Cespite privo di rendita, non c’è valutazione automatica

Per la compravendita di un appartamento accatastato con annesso garage privo di rendita non è applicabile la valutazione automatica dell’imposta di registro.

La SC, con la sentenza n. 5543 del 6 marzo 2013, ha affermato che tra i poteri di accertamento dell’ufficio finanziario non rientra quello di ricorrere alla valutazione automatica nel caso in cui il contribuente per un singolo cespite non abbia indicato la rendita ed abbia indicato un valore complessivo per tutti gli altri beni accatastati. Potere di rettifica del Fisco. L’art. 52, comma 1, D.P.R. n. 131/1986, attribuisce alla Agenzia delle entrate la competenza a provvedere alla rettifica del valore dichiarato nell’atto registrato, quando ritenga che i beni o diritti hanno un valore venale superiore al valore dichiarato o al corrispettivo pattuito . In particolare il quarto comma di detta disposizione stabilisce che non sono sottoposti a rettifica il valore o il corrispettivo degli immobili, iscritti in catasto con attribuzione di rendita, permettendo al contribuente - in cambio dell'inibita azione di accertamento dell'Amministrazione finanziaria - di poter dichiarare valori sino a una soglia che si ritiene accettabile e congrua in base ai parametri accertati. Secondo l'interpretazione ormai consolidata la disposizione dell'art. 52, comma 4, fissa una preclusione in danno dell’ufficio finanziario in quanto non può esercitare il potere di rettifica, ma non anche in danno del contribuente che può dichiarare un valore inferiore a quello correlato all'accatastamento allorché riscontri che detto valore, individuato secondo la regola di cui all'art. 52, comma 2, della stessa norma meglio corrisponda all'effettiva condizione del bene. Il legislatore ha introdotto il D.L. n. 223/2006 convertito, con modificazioni, dalla legge n. 248/2006 in base al quale il metodo della valutazione automatica risulta meno usato rispetto al criterio del valore normale , con riferimento sia alle imposte sui redditi che all’imposta sul valore aggiunto. Il caso. Il contribuente ha impugnato l’accertamento di maggior valore emesso dall’ufficio in rettifica di quello dichiarato in un atto di compravendita immobiliare nel caso specifico appartamento accatastato e annesso posto auto privo di rendita . La CTP e la CTR hanno accolto la ragioni del contribuente, evidenziando che l’ufficio avrebbe dovuto calcolare il valore dei singoli beni ponendo in essere la valutazione automatica dei cespiti. La SC, non accogliendo le motivazioni dei giudici di merito, ha ritenuto che in materia di imposta di registro il citato art. 52, il quale stabilisce un limite al potere di accertamento dell’ufficio, ha come presupposti il fatto che l’immobile sia dotato di rendita catastale ed il fatto che il contribuente abbia indicato il valore attribuito al bene al fine di consentire il rapporto tra valore cd automatico e catastale da ciò deriva che detta norma non è applicabile quando qualcuno degli immobili da registrare sia privo di rendita e nell’atto di vendita il contribuente abbia dichiarato un valore complessivo per tutti i beni. Tale norma, fissando la limitazione al potere di accertamento dell’ufficio, richiede che l’immobile sia dotato di rendita catastale riferibile allo stato del bene trasferito all’atto della cessione, derivando che il criterio di valutazione automatica non trova applicazione quando la situazione si è modificata rispetto a quella catastale, poiché in tal caso è come se l’immobile fosse rivo di rendita cfr. Cass. n. 2207/2011 e n. 3927/2002 . Dichiarazione cumulativa per più cespiti. Il contribuente che presenti una dichiarazione cumulativa, avente ad oggetto una pluralità di cespiti, e intenda avvalersi della disposizione di cui all'art. 52, comma 4, D.p.r. n. 131/1986, concernente l'accertamento della stima dei beni con criterio automatico, deve indicare in modo analitico il valore dei singoli cespiti, al fine da consentire all'A.F. di controllare la corrispondenza dei singoli valori indicati ai parametri di valutazione automatica. In difetto di tale adempimento, se il contribuente indica un unico valore globale, l'Amministrazione ha il potere di rettifica, attraverso il ricorso al criterio del valore di mercato Cass. n. 6417/2003 . Altra giurisprudenza ha affermato che nel caso di iscrizione in catasto dell’immobile con relativo valore dichiarato, in presenza di un atto riguardante più immobili, la mancanza di attribuzione del valore catastale al alcuni di essi esclude l’applicabilità dell’art. 52, comma 4, D.p.r. n. 131/1986 Cass. n. 3927/2002 .

Corte di Cassazione, sez. Tributaria, sentenza 31 gennaio - 6 marzo 2013, n. 5543 Presidente Merone Relatore Ferro Il processo Agenzia delle Entrate impugna la sentenza della Commissione Tributaria Regionale di Milano 17.2.2006 che, in conferma della sentenza C.T.P. di Milano n. 78/09/2004, ebbe a rigettare l'appello dell'Ufficio contro la decisione di accoglimento del ricorso del contribuente, a suo tempo proposto avverso l'avviso di accertamento di maggior valore, emesso a carico dell'odierna intimata, in rettifica di quello dichiarato in un atto di compravendita immobiliare. L'Ufficio aveva liquidato la maggiore imposta di registro, rettificando il valore dei beni compravenduti dal dichiarato di Lit 200 milioni a 418 milioni Lit, trattandosi di un appartamento ed un posto auto, senza che anche il secondo e dunque entrambi avessero rendita catastale e che nell'atto vi fosse discriminazione esatta quanto ai beni trasferiti, al fine di poter operare la rivalutazione ai sensi dell'art. 51, co.3, d.P.R. numero /1986. La C.T.R. riconobbe che a era compito dell'Ufficio procedere ad un calcolo dei valori dei singoli beni componenti il coacervo venduto e verificarne la coerenza con i rispettivi dati catastali, ivi comprese le rendite b incoerente doveva essere intesa la valutazione complessiva data dall'Ufficio, com'era evincibile dalla non credibilità del valore riferibile ipoteticamente al posto auto ove si fosse detratto quello dell'appartamento dal valore complessivo espresso dall'Ufficio stesso c la prerogativa di rettifica dei valori dichiarati, in quanto inferiori a quelli di mercato, non poteva che realizzarsi attraverso i moltiplicatori già definiti per i valori catastali, senza il cui cambiamento nessuna divergenza avrebbe potuto trovare considerazione. Il ricorso è affidato ad un unico complesso motivo, l'intimata si è costituita depositando memoria con documenti. I fatti rilevanti della causa e le ragioni della decisione Con due motivi, esposti unitariamente, la ricorrente deduce vizio di motivazione e violazione di legge, per errata applicazione dell'articolo d.P.R. 131/1986, in relazione agli artt. 360 co. 1, n. 5 e n. 3 cod.proc.civ. avendo la corte di merito erroneamente ritenuto, e conseguentemente mal motivato, il presupposto del potere di rettifica che la norma attribuisce all'Ufficio, escludendolo in virtù della considerazione ad opera della parte dei valori catastali rivalutati attribuiti ad uno dei due beni in compravendita, ma in realtà trascurando che, a tale scopo, non è sufficiente che il contribuente dichiari di avvalersi di tale valutazione automatica, dovendo l'Ufficio procedere ad una verifica sull'effettiva rispondenza del valore dichiarato a quello automaticamente determinabile in base all'applicazione dei coefficienti catastali ed ai loro moltiplicatori. Evidenziando la fattispecie decisa una dichiarazione cumulativa dei valori, senza precisazione nell'atto del valore attribuito a ciascuno dei due beni ed emergendo che uno di essi il posto auto non era dotato al momento dell'atto di autonoma rendita catastale, l'Ufficio ben avrebbe potuto, come esperito, procedere al controllo di congruità ed in particolare sottoporre ad una diversa valutazione di mercato l'oggetto plurimo della compravendita. 1. Osserva in via preliminare il Collegio che la 'memoria’ dell'intimata è stata depositata in epoca ampiamente eccedente il limite temporale di cui all'art. 370 cod.proc.civ., conseguendone l'inammissibilità per tardività e dunque anche, già per tale ragione, l'identico esito quanto al deposito dei documenti allegati a tale atto. 2. I motivi, da esaminare in via congiunta stante l'evidente connessione, sono fondati. Un decisivo profilo di esame è costituito dalla evidenziazione degli effetti implicati dalla dichiarazione resa nell'atto dal contribuente e con cui egli intenda avvalersi del sistema della rivalutazione automatica ex art. 52, co.4, d.P.R. n. 131/1986 essa, da un lato, costituisce in capo all'Ufficio un limite al potere di accertamento per valori diversi, ma dall'altro non esclude la doverosità di riscontro della sussistenza, nei beni oggetto dell'atto, dei requisiti che rendano possibile una sicura corrispondenza del valore dichiarato a quello automaticamente determinabile in base ai coefficienti moltiplicatori delle rendite. Tale controllo non appare pienamente perseguibile ove nell'atto, come nella specie avvenuto in sede di compravendita di un appartamento e di un posto auto, sia indicato un valore unitario ed indistinto, circostanza che impedisce detta verifica e per contro giustifica l'esercizio del potere di rettifica e di liquidazione della maggiore imposta, ai sensi del co. 1 del cit. art. 52. Secondo un indirizzo cui il Collegio intende dare continuità, opera infatti in materia il principio, cui la sentenza impugnata non ha ottemperato, per cui in tema di imposta di registro, l'art. 52 del d.P.R. 26 aprile 1986 n. 131, laddove stabilisce un limite al potere di accertamento dell'Ufficio del registro in ordine agli atti concernenti immobili, ha come presupposti applicativi il fatto che il cespite oggetto dell'atto da registrare, sia dotato di rendita catastale ed il fatto che il contribuente abbia indicato il valore attribuito al bene così da permettere il rapporto tra valore cd. automatico e catastale ne consegue che detta norma non può trovare applicatone quando, avendo ad oggetto l'atto da registrare più immobili, ad alcuni di essi non sia stata attribuita la rendita catastale e nell'atto il contribuente abbia dichiarato un valore complessivo per tutti i beni Cass. 22207/2011 3927/2002 e, più in generale anche per altre imposte, altresì Cass. 6417/2003 . Correttamente invero Agenzia delle Entrate ha contestato, indicando le rispettive sedi processuali di enunciazione e riportando in sintesi le censure avanzate al cospetto dei giudici di merito, che entrambi gli immobili fossero dotati di rendita catastale, poiché il posto auto, ancora un terreno agricolo da adibire a tale uso, era privo di rendita catastale adeguata a tale utilizzo e soprattutto a quello richiamato nella compravendita, potendosi perciò censurare la motivazione della C.T.R. che non ha offerto sufficiente argomentazione a tale doglianza, così contravvenendo al principio per cui, ancora con riguardo all'art. 52 del d.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, laddove stabilisce un limite al potere di accertamento dell'Ufficio del Registro in ordine agli atti concernenti immobili, richiede che l'immobile oggetto dell'atto da registrare sia dotato di rendita catastale riferibile allo stato del bene trasferito al momento della cessione, sicché il criterio di valutatone automatica non può trovare applicazione quando, a causa di intervenute modifiche, la situatone di fatto e giuridica risulti modificata rispetto a quella catastale, poiché in tale evenienza è come se l'immobile fosse privo di rendita Cass. 26685/2009 11279/2003 . 2. Il ricorso va pertanto accolto, con cassazione della sentenza e rinvio alla C.T.R. di Milano in altra composizione, affinché decida in conformità ai principi di diritto sopra evidenziati ed altresì sulle spese del presente giudizio. P.Q.M. Accoglie il ricorso, ai sensi di cui in motivazione, cassa la sentenza impugnata e, per l'effetto, rinvia le parti alla Commissione Tributaria Regionale di Milano, in altra composizione, rimettendo alla stessa altresì la liquidazione delle spese del giudizio di cassazione.