Ici: se l'abitazione principale è divisa in due (al catasto) la detrazione si applica ad una parte sola. Ma la commissione tributaria non è d'accordo

di Angelo Buscema

di Angelo Buscema* Se l'abitazione principale, sebbene costituita di fatto da un unico immobile, è accatastata in due parti distinte, la riduzione dell'aliquota Ici può essere applicata ad una sola delle due parti. Lo stabilisce la risoluzione n. 6 del 7 maggio 2002 del Ministero dell'Economia e delle Finanze al riguardo, si ritiene che in tal caso non sia corretto utilizzare come base imponibile la somma algebrica delle rendite risultanti in catasto e quindi applicare al risultato così ottenuto l'aliquota ridotta eventualmente deliberata dal comune e la detrazione spettante per l'abitazione principale. Del resto l'art. 8, comma 2, del D.lg. 30 dicembre 1992, n. 504, riconosce una detrazione dall'imposta dovuta pari a 103,29 euro lire 200.000 per l'unità immobiliare adibita a dimora abituale del contribuente che la possieda a titolo di proprietà o che sia titolare di diritto reale di usufrutto, uso o abitazione sulla stessa. Per unità immobiliare si intende la più piccola entità da iscrivere in catasto, alla quale possa essere attribuita un'autonoma rendita catastale. Pertanto, non è corretto affermare che il contribuente dimora in un'unica unità immobiliare che si presenta divisa catastalmente con l'attribuzione di due rendite catastali perché in tal caso ci si trova, in realtà, in presenza di due unità immobiliari che come tali vanno singolarmente e separatamente soggette ad imposizione, ciascuna per la propria rendita un'unità può essere assoggettata ad ICI come abitazione principale con applicazione delle agevolazioni e delle riduzioni per questa previste, l'altra invece va considerata come seconda abitazione, con l'applicazione dell'aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati. Quindi, per poter usufruire per intero degli effetti sia dell'aliquota ridotta sia della detrazione sarebbe opportuno che il contribuente richieda l'accatastamento unitario dei due distinti cespiti. Tale orientamento non è stato condiviso dalla CT Provinciale di Avellino sez. VII. con sentenza. n 71 del 8 luglio 2004 infatti, per tale giudice di merito tributario ai fini Ici, nel caso di pluralità di unità immobiliari determinanti un'unica abitazione, fattispecie da accertarsi nei singoli casi concreti e da provare a cura dell'interessato, si può riconoscere la detrazione per abitazione principale ad entrambe, considerandole unitariamente ai fini fiscali così come lo sono ai fini sostanziali. Ciò naturalmente quando si tratta di unità immobiliari minime, di per sé inutilizzabili autonomamente ai fini abitativi e che abbiano tra loro un rapporto di complementarietà necessario alla formazione di un'unica ed unitaria abitazione.Anche per la sentenza n. 82 del 04/05/2004 della Comm. Trib. Prov. di Bari le detrazioni per l'ICI di cui all'art. 8, comma 2, del D.lg. 504/1992, si applicano all'unita' immobiliare adibita ad abitazione principale. Se questa risulta iscritta in catasto con due o più unità che, di fatto, costituiscono l'unica abitazione destinata a dimora abituale per il contribuente e per i suoi familiari, le detrazioni spettano su tutte le unità immobiliari non su una soltanto delle particelle iscritte in catasto, di cui e' composta l'abitazione principale. L' opinione ministeriale è condivisibile poiché l'articolo 20 del rdl 13 aprile 1939 dispone che i proprietari sono obbligati a denunciare in catasto le variazioni degli immobili che implicano mutazione nello stato dei beni, per quando riguarda la consistenza e l'attribuzione della categoria e della classe la fusione delle distinte unità immobiliari da luogo ad un'unica nuova unità immobiliare, che può essere considerata abitazione principale del contribuente. D'altra parte, è innegabile che la chiara volontà del legislatore è quella di limitare ad una sola particella catastale il trattamento agevolato in questione se l'intento fosse stato diverso, nella norma articolo 8, del dlgs n. 504/1992 vi sarebbe stato un riferimento non alla singola unità immobiliare bensì al fabbricato ancorché composto da più particelle destinato dal contribuente a propria abitazione principale. LE AGEVOLAZIONI FISCALI PER LA PRIMA CASA SI POSSONO ESTENDERE AI FUTURI AMPLIAMENTI DELL'APPARTAMENTO Nell'ipotesi di ampliamento di un immobile già posseduto - come nel caso di acquisto di una stanza contigua ad un immobile acquistato in precedenza dallo stesso soggetto con le agevolazioni - è applicabile il regime di favore in presenza di tutte le condizioni previste. L'acquisto di una stanza può beneficiare delle agevolazioni previste per la prima casa a condizione che l'intero appartamento goda già delle medesime agevolazioni. E' quanto ha chiarito l'Agenzia delle entrate , in un'ottica volta a favorire l'acquisto della prima casa nonché gli interventi finalizzati al miglioramento delle condizioni di utilizzo della stessa, in risposta ad una domanda di interpello di un contribuente nella fattispecie, il contribuente aveva chiesto di conoscere il trattamento fiscale, ai fini dell'imposta di registro, dell'atto con il quale un soggetto, già titolare di un immobile ubicato nel territorio nazionale, acquistato fruendo dell'agevolazione c.d. prima casa, aveva acquistato un'ulteriore porzione immobiliare - stanza di circa 17 mq. - parte di un alloggio limitrofo e confinante con quello già posseduto. L'agenzia delle entrate, con la risoluzione n. 25/e del 25 febbraio 2005 ha ribaltato un suo restrittivo orientamento, in tema di agevolazioni fiscali in caso di acquisto di una porzione di immobile o di un altro immobile con ampliamento della volumetria della prima casa la precedente risoluzione n. 310482 del 27-11-1989 aveva precisato che nell'ipotesi di acquisto di più unità abitative l'invocato beneficio poteva essere concesso limitatamente ad un solo cespite immobiliare. Con la risoluzione n. 25/e citata l'agenzia delle entrate ha stabilito che anche a queste ulteriori porzioni si applica l'imposta di registro al 3% e le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa. L'agenzia delle entrate si è allineata all'orientamento della suprema Corte sentenza n. 563 del 22 gennaio 1998 secondo cui E' applicabile il regime di favore anche all'acquisto di alloggi risultanti dalla riunione di più unità immobiliari che siano destinati dagli acquirenti, nel loro insieme, a costituire un'unica unità abitativa sicché il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo alla fruizione di tali benefici, purché l'alloggio così complessivamente realizzato rientri, per la superficie, per il numero dei vani e per le altre caratteristiche nella tipologia degli alloggi 'non di lusso. Per l'ampliamento dell'appartamento è possibile, in definitiva, applicare il regime agevolato previsto per l'acquisto della prima casa l'imposta di registro nella misura del 3% e le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa. Per potere beneficiare delle agevolazioni, l'acquirente deve avere la residenza nel comune dove è ubicato l'immobile o la stanza da acquistare e, inoltre, non deve essere titolare dei diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa situata nel territorio comunale. Anche per le agevolazioni prima casa vige la regola una volta sola . Di conseguenza se il contribuente è gia proprietario oppure è titolare dei diritti di usufrutto, uso e abitazione di altra casa acquistata con le agevolazioni fiscali, non potrà più beneficiarne. Il regime agevolato non si limita solo all'ampliamento, ma si estende anche all'ipotesi all'acquisto di due appartamenti vicini destinati a un'unica abitazione. il contemporaneo acquisto di due appartamenti non è di per sé ostativo al godimento dei benefici fiscali. Unica condizione è che l'alloggio finale rientri per superficie, numero di stanze nella tipologia delle abitazioni non di lusso. *Dirigente Agenzia delle Entrate