ratifichi una spesa assolutamente priva di inerenza alla gestione condominiale. Irrilevante che la spesa sia minima in rapporto all’elevato numero dei condomini e alla entità complessiva del rendiconto nel caso in esame si trattava delle spese del telefono privato dell’amministratore nonché quelle relative ad una licenza di software acquistata in proprio dall’amministratore, Cass., Sez. II Civ., 10 agosto 2009 numero 18192 Cass., Sez. Unumero , 7 marzo 2005, numero 4806 Cass., Sez. 2, 11 dicembre 1992, numero 13111 . Nulla anche la delibera assunta dall'assemblea che, esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i criteri per la ripartizione delle spese stabiliti dalla legge o, in via convenzionale, da tutti i condòmini Cass., Sez. II, 28 agosto 2015, numero 17268 . Nulla la delibera assembleare illecita perché assunta in frode della legge. La Cassazione ha dichiarato nullo il deliberato con cui l’Assemblea aveva autorizzato alcuni condomini a collegarsi ai servizi primari comuni acqua, luce, gas, scarichi fognari, ecc. permettendo la trasformazione di alcuni locali sottotetto, inizialmente destinati a lavanderia-stenditoio, in vani abitabili. Tale trasformazione era vietata dallo strumento urbanistico ed il condomìnio aveva assunto la delibera solo per permettere ai condòmini interessati di usufruire del condono edilizio violando, in questo modo, le norme urbanistiche. La delibera, in questo caso, è stata ritenuta nulla perché assunta in contrasto con la legge Cass., 27 luglio 2007, numero 16641 . Nulla per impossibilità dell’oggetto, la delibera che pregiudica la sicurezza del fabbricato eliminando le aerazioni senza l’adozione di misure sostitutive atte ad assicurare un ricambio d’aria adeguato alle necessità, anche potenziali, delle unità immobiliari Cass., 25 gennaio 2007, numero 1626 o che esorbita dalle attribuzioni dell’assemblea, autorizzando l’amministratore a nominare un difensore con oneri a carico del condomìnio per assisterlo in un processo penale relativo alla gestione delle parti comuni dell’edificio Cass., Sez. II civ., 10 giugno 1997, numero 5136 . Delibere annullabili. Individuati i motivi di nullità, possiamo dedurre che tutti gli altri vizi che possono affliggere il deliberato assembleare comportano solo l'annullabilità imponendo all'interessato di promuovere la relativa azione nel termine previsto ovvero nei trenta giorni . Rientrano in questo contesto, a titolo esemplificativo, i vizi - relativi alla convocazione o alla regolare costituzione dell'assemblea delibere adottate violando le prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea - attinenti al quorum costitutivo o deliberativo delibere adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale - attinenti discrasie tra l’ordine del giorno e quanto deliberato - di natura solo formale. Delibere annullabili il parere della giurisprudenza. La Cassazione ha ritenuto annullabile la deliberazione che approva il rendiconto annuale dell’amministratore - impugnata dai condomini assenti e dissenzienti - non essendo consentito al singolo condomino rimettere in discussione i provvedimenti adottati dalla maggioranza se non attraverso l’impugnazione della delibera Cass., Sez. II Civ., 4 marzo 2011, numero 5254 . Annullabile anche la delibera che, in relazione al criterio di ripartizione delle spese ed in assenza di un regolamento contrattuale, deroghi il criterio legale di ripartizione delle spese, con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. irrilevante la circostanza che lo stesso criterio di ripartizione sia stato reiterato nel tempo Corte Appello Milano, Sez. I Civ., 30 gennaio 2008 . Deve considerarsi annullabile anche la delibera assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 c.c., nnumero 2 e 3 , relativa alla ripartizione delle spese condominiali, ove, in mancanza di tabelle millesimali del condominio, adotti un criterio provvisorio, non incidendo sui criteri generali da adottare nel rispetto dell'art. 1123 c.c. Cass., 23 gennaio 2014, numero 1439 . Delibere inesistenti. Soffermiamoci, a questo punto, sulle delibere assembleari inesistenti. In primo luogo occorre chiarire che non abbiamo una norma specifica che disciplini questa figura e non potrebbe essere diversamente, in quanto le norme giuridiche disciplinano un caso concreto o meglio, un caso ipotetico ma possibile , anche se affetto da vizi, ma non possono in alcun modo sanzionare un qualcosa che non esiste la inesistenza” del deliberato assembleare, quindi, è frutto di una elaborazione della giurisprudenza e della dottrina. La Corte di Cassazione introduce la figura dell'inesistenza a proposito dei deliberati assembleari in ambito societario che rappresentano il modello” al quale ricondurre eventuali lacune presenti nel tessuto normativo in tema di condominio. Facendo riferimento alle pronunce della Cassazione in materia societaria, potremmo affermare che la delibera assembleare è inesistente ove [ ] lo scostamento della realtà dal modello legale risulta così marcato da impedire di ricondurre l'atto alla categoria stessa di deliberazione assembleare, e cioè in relazione alle situazioni nelle quali l'evento storico al quale si vorrebbe attribuire la qualifica di deliberazione assembleare si è realizzato con modalità non semplicemente difformi da quelle imposte dalla legge o dallo statuto sociale, ma tali da far sì che la carenza di elementi o fasi essenziali non permetta di scorgere in esso i lineamenti tipici dai quali una deliberazione dovrebbe esser connotata [ ] Cass. Civ. numero 16390/07 . In parole povere, la delibera assembleare è inesistente quando manchi un elemento indispensabile per la formazione di una volontà assembleare imputabile al Condomìnio. La delibera, quindi, sarebbe inesistente, per esempio - ove riguardi un condomìnio inesistente perché, per esempio, non sarebbe stato individuato nella sua esatta consistenza il che può accadere, con estrema facilità, quando il condomìnio non sia stato formalmente costituito facendo cadere in errore, spesso grossolani, il soggetto convocante - nel caso in cui la convocazione dell'assemblea sia stata effettuata da un soggetto totalmente non legittimato alla convocazione il che capita, per esempio, nei complessi immobiliari complessi, ove l'amministratore del blocco A” proceda alla convocazione del blocco B” ovvero convochi l'assemblea per deliberare in merito a problematiche che rientrerebbero nelle competenze di altro amministratore - quando sia adottata, in segreto, dal solo amministratore - quando sia assunta da singoli condòmini mediante referendum con consultazione verbale separata - quando sia assunta da singoli condomini facendo ricorso ad uno pseudo-verbale precompilato, fatto girare e mandato a firmare ai singoli condòmini come presunta manifestazione di volontà preordinata da qualcuno di essi o dall'amministratore. In questi casi, la delibera è inesistente in quanto mancherebbe un condomìnio ovvero la convocazione sarebbe effettuata da un soggetto non legittimato, perché estraneo al condomìnio, ovvero perché vi è difetto di una riunione assembleare, ovvero la votazione sarebbe stata effettuata da soggetti non legittimati o, al limite, mancherebbe l'espressione della volontà assembleare. In linea di principio, potremmo affermare che la deliberazione assembleare è del tutto inesistente quando non esprima effettivamente il volere dei condòmini ovvero quando sia riscontrabile un grave vizio nella convocazione. Così, se l'atto è assunto fuori dal collegio, o non è votato, oppure è votato da soggetti che non sono condòmini, la delibera non esiste affatto e siamo in presenza di un aborto che non possiede nemmeno i requisiti strutturali e funzionali minimi Marco Andrighetti-Formaggini, Il nuovo condominio, Torino, 2017 . Delibera inesistente un caso sintomatico. Un caso sintomatico di delibera inesistente ricorre nell'ipotesi in cui la convocazione sia stata effettuata da un soggetto non abilitato. Per comprendere la problematica occorre fare una premessa. La convocazione dell'assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c., può essere effettuata dall'amministratore di condominio comma 1 ovvero, in mancanza, ad iniziativa di ciascun condomino comma 2 . Di sovente, quando non abbiamo ancora un condomìnio costituito dotato di un proprio amministratore, accade che il singolo condòmino si rivolga ad un professionista di propria fiducia per procedere alla convocazione dell'assemblea. In quest'ultimo caso, spesso e volentieri, accade che i professionisti poco avvezzi alle problematiche condominiali provvedano a convocare l'assemblea in nome proprio, senza indicare che agiscono su esplicito mandato del condòmino Bianchi o Rossi che, per inciso, dovrebbe firmare in calce rendendo noto ai singoli condòmini che la convocazione viene effettuata per una sua iniziativa . L'assemblea, in questo caso, è convocata da un soggetto il professionista in alcun modo legittimato e, di conseguenza, sarà del tutto inesistente. Gli effetti della delibera inesistente. Quali sono o, meglio, quali potrebbero essere gli effetti di una delibera inesistente? E' del tutto superfluo rilevare come la deliberazione inesistente non può ricevere alcun giudizio in termini di validità o invalidità in quanto ciò presupporrebbe una parvenza di realtà giuridica che, invece, è venuta a mancare. La deliberazione assembleare inesistente è improduttiva di ogni e qualsivoglia effetto e, proprio perché inesistente, non è neanche sanabile. La deliberazione assembleare inesistente non può pertanto mai ritenersi esecutiva, ovvero efficace e vincolante, né per i condomini, né tantomeno per l'amministratore, il quale, a pena di risarcimento danni, dovrà astenersi da dargli esecuzione anche in forma parziale.