Trasgressione delle regole di condominio: le vecchie 100 lire diventano 200 euro

Il legislatore con la legge n. 220/2012 nel riformare in modo organico ed integrale la disciplina del condominio ha riportato in auge l’art 70 disp. att. c.c. in base al quale il regolamento di condominio può prevedere delle sanzioni pecuniarie.

Detta norma prevedeva il pagamento delle vecchie 100 lire convertita in euro 0,05 in caso di infrazione al regolamento di condominio, da devolvere al fondo di cui l’amministratore dispone per le spese ordinarie. Tale pagamento è considerato una sanzione cd. privata pattuita all’interno del consenso condominiale al fine di punire i comportamenti dei condòmini posti in essere in spregio delle regole di condominio. Trattandosi di pena privata ha carattere di norma eccezionale essa prevede come destinatari della sanzione solamente i condòmini. L’art 70 disp. att. c.c., pertanto, non può ritenersi applicabile ai conduttori degli alloggi condominiali, i quali, ancorché si trovino a godere delle parti comuni dell’edificio in base ad un rapporto obbligatorio, rimangono estranei all’organizzazione condominiale Cass. Civ. sez. II, 10837/1995 . Somma esigua Per via dell’esiguità della somma, prevista quale sanzione a carico dei trasgressori delle disposizioni delle regole condominiali, non aveva trovato ampia applicazione ed era da considerare una norma alquanto anacronistica. L’irrilevanza della somma prevista non poteva in nessun modo avere un valore deterrente nei confronti dei condòmini irrispettosi verso il regolamento condominiale. Con la riforma si è avviato, infatti, un processo di aggiornamento della predetta norma per far sì che essa diventasse effettiva e attuativa e assolvesse alla sua funzione punitiva . La nuova norma recita Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie . La novella ha comportato un adeguamento delle somme da pagare al valore della moneta attuale e vi prevede anche una sanzione per i recidivi, volta ad impedire le violazioni ripetute. Si può, dunque, ritenere che contemplando una sanzione relativamente elevata la norma vada a disincentivare notevolmente i condomini dal tenere comportamenti non osservanti delle regole di condominio. Inoltre, essa ha altresì una funzione deflattiva del contenzioso giudiziale e serve a limitare le liti condominiali al fine di tutelare le cose comuni e i servizi di interesse comune . L’applicazione di dette sanzioni è, però, subordinata ad una previsione esplicita nel regolamento di condominio Cass. Civ. Sez. II, n. 10329/2008 Riv. giur. edilizia 12.02.1990, I,351 e deve essere già prevista al momento della violazione non avendo valore qualora operasse retroattivamente. La giurisprudenza inoltre ha stabilito che, qualora nel regolamento condominiale sia inserito, secondo quanto previsto eccezionalmente dall’art. 70 disp. att. c.c., la previsione di una sanzione pecuniaria a carico del condomino che contravvenga alle disposizioni del regolamento stesso, l’ammontare di tale sanzione non può essere superiore, a pena di nullità, alla misura massima consentita dallo stesso articolo ovvero 200 in caso di un’unica sanzione e massimo 800 in caso di recidiva . Non vi è tantomeno possibile consentire l’introduzione nel regolamento condominiale sanzioni diverse da quelle pecuniarie ovvero diversamente afflittive - ad esempio rimozione della vettura Cass. Civ. Sez. II, 820/2014 Cass. Civ. 948/1995 . Ci si è chiesto da chi doveva essere comminata la sanzione in oggetto dall’assemblea o dall’amministratore di condominio? Nemmeno la novella chiariva questo aspetto e presentava alcune scelte legislative lacunose e contradittorie. Proprio per questo motivo vi si introduceva un nuovo comma con il d.l. n. 145/2013 cd. Destinazione Italia il quale stabiliva che l'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice . Il legislatore ha quindi esplicitato che la sanzione deve essere irrogata dall’assemblea con voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione ed almeno 1/2 del valore millesimale dell’edificio. Per quanto concerne altri aspetti la norma presenta vari aspetti negativi come la non previsione che le infrazioni si adeguino all’inflazione non è chiaro se la sanzione si possa applicare a diverso precetto da quello del regolamento condominiale quali siano le modalità di accertamento della violazione. Su questi punti si dovrà esprimere la giurisprudenza per delineare meglio la corretta applicazione della norma. Con la riforma condominiale si è in ogni caso fatto un passo avanti al fine di disincentivare i condòmini dal tenere comportamenti irrispettosi verso le regole di condominio per la tutela delle cose comuni e i servizi di interesse comune .