La Cooperativa edilizia economica e popolare non può trasferire gli alloggi ai non soci. E nemmeno la cessione dei diritti di un socio di Cooperativa è consentita dalla legge.
Il caso. Con la sentenza n. 2443/2014 depositata il 4 febbraio, la Corte di Cassazione ha risposto al quesito di diritto sottopostole, con la quale si chiede se è nulla per la violazione delle regole di interpretazione del contratto la sentenza che ritiene che una scrittura privata nella quale il Presidente della Cooperativa espressamente dichiara di volere consegnare e trasferire un appartamento a persona non socia, contenga il riconoscimento del diritto di detta persona a subentrare l’assegnazione promessa ad un socio . Manca la prova della permuta. Nello specifico, un socio della cooperativa – poi rivelatosi fittizio –, nonché prenotatario di un appartamento, aveva ceduto la sua qualità di socio ad un’altra persona. La Cassazione, dal canto suo, si allinea alla decisione dei giudici di appello, i quali hanno osservato che nessuna permuta era provata. Irrilevante, infatti, a loro parere, il fatto che il Presidente della Cooperativa desse atto che si era realizzato un contratto che qualificava di permuta. In realtà, da quanto emerge, l’atto qualificato come conclusivo di una permuta era invece un atto interno alla procedura espropriativa del suolo per la costruzione di un fabbricato di edilizia economica e popolare ed integrava un atto di cessione volontaria finalizzato ad evitare la determinazione giudiziale della stima . Detto questo, i giudici hanno sottolineato che i diritti dei quali si sarebbe reso cessionario il terzo erano solo diritti di prenotata rio acquisiti dal socio. La Cooperativa edilizia economica e popolare non può trasferire gli alloggi ai non soci. La S.C., infine, precisa che la cessione dei diritti di un socio di Cooperativa non è consentita dalla legge, ma può avvenire solo con le dimissioni del vecchio socio e l’immissione del nuovo socio che abbia i requisiti, ma nella fattispecie ciò non è avvenuto.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 11 dicembre 2013 – 4 febbraio 20114, n. 2443 Presidente Oddo – Relatore Proto Svolgimento del processo Con citazione del 28/6/1997 V.C. conveniva in giudizio la Cooperativa Nuova Con.pros.me per chiedere che fosse accertata l'autenticità della sottoscrizione apposta in calce alla scrittura del 10/10/1984 stipulata tra lo stesso attore e il Presidente della Cooperativa l'attore inoltre chiedeva che fosse fissato, ai sensi dell'art. 1482 c.c., un termine entro il quale la convenuta avrebbe dovuto liberare l'immobile dalla trascrizione di un pignoramento e che, in mancanza della liberazione entro il prefiggendo termine, fosse pronunciata la risoluzione del contratto. La Cooperativa si costituiva asserendo di non avere mai avuto alcun rapporto con l'attore il quale non era e non era mai stato socio della cooperativa pertanto qualsiasi negozio relativo all'appartamento era nullo ai sensi dell'art. 1418 c.c. e comunque non opponibile ciò premesso chiedeva il rigetto della domanda e in via riconvenzionale la condanna dell'attore al rilascio dell'appartamento in quanto occupante senza titolo. Il Tribunale di Salerno con sentenza del 27/6/2003 dichiarava autentica la sottoscrizione della scrittura, ma rigettava la domanda di fissazione del termine per la cancellazione della trascrizione in quanto l'attore non era proprietario, ma solo prenotatario quale cessionario dei diritti di altro socio tuttavia, proprio in quanto prenotatario, non era occupante abusivo e la domanda riconvenzionale doveva essere rigettata. Il V. proponeva appello al quale resisteva la Cooperativa. La Corte di Appello di Salerno rigettava l'impugnazione con sentenza del 9/11/2007 rilevando - che la scrittura del 10/10/1984, oggetto della domanda attorea, stabiliva unicamente il diritto del V. a subentrare nella assegnazione e consegna di un alloggio quale cessionario dei diritti di socio in virtù di antecedente scrittura del 3/1/1983 con la quale appunto l'A. , a sua volta prenotatario dell'alloggio della Cooperativa con atto del 24/7/1981, aveva trasferito al V. i suoi diritti di socio la Corte distrettuale osservava inoltre - che non era provata l'esistenza di un contratto di permuta tra la Cooperativa e l'A. , dante causa del V. , per il quale il suolo sarebbe stato trasferito dall'A. alla Cooperativa in permuta dell'appartamento, come affermato dall'attore - che, al contrario, la cessione del suolo dall'A. alla Cooperativa, avvenuto nel corso della procedura espropriativa del suolo per la costruzione di un fabbricato di edilizia economica e popolare, doveva essere considerato come atto di cessione volontaria finalizzato ad evitare la determinazione giudiziale della stima. La Corte di Appello osservava infine che se fosse vera la tesi dell'appellante di una vendita dell'appartamento da parte della Cooperativa, il contratto sarebbe comunque nullo perché alla Cooperativa di edilizia economica e popolare è fatto divieto di trasferire gli alloggi a non soci. V.C. propone ricorso affidato a tre motivi il secondo motivo è articolato in due censure e il terzo in cinque il ricorrente ha inoltre depositato memoria. La Cooperativa resiste con controricorso. Motivi della decisione 1. Con il primo motivo il ricorrente deduce il vizio di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c. perché la Corte di Appello non avrebbe esaminato il motivo di appello con il quale egli lamentava l'omessa pronuncia del giudice di primo grado che aveva accertato l'autenticità della sottoscrizione apposta in calce alla scrittura del 10/10/1984, ma non aveva specificato l'oggetto della scrittura, mentre avrebbe dovuto indicare che nella scrittura era contenuto un atto di trasferimento soggetto a trascrizione. 1.1 Il motivo è manifestamente infondato in quanto - l'attore in primo grado aveva domandato l'accertamento dell'autenticità della scrittura e non l'accertamento della sua efficacia traslativa della proprietà - inoltre, prima il Tribunale e poi la Corte di Appello hanno esaminato e deciso tutto quanto richiesto dall'attore dichiarando che la sottoscrizione della scrittura era autentica e, contrariamente a quanto sostiene il ricorrente, hanno individuato l'oggetto della scrittura che, tuttavia, non aveva ad oggetto il trasferimento della proprietà, ma un accordo con il quale era riconosciuto il diritto del V. a subentrare nell'assegnazione e consegna di un alloggio quale cessionario dei diritti di socio in virtù della scrittura del 3/1/1983 i giudici del merito, infatti, non potevano esimersi dal qualificare l'atto sottoposto al loro esame proprio perché l'attore richiedeva l'applicazione dell'art. 1482 c.c., norma consente solo al compratore di richiedere la fissazione del termine e hanno deciso escludendo appunto che l'attore fosse il compratore perché con la scrittura non era trasferito il bene immobile. 2. Con il secondo motivo il ricorrente deduce, sub II. a la violazione delle norme di ermeneutica contrattuale di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. e sub II.b il vizio di insufficiente e contraddittoria motivazione. 2.1 Quanto alla violazione delle norme di ermeneutica contrattuale il ricorrente premette che l'atto del 10/10/1984 era così formulato In relazione al contratto di vendita in data odierna per notar Monica, dà atto che si è realizzato il contratto di permuta con il signor Al.Pa. per cui consegno e trasferisco l'appartamento segue la descrizione dell'appartamento con tutte le relative pertinenze al signor V.C. cessionario di tutti i diritti ed obbligazioni di esso A.P. , come risulta dal retrostante contratto. L'atto notarile sarà fatto appena possibile . Ciò premesso il ricorrente sostiene che il significato delle parole era inequivocabile e che le parti avevano manifestato la volontà di attuare un immediato trasferimento della proprietà del bene, pervenuto all'A. in permuta e trasferito al V. , persona che non era socia, su indicazione dello stesso A. dopo la scrittura il V. è stato considerato da tutti come proprietario. Il ricorrente, formulando il quesito di diritto ex art. 366 bis, ora abrogato, ma applicabile ratione temporis , chiede se è nulla per la violazione delle regole di interpretazione del contratto la sentenza che ritiene che una scrittura privata nella quale il Presidente della Cooperativa espressamente dichiara di volere consegnare e trasferire un appartamento a persona non socia, contenga il riconoscimento del diritto di detta persona a subentrare l'assegnazione promessa ad un socio . 2.1.1 Il motivo è infondato in quanto la Corte di Appello ha interpretato la scrittura privata sulla base della valutazione dell'atto il contratto pubblicistico di cessione volontaria del terreno del 10/10/1984 richiamato nella stessa scrittura e sulla base della qualità assunta dal V. che partecipava all'atto quale cessionario di tutti i diritti ed obbligazioni di esso A.P. . Infatti la Corte di Appello premette che era incontestato che l'A. era prenotata rio dell'appartamento in forza di atto del 27/4/1981 e che era altresì incontestato che con atto del 3/1/1983 l'A. aveva ceduto la sua qualità di socio al V. la Corte di Appello ha inoltre osservato che nessuna permuta era provata non rilevando il fatto che il Presidente della Cooperativa desse atto che si era realizzato un contratto che qualificava di permuta , posto che l'atto qualificato come conclusivo di una permuta era invece un atto interno alla procedura espropriativa del suolo per la costruzione di un fabbricato di edilizia economica e popolare ed integrava un atto di cessione volontaria finalizzato ad evitare la determinazione giudiziale della stima. Ciò premesso e siccome i diritti dei quali, secondo la scrittura, si sarebbe reso cessionario il V. così come richiamati nell'atto del 10/10/1984 erano solo i diritti di prenotatario acquisiti dall'A. con l'atto del 27/4/1981, stante l'incertezza terminologica dell'atto, non può ritenersi che l'interpretazione del documento contrattuale da parte della Corte di Appello sia contrastante con le regole di interpretazione del contratto o sia insufficientemente motivata laddove ha ritenuto che all'atto del 10/10/1984, non poteva riconoscersi altro significato se non proprio quello di consegna dell'appartamento, con le relative pertinenze, già prenotato dall'Al. e di un riconoscimento, da parte del Presidente della Cooperativa, di una cessione dei diritti del socio Al. prenotatario dell'appartamento che era contestualmente consegnato. 2.2 Con riferimento al vizio di motivazione il ricorrente rileva che il V. non poteva rendersi cessionario dei diritti del socio A. perché la cessione dei diritti di un socio di Cooperativa non è consentita dalla legge, ma può avvenire solo con le dimissioni del vecchio socio e l'immissione del nuovo socio che abbia i requisiti, ma A. era un socio fittizio e V. non aveva mai presentato richiesta di iscrizione a socio. Il ricorrente censura inoltre la motivazione nella parte in cui ha escluso la permuta che invece doveva risultare dal collegamento tra il verbale di prenotazione, nel quale il costo dell'appartamento risulterebbe già pagato e il contratto notarile di cessione. 2.2.1 Il motivo introduce censure che non evidenziano un vizio di motivazione - la circostanza che l'A. non fosse prenotatario è smentita dall'atto del 27/4/1981 - la Corte territoriale ha ritenuto che l'atto del 10/10/1984 abbia sancito esclusivamente il diritto del V. a subentrare nell'assegnazione come già ritenuto dal giudice di primo grado, anche in funzione del rigetto della domanda di rilascio del bene formulata dalla Cooperativa nei confronti del V. , ritenuto occupante senza titolo su tale statuizione la Cooperativa non ha proposto ricorso - sostenere che non sarebbe stata consentita la cessione dei diritti di un socio della cooperativa costituisce argomento che non attiene all'interpretazione del contratto azionato dal V. e alla motivazione, sul punto, della sentenza impugnata, ma alla validità del contratto presupposto - la Corte di Appello, in relazione alla pretesa permuta, ha giustamente rilevato che non v'era prova alcuna il ricorrente sostiene che la prova dovrebbe provenire dal collegamento tra l'atto di prenotazione dell'A. nel 1981 e l'atto di cessione volontaria del suolo, ma i vaghi argomenti addotti non inficiano la motivazione fondata sull'interpretazione letterale degli atti e, in particolare, dell'atto di cessione volontaria. 3. Con il terzo motivo il ricorrente deduce, sub III.a la violazione del contraddittorio, sub III.b la violazione dell'art. 112 c.p.c., sub III.c nuovamente la violazione dell'art. 112 c.p.c., sub III.d la violazione dell'art. 1418 c.c. e sub III.e il vizio di omessa o insufficiente motivazione, tutte censure relative all'affermazione della Corte di Appello secondo la quale se fosse vera la tesi dell'appellante di una vendita dell'appartamento da parte della Cooperativa, il contratto sarebbe comunque nullo perché alla Cooperativa di edilizia economica e popolare è fatto divieto di trasferire gli alloggi a non soci. 3.1 Il motivo, in tutte le sue plurime censure, è inammissibile in quanto attinge una argomentazione meramente aggiuntiva che esula dalla ratio decidendi secondo la quale l'atto in discussione non era nullo, ma, semplicemente non costituiva un atto di trasferimento della proprietà. 4. In conclusione il ricorso deve essere rigettato con la condanna del ricorrente, in quanto soccombente, al pagamento delle spese di questo giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso e condanna V.C. a pagare alla società Cooperativa Nuova Con.pro.sme a r.l. le spese di questo giudizio di cassazione che liquida in Euro 3.500,00 per compensi oltre Euro 200,00 per esborsi.