La non inerenza dell’affare alle parti comuni del condominio delinea il limite della rappresentanza sostanziale dell’amministratore.
Così si è espressa la Corte di Cassazione con la sentenza n. 5833/17 depositata l’8 marzo. Il caso. Un condominio veniva condannato per inadempienza di un accordo con una s.r.l., con la quale condivideva le spese di manutenzione del cancello elettrico di accesso al vicolo. Quest’ultimo era di proprietà della società, ma utilizzato anche dai condomini. Il giudice riteneva che il condominio si fosse obbligato alla partecipazione alle spese in conseguenza di una missiva inviata allo studio dell’amministratrice. Lo speciale mandato. Avverso la condanna ricorreva il condominio, lamentando vizio di rappresentanza in capo a quest’ultima. Secondo la Corte di Cassazione, la rappresentanza sostanziale dell’amministratore di condominio è costituito dall’inerenza dell’affare alle parti comuni dell’edificio . Serve però, in capo a questo, uno speciale mandato da ogni singolo condomino oppure la ratifica del pari effettuata da ciascuno , quando il contratto sottoscritto dall’amministratore intenda assumere un obbligo nei confronti dei condomini di sostenimento delle spese relative ad un bene non rientrante tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c Per questo motivo è irrilevante la spendita della qualità di amministratore condominiale, trattandosi di potere di rappresentanza convenzionale estraneo all’ambito di operatività degli artt. 1130 e 1131 c.c. . La doglianza è manifestamente fondata secondo la Corte e la sentenza viene cassata.
Corte di Cassazione, sez. VI Civile 2, sentenza 10 febbraio 8 marzo 2017, n. 5833 Presidente Petitti Relatore Scarpa Fatti di causa e ragioni della decisione Il Condominio di via omissis , ha proposto ricorso avverso la sentenza n. 21069/2015 del 24 settembre 2015 resa dal Tribunale di Bologna, che, in parziale riforma della sentenza pronunciata dal Giudice di pace di Bologna in data 13 giugno 2013, n. 3068/2013, ha ritenuto il Condominio ricorrente inadempiente rispetto all’accordo raggiunto con Giulia s.r.l. sin dall’8 febbraio 1991, condannando lo stesso al pagamento della somma di Euro 468,91 oltre interessi. Tale somma veniva riconosciuta come dovuta dal Condominio di via omissis , a titolo di concorso, in proporzione di 5/11, nelle spese di manutenzione del cancello elettrico di accesso al vicolo, parzialmente coperto, di proprietà della Giulia s.r.l. ed avente sbocco su omissis , utilizzato dai condomini del Condominio attuale ricorrente. Il Tribunale di Bologna ha ritenuto che il Condominio di via omissis , si fosse obbligato a concorrere a tali spese di manutenzione del cancello carraio sul vicolo di proprietà di Giulia s.r.l. in conseguenza della missiva 8 febbraio 1991 inviata dalla stessa Giulia s.r.l. allo Studio A. -C. , gestito anche da C.A.M. , all’epoca amministratrice del Condominio di via omissis . Quella lettera, sottolinea il Tribunale, reca una sottoscrizione per ricevuta dell’amministratrice condominiale e, si aggiunge in sentenza, è pacifico che lo Studio A. -Co. ricevette in quell’occasione 4 chiavi e 4 telecomandi . A partire dal 1991, scrive il Tribunale, il Condominio diede pacifica esecuzione all’accordo con Giulia, senza che vi sia traccia di missive indirizzate singolarmente ai fruitori del cancello. Resiste con controricorso la Giulia s.r.l Ritenuto che il ricorso potesse essere accolto per manifesta fondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380 bis c.p.c., in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5 , c.p.c., su proposta del relatore, il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio. La controricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 380-bis, comma 2, c.p.c Non è fondata l’eccezione di inammissibilità del ricorso formulata dalla controricorrente. L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, può costituirsi in giudizio, nonché impugnare le decisioni che vedano soccombenti il condominio, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio da un terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali cfr. Cass. Sez. 2, Sentenza n. 16260 del 03/08/2016 . Il ricorrente Condominio di via omissis , elenca in premessa le rubriche di sei motivi di ricorso, pur numerandone sette 1 violazione o falsa applicazione degli artt. 1130 e 1131 c.c. 2 violazione o falsa applicazione degli artt. 1325 e 1362 e ss. c.c. 3 violazione degli artt. 112, 115 e 118 c.p.c. 4 violazione o falsa applicazione dell’art. 2697 c.c. 5 omessa o insufficiente motivazione su fatto controverso e decisivo 7 violazione o falsa applicazione dell’art. 1388 c.c. . Di seguito, il ricorso enuncia, tuttavia, in modo indistinto e promiscuo le sei censure, evidenziando carenze di specificità, intesa come esposizione di argomentazioni intelligibili ed esaurienti ad illustrazione delle dedotte violazioni di norme, agli effetti dell’art. 366, n. 4, c.p.c. La censura di omessa o insufficiente motivazione non tiene poi conto della riformulazione dell’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c., disposta dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, convertito in legge 7 agosto 2012, n. 13. Il primo motivo di gravame, la cui enunciazione si evince nelle pagine 13, 14 e 15 del ricorso, risulta, in ogni caso, manifestamente fondato, e il suo accoglimento assorbe l’esame delle restanti censure. A norma dell’art. 1131 c.c., l’amministratore ha la rappresentanza dei condomini nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 c.c. o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio. Il limite della rappresentanza sostanziale dell’amministratore di condominio è dunque costituito dall’inerenza dell’affare alle parti comuni dell’edificio. Il contratto con cui un amministratore di condominio intenda assumere l’obbligo dei partecipanti allo stesso di sostenere le spese relative ad un bene non rientrante tra le parti comuni, oggetto della proprietà dei titolari delle singole unità immobiliari, a norma dell’art. 1117 c.c. nella specie, oneri di manutenzione di un cancello elettrico utilizzato dai condomini per il transito su di un’area di proprietà esclusiva di un terzo , suppone, pertanto, uno speciale mandato conferito all’amministratore da ciascuno dei singoli condomini, ovvero la ratifica del pari effettuata da ciascuno, sicché è irrilevante la spendita della qualità di amministratore condominiale, trattandosi di verificare la sussistenza di un potere di rappresentanza convenzionale estraneo all’ambito di operatività degli artt. 1130 e 1131 c.c. arg. da Cass. Sez. 2, Sentenza n. 21826 del 24/09/2013 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5147 del 03/04/2003 Cass. Sez. 2, Sentenza n. 4623 del 03/08/1984 . Il ricorso va perciò accolto, limitatamente al primo motivo, rimanendo assorbiti i restanti motivi. Conseguono la cassazione dell’impugnata sentenza ed il rinvio della causa al Tribunale di Bologna in diversa composizione, che deciderà uniformandosi ai richiamati principi e tenendo conto dei rilievi svolti, provvedendo anche sulle spese del giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte accoglie il primo motivo di ricorso, dichiara assorbiti i restanti motivi, cassa l’impugnata sentenza e rinvia la causa al Tribunale di Bologna in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di cassazione.