Il balcone è proprietà esclusiva del condomino, ma un eventuale restauro rientra nelle spese di manutenzione comuni

Il costo della restaurazione del balcone, seppur sia un bene di proprietà della corrispondente unità immobiliare, deve essere sopportato dall’intero condominio dato che la gradevolezza estetica del rivestimento esterno dell’edificio è una questione di comune interesse condominiale.

Così ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 27083/18, depositata il 25 ottobre. Un inestetico balcone. Il balcone di un condominio risulta corroso dal tempo, tanto da essere oggetto dell’assemblea condominiale. Su una questione i condomini sono d’accordo la balconata è da ristrutturare, sia per ragioni estetiche che di sicurezza. Differentemente non è chiaro chi debba sostenere il costo del restauro, di preciso se il costo debba gravare sull’intero condominio o solamente sul proprietario dell’appartamento presentante il terrazzino usurato. A fronte della decisione adottata dall’assemblea condominiale, che imputava il costo della restaurazione all’intero complesso condominiale, due condomini si rivolgono al Giudice di merito per ottenere l’annullamento della delibera. Richiesta negata sia nel giudizio di primo che di secondo grado, portando così i ricorrenti a rivolgersi alla Cassazione deducendo la falsa applicazione degli artt. 1117 ss. c.c. e dell’art. 360, comma 1, n. 5 Sentenze impugnabili e motivi di ricorso c.p.c. avvenuta nel giudizio precedente. Il comune interesse per la gradevolezza estetica dell’edificio. Gli Ermellini hanno dapprima sottolineato che il balcone, essendo un prolungamento dell’unità immobiliare, è esclusivamente di proprietà del relativo condomino. Per beni comuni dell’intero condominio, i cui possibili costi di restauro sono imputabili all’intero caseggiato, s’intendono gli elementi usufruibili da tutti i condomini oltre a quelli che svolgono una funzione decorativa per il prospetto frontale dell’edificio che altresì contribuiscono a rendere il caseggiato esteticamente gradevole . Come più volte affermati, i costi relativi alla riparazione, restauro e manutenzione di beni di proprietà condominiale sono imputabili all’intera collettività abitativa, differentemente rispetto alla conservazione di beni di singola proprietà. Questi ultimi, sottolinea la Suprema Corte, possono però essere eccezionalmente sopportati dall’intero condominio quando il recupero dell’elemento architettonico contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto . Tale valutazione nel caso di specie, è stata considerata dal Giudice d’appello, il quale tramite la visione di fotografie ha svolto una corretta valutazione delle fattispecie in esame, tanto da non incorrere né in una violazione rispetto quando disposto dall’art. 360, comma 1, n. 5, c.p.c. né nel riscontro di un vizio della delibera condominiale impugnata. Pertanto la Corte di Cassazione rigetta il ricorso proposto dai condomini avversi alla delibera dal contenuto legittimo.

Corte di Cassazione, sez. II Civile, ordinanza 28 giugno 25 ottobre 2018, n. 27083 Presidente Manna Relatore Grasso Fatto e diritto Ritenuto che la Corte d’appello di Roma, con la sentenza di cui n epigrafe, rigettando l’impugnazione proposta da Lo.Al. e L.F. , confermò la sentenza di primo grado, che aveva rigettato la domanda di annullamento di delibera assembleare del Condominio omissis che avverso la sentenza d’appello la Lo. e il L. avanzano ricorso, illustrando cinque motivi di censura che il Condominio resiste con controricorso che i ricorrenti hanno depositato memoria ritenuto che con il primo motivo i ricorrenti denunziano violazione degli artt. 112 e 277, cod. proc. civ., in relazione all’art. 360, n. 4, cod. proc. civ., assumendo che la Corte locale aveva omesso di decidere sulla eccezione con la quale si era dedotto il persistente difetto di autorizzazione assembleare per resistere nel giudizio d’appello, in quanto dopo che con ordinanza collegiale dell’8/6/2011 era stato assegnato termine al Condominio fino all’udienza del 26/9/2012, non avendo a quella udienza nulla depositato il predetto appellato, il termine, nonostante avesse natura inderogabile, era stato prorogato, d’ufficio considerato che la doglianza è infondata per quanto appresso - anche a voler seguire la narrazione della vicenda processuale offerta dai ricorrenti, fermamente avversata dal Condominio, quel che non è controverso è che all’udienza di precisazione delle conclusioni l’eccezione oggi denunziata come non decisa, venne presa in esame e rigettata dalla Corte distrettuale - il difetto di legittimazione processuale della persona fisica, che agisca in giudizio in rappresentanza di un ente nella specie, per mancanza dell’autorizzazione preventiva alla proposizione dell’azione da parte dell’organo competente per statuto , può essere sanato, in qualunque stato e grado del giudizio, con efficacia retroattiva e con riferimento a tutti gli atti processuali già compiuti, per effetto della costituzione in giudizio del soggetto dotato della effettiva rappresentanza dell’ente stesso, il quale manifesti la volontà, anche tacita, di ratificare l’operato del falsus procurator da ultimo, Sez. 1, n. 23274, 15/11/2016, Rv. 642413 - in disparte, devesi soggiungere che la Corte di cassazione, allorquando sia denunciato un error in procedendo , è anche giudice del fatto ed ha il potere di esaminare direttamente gli atti di causa tuttavia, non essendo il predetto vizio rilevabile ex officio , è necessario che la parte ricorrente indichi gli elementi individuanti e caratterizzanti il fatto processuale di cui richiede il riesame e, quindi, che il corrispondente motivo sia ammissibile e contenga, per il principio di autosufficienza del ricorso, tutte le precisazioni e i riferimenti necessari ad individuare la dedotta violazione processuale Sez. 1, n. 2771, 2/2/2017, Rv. 643715 , precisazioni qui largamente sommarie e contrastate dal controricorrente, il quale espone che l’udienza del 26/9/2012 venne rinviata d’ufficio al 20/11/2013, nella quale furono precisate le conclusioni considerato che il rigetto del primo motivo travolge anche il secondo, con il quale i ricorrenti si dolgono della violazione dell’art. 91, cod. proc. civ., sul presupposto che la controparte non era ritualmente costituita in giudizio ritenuto che con il terzo motivo, denunziante violazione e falsa applicazione degli artt. 1117, 1120, 2727, 2729, cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., il ricorso deduce l’erroneità della statuizione d’appello per non avere tenuto conto del fatto che il frontalino costituisce parte del balcone ed essendo quest’ultimo, a sua volta, proiezione dell’appartamento, la riparazione del primo deve porsi a carico del singolo condomino e non del condominio, non constando una situazione di pregio architettonico da salvaguardare, tale da giustificare l’accollo collettivo della spesa considerato che la doglianza non merita di essere accolta, valendo quanto segue - costituisce principio consolidato e condiviso da questo Collegio l’affermazione secondo la quale i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole ex multis, Sez. 2, n. 6624, 30/4/2012, Rv. 622451 - perché il costo del recupero debba imputarsi al condominio non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto - una tale valutazione, svolta dal Giudice d’appello, il quale ha direttamente visionato i reperti fotografici, non è in questa sede sindacabile considerato che il quarto motivo con il quale il ricorso denunzia omesso esame di un fatto controverso e decisivo, in relazione all’art. 360, n. 5, cod. proc. civ., è inammissibile - per la Corte d’appello la indicazione di cui al p. 4 dell’o.d.g. di cui alla convocazione assembleare scelta della ditta per il restauro frontalini, balconi e prospetti , correlato alla documentazione allegata verbali precedenti delibere, preventivi allegati all’avviso di convocazione riguardante tutti i lavori approvati costituiva prova sufficientemente tranquillizzante del positivo assolvimento dell’onere di informazione dei condomini sulle questioni indicate al punto 4 - senza necessità di prendere in esame la censura, peraltro palesemente indirizzata a proporre una lettura alternativa dei fatti di causa, è bastevole ricordare che l’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ., riformulato dall’art. 54 del d.l. 22 giugno 2012, n. 83, conv. in legge 7 agosto 2012, n. 134, introduce nell’ordinamento un vizio specifico denunciabile per cassazione, relativo all’omesso esame di un fatto storico, principale o secondario, la cui esistenza risulti dal testo della sentenza o dagli atti processuali, che abbia costituito oggetto di discussione tra le parti e abbia carattere decisivo vale a dire che, se esaminato, avrebbe determinato un esito diverso della controversia ne consegue che, nel rigoroso rispetto delle previsioni degli artt. 366, primo comma, n. 6, e 369, secondo comma, n. 4, cod. proc. civ., il ricorrente deve indicare il fatto storico , il cui esame sia stato omesso, il dato , testuale o extratestuale, da cui esso risulti esistente, il come e il quando tale fatto sia stato oggetto di discussione processuale tra le parti e la sua decisività , fermo restando che l’omesso esame di elementi istruttori non integra, di per sé, il vizio di omesso esame di un fatto decisivo qualora il fatto storico, rilevante in causa, sia stato comunque preso in considerazione dal giudice, ancorché la sentenza non abbia dato conto di tutte le risultanze probatorie in definitiva la norma in parola consente il ricorso solo in presenza di omissione della motivazione su un punto controverso e decisivo dovendosi assimilare alla vera e propria omissione le ipotesi di motivazione apparente , di contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e di motivazione perplessa ed obiettivamente incomprensibile , esclusa qualunque rilevanza del semplice difetto di sufficienza della motivazione - S.U., n. 8053, 7/4/2014, Rv. 629830 S.U. n. 8054, 7/4/2014, Rv. 629833 Sez. 62, ord., n. 21257, 8/10/2014, Rv. 632914 , omissione che qui non si rileva affatto - considerato che l’inammissibilità del motivo appena esaminato rende del pari inammissibile il quinto ed ultimo motivo, con il quale i ricorrenti si dolgono della violazione dell’art. 1105, co. 3, cod. civ., in relazione all’art. 360, n. 3, cod. proc. civ., per non essere stato correttamente adempiuto l’obbligo di completa informazione nei confronti dei condomini delle questioni da deliberare in assemblea - la evocazione della norma di diritto sostanziale perciò solo non determina nel giudizio di legittimità lo scrutinio della questione astrattamente evidenziata sul presupposto che l’accertamento fattuale operata dal giudice di merito giustifichi il rivendicato inquadramento normativo, essendo, all’evidenza, occorrente che l’accertamento fattuale, derivante dal vaglio probatorio, sia tale da doversene inferire la sussunzione nel senso auspicato dal ricorrente - diversamente, come accade qui, nella sostanza, peraltro neppure efficacemente dissimulata, la doglianza investe inammissibilmente l’apprezzamento di merito del giudice, il quale ha ricostruito la fattispecie concreta difformemente dalle aspettative dei ricorrenti, di talché la prospettata violazione non può ipotizzarsi considerato che le spese legali debbono seguire la soccombenza e possono liquidarsi siccome in dispositivo, tenuto conto del valore e della qualità della causa, nonché delle attività espletate che ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02 inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12 applicabile ratione temporis essendo stato il ricorso proposto successivamente al 30 gennaio 2013 , ricorrono i presupposti per il raddoppio del versamento del contributo unificato da parte dei ricorrenti, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13. P.Q.M. rigetta il ricorso e condanna la ricorrente al pagamento, in favore del controricorrente, delle spese del giudizio di legittimità, che liquida in Euro 4.000,00 per compensi, oltre alle spese forfettarie nella misura del 15 per cento, agli esborsi liquidati in Euro 200,00, e agli accessori di legge. Ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, inserito dall’art. 1, comma 17 legge n. 228/12, dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dei ricorrenti, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per il ricorso, a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.