Il notaio non ha l’obbligo di notificare alla banca il subingresso del mutuario

L’acquirente di un immobile, ipotecato a garanzia della restituzione di un credito fondiario, se intende avere contezza e partecipare ad eventuali futuri giudizi di esecuzione forzata sull’immobile, ha l’onere, ai sensi dell’art. 20 R.D. 646/1905, di notificare il suo acquisto alla banca mutuante in difetto, sarà a lui opponibile l’aggiudicazione dell’immobile disposta all’esito della procedura esecutiva iniziata o coltivata dalla banca mutuante nei confronti dell’originario debitore, anche se l’avente causa di questi non vi abbia partecipato.

Lo ha affermato la Corte di Cassazione, nella sentenza n. 11141 depositata il 10 maggio 2013. Il caso. Un soggetto aveva acquistato da una società in nome collettivo un appartamento con atto redatto dal notaio, per l’importo di 33 milioni di lire, accollandosi, per 20 milioni di lire, il mutuo esistente a favore di un istituto di credito, mutuo precedentemente acceso dalla venditrice e gravante sull’intero immobile. Successivamente il suddetto appartamento era stato aggiudicato all’asta, in esito alla procedura di pignoramento immobiliare intentato dalla banca per il mancato pagamento delle rate di mutuo, relative al lotto corrispondente all’appartamento. Il soggetto acquirente veniva a conoscenza dell’esecuzione immobiliare solo in epoca successiva alla vendita e lo stesso, proponeva opposizione di terzo, ma quest’ultima veniva rigettata dal Tribunale adito. L’acquirente conveniva in giudizio pertanto, il notaio rigante, chiedendone la condanna di 500 milioni di lire a titolo di risarcimento danni per responsabilità professionale. A dire di parte attrice il danno della perdita dell’appartamento derivava dalla condotta del notaio che non aveva notificato all’istituto di credito il subingresso del mutuario. Il notaio nel costituirsi chiamava in garanzia la propria assicurazione. Il Tribunale rigettava la domanda, ma la Corte d’appello in totale riforma della decisione di primo grado, condannava il notaio al risarcimento dei danni, accogliendo la domanda di manleva, e per l’effetto condannava l’assicurazione a tenere indenne il professionista. Avverso la sentenza dei giudici territoriali, il notaio proponeva ricorso per cassazione. In secondo grado la sentenza si ribalta. La Corte d’appello ha ritenuto in primo luogo sussistente l’obbligo in capo al notaio di notificare alla banca il subingresso nel mutuo, valutando successivamente la sussistenza di un inadempimento dello stesso notaio. A dire dei giudici territoriali la sussistenza di un obbligo in capo al notaio rogante di effettuare questo tipo di accertamento relativo alla stipulazione di una compravendita, anche con accollo di mutuo, rientra nel concetto di normalità. Quale la fonte dell’obbligo sussistente in capo al notaio? La Suprema Corte però, ritiene che nella sentenza oggetto di gravame non risulti esplicitata la fonte dell’obbligo sussistente in capo al notaio di notificare all’istituto fondiario l’avvenuto trasferimento dell’immobile con accollo del mutuo stipulato dal venditore. A dire degli ermellini difatti, nella pronuncia d’appello non è chiaro se la fonte negoziale si rinvenga nell’art. 20 R.D. 646/1905, ovvero in un obbligo assunto in sede di stipulazione dell’atto pubblico di vendita o ancora in un obbligo professionale accessorio alla prestazione principale di redigere l’atto pubblico di vendita. Vista l’ambiguità della sentenza impugnata la Suprema Corte si sofferma su tutte le possibili fonti del preteso obbligo. In particolare l’art. 20 R.D. 646/1905 non prevede un obbligo a carico del notaio rogante l’atto l’articolo infatti dispone chiaramente che spetta ai successori a titolo universale o particolare del debitore e agli aventi causa l’obbligo di notifica. In difetto sarà opponibile all’acquirente l’aggiudicazione dell’immobile disposta all’esito della procedura esecutiva iniziata o coltivata dalla banca mutuante nei confronti dell’originario debitore, anche se l’avente causa di questi non vi abbia partecipato. Neppure a dire della Suprema Corte può dirsi che essa possa considerarsi una obbligazione accessoria a quella principale assunta per la stipula dell’atto pubblico, rientrante negli ordinari adempimenti notarili in un atto di compravendita. Sul punto infatti, possono dirsi obbligazioni accessorie in tal senso quelle in ordine all’esistenza del mutuo, di iscrizioni di procedure esecutive ad esso collegate, di pignoramenti, ma non anche le notificazioni dell’avvenuto trasferimento dell’immobile con accollo del mutuo stipulato dal venditore. Infine, la Corte di Cassazione ha ritenuto che l’obbligo in capo al notaio, che astrattamente avrebbe potuto trovare fondamento in una obbligazione contrattualmente pattuita tra notaio e cliente nell’ambito della stipula dell’atto pubblico, non può essere configurato nella specie. Ammissioni del difensore? Assumono mera portata indiziaria. In questo contesto così delineato, caratterizzato dalla mancanza di un’obbligazione derivante dalla legge, dalla mancanza di un’obbligazione accessoria alla obbligazione principale di provvedere alla stipula dell’atto pubblico, nonché dalla mancanza di un’obbligazione contrattualmente assunta dal notaio, la Corte di merito ha dedotto l’esistenza di una obbligazione del notaio dalla circostanza che questi abbia ammesso di aver adempiuto l’obbligo di notificazione nella comparsa di risposta. Ciò però, contrasta con la consolidata giurisprudenza di legittimità molto restrittiva nell’attribuire rilievo alle ammissioni negli scritti difensivi sottoscritti unicamente dal procuratore ad litem , ai quali conferisce la mera portata di elementi indiziari, liberamente valutabili dal giudice per la formazione del suo motivato convincimento. Pertanto, la Suprema Corte accoglie il ricorso proposto dal notaio e condanna al soggetto acquirente dell’immobile alla restituzione di quanto adesso corrisposto sulla base della sentenza della Corte d’appello cassata.

Corte di Cassazione, sez. III Civile, sentenza 4 aprile 10 maggio 2013, n. 11141 Presidente Berruti Relatore Carluccio Svolgimento del processo 1. G A. convenne in giudizio nel 1998 il notaio G.A. , chiedendone la condanna al pagamento di 500 milioni di lire a titolo di risarcimento per responsabilità professionale. Espose di aver acquistato un appartamento facente parte di un palazzo dalla società Petrillo Salvatore & amp Figli snc nel 1982, con atto redatto dal notaio, per l'importo di 33 milioni di lire, accollandosi, per 20 milioni di lire, il mutuo esistente a favore del Banco di Napoli, sez. credito fondiario, precedentemente acceso dalla venditrice e gravante sull'intero immobile che il suddetto appartamento era stato aggiudicato all'asta nel dicembre 1996, in esito alla procedura di pignoramento immobiliare intentata dal Banco di Napoli per il mancato pagamento di rate di mutuo, relative al lotto corrispondente all'appartamento, pari a quasi 8 milioni di lire, portati da precetto del 1989 nei confronti della società Petrillo di aver avuto conoscenza dell'esecuzione immobiliare successivamente alla vendita e di aver proposto opposizione di terzo, rigettata con sentenza del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere del marzo 1998. Assunse che il danno della perdita dell'appartamento derivava dalla condotta del notaio, che non aveva notificato al Banco di Napoli il subingresso del mutuatario art. 20 del R.d. 16 luglio 1905, n. 646 , né aveva provveduto all'incombente in occasione dell'atto di frazionamento del mutuo del novembre 1984. Il notaio chiamò in garanzia la propria assicurazione per essere manlevato. Il Tribunale rigettò la domanda. 2. La Corte di appello di Napoli, in totale riforma della decisione di primo grado, accolse la domanda e condannò il notaio al pagamento di Euro 155.000,00, oltre accessori accolse la domanda di manleva, condannando l'assicurazione a tenere indenne il professionista sentenza del 1 giugno 2007 . 3. Avverso la suddetta sentenza, il notaio propone ricorso per cassazione con sei motivi, esplicati da memoria. L'Assicurazione propone ricorso incidentale adesivo con sei motivi, esplicati da memoria. A. resiste con controricorso. Motivi della decisione 1. La decisione ha per oggetto il ricorso principale e il ricorso incidentale adesivo, proposti avverso la stessa sentenza ricorsi riuniti, che vanno esaminati congiuntamente, stante la prospettazione di censure comuni. 2. Il sesto motivo del ricorso principale e i motivi dal primo al terzo del ricorso incidentale concernono il ritenuto obbligo del notaio di comunicare l'accollo del mutuo e, logicamente preliminari, devono essere trattati unitariamente. Con il comune richiamo nell'intestazione all'art. 360 n. 5 cod. proc. civ., tutti i suddetti motivi argomentano, e specificano nel momento di sintesi finale - omologo al quesito di diritto, richiesto dall'art. 366 bis cod. proc. civ., applicabile ratione temporis - nel senso della omessa e insufficiente motivazione della sentenza impugnata in ordine a all'individuazione dell'obbligo normativo posto a carico del notaio e all'accertamento dell'inadempimento primo incidentale b al valore attribuito alla dichiarazioni della parte negli scritti difensivi al fine di fondare l'esistenza dell'obbligo, quasi con valore confessorio, mentre, al più, le stesse avrebbero potuto valere come elementi indiziari di valutazione ai fini del formarsi, con altri elementi, dei convincimento del giudice secondo incidentale, anche in riferimento all'art. 116 cod. proc. civ., e sesto principale c al valore attribuito all'inadempimento di un obbligo morale da parte del professionista terzo incidentale e sesto principale . 2.1. I suddetti motivi meritano di essere accolti. 3. La Corte di appello di Napoli, rilevato che l'attore aveva identificato la causa della perdita dell'immobile nella mancata notifica, da parte del notaio alla banca, del subingresso nel mutuo e che il giudice deve accertare l'inadempimento e, prima di questo, se l'obbligo sussiste, ha ritenuto sussistente l'obbligo. A tal fine ha messo in risalto il comportamento processuale del notaio, dal quale emergerebbe la convinzione dello stesso notaio in ordine alla sussistenza dell'obbligo, consistente nell'aver affermato nella comparsa di risposta di aver provveduto alla notifica ai sensi dell'art. 20 cit., senza fornirne prova mediante produzione documentale. Inoltre, richiamando la difesa di controparte, ha sostenuto che lo stesso notaio si riteneva anche moralmente obbligato in tal senso, trattandosi di obbligazione accessoria. Infine, la Corte di merito ha richiamato una decisione di legittimità Cass. 9 marzo 1979, n. 1483 , ritenendo che la sussistenza dell'obbligo in esame troverebbe in essa indiretta conferma, derivando dall'affermazione che gli accertamenti notarili relativi alla stipulazione di una compravendita, anche con accollo di mutuo, rientrano nel concetto di normalità. 3.1. Nella sentenza impugnata non risulta esplicitata la fonte dell'obbligo, in capo al notaio, di notificare all'istituto fondiario l'avvenuto trasferimento dell'immobile con accollo del mutuo stipulato dal venditore. Non è chiaro se - nel rinvenire l'implicito riconoscimento dell'esistenza dell'obbligo da parte dello stesso notaio nelle affermazioni di aver adempiuto, contenute nella comparsa di risposta - la Corte di merito abbia inteso individuare il riconoscimento di un obbligo normativamente posto dall'art. 20 del R.d. n. 646 del 1905 ovvero di un obbligo professionale contrattualmente assunto in sede di stipulazione dell'atto pubblico di vendita ovvero di un obbligo professionale accessorio alla prestazione principale di redigere l'atto pubblico di vendita. Dalle argomentazioni con le quali si richiama il riconoscimento morale di un'obbligazione accessoria e una decisione della Corte di legittimità per quanto non conferente, per quel che si dirà sembra di capire che la Corte di merito abbia considerato, almeno prevalente, l'esistenza di un'obbligazione di notificazione, accessoria all'obbligo di stipulare l'atto di vendita. Tuttavia, proprio l'ambiguità delle argomentazioni, rendono opportuno soffermarsi sull'erroneità della statuizione della Corte, considerando tutte le possibili fonti del preteso obbligo. 4. L'art. 20 del R.d. n. 646 del 1905 - ora abrogato dall'art. 161, comma 1 del d.lgs. 1 settembre 1993, n. 385, ma applicabile ratione temporis, ex comma 6 dello stesso articolo, in ragione della data di stipulazione dell'atto pubblico ex multis, Cass. 25 maggio 2000, n. 6860 - non prevede un obbligo a carico del notaio rogante l'atto. Alla chiara lettera della legge i successori a titolo universale o particolare del debitore e gli aventi causa debbono notificare , si aggiunge la costante interpretazione giurisprudenziale ex plurimis, Cass. 23 giugno 1975, n. 2504 Cass. 21 agosto 1992, n. 9740 , nel senso che & lt 5. L'obbligo di notificazione in capo al notaio non può considerarsi obbligazione accessoria a quella principale assunta per la stipula dell'atto pubblico, rientrante negli ordinari adempimenti notarili in un atto di compravendita. Certamente tale ricomprensione non può fondarsi, come ha fatto la Corte di merito, sulla decisione della Corte di legittimità Cass. n. 1483 del 1979, cit. richiamata in sentenza , secondo la quale Il compenso supplementare cui ha diritto il notaio, ai sensi dello art. 30 della tariffa, approvata con il DM 30 giugno 1973, riguarda le prestazioni straordinarie e non anche quelle indispensabili per la formazione e validità del rogito, le quali sono comprese tra le prestazioni richiedenti normale indagine giuridica, sicché la attività notarile consistente negli accertamenti relativi alla stipulazione di una compravendita immobiliare, ancorché con accollo del mutuo contratto dal venditore, e negli adempimenti conseguenti, va ricondotta al concetto di normalità, se l'espletamento dell'incarico non comporti un particolare impegno giustificato sul piano obiettivo, e di conseguenza non importa per il notaio il precisato compenso supplementare . All'evidenza, delimitando i confini tra attività straordinarie e attività ordinaria nell'ambito della stipulazione di una compravendita immobiliare al fine di stabilire quale attività fonda il diritto ad un compenso supplementare, la Corte fa rientrare nell'attività ordinaria gli accertamenti relativi alla stipulazione, ancorché con accollo del mutuo contratto dal venditore. Quindi, gli accertamenti - tra i quali quelli in ordine all'esistenza del mutuo, all'esistenza di iscrizioni di procedure esecutive ad esso collegate, quali pignoramenti , non le notificazioni per la responsabilità professionale del notaio in caso di omessa verifica dell'esistenza di pignoramenti in compravendita con accollo di mutuo, Cass. 27 novembre 2012, n. 20991 . Soprattutto, l'ipotizzabilità del carattere accessorio dell'obbligo di notifica in capo al notaio è incompatibile con il potere, attribuito alle parti che stipulano la compravendita e all'istituto mutuante, di scegliere se l'accollo deve o meno avere carattere interno o esterno, con le diverse conseguenze riconducibili alle diverse ipotesi art. 1273 cod. civ. . 6. L'obbligo in capo al notaio, che astrattamente avrebbe potuto trovare fondamento in una obbligazione contrattualmente pattuita tra notaio e cliente nell'ambito della stipula dell'atto pubblico, non può essere configurato nella specie. Infatti, sulla base delle regole generali artt. 1218 e 2697 cod. civ. l'A. , nel chiedere il risarcimento del danno per l'inadempimento del notaio, avrebbe dovuto, innanzitutto, allegare prima ancora che provare la fonte negoziale del diritto a che il notaio provvedesse alla notificazione richiesta dall'art. 20 cit. allegazione neanche ipotizzata dal giudice. 7. In questo contesto, caratterizzato dalla mancanza di un'obbligazione derivante dalla legge, dalla mancanza di un'obbligazione accessoria alla obbligazione principale di provvedere alla stipula dell'atto pubblico, nonché dalla mancanza di un'obbligazione contrattualmente assunta dal notaio, la Corte di merito ha dedotto l'esistenza di una obbligazione del notaio dalla circostanza che questi abbia ammesso di aver adempiuto l'obbligo di notificazione chiedendo di essere ammesso a provare con testimoni nella comparsa di risposta. Tanto contrasta con la giurisprudenza consolidata di legittimità, sempre molto restrittiva nell'attribuire rilievo alle ammissioni negli scritti difensivi, sottoscritti unicamente dal procuratore ad litem, ai quali conferisce la mera portata di elementi indiziari, liberamente valutabili dal giudice per la formazione del suo motivato convincimento ai sensi dell'art. 116 cod. proc. civ. ex plurimis, Cass. 2 ottobre 2007, n. 20701 . Tanto più in un caso, come nella specie, nel quale si è ricavata l'esistenza di una obbligazione della parte dalla mera ammissione, nella comparsa di risposta redatta dal procuratore, di aver adempiuto richiedendo prova per testi ammissione e richiesta che, attenendo alla strategia processuale, rientra nella totale disponibilità del difensore tecnico, non essendo neanche ipotizzata la presenza della firma della parte. 8. Pertanto, sono accolti il sesto motivo del ricorso principale e i motivi dal primo al terzo del ricorso incidentale. Tutti i restanti motivi del ricorso principale e del ricorso incidentale adesivo restano assorbiti dall'accoglimento suddetto. Infatti, le altre censure riguardano la mancata ammissione della prova testimoniale sull'adempimento dell'obbligo previsto dall'art. 20 del R d. n. 646 del 1905 cit., oltre a difetti motivazionali in ordine alla conoscenza della procedura esecutiva da parte dell'A. primo motivo del ricorso principale l'onere della prova sul nesso causale tra l'inadempimento del notaio e il danno subito terzo del ricorso principale e quarto punto 1 [4.1.1 del ricorso incidentale il possibile concorso di colpa dell'A. nella causazione dell'evento lesivo secondo motivo del ricorso principale il riconoscimento del danno e la sua quantificazione quarto e quinto del ricorso principale e quarto punto 2 [4.2.] quinto e sesto del ricorso incidentale . 9. Cassata la sentenza impugnata, non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto, ricorrono le condizioni per la pronuncia nel merito ai sensi dell'art. 384, secondo comma cod. proc. civ Per l'effetto, la domanda proposta da G A. va rigettata, con conseguente assorbimento della domanda di manleva proposta dal notaio, e conseguente condanna dell'A. alla restituzione di quanto ad esso corrisposto sulla base della sentenza della Corte di appello cassata, con gli interessi legali, dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino al soddisfo. 10. In ragione del contrapposto esito dei due gradi di giudizio di merito, sussistono giusti motivi per compensare integralmente le relative spese processuali. Le spese, liquidate sulla base dei parametri vigenti di cui al d.m. n. 140 del 2012, seguono la soccombenza per il giudizio di cassazione. P.Q.M. La Corte di Cassazione decidendo i ricorsi riuniti, accoglie il sesto motivo del ricorso principale e i motivi primo, secondo e terzo del ricorso incidentale dichiara assorbiti i restanti cassa in relazione e, decidendo nel merito, rigetta la domanda di G A. e lo condanna alla restituzione di quanto ad esso corrisposto sulla base della sentenza della Corte di appello cassata, con gli interessi legali dalla data di pubblicazione della presente sentenza sino al soddisfo dichiara assorbita la domanda di manleva compensa integralmente le spese processuali dei due gradi di merito condanna A.G. al pagamento delle spese processuali del giudizio di cassazione, che liquida, in Euro 10.200,00, di cui Euro 200,00 per spese, oltre alle spese generali ed agli accessori di legge, in favore, rispettivamente, di A G. e di Reale Mutua di Assicurazioni.