COVID-19, blocco degli sfratti e mancata liberazione dell’immobile promesso in vendita: quali gli effetti sul contratto?

L’ordinanza cautelare del Tribunale di Milano del 7 dicembre 2020 merita di essere segnalata perché consente di riflettere, una volta di più, sugli effetti della normativa emergenziale sui contratti e sui rimedi giudiziali, cautelari e non, di cui le parti dispongono.

In particolare, la questione riguarda ciò che può fare o non fare il promissario acquirente quando la prestazione del promissario venditore non può essere temporaneamente adempiuta per factum principis può efficacemente inviare una diffida ad adempiere, può sciogliersi dal contratto sempre e comunque o dovranno ricorrere certe circostanze? Preliminare di vendita. Orbene, nel caso di specie era accaduto che il 26 febbraio 2020 le parti avessero stipulato un contratto preliminare di compravendita di un immobile rispetto al quale la parte venditrice si era assunta l’impegno a trasferirlo libero da persone o cose alla data del rogito prevista per il 30 settembre 2020 nonostante che, al momento, l’immobile fosse occupato da un conduttore con contratto in scadenza il 31 luglio 2020 . Poiché alla data fissata dal rogito, l’immobile, per quel che più rileva in questa sede, non era stato liberato, il promissario acquirente aveva inviato un lettera di diffida ad adempiere e, decorso inutilmente il termine assegnato, aveva invocato la risoluzione del contratto chiedendo al Tribunale di Milano un sequestro conservativo. E ciò lamentando che, intervenuta la risoluzione del contratto ex art. 1454 c.c., aveva diritto alla restituzione del doppio della caparra o comunque della caparra oltre che dei danni e che esistesse il periculum in mora per le condizioni soggettive del debitore promissario venditore. Factum principis ? Il promissario venditore, però, si era difeso invocando una impossibilità di adempiere a causa dei sopravvenuti eventi connessi alla pandemia da COVID-19 e di essere stato, peraltro, anche diligente. Egli aveva, infatti, riferito di aver ottenuto una convalida di sfratto per la morosità del conduttore che, però, non aveva potuto eseguire stante il c.d. blocco degli sfratti fino al 31 dicembre 2020 in forza dell’art. 17- bis del d.l. 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, in legge 17 luglio 2020, n. 77. Inadempimento incolpevole. Orbene, il Tribunale di Milano ha deciso di rigettare la richiesta di sequestro conservativo per la mancanza tanto del requisito del periculum ma questo profilo lo possiamo trascurare essendo essenzialmente soggettivo , di percezione e legato al caso concreto che del fumus . Ed è proprio la motivazione relativa all’affermata mancanza di fumus boni iuris che è interessante approfondire. Secondo il Tribunale, infatti, la diffida ad adempiere comunicata dal ricorrente e ricevuta da parte resistente il 7 ottobre 2020 non può ritenersi giustificata dall’inadempimento colpevole della controparte, la quale ha diligentemente e tempestivamente intimato sfratto per morosità, convalidato dal Tribunale di Milano il 6 luglio 2020 . E ciò perché sempre secondo il Giudice l’impossibilità di liberare l’immobile per la data prevista nel preliminare è dovuta al factum principis , essendo intervenuti due decreti legge che hanno disposto il blocco degli sfratti rispetto al termine iniziale del 31 agosto 2020, previsto dal c.d. Decreto Cura Italia, il c.d. Decreto Rilancio ha prorogato sino al 31 dicembre 2020 il lasso temporale nel quale non possono essere eseguite procedure di sfratto sia per morosità che per finita locazione . Peraltro, secondo il Tribunale nulla varrebbe obiettare che il promissario venditore non si fosse attivato subito dopo la conclusione del contratto perché in ogni caso la procedura di esecuzione dello sfratto sarebbe stata sospesa. e diffida ad adempiere Il Tribunale di Milano ha, quindi, aderito alla tesi secondo cui il factum principis non è imputabile e non era prevedibile rendendo il debitore promissario venditore incolpevole e quindi non soggetto al di là di ogni altra valutazione né a diffida ad adempiere né a risoluzione per inadempimento. e la sorte del contratto? Una volta chiarito il fatto, questo rappresenta l’occasione per fare alcune valutazioni sulla sorte del contratto. Ed infatti, laddove il factum principis determini come sembra determinare nel caso concreto una impossibilità sopravvenuta temporanea occorre valutare se ci siano altre vie per raggiungere l’effetto di risoluzione del contratto per il promissario acquirente. Ecco allora che potrà trovare applicazione l’applicazione l'art. 1256, comma 2 c.c. in base al quale se l'impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell'adempimento. Tuttavia, l'obbligazione si estingue se l'impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell'obbligazione o alla natura dell'oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato a eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla . e termine essenziale. Se si volesse seguire questa via resterebbe che il contratto sarebbe risolvibile solo a condizione che il termine originariamente fissato sia da considerarsi essenziale . Senonché, anche in questa ipotesi, occorre richiamare un orientamento pure presente nella giurisprudenza che potrebbe limitare il ricorso a questa via. Ed infatti, in alcune sentenze la Corte di Cassazione ha affermato che caratteri comuni degli istituti previsti dagli artt. 1456 clausola risolutiva espressa e art. 1457 c.c. termine essenziale per una delle parti , entrambi collocati nell'ambito della sezione I, capo XIV del libro IV, disciplinante le varie ipotesi di risoluzione per inadempimento del contratto, possono individuarsi nella sussistenza di un'ipotesi d'inadempienza contrattuale imputabile ad una delle parti e nell'attribuzione all'altra, in via di autotutela, di un diritto potestativo, comportante la facoltà di sciogliersi unilateralmente dal contratto . Ecco allora, ma questa è un’opinione personale e anche provvisoria, che il periodo emergenziale e la normativa conseguenziale sia sulle misure di contenimento che quella comunque interferente come il blocco degli sfratti sia destinata a pesare più sul creditore che sul debitore in attesa che si individui il certamente delicato punto di equilibrio tra esigenze di rispetto dei contratti già messo a dura prova dai provvedimenti che rideterminano i contenuti dei contratti e principi di solidarietà.

Tribunale di Milano, sez. IV Civile, sentenza del 7 dicembre 2020 Giudice Andretta Osserva che con ricorso depositato il 28 ottobre 2020 Gi. Re. ha chiesto ante causam artt. 669-ter e 671 c.p.c. al Tribunale di Milano di essere autorizzato ad eseguire sequestro conservativo dei beni di proprietà di So. Ma. o delle somme o cose a quest’ultima dovute, a cautela del proprio diritto di credito di Euro 50.000,00 pari al doppio della caparra confirmatoria versata dal ricorrente oppure del credito di Euro 25.000,00 pari alla caparra versata, oltre alle spese dovute alla agenzia immobiliare e allo studio notarile e pertanto di Euro 30.000,00 che la domanda cautelare di sequestro conservativo ex art. 671 c.p.c. è propedeutica a una futura domanda di accertamento dell’intervenuta risoluzione di diritto ex art. 1454 c.c. e conseguente condanna della parte resistente al conseguimento del doppio della caparra versata, ex art. 1385 c.c., oppure alla ripetizione della caparra confirmatoria di Euro 25.000,00 e al risarcimento dei danni ivi comprese le spese di agenzia immobiliare e il compenso del notaio incaricato della predisposizione dell’atto definitivo di compravendita che a fondamento del ricorso Gi. Re. ha allegato quanto segue il 26 febbraio 2020 le parti hanno sottoscritto un contratto preliminare di compravendita, con il quale So. Ma. ha promesso di vendere all’odierno ricorrente l’unità immobiliare sita in omissis , piano secondo, censita nel N.C.E.U. al foglio omissis il ricorrente ha corrisposto, a titolo di caparra confirmatoria, la complessiva somma di denaro di Euro 25.000,00, a mezzo due assegni bancari, tratti su UBI-Banca il 7 febbraio 2020 per Euro 5.000,00 e il 26 febbraio 2020 per Euro 20.000,00 nel preliminare il promittente venditore ha dichiarato che l’immobile era occupato con contratto di locazione in scadenza al 31 luglio 2020 le parti hanno pattuito per la consegna e la stipula del contratto definitivo di compravendita il termine del 30 settembre 2020 la parte promittente venditrice si è espressamente impegnata a consegnare l’immobile libero da persone, nonché da iscrizioni ipotecarie e trascrizioni pregiudizievoli il ricorrente è venuto a conoscenza dal notaio individuato nel contratto preliminare, dott. Stefano Venezia di Bresso, che l’immobile è ancora gravato da pignoramento immobiliare, sebbene dalla documentazione inviata da controparte risultasse emanato dal Tribunale di Milano procedimento di estinzione della procedura è, inoltre, risultato che l’immobile è tuttora occupato dal conduttore, sebbene la parte promittente venditrice abbia ottenuto ordinanza di convalida di sfratto l’odierno ricorrente ha, quindi, inviato a So. Ma. diffida ad adempiere ex art. 1454 c.c., ricevuta dal destinatario il 7 ottobre 2020 i tentativi di componimento stragiudiziale della controversia non hanno avuto esito favorevole, in ragione dell’impossibilità di parte resistente di procedere quanto meno alla restituzione della caparra confirmatoria e delle spese sostenute dal ricorrente quanto al fumus, è pacifico l’inadempimento di parte promittente venditrice al contratto preliminare di compravendita quanto al periculum, non solo vi è sempre l’astratta possibilità della cessione a terzi di tale immobile, ma, nel caso di specie la condizione economica della controparte alimenta concreti dubbi circa la garanzia per l’esponente di poter ottenere quanto a lui spettante, in assenza di un provvedimento cautelare che impedisca la cessione dell’immobile inoltre, la sussistenza di un pignoramento immobiliare per poche migliaia di Euro, formalmente non ancora cancellato e l’impossibilità di controparte di restituire quanto meno la caparra confirmatoria, oltre alle spese sostenute dal ricorrente, sono elementi sufficienti a giustificare l’adozione del provvedimento richiesto che la parte resistente si è costituita nel presente procedimento, chiedendo il rigetto della domanda cautelare ed eccependo di essersi trovata nell’impossibilità di adempiere a causa dei sopravvenuti eventi connessi alla pandemia da COVID-19 di aver provveduto diligentemente, dopo quattro mesi dalla stipula del contratto preliminare, ad intimare sfratto per morosità al proprio conduttore sfratto convalidato dal Tribunale di Milano il 6 luglio 2020 che il c.d. Decreto Rilancio art. 17 bis del D.L. 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, in legge 17 luglio 2020, n. 77 ha disposto la proroga degli sfratti sino al 31 dicembre 2020, con la conseguenza che parte resistente si è trovata nell’impossibilità oggettiva di consegnare l’immobile promesso in vendita che nel caso in esame l’impossibilità della prestazione di parte resistente è solo temporanea che la parte resistente è esente da colpa che non è intenzione di parte resistente di vendere l’immobile a terzi che nel corso del processo è stato assegnato alle parti termine sino al 30 novembre 2020 per il deposito di eventuali memorie di replica che solo il ricorrente ha depositato memoria di replica che l’attività istruttoria si è esaurita nell’acquisizione dei documenti rispettivamente depositati dalle parti che il ricorso non merita accoglimento, per insussistenza del fumus, ove si consideri quanto segue il ricorrente lamenta che alla data del 30 settembre 2020, prevista in contratto per la consegna del bene immobile promesso in vendita e la stipula del contratto definitivo, il bene era ed è tuttora occupato dal conduttore e gravato da pignoramento immobiliare la diffida ad adempiere comunicata dal ricorrente e ricevuta da parte resistente il 7 ottobre 2020 doc. n. 4, fascicolo ricorrente non può ritenersi giustificata dall’inadempimento colpevole della controparte, la quale ha diligentemente e tempestivamente intimato sfratto per morosità, convalidato dal Tribunale di Milano il 6 luglio 2020 doc. n. 6a, fascicolo resistente l’impossibilità di liberare l’immobile per la data prevista nel preliminare è dovuta al factum principis, essendo intervenuti due decreti legge che hanno disposto il blocco degli sfratti rispetto al termine iniziale del 31 agosto 2020, previsto dal c.d. Decreto Cura Italia, il c.d. Decreto Rilancio ha prorogato sino al 31 dicembre 2020 il lasso temporale nel quale non possono essere eseguite procedure di sfratto sia per morosità che per finita locazione l’incolpevolezza di tale inadempimento non è esclusa dalla circostanza, evidenziata da parte ricorrente nella memoria di replica, che So. Ma. si sia attivata solo quattro mesi dopo la stipula del preliminare e solo a seguito del perdurare della morosità del conduttore, anziché procedere subito dopo la stipula del contratto, mediante intimazione di licenza per finita locazione anche in quest’ultima ipotesi lo sfratto sarebbe stato precluso dal decreto legge 17 marzo 2020, n. 18, sopravvenuto alla conclusione del contratto e sicuramente non prevedibile quanto al pignoramento immobiliare, si tratta di pignoramento trascritto per soli Euro 2.000,00, in ordine al quale il giudice dell’esecuzione del Tribunale di Milano ha disposto la cancellazione della relativa trascrizione con provvedimento adottato il 21 settembre 2020 quindi, anteriormente alla scadenza del termine previsto per la stipula del contratto definitivo , dopo aver contestualmente dichiarato l’estinzione della procedura per rinunzia del creditore procedente doc. n. 7, fascicolo resistente che quanto precedentemente osservato è sufficiente per il rigetto del ricorso per sequestro conservativo che, in ordine alla regolamentazione delle spese processuali, il ricorrente, soccombente, deve essere condannato a rimborsare al resistente le spese da quest’ultimo anticipate, liquidate in dispositivo, d’ufficio artt. 91 e 669-septies, secondo comma, c.p.c. , in base al D.M. n. 37 del 2018. P.Q.M. 1 rigetta l’istanza di autorizzazione ad eseguire sequestro conservativo proposta da Gi. Re. con ricorso depositato il 28 ottobre 2020 2 condanna Gi. Re. a rimborsare a So. Ma. le spese processuali da quest’ultima anticipate, liquidate in Euro 4.390,00 per compensi di avvocato, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.