Ove una costruzione sia realizzata in forza di un provvedimento che, prima di essere attuato, sia stato oggetto di una o più varianti, il titolo edificatorio deve ritenersi costituito non solo da quello originario, ma integrato dalle successive varianti, perfezionandosi con l’ultima delle stesse. Conseguentemente ove nelle more sia intervenuta una norma modificativa del regime urbanistico edilizio, l’attività edilizia non ancora intrapresa deve risultare conforme alla medesima norma, pena l’illegittimità dell’edificazione nella parte in cui non la osservi.
La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 25647 depositata il 14 novembre 2013, affronta la questione del diritto d’uso delle aree destinate a parcheggi, con peculiare attenzione rivolta al titolo edificatorio ed alle sue successive integrazioni, intervenute dopo il rilascio della licenza edilizia ma prima della realizzazione dell’edificio. Orbene, la pronuncia in commento chiarisce come per la valutazione della illegittimità di un edificio, per mancato rispetto della disciplina imposta dall’art. 41 sexies della legge urbanistica n. 1150/1942, come introdotto dall’art. 18, Legge n. 765/1967, occorra considerare il provvedimento di autorizzazione edilizio urbanistico, come modificato ed integrato dalle varianti ratione temporis intervenute. E’ appena il caso di rammentare che l’art. 18, legge n. 765/67, meglio conosciuta come c.d. Legge Ponte”, ha introdotto nella legge urbanistica del 1942 n. 1150 l’art. 41 sexies . La formulazione dell’articolo in parola prevedeva che, nelle nuove costruzioni e nelle aree di pertinenza delle stesse, fossero riservati appositi spazi per parcheggi, in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. Detta legge ha introdotto un sistema in cui, tutti colori i quali si rivolgevano alla P.A. chiedendo una autorizzazione a costruire, erano obbligati alla costruzione di aree destinate a parcheggio. Ne conseguiva che senza l’osservanza di detto ordito normativo nessuna autorizzazione potesse essere validamente concessa. In questo contesto si colloca l’ordinanza in commento, ove la fattispecie si caratterizza per essersi verificata in un arco temporale compreso tra la disciplina ante legge 765/67 e quella dalla medesima introdotta. Il fatto. L’odierna vicenda prende origine dalla pronuncia di un Tribunale che aveva respinto la domanda negatoria proposta da una società di costruzioni ed accolto quella di riconvenzionale di un condomino per il riconoscimento, in suo favore, del diritto di uso di un parcheggio ex art. 41 sexies L. 1150/42, come introdotto dalla legge 765/1967. Avverso tale pronuncia proponeva appello la società di costruzioni, la sentenza resa dalla Corte Territoriale confermava la tesi sostenuta dal condomino, subordinando tuttavia il diritto d’uso al pagamento di un corrispettivo da liquidarsi in separata sede. La società di costruzioni proponeva ricorso per cassazione, ritenendo che la sentenza fosse censurabile per violazione e falsa applicazione dell’art. 41 sexies L. 1150/42, introdotto dall’art. 18, L. 765/1967. L’organo di nomofilachia ha ritenuto infondato il ricorso, considerando corretti l’interpretazione della legge operata dai Giudici del merito, oltre all’accertamento in fatto della vicenda. Sosteneva ancora parte ricorrente come essendo l’intervento edilizio attuato sulla scorta di una licenza edilizia rilasciata in epoca anteriore alla c.d. Legge Ponte, sebbene realizzato successivamente alla sua entrata in vigore, lo stesso non dovesse adeguarsi alla nuova disposizione normativa, istitutiva del vincolo di destinazione a parcheggio. Il titolo edificatorio è integrato dalle varianti successive . A tale proposito la Cassazione ha precisato come il titolo edificatorio utilizzato dalla società di costruzioni non fosse costituito solo dall’originaria licenza edilizia, rilasciata, come detto, in epoca anteriore alla emanazione della cd. legge ponte”, bensì anche da tutte le tre varianti successive, di cui una intervenuta dopo l’entrata in vigore della legge 765/1967. Inoltre, ha rilevato la Corte come l’opera, in realtà mai attuata prima dell’ultima variante, fosse stata costruita sulla scorta di un titolo edilizio complesso che, di fatto, si è perfezionato con il rilascio dell’ultima variante e che, quindi, avrebbe dovuto tener conto della legge urbanistica – edilizia vigente al momento del suo formale completamento. Concludendo . Sulla scorta di quanto detto, è evidente che l’eventuale modifica del regime edilizio urbanistico, intervenuta nelle more tra l’emissione del titolo e la realizzazione effettiva dell’opera, determina l’illegittimità dell’edificio, nella misura in cui lo stesso non rispetti i precetti della nuova norma.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 23 ottobre - 14 novembre 2013, n. 25647 Presidente/Relatore Piccialli Fatto e diritto Si riporta di seguito la relazione preliminare ex art. 380 bis c.p.c Con la sentenza in oggetto la Corte d'Appello di Roma,accogliendo solo parzialmente l'appello della s.r.l. Residenza del Gallo avverso la sent. n. 1462/04 del Tribunale di Latina, che aveva respinto la sua domanda principale negatoria ed accolto la riconvenzionale di G P. , di riconoscimento del diritto di uso di un posto di parcheggio ex art. 41 sexies L. 1150/42 introdotto dall'art. 18 L. 765 del 1967,ha subordinato quest'ultimo al pagamento di un corrispettivo da liquidarsi in separata sede. Nel respingere gli altri motivi di gravame la corte capitolina ha ritenuto,tra l'altro, che nel caso di specie trovasse applicazione la norma invocata dal P. sia perché la costruzione del fabbricato era stata realizzata dopo la sua entrata in vigore, sia perché la,pur anteriore, licenza edilizia era stata oggetto di tre varianti,assentite sotto il vigore della disposizione in questione,facente riferimento alle nuove costruzioni. Ricorre la società suddetta con due motivi non resiste l'intimato. Ad avviso del relatore il ricorso si palesa prima facie infondato. Tale è il primo motivo, con il quale si deduce violazione e falsa applicazione della norma sopra citata, con connesse carenza e contraddittorietà di motivazione, sia perché l'interpretazione della disposizione,facente riferimento alle nuove costruzioni, risulta corretta ed aderente all'inequivoco tenore della stessa, sia perché, con incensurabile accertamento di fatto i giudici di merito hanno acclarato che il titolo edificatorio era costituito, nel suo complesso, non solo dalla originaria licenza, comunque non utilizzata anteriormente all'entrata in vigore della nuova disposizione, ma anche dalle varianti successive. Tale rario decidendi è fatto oggetto soltanto di generica contestazione non si capisce come e te nel mezzo d'impugnazione e fatta oggetto di un successivo profilo di censura, correlato ad una circostanza di fatto che peraltro non risulta se e come dedotta in sede di merito , secondo cui la licenza di abitabilità del 1969 non farebbe riferimento ai posti auto palesemente irrilevante,non vedendosi quale attinenza avrebbe potuto spiegare,ai fini dell'accertamento dell'abitabilità dell'immobile principale, l'esistenza di un posto di parcheggio donde l'insignificanza probatoria di tale mancata menzione. Il secondo motivo,con il quale si lamenta violazione o falsa applicazione della citata norma speciale e dell'art. 2697 c.c., nonché omessa o insufficiente motivazione,per non avere la corte di merito considerato che il diritto de quo non sorge in ogni caso non essendo al vincolo in questione soggetti i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla proporzione stabilita dalla legge, è inammissibile, per difetto di specificità e novità della censura, perché non deduce espressamente che nella specie siffatta situazione di eccedenza sarebbe stata concretamente sussistente e specificamente eccepita in sede di merito e, segnatamente, di gravame il che non si rileva dalla precisa narrativa della sentenza impugnata , peraltro presupponendo un improponibile onere probatorio del relativo fatto negativo a carico della controparte. Si propone conclusivamente rigettarsi il ricorso . Tanto premesso, esaminata la memoria illustrativa depositata per la ricorrente, il collegio ritiene che le osservazioni ivi esposte non siano tali da comportare il superamento delle condivisibili ragioni reiettive esposte dal relatore. Si obietta anzitutto che l'intervento edilizio in questione, in quanto assentito da un titolo edificatorio, una licenza edilizia non meglio precisata, rilasciata anteriormente alla c.d. legge ponte n. 765 del 1967 , ancorché attuato successivamente alla stessa, non avrebbe dovuto conformarsi alla nuova disposizione,contenuta nel relativo art. 18 che aveva aggiunto l'art. 41 sexies alla legge urbanistica n. 1150 del 1942 , istitutiva del vincolo di destinazione a parcheggio in questione. L'obiezione non coglie nel segno, non tenendo conto che nel caso di specie il titolo edificatorio non si è esaurito nella sola, non ben precisata, licenza edilizia anteriore al 1967,essendo stata quest'ultima integrata da ben quattro successive varianti , tre delle quali, come accertato dalla corte di merito, rilasciate dopo l'entrata in vigore della legge n. 767/1967. A tal riguardo si obietta, ancora, che le varianti in realtà sarebbero state tre e che soltanto una delle stesse, quella del 6.9.1968, sarebbe stata successiva all'entrata in vigore della norma sopra citata. La doglianza, oltre che inammissibile per il chiaro contenuto revocatorio ex art. 395 n. 4 c.p.c. e, comunque, per difetto di autosufficienza, laddove non precisa gli estremi delle altre due varianti, né come e quando la circostanza sia stata documentata in sede di merito , è irrilevante, considerato che l'intervento edificatorio, mai attuato in precedenza, è stato posto in essere in forza di un titolo ad aedificandum complesso, che si è comunque perfezionato al momento del rilascio dell'ultima variante e che, pertanto,avrebbe dovuto tener conto della normativa urbanistico - edilizia vigente al momento del suo perfezionamento. In buona sostanza ritiene questa Corte che nel caso in cui,come nella specie, la costruzione sia realizzata in forza di un provvedimento licenza o concessione che,prima di essere attuato,sia stato oggetto di una o più varianti,il titolo edificatorio deve considerarsi costituito non solo da quello originario,ma integrato dalle successive varianti, perfezionandosi con l'ultima delle stesse. Ne consegue che, ove nelle more sia intervenuta una norma modificativa del regime urbanistico - edilizio la,non ancora intrapresa,attività edilizia deve risultare conforme alla stessa, con la conseguente illegittimità dell’edificazione, quand'anche assentita nel titolo,nella parte in cui non la osservi. Quanto al secondo motivo, se ne ribadisce l’inammissibilità, non precisandosi nel ricorso se e come la circostanza,implicante un accertamento di fattoria stata dedotta davanti ai giudice di merito. In buona sostanza, si introduce soltanto in questa sede una tematica di merito, la cui novità non può ritenersi esclusa dal fatto che la società attrice,convenuta in riconvenzionale, abbia resistito all'avversa domanda, confutando la sussistenza delle condizioni della relativa azione, in un contesto nel quale la propria difesa al riguardo era incentrata essenzialmente sulla applicabilità ratione temporis della norma introdotta dall'art. 18 L. 765/1967. Né la generica contestazione,nell'atto di appello, della prova circa la esistenza di un vincolo di destinazione dell'area in questione , avrebbe potuto ritenersi idonea ex art. 342 c.p.c. a porre specificamente in discussione, davanti al giudice di secondo grado, quel rapporto di proporzionalità che, sia pur implicitamente, accogliendo detta domandaci primo giudice aveva ritenuto sussistente. Il ricorso va, conclusivamente, respinto. Nulla, infine, sulle spese, in assenza di costituzione dell'intimato. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso.