Piscine condominiali: ecco chi paga e chi deve risponderne

di Giuseppe Bordolli

di Giuseppe Bordolli Le piscine condominiali, in quanto manufatti destinati a servire all'uso e al godimento di tutti i condomini, rientrano, a norma dell'articolo 1117 Cc, tra le parti comuni, sempreché non sussista un titolo contrario che deve rivestire ad substantiam la forma scritta e per la cui esistenza occorre fare riferimento all'atto costitutivo del condominio, cioè al primo trasferimento di un'unità immobiliare dall'originario proprietario ad altro soggetto Cassazione 9062/94 . Ciò premesso occorre rilevare che la presenza di tale impianto comune, soprattutto in questa stagione, è garanzia di divertimento e refrigerio per la collettività condominiale ma anche fonte di notevoli problemi. IL PROBLEMA DELLA NORMATIVA DI RIFERIMENTO Nel nostro ordinamento non esiste una normativa che si riferisca specificamente alle piscine facenti parte di un complesso condominiale. L'unico testo normativo di riferimento è stato per lungo tempo l'atto di intesa fra Stato e Regioni, proposto nel 1992 dal ministero della Sanità Gazzetta Ufficiale numero 39 del 17 febbraio 1992 , che conteneva norme sugli aspetti igienico-sanitari concernenti costruzione, manutenzione e vigilanza delle piscine ad uso natatorio, comprese quelle condominiali escluse quelle che fanno parte di un fabbricato in cui abitano al massimo due famiglie . Recentemente, però, a causa delle difficoltà applicative della disciplina sopra detta e della necessità di modificarla e aggiornarla ai nuovi principi e indirizzi normativi derivanti dall'emanazione di alcuni provvedimenti legislativi D.Lgs 626/94 e successive modifiche, del Dm 18 marzo 1996 del ministro dell'Interno, della norma tecnica Uni 10637 del giugno 1997, dal D.Lgs 155/97 , è intervenuto un nuovo accordo tra il ministro della Salute, le Regioni e le Province autonome di Trento e di Bolzano relativo agli aspetti igienico-sanitari per la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine ad uso natatorio repertorio atti numero 1605 del 16 gennaio 2003, conferenza Stato-Regioni, seduta del 16 gennaio 2003 . Tale normativa impone che le piscine condominiali rispettino i requisiti igienico-ambientali previsti nell'Allegato 1 del recente accordo, contenente i requisiti dell'acqua, le sostanze chimiche utilizzabili, i requisiti termoigrometrici e di ventilazione temperatura dell'aria, temperatura dell'acqua, velocità dell'aria in corrispondenza delle zone utilizzate dai frequentatori e così via , i requisiti illuminotecnici l'illuminazione artificiale dovrà infatti assicurare condizioni di visibilità tali da garantire la sicurezza dei frequentatori ed il controllo da parte del personale , i requisiti acustici. Tale nuovo accordo Stato-Regioni, però, per quanto riguarda la disciplina delle caratteristiche strutturali e gestionali delle piscine, non è applicabile a quelle destinate esclusivamente agli abitanti del condominio e ai loro ospiti in merito a dette caratteristiche, infatti, devono essere le Regioni ad elaborare specifiche disposizioni. È necessario quindi che i condomini o, se nominato, l'amministratore , al fine di evitare sanzioni amministrative, chiedano all'Asl di competenza per territorio quali disposizioni devono essere rispettate. GLI ASSISTENTI BAGNANTI NELLE PISCINE CONDOMINIALI Il contratto collettivo nazionale di lavoro dei portieri 4 dicembre 2003 prevede, nell'ambito dei lavoratori addetti alla conduzione di impianti sportivi, la figura dell'assistente bagnanti, il quale deve essere munito dell'apposito patentino, deve assicurare la propria presenza al bordo della piscina per tutto il tempo in cui la stessa è oggetto di frequentazione da parte dei condomini e/o degli inquilini e/o di loro eventuali ospiti e, infine, è obbligato a controllare l'efficienza di tutte le attrezzature pertinenti la piscina, con particolare riguardo a quelle destinate agli interventi di salvataggio. Tale figura, con mansioni relative a impianti con funzionamento limitato solo ad alcuni periodi nell'anno, può essere assunta tramite un contratto a tempo determinato. In ogni caso, anche agli assistenti bagnanti si applicano le norme di sicurezza contenute nel D.Lgs 25/2002 Gazzetta Ufficiale numero 57 dell'8 marzo 2002 che riguardano tutti i luoghi e tutte le attività lavorative dove sono presenti sostanze chimiche pericolose e, quindi, anche le piscine condominiali, atteso che nelle stesse il trattamento dell'acqua viene effettuato con metodologie che utilizzano sostanze chimiche pericolose. Tale normativa, che integra il D.Lgs 626/94, alla quale viene aggiunto il nuovo titolo VIIbis denominato protezione da agenti chimici , impone numerosi adempimenti a carico del datore di lavoro cioè il condominio una valutazione dei rischi, da inserire nel piano di sicurezza e da aggiornare periodicamente un'attività di informazione e formazione dei lavoratori la sorveglianza sanitaria e l'adozione di adeguate misure di emergenza. LA RESPONSABILITÀ CIVILE E PENALE Sembra utile precisare che spetta all'amministratore se nominato accertarsi che siano rispettate tutte le prescrizioni sopra indicate egli quindi è responsabile ex articolo 2051 Cc, quale custode del bene, di quanto possa accadere ai condomini o ai terzi frequentatori dell'impianto. Il problema è che spesso il regolamento di condominio, contrariamente a quanto sarebbe opportuno, pur disciplinando l'uso, gli orari e tutte le norme di gestione, non prevede l'assunzione di un bagnino o la nomina di un custode idoneo all'attività, non contiene una rigida regolamentazione dell'accesso alle vasche, prevedendo l'apposizione dei cartelli con divieto d'ingresso ai minori non accompagnati e la chiusura della piscina se valutata non adeguatamente protetta. Tale situazione è particolarmente pericolosa perché, qualora un condomino o un ospite, a causa della mancanza di cautele e/o dell'osservanza degli obblighi di legge sempreché la Regione abbia dettato una normativa , sia danneggiato dall'uso della piscina condominiale per esempio, contraesse un'infezione dovuta alla negligenza nella disinfezione dell'acqua , può sorgere a carico dei condomini, quali proprietari - e, pertanto, a carico dell'amministratore se nominato - nei confronti del danneggiato una responsabilità extracontrattuale o per fatto illecito, il fondamento della quale può essere ravvisato, in primo luogo, nell'articolo 2043 Cc che impone il risarcimento del danno a tutti coloro che l'hanno causato per comportamento doloso o colposo e la colpa può consistere nella negligenza, imprudenza o imperizia, ma anche nella semplice inosservanza di leggi, regolamenti, discipline o ordini . Del resto, il condominio, in quanto proprietario, è anche custode della piscina come di tutte le altre parti comuni dell'edificio e, pertanto, ai sensi dell'articolo 2051 Cc, è responsabile per tutti i danni cagionati dalle cose in custodia, salvo che riesca a fornire la difficile prova della sussistenza del caso fortuito. Si noti che all'ipotesi del fortuito viene pacificamente ricondotto il caso in cui l'evento di danno sia da scrivere esclusivamente alla condotta del danneggiato, la quale abbia interrotto il nesso eziologico tra la cosa in custodia ed il danno Cassazione 5578/03 4308/02 2231/01 4616/99 il dovere del custode di segnalare il pericolo connesso all'uso della cosa, infatti, si arresta di fronte a un'ipotesi di utilizzazione impropria, la cui pericolosità sia talmente evidente e immediatamente apprezzabile da chiunque, tale da renderla del tutto imprevedibile, sicché l'imprudenza del danneggiato, che abbia riportato un danno a seguito di siffatta impropria utilizzazione, integra il caso fortuito Cassazione 13337/00 5796/98 9568/97 . Del pari, i condomini o l'amministratore, se nominato, non sono civilmente responsabili se provano la colpa esclusiva di un terzo. Se però tali situazioni non ricorrono, l'eventuale sinistro, oltre a comportare responsabilità civile, potrebbe essere altresì fonte di responsabilità penale a carico dei condomini, e pertanto anche dell'amministratore che sia stato nominato si pensi al reato di lesioni personali colpose previsto dall'articolo 590 Cp e al reato di omicidio colposo ai sensi dell'articolo 589 Cp. Naturalmente le responsabilità in questione non possono gravare su l'amministratore nel caso in cui i condomini si rifiutino di adottare le misure di salvaguardia previste dalla legge. A tale proposito merita di essere menzionata, un'importante decisione del tribunale penale di Ferrara 28 dicembre 1999 in archivio locazioni 2000, p.617 il quale ha affermato che in caso di annegamento di un bimbo nella piscina condominiale in cui non era previsto il servizio di salvataggio, la piscina medesima integra comunque gli estremi della cosa pericolosa di cui all'articolo 2051 Cc, la cui custodia deve espletarsi da parte di colui che abbia l'effettivo potere materiale sulla cosa che, nel caso del condominio, è il condominio medesimo e non l'amministratore condominiale . Quest'ultimo, secondo il Tribunale, essendo privo di autonomia patrimoniale ed avendo l'assemblea dei condomini rifiutato di assumere un bagnino, si era trovato anche nell'impossibilità di chiudere la piscina condominiale e di impedirne la frequentazione, in quanto il regolamento di condominio prevedeva la sospensione dell'attività natatoria solo in caso di inosservanza di norme di legge. Del resto, nel caso sopra detto, malgrado l'argomento relativo all'accesso dei minori fosse stato portato più volte in assemblea, la stessa non aveva mai adottato alcun rimedio se non quello di invitare i genitori dei bambini alla sorveglianza dei propri figli. L'amministratore, in effetti, non può procedere direttamente alla realizzazione delle attività necessarie per la sicurezza senza il preventivo assenso dell'assemblea perché il pericolo collegato all'impianto piscina è potenziale ma non attuale con la conseguenza che non è neppure possibile chiedere al giudice l'adozione dei provvedimenti d'urgenza previsti dall'articolo 700 Cpc . Per quanto sopra, per evitare il pericolo di subire le predette responsabilità, chi amministra un condominio non può fare altro che dare le dimissioni. In tal caso, però, tutti i condomini tornano ad essere responsabili in solido per qualunque tipo di incidente che può avere luogo in relazione all'uso della piscina. Una soluzione per evitare tali problemi potrebbe essere quella di affidare la gestione dell'impianto a terzi in tal caso ogni responsabilità in ordine ai danni in qualche modo conseguenti all'uso della piscina si trasferirebbe in capo al gestore che risponderebbe sia nei confronti del danneggiato, a titolo di responsabilità extracontrattuale, sia nei confronti del condominio, a titolo di responsabilità contrattuale, per violazione delle obbligazioni da lui assunte con il contratto di mandato. In ogni caso, per maggiore sicurezza, si può rivelare importante stipulare una polizza globale fabbricati in cui sia espressamente prevista la copertura di ogni rischio legato all'utilizzo dell'impianto in questione. È importante considerare, però, che il contratto di assicurazione, benché validamente stipulato, potrebbe essere ritenuto non operante dalla compagnia assicuratrice se la stessa accertasse il mancato rispetto delle prescrizioni di legge previste per l'utilizzo della piscina. LE MODALITÀ D'USO DELL'IMPIANTO Ogni condominio dotato dell'impianto in questione, generalmente, dedica un'apposita sezione del regolamento alla disciplina a cui si devono attenere tutti coloro che utilizzano la piscina condomini ed eventuali ospiti. Tali norme stabiliscono il periodo stagionale di apertura, gli orari giornalieri di frequentazione, le persone ammesse all'uso della piscina con eventuali limiti per il numero dì ospiti , i divieti ad esempio giochi, uso di radio, animali, uso di attrezzature non in dotazione alla piscina, e così via e gli obblighi da rispettare doccia prima di bagnarsi, uso della cuffia, accompagnamento dei bambini, riparazioni e ripristino a carico di chi abbia arrecato danni a strutture ed attrezzature . Se il regolamento non dispone nulla, le modalità d'uso possono essere stabilite dall'assemblea con delibera a norma dell'articolo 1136, comma 2, Cc, per il quale sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresentino la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. In ogni caso, in mancanza di regole, il condomino deve comunque rispettare i diritti degli altri comproprietari, ad esempio, evitando di invitare ospiti o un numero eccessivo degli stessi se la struttura non lo consente infatti, la dimensione delle piscina è, di regola, proporzionata, sin dall'origine, al presumibile numero dei residenti nell'edificio condominiale. Secondo la giurisprudenza, quindi, il diritto di invitare ospiti nella piscina condominiale, pur costituendo un modo di fruizione del bene comune, ai sensi degli articoli 1118 e 1123 Cc deve essere proporzionato alla proprietà pretore di Roma, 13 luglio 1989, in archivio locazioni, 1989, p. 757 . LE SPESE Le spese per la conservazione e l'uso della piscina vanno suddivise in base ai millesimi di proprietà, salvo che una norma del regolamento di natura contrattuale non stabilisca un particolare e opportuno criterio di ripartizione che tenga conto anche del diverso uso quantitativo del bene. In ogni caso, ove la possibilità dell'uso sia esclusa, per ragioni strutturali indipendenti dalla libera scelta del condomino, va escluso anche l'onere del condomino stesso di contribuire alle spese di gestione del relativo servizio Cassazione 5179/92 . Può accadere, inoltre, che al momento della nascita del condominio, che coincide con la vendita della prima porzione immobiliare, il costruttore abbia consentito ai condomini di scegliere se acquistare o meno la quota inerente alla piscina in tal caso, tra tutti coloro, e solo tra questi, che siano divenuti proprietari di tale bene si verrà a costituire una sorta di condominio parziale, le cui spese andranno ripartite tra tali soggetti in misura proporzionale alle rispettive quote di proprietà. In ogni caso, secondo il disposto dell'articolo 9 legge 392/78, sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative all'uso della piscina condominiale pulizia della stessa, fornitura dell'acqua, manutenzione ordinaria, compenso assistente bagnanti . Spettano invece al proprietario gli oneri relativi a tutti gli interventi di straordinaria manutenzione. Infine all'usufruttuario di un immobile con piscina competono tutte le spese relative all'ordinaria manutenzione della stessa, mentre sono a carico del nudo proprietario gli oneri derivanti dalla manutenzione straordinaria. È bene, quindi, che la delibera con cui l'assemblea condominiale approva il preventivo o il rendiconto delle spese distingua analiticamente quelle occorrenti per l'uso delle cose comuni e quelle concernenti la conservazione delle parti comuni.