di Ivan Meo
di Ivan Meo * Il caso analizzato. Nel caso di specie, l'assemblea di condominio aveva deliberato in merito alla delimitazione dell'area condominiale retrostante l'edificio, mediante l'apposizione di elementi tubolari fissi in corrispondenza dell'ingresso della suddetta area, che, secondo quanto riportato nell'atto di compravendita, risulta essere vincolata a parcheggio. Il giudice barese, preso lettura di tale atto, non ha avuto dubbi in ordine alla natura e alla destinazione a parcheggio dell'area scoperta circostante i fabbricati, ribadendo un principio ampiamente consolidato dalla giurisprudenza di legittimità l'articolo 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 numero 1150, introdotto dall'articolo 18 1 6 agosto 1967 numero 765 pone sull'area asservita a parcheggio un vincolo di destinazione che non può subire deroghe medianti atti privati di disposizione con la conseguenza che la delibera condominiale impugnata deve considerarsi radicalmente nulla in quanto contraria a norma di legge inderogabile dalla volontà privata.La normativa di riferimento. La carenza dei parcheggi presenta due problematiche di diversa natura una poderosa produzione legislativa e l'applicabilità, della medesima, alla gestione del rapporto condominiale. La prima legge in materia fu la numero 1150 del 17 agosto 1942 c.d. legge urbanistica che, ad un ventennio dalla sua emanazione, fu oggetto di una revisione, a seguito della emanazione della legge numero 765 del 6 agosto 1967. L' articolo 18, ha aggiunto alla legge urbanistica l'articolo 41-sexies, il quale stabiliva che nelle nuove costruzioni e anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, dovessero essere riservati appositi spazi per parcheggi. La ratio della norma in esame è da identificarsi nella volontà di decongestionare il traffico che, inevitabilmente, la costruzione di nuovi edifici porta con sé. Affinché tale finalità venga concretizzata la legge impone che, ogni nuovo edificio, sia dotato di un'area di parcheggio, cioè che tale area sia a servizio dell'edificio stesso. La norma de qua, secondo una corrente dottrinale, avrebbe imposto un vincolo oggettivo di destinazione a parcheggio di determinati spazi, introducendo uno standard urbanistico avente esclusiva rilevanza pubblicistica. Sulla diatriba intervenne, successivamente, la Corte di Cassazione a Sezioni Unite 17 dicembre 1984, numero 6600 , la quale affermò che l'articolo 18 citato costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore-proprietario dell'edificio e pubblica amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici. In base a tale assunto il posto-auto viene considerato parte comune dell'edificio se ricavato all'interno dello stesso e pertinenza, legata ad un vincolo di destinazione funzionale, se posto all'esterno. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l'uso del parcheggio, vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto-auto, si ritiene integrato ope legis ex articolo 1374 c.c con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino. Il legislatore è recentemente tornato sulle aree obbligatorie a parcheggio. Infatti, con la l. 28 novembre 2005 numero 246, è stata introdotta, all'articolo 12, comma 9, una disposizione con cui è stato aggiunto all'articolo 41-sexies della l. 17 agosto 1942 numero 1150 un secondo comma gli spazi per parcheggi realizzati in forza del comma 1 non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta né da diritti d'uso a favore dei proprietari di altre unità immobiliari e sono trasferibili autonomamente da esse . La nuova disposizione, stabilisce che gli spazi per parcheggi in questione a non sono gravati da vincoli pertinenziali di sorta b non formano oggetto di diritti di uso a favore dei proprietari delle altre unità immobiliari dell'edificio c sono trasferibili autonomamente da queste unità immobiliari. L'operatività della normativa vincolistica limiti e contenuti. La funzione dell'articolo 41-sexies della legge urbanistica è finalizzata alla normalizzazione della viabilità. Tale prerogativa incide non solo sui rapporti pubblicistici, ossia tra costruttore e autorità competente in materia urbanistica, ma anche sui rapporti privatistici gli utenti della costruzione non possono derogare alla destinazione degli spazi a parcheggio asserviti allo stabile in condominio. La norma, dunque, pone un limite all'autonomia privata, sanzionando con la nullità, ex articolo 1418 e 1419 c.c., ogni convenzione che per un privato interesse del costruttore o del rivenditore dell'immobile, sottragga i detti spazi alla funzione loro assegnata in sede di rilascio del permesso di costruire. Tale normativa vincolistica trova applicazione solo agli spazi che per legge si trovino nella proporzione legislativamente prevista e non, invece, ad altri eventuali ed ulteriori ne consegue che, una volta che siano stati riservati spazi per parcheggi nella misura prescritta, ogni spazio ulteriore per esempio box, o autorimessa comune , risulterà svincolato dalla disciplina vincolistica e quindi, potrà essere liberamente venduto, locato o formare oggetto di altri negozi giuridici, non costituendo pertinenza della costruzione, ai sensi della suddetta normativa speciale.L'inderogabilità del vincolo pubblicistico di destinazione. La sentenza emessa dal Giudice barese si inserisce in un orientamento ormai largamente consolidato. Infatti, la Cassazione sentenza 14 novembre 2000 numero 14731 ha stabilito che il vincolo di destinazione impresso agli spazi per parcheggio, stante la natura di norma imperativa dell'articolo 41-sexies l. 17 agosto 1942, numero 1150, non può subire deroghe mediante atti privati di disposizione degli stessi spazi, le cui clausole difformi sono perciò sostituite di diritto dalla norma imperativa. Il suddetto vincolo si traduce in una limitazione legale della proprietà, che può essere fatta valere, con l'assolutezza tipica dei diritti reali, nei confronti dei terzi che ne contestino l'esistenza e l'efficacia . Nello stesso senso si è espressa la più recente sentenza sempre della Cassazione 22 agosto 2006, numero 18255 che ha ribadito il seguente principio la speciale normativa urbanistica che prescrive la destinazione obbligatoria di appositi spazi a parcheggi pone un vincolo pubblicistico di destinazione, che non può subire deroga negli atti privati di disposizione degli spazi stessi . .Ricapitolando. Volendo brevemente schematizzare quanto detto possiamo dire che - la legge crea un diritto reale, qualificabile come diritto reale d'uso - tale diritto reale d'uso è di carattere pubblicistico e pertanto irrinunciabile - tutti i condomini sono comproprietari di tutti i posti auto, i posti auto diventano parte comune dell'edificio,ex articolo 1117 c.c. - l'assemblea del condominio può, a maggioranza, regolare solo le modalità di utilizzazione dell'area - l'assemblea non può far venire meno il diritto reale d'uso né modificare la destinazione d'uso di tale area.* Consulente giuridico
Tribunale di Bari, sez. III Civile, sentenza 14 febbraio - 2 marzo 2011, numero 778Giudice CastellanetaSvolgimento del processoCon atto di citazione notificato in data 09.09.2002 la s.p.a. C. conveniva in giudizio il Condominio di Via al fine di sentir accogliere le seguenti conclusioni nel merito 2 Dichiarare nulla la delibera condominale del 17.04.2002 nella parte in cui la stessa prevede la regolamentazione mediante chiusura dell'utilizzo dell'area di pertinenza retrostante l'edificio punto 5 del'o.d.g. 3 condannare il condominio al risarcimento dei danni tutti subiti dalla società istante 4 condannare il Condominio convennnuto al pagamento di spese, diritti ed onorari di causa . A fondamento della domanda proposta deduceva' che il condominio con la delibera impugnata aveva deciso di delimitare l'area condominale retrostante l'edificio mediante apposizione di elementi tubolari fissi che impedisse l'accesso di auto ed il parcheggio. Tale delibera era da ritenersi nulla poiché pregiudica i diritti della S.p.a. risultanti dall'atto di acquisto e poiché aveva mutato la destinazione di area vincolata a parcheggio con atto di asservimento.Si costituiva in giudizio il Condominio convenuto con comparsa depositata il 06.12.2002 deducendo il difetto di procura alle liti del difensore di parte attrice e la nullità dell'atto di citazione per mancata esposizione dei fatti costitutivi del diritto vantato, nonché l'inammissibilità dell'impugnazione della delibera assembleare per decorso del termine di trenta giorni dalla comunicazione. Nel merito deduceva che l'area oggetto della delibera non risulta asservita a parcheggio.Chiesti e concessi i termini per la definizione del thema decidendum e del thema probandum, con ordinanza del 1920.06.2006 il giudice disponeva rinvio per la precisazione delle conclusioni non essendo necessaria attività istruttoria. All'udienza del 14.01.2008 il giudice si riservava per la decisione, successivamente la causa veniva rimessa sul ruolo istruttorio ed assegnata ad altro giudicante atteso il temporaneo impedimento dell'istruttore ad esercitare le funzioni giurisdizionali.Chiamata la causa per la prima volta dinanzi all'odierno giudicante in data 16.07.2010, le parti precisavano nuovamente le conclusioni riportandosi a quelle precedentemente rassegnate e la causa veniva riservata per la decisione ai sensi del combinato disposto degli articolo 281 quinquies e 190 comma 1 c.p.c Motivi della decisionePreliminarmente ritiene questo giudicante che il difetto di procura dedotto dal condominio convenuto non sussista. Infatti la sottoscrizione apposta al mandato non risulta illeggibile poiché si interpreta facilmente la lettera G seguita dal cognome C. Pertanto, sebbene il nome del conferente non sia stato specificato nel corpo dell'atto, né nel mandato, tale incompletezza poteva eventualmente determinare solo una nullità relativa che comunque è stata tempestivamente sanata nel corso dell'udienza di prima comparizione atteso che parte attrice ha specificato che la firma era stata apposta dall'amministratore della società sig. G. C Anche la giurisprudenza di legittimità, con costante e consolidato indirizzo, ritiene sanabile tale difetto di procura che può essere proposto dalla controparte solo con la prima difesa, a norma dell'articolo 157 cod. procomma civ. cfr. tra le altre Cass. Civ. Sez. 3, Sentenza numero 14449 del 22/06/2006 .Venendo al merito del giudizio la domanda deve ritenersi fondata e meritevole di accoglimento.Parte attrice ha dedotto la nullità della delibera condominiale del 14.04.2002 sulla decisione assunta in relazione al punto 5 all'ordine del giorno, con la quale si decideva di delimitare l'area condominiale retrostante l'edificio mediante l'apposizione di elementi tubolari fissi in corrispondenza dell'ingresso della suddetta area. Tale area secondo quanto riportato nell'atto pubblico di compravendita allegato in atti dall'attrice è vincolata a parcheggio. Infatti a pagina tre, rigo 22, dell'atto di compravendita del 06.07.1989 si legge L'area scoperta circostante i fabbricati e i due piani interrati con la rampa di accesso sono stati vincolati a parcheggio ed autorimessa privati con atto autenticato dal Notaio B. R. il 27.06.1984, registrato a Bari il 04.07.1984 al numero 4185 .Pertanto dalla lettura di tale atto non vi sono dubbi in ordine alla natura e alla destinazione a parcheggio dell'area scoperta circostante i fabbricati. In proposito è opportuno ribadire che l'articolo 41 sexies della legge urbanistica 17 agosto 1942 numero 1150, introdotto dall'articolo 18 1 6 agosto 1967 numero 765 pone sull'area asservita a parcheggio un vincolo di destinazione che non può subire deroghe medianti atti privati di disposizione con la conseguenza che la delibera condominiale impugnata deve considerarsi radicalmente nulla in quanto contraria a norma di legge inderogabile dalla volontà privata.In relazione alla domanda di risarcimento proposta dall'attrice deve rilevarsi che la stessa ha espressamente rinunciato a tale domanda in sede di memoria conclusionale depositata il 14.03.2008 pertanto non occorre provvedere su tale domanda.Considerata la nullità della delibera assolutamente inconferente è la dedotta decadenza dalla facoltà di proporre l'impugnazione per il decorso dei trenta giorni dalla comunicazione della delibera. Quanto alle spese del presente giudizio non vi sono motivi per disattendere il principio generale della soccombenza previsto dall'articolo 91 c.p.comma Le stesse, liquidate come in dispositivo, devono essere poste a carico del condominio convenuto.P.Q.M.Pronunciando definitivamente sulla domanda proposta dalla S.p.a. C., in persona del legale rappresentante p.t., nei confronti del Condominio sito in , in persona dell'amministratore-legale rappresentante p.t., con atto di citazione notificato il 09.09.2002, così provvede - accoglie l'impugnazione e per l'effetto dichiara la nullità della delibera condominiale del 17.04.2002 relativamente alla decisione assunta in relazione al punto 5 all'ordine del giorno - condanna il condominio convenuto al pagamento delle spese e competenze di lite a favore di parte attrice, che liquida in euro 3.120,00 di cui 120,00 per spese, E 1.500,00 per diritti ed e 1.500,00 per onorari, oltre al rimborso forfetario delle spese generali ex articolo 15 DM 127/04, IVA e CAP come per legge.