Costituzione obbligatoria di un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori approvati dall’assemblea nelle ipotesi di opere di manutenzione straordinaria ed innovazioni, quorum più bassi per l’adozione delle deliberazioni assembleari ed impugnazione valevole unicamente per i casi di deliberazioni annullabili. Sono queste le novità più importanti del restyling degli articoli 1135, 1136 e 1137 del codice civile.
Attribuzioni e poteri dell’assemblea condominiale. Il nuovo articolo 1135 del codice civile, sostanzialmente, ricalcando il contenuto della precedente disposizione, provvede ad elencare le principali attribuzioni dell’assemblea condominiale. La prima delle attribuzioni concerne la conferma e la retribuzione dell’amministratore, il quale, comunque, viene nominato e revocato dalla stessa, secondo quanto previsto dall’articolo 1129 c.c L’assemblea, inoltre, provvede all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno ed alla relativa ripartizione tra i condomini all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore ed all’impiego del residuo attivo della gestione alle opere di manutenzione straordinaria ed innovazioni, per cui dovrà essere costituito un fondo speciale di importo pari al costo dei lavori autorizzati. La principale funzione di detto fondo, la cui costituzione in precedenza era facoltativa, è quella di accantonare le somme necessarie all’esecuzione dei lavori, evitando che eventuali ritardi nei pagamenti, da parte dei condomini, possano compromettere la realizzazione dei lavori preventivati, univocamente individuati tra quelli menzionati all’articolo 1135 c.c. tuttavia nulla vieta che l’assemblea possa anche approvare un ulteriore fondo di riserva, c.d. fondo cassa, al fine di garantire al condominio una disponibilità continua di denaro contante. L’attuale ultimo comma dell’articolo esaminato prevede che l’assemblea possa altresì autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi ed iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche attraverso opere di risanamento delle parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, con l’obiettivo di agevolare il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza nonché la sostenibilità ambientale della zona in cui è ubicato il condominio. Le attribuzioni suddette presentano carattere meramente esemplificativo, così come precisato dalla giurisprudenza Cass. civ. numero 5130/2007 , nonché dalla medesima disposizione mediante l’inciso “oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti”. Pertanto, l’assemblea condominiale può deliberare qualunque provvedimento, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempreché non sia rivolto a perseguire finalità extracondominiali. Le nuove maggioranze assembleari. L’articolo 1136 del codice civile, concernente le modalità di costituzione dell’assemblea e la validità delle deliberazioni, è stato integralmente riscritto dalla Legge numero 200/2012. In primis, il legislatore ha provveduto ad abbassare il quorum costitutivo dell’assemblea in prima convocazione, richiedendo la presenza di “due terzi del valore dell’edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”. Nell’eventualità in cui non sia possibile deliberare per mancanza del numero legale, l’assemblea viene rinviata in seconda convocazione tuttavia, la riforma nulla dispone in merito al numero minimo legale che la renda legittimamente costituita. A tal proposito un orientamento giurisprudenziale consolidato Cass. civ. numero 850/1997 ha previsto l’equiparazione del suddetto numero legale al quorum deliberativo. Per quanto concerne il quorum deliberativo in prima convocazione è richiesta “la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” in seconda convocazione la deliberazione è valida solo se approvata dalla “maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio”. Così disponendo, il nuovo articolo 1136 c.c. prevede maggioranze più basse rispetto alle precedenti, agevolando le decisioni dell’assemblea ed ottimizzando i tempi di gestione condominiale. Il legislatore ha, inoltre, implementato il novero delle materie per le quali il quarto comma dell’articolo 1136 c.c. prevede un quorum deliberativo speciale, consistente nel “numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio” alla nomina ed alla revoca dell’amministratore, alle liti attive e passive riguardanti le materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore, alle deliberazioni concernenti la ricostruzione dell’edificio e le riparazioni straordinarie di notevole entità, sono state aggiunte le deliberazioni di cui agli articoli 1117-ter 1120, comma secondo 1122-ter nonché, 1135, comma secondo, del codice civile. Infine, sono state ridotte le maggioranze necessarie per L’approvazione delle deliberazioni riguardanti tutte le altre tipologie di innovazioni articolo 1120, comma primo 1122-bis, comma terzo , essendo sufficiente “un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio”. Impugnazione delle deliberazioni assembleari. L’attuale formulazione dell’articolo 1137 c.c. fa riferimento all’annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio, da chiedere alla competente autorità giudiziaria nel termine perentorio di trenta giorni decorrenti dalla data delle deliberazioni per i dissenzienti e gli astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. In tal modo, il legislatore ha chiarito inequivocabilmente che l’impugnazione delle deliberazioni, con specifico riferimento al termine di decadenza, vale unicamente per i casi di annullabilità della volontà dell’assemblea e non anche per le ipotesi di nullità, ormai residuali in seguito all’intervento della Cassazione del 2005 Cass. civ. numero 4806/2005 . Occorre precisare che la precedente formulazione dell’articolo in esame, nell’attribuire al condomino il potere di impugnazione, qualificava come “ricorso” l’atto introduttivo del relativo giudizio. Si poneva, pertanto, il problema se tale termine dovesse essere inteso in senso tecnico-processuale ovvero atecnico facendo riferimento, in quest’ultima ipotesi, alla generica possibilità di adire l’autorità giudiziaria. Il nuovo testo dell’articolo, eliminando il termine “ricorso” e prevedendo unicamente la possibilità di “adire l’autorità giudiziaria” ha risolto la questione conformandosi, tra l’altro, all’orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità Cass. civ. numero 8491/2011 . Infine, la nuova disposizione ha chiarito che l’esercizio dell’azione di annullamento non sospende l’esecuzione della deliberazione condominiale, eccezione fatta per l’ipotesi in cui la stessa sia ordinata dall’autorità giudiziaria. Inoltre, l’istanza per ottenere la sospensione, laddove proposta anteriormente all’avvio della causa di merito, non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell’impugnazione della deliberazione.