Cessione di preziosi posti auto in Liguria: vendita inopponibile ai precedenti acquirenti

Non rientra tra le obbligazioni del venditore consegnare la cosa al compratore quando l’effettivo trasferimento non è mai avvenuto, poiché terze persone già hanno acquistato gli stessi posti auto la vendita successiva non è loro opponibile. E’ quindi giuridicamente impossibile immettere il neo acquirente nel possesso dei parcheggi già ceduti.

Con la sentenza n. 8518, depositata l’8 aprile 2013, la Corte di Cassazione ha annullato senza rinvio la sentenza impugnata. Il caso. Un uomo compra, in data 27 marzo 1990, un appartamento. Con scrittura privata autenticata da notaio viene anche trasferita la proprietà di alcuni posti macchina coperti, un bene prezioso in una Regione, come è la Liguria, in cui lo spazio tra mari e monti è davvero limitato. I due venditori non immettono nel possesso dei posti auto il compratore, ma i millesimi relativi per le spese condominiali gli vengono comunque addebitatati. Tutto ciò è certificato da una sentenza di Corte d’Appello passata in giudicato. La condanna all’immissione nel possesso. Lo sfortunato acquirente quindi, ricominciando un nuovo iter processuale, chiede al Tribunale di essere immesso nel possesso dei parcheggi e di ricevere il risarcimento per i danni subiti. Domande respinte. La Corte d’Appello, conferma l’improponibilità delle domande risarcitorie per preclusione da giudicato ma, in parziale riforma, condanna i due venditori ad immetterlo nel possesso alla quota di comproprietà dell’area di parcheggio, nonostante riconosca che il giudicato intervenuto nella precedente causa tra le parti non era opponibile ai terzi possessori della quota . Impossibile immettere l’acquirente nel possesso del parcheggio è già venduto. I due venditori ricorrono per cassazione, lamentando una violazione di giudicato, visto che la precedente sentenza aveva dichiarato solo la loro inadempienza, responsabili per evizione o vendita di cosa altrui, senza alcuna domanda di immissione nel possesso. La S.C. rileva che l’obbligo di consegnare la cosa al compratore ex artt. 1476 e 1477 c.c. presuppone l’effettivo trasferimento della proprietà della cosa stessa all’acquirente . Trasferimento che deve essere in questo caso escluso, visto che lo stesso giudice ha riconosciuto che la quota di comproprietà dei posti auto era già stata alienata in precedenza ad altri condomini dello stabile in cui era compreso l’immobile venduto . Considerato ciò, il giudice di merito è del tutto incoerente nel non riconoscere che non era giuridicamente possibile far conseguire all’acquirente il possesso di tale quota dei posti auto la cui titolarità era stata trasferita a terzi cui la vendita del 27-3-1990 non era opponibile . Per questi motivi la Corte accoglie il ricorso, annullando la sentenza impugnata, senza però ordinare alcun rinvio. Ha infatti la possibilità di decidere nel merito per il rigetto della domanda di immissione nel possesso delle quote di comproprietà dei posti auto.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 21 febbraio 8 aprile 2013, n. 8518 Presidente Felicetti Relatore Mazzacane Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato il 6-5-2002 P.G. conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Chiavari L.L. ed E C. assumendo - con sentenza n. 334/2000 passata in giudicato la Corte di Appello di Genova, in riforma della sentenza n. 320/1997 del Tribunale di Chiavari, aveva dichiarato che con il contratto di compravendita di cui alla scrittura privata in data 27-3-1990 autenticata dal notaio Mario Capetti a Sestri Levante, all'acquirente P.G. è stata trasferita anche la quota di comproprietà sui posti macchina coperti situati al piano fondi del caseggiato distinto con i civici 136 e 138 acquisita da L.L. con l'atto di assegnazione della proprietà dell'appartamento int. 2 del suddetto caseggiato, sito in omissis , di cui ad atto 7-12-1972 not. Di Donato rep. N. 9256 la Corte territoriale inoltre aveva dichiarato l'inadempienza contrattuale dei venditori L. e C. per non aver fatto conseguire all'esponente il possesso relativo alla suddetta quota di comproprietà i venditori non gli avevano fatto ottenere la materiale disponibilità del posto auto, addebitandogli peraltro le spese condominiali conteggiate tenendo conto dei millesimi relativi alla quota del piano fondi. Tanto premesso l'attore chiedeva la condanna dei convenuti ad immetterlo nel possesso della quota suddetta ed a risarcirgli tutti i danni subiti rappresentati dal pregiudizio economico sul valore dell'immobile acquistato, dal mancato utilizzo del posto auto e da ogni ulteriore connesso disagio oltre il rimborso delle spese condominiali pagate anche sulla quota auto di cui trattasi . Costituendosi in giudizio i convenuti contestavano il fondamento delle domande attrici di cui chiedevano il rigetto. Con memoria del 29-11-2002 l'attore, dopo aver dichiarato di aver preso atto dell'impossibilità di ottenere esattamente l'adempimento, quanto alla quota al piano fondi condominiale, della prestazione di cui al contratto stipulato tra le parti, riformulava le domande chiedendo in via principale la condanna dei convenuti all'esatta esecuzione della prestazione contrattualmente pattuita ovvero l'immissione in possesso e in via alternativa la condanna dei venditori all'equivalente valore della stessa ed al risarcimento di tutti i danni subiti. Con sentenza n. 95/2003 il Tribunale di Chiavari respingeva tutte le domande attrici. Proposta impugnazione da parte del P. cui resistevano il L. e la C. la Corte di Appello di Genova con sentenza del 27-6-2006, in parziale riforma della sentenza di primo grado, ha revocato la statuizione di rigetto della domanda di accertamento dell'inadempimento dei convenuto nonché quella di inammissibilità per ritenuta tardività avente ad oggetto il ristoro dell'equivalente economico della quota di comproprietà al piano fondi, ha condannato gli appellati ad immettere l'appellante nel possesso dei posti auto per cui è causa, ed ha confermato nel resto l'impugnata sentenza, in particolare l'improponibilità per preclusione da giudicato delle domande risarcitorie. Per la cassazione di tale sentenza il L. e la C. hanno proposto un ricorso articolato in quattro motivi cui il P. ha resistito con controricorso introducendo altresì un ricorso incidentale affidato a tre motivi. Motivi della decisione Preliminarmente deve procedersi alla riunione dei ricorsi in quanto proposti contro la medesima sentenza. Venendo quindi all'esame del ricorso principale, si rileva che con il primo motivo il L. e la C. , denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 2909 c.c., censurano la sentenza impugnata per aver ritenuto ammissibile la domanda formulata dal P. di condanna degli esponenti ad immetterlo nel possesso dei posti auto per cui è causa a fronte della sentenza della stessa Corte n. 334/2000 passata in giudicato che aveva dichiarato l'inadempienza dei venditori ed aveva rigettato la domanda risarcitoria per difetto di prova. Con il secondo motivo i ricorrenti principali, deducendo violazione e falsa applicazione degli artt. 1480-1483 c.c. in riferimento all'art. 1453 c.c., assumono che erroneamente il giudice di appello ha ritenuto ammissibile la domanda di condanna degli appellati alla immissione nel possesso della quota dei posti auto per cui è causa, non considerando che l'azione esercitata nel primo giudizio era riconducibile agli artt. 1480 e 1483 c.c. in tema di evizione o di vendita di cosa altrui o parzialmente altrui, in quanto l'unica azione a tutela del compratore che non intende chiedere la risoluzione integrale del contratto di compravendita è quella di risarcimento del danno e della riduzione del prezzo. Con il terzo motivo il L. e la C. , denunciando omessa motivazione, sostengono che l'omessa qualificazione dell'azione introdotta nel primo giudizio da parte del P. ha precluso alla sentenza impugnata di accertare che tale domanda era ricollegabile agli artt. 1480 e 1483 c.c., e quindi di ritenere inammissibili le domande proposte nel secondo giudizio per effetto dell'intervenuto giudicato. Con il quarto motivo i ricorrenti principali deducono contraddittorietà della motivazione in quanto il giudice di appello, mentre da un lato ha ritenuto ammissibile la domanda di condanna degli istanti ad immettere nel possesso dell'acquirente il bene venduto, dall'altro ha affermato l'inammissibilità della domanda risarcitoria perché già rigettata con sentenza passata in giudicato. Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono fondate. La sentenza impugnata, premesso che con la precedente sentenza passata in giudicato della stessa Corte territoriale era stato ritenuto che con il contratto del 27-3-1990 il L. e la C. avevano venduto al P. anche la quota di comproprietà sui posti macchina coperti acquistata dal L. con l'atto di assegnazione della proprietà dell'appartamento sopra menzionato in data 7-12-1972, ha affermato che non sussistevano impedimenti alla condanna degli attuali ricorrenti principali a procurare al P. il possesso del iene venduto infatti almeno in teoria il L. e la C. avrebbero potuto attivarsi in proposito, pur dovendosi riconoscere che il giudicato intervenuto nella precedente causa tra le parti non era opponibile ai terzi possessori della quota di comproprietà di cui trattasi. Orbene tale convincimento è intrinsecamente contraddittorio una volta che, all'esito della precedente sentenza della Corte di Appello di Genova n. 334/2000 passata in giudicato, era stato accertato l'inadempimento del L. e della C. all'obbligo di trasferire all'acquirente P. , unitamente all'appartamento suddetto, la quota di comproprietà dei posti auto, in quanto quest'ultima era stata già alienata in precedenza ad altri condomini dello stabile in cui era compreso l'immobile venduto in data 27-3-1990, come riconosciuto dallo stesso giudice di appello non era quindi giuridicamente possibile far conseguire all'acquirente il possesso di tale quota dei posti auto la cui titolarità era stata trasferita a terzi cui la vendita del 27-3-1990 non era opponibile, come pure evidenziato dalla sentenza impugnata è quindi appena il caso di rilevare l'erroneità del richiamo del P. all'obbligo del venditore di consegnare la cosa al compratore di cui agli artt. 1476 e 1477 c.c., obbligo che ovviamente presuppone l'effettivo trasferimento della proprietà della cosa stessa all'acquirente, trasferimento nella fattispecie escluso per le suesposte ragioni. Venendo quindi all'esame del ricorso incidentale, si osserva che con il primo motivo il P. , denunciando violazione e falsa applicazione dell'art. 2909 c.c., assume che erroneamente la Corte territoriale ha confermato l'inammissibilità della domanda di risarcimento danni per preclusione da giudicato derivante dalla precedente sentenza della stessa Corte di Appello numero /2000 in realtà la domanda risarcitoria nel precedente giudizio era stata respinta senza essere esaminata nel merito, trattandosi di un giudicato di contenuto esclusivamente processuale che quindi non precludeva una sua nuova proposizione in un altro giudizio. Con il secondo motivo il ricorrente incidentale, deducendo contraddittorietà della motivazione, sostiene di aver chiesto in via alternativa alla domanda principale con memoria ex art. 185 quinto comma c.p.c. la condanna dei convenuti all'equivalente dell'eadem res debita con riguardo all'obbligazione contrattuale inadempiuta per il verificarsi dell'ipotesi di materiale impossibilità di realizzare l'immissione nel possesso orbene in relazione a tale domanda non sussisteva alcuna preclusione da giudicato. Le enunciate censure, da esaminare contestualmente per ragioni di connessione, sono infondate. Il giudice di appello ha ritenuto che nella precedente controversia intercorsa tra le parti il P. aveva proposto la domanda di risarcimento danni a causa dell'inadempimento contrattuale dei venditori, e che la Corte territoriale aveva ritenuto che non fossero stati dedotti sufficienti elementi per consentire la precisa individuazione dei danni di cui l'attore pretendeva il risarcimento, con conseguente inammissibilità dei mezzi istruttori articolati e rigetto della domanda pertanto tale domanda non poteva essere riproposta in quanto il giudicato copre il dedotto ed il deducibile. Orbene dall'esame diretto della sentenza della Corte di Appello di Genova del 18-5-2000 passata in giudicato emerge che la domanda di risarcimento danni formulata dal P. era stata rigettata per la mancata indicazione dei danni dei quali l'attore intendeva essere risarcito, essendosi questo limitato a lamentare i pregiudizievoli effetti derivatigli tanto quale titolare di un diritto di proprietà incerti essendo i beni oggetto di tale diritto , quanto come condomino per le conseguenti implicazioni in ordine ai millesimi a lui imputati tali indicazioni invero erano insufficienti per ritenere proposta una domanda risarcitoria avente un oggetto determinato, con la conseguente inammissibilità della CTU richiesta dall'appellante. Orbene ritiene il Collegio che, contrariamente all'assunto del ricorrente incidentale, tale pronuncia non abbia un contenuto esclusivamente processuale, in quanto il pur impreciso riferimento ad una domanda priva di un oggetto determinato non può essere ricondotto alla mancata determinazione della cosa oggetto della domanda di cui all'art. 163 numero c.p.c., norma che esprime il principio della necessità della identificazione del diritto sostanziale fatto valere in giudizio, nella fattispecie in effetti sussistente in quanto costituito dalla richiesta di risarcimento danni conseguente al mancato trasferimento della quota di comproprietà sui posti auto la carenza evidenziata dalla richiamata sentenza riguarda invece la mancata indicazione, nell'ambito della domanda risarcitoria proposta, della natura dei danni lamentati, tanto da rendere inammissibile la richiesta CTU, con una valutazione quindi che ha logicamente riguardato il merito della domanda stessa pertanto si deve concludere che correttamente il giudice di appello ha ritenuto sussistente in proposito la preclusione del giudicato. Con il terzo motivo il P. censura la sentenza impugnata per non aver ammesso alcuni documenti prodotti dall'esponente nel giudizio di appello, essendosi dimostrata l'incolpevole tardività di tale attività probatoria e la colleganza con le deduzioni nel merito ed istruttorie rese con gli atti introduttivi del primo e secondo grado di giudizio. La censura è infondata. Premesso che il ricorrente incidentale ha dedotto che i documenti in questione attenevano al fatto che all'esponente erano stati addebitati anche gli oneri condominiali relativi alla quota dei posti auto non trasferitagli dai venditori L. e C. , si rileva che tale questione rientra pur sempre nell'ambito dei danni conseguenti all'inadempimento contrattuale di costoro, come del resto dedotto espressamente dallo stesso P. vedi pag. 5-6 del ricorso incidentale ,con la conseguente preclusione per effetto del giudicato richiamato in occasione dell'esame del primo e del secondo motivo del ricorso incidentale. Pertanto il ricorso incidentale deve essere rigettato. In definitiva in accoglimento del ricorso principale la sentenza impugnata deve essere cassata non occorrendo poi ulteriori accertamenti di fatto, decidendo nel merito deve essere rigettata la domanda del P. di condanna delle controparti ad essere immesso nel possesso della quota di comproprietà dei posti auto di cui all'edificio condominiale sito in omissis . Ricorrono giusti motivi, avuto riguardo alla particolarità della controversia e del suo sviluppo processuale, per compensare interamente tra le parti le spese dell'intero giudizio. P.Q.M. La Corte riunisce i ricorsi, accoglie il ricorso principale, rigetta il ricorso incidentale, cassa la sentenza impugnata in relazione al ricorso accolto e, decidendo nel merito, rigetta la domanda del P. di condanna del L. e della C. alla sua immissione nel possesso della quota di comproprietà dei posti auto compresi nell'edificio condominiale sito in omissis Compensa interamente tra le parti le spese dell'intero giudizio.