Se il costruttore dell'immobile eccede con i parcheggi può anche venderli

Dalla sezioni unite l'interpretazione della legge 765/67 è legittimo cedere i posti auto in più a persone diverse dai proprietari dell'appartamento

I posti auto in eccesso sono vendibili a terzi. Vale a dire, nelle nuove costruzioni i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto al vincolo imposto dalla legge, possono essere venduti dal proprietario costruttore a terze persone. Lo hanno affermato le Sezioni unite civili della Cassazione nella sentenza 12793/05 - depositata il 15 giugno e qui integralmente leggibile tra gli allegati - con la quale i Supremi giudici hanno fissato le linee interpretative dell'articolo 18 della legge 765/67 che impone, in caso di costruzione di nuovi fabbricati, la costruzione di aree riservate a parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni 10 metri cubi di costruzione. In altre parole, la maggior estensione dell'area vincolata, rispetto al minimo previsto dalla legge, resta nelle mani della società di costruzione, che potrà riservarsi la proprietà di quegli spazi oppure decidere di alienarli a terzi. Nello sciogliere il contrasto interpretativo sull'articolo 18 citato, il massimo consesso di Piazza Cavour ha dato conto delle due opposte teorie che si sono formante nel tempo sulla norma in esame quella oggettiva , secondo cui la disposizione dà rilevanza unicamente al rapporto fra costruttore e pubblica amministrazione non vincolando così la società immobiliare a destinare l'area oltre lo standard ai condomini quella soggettiva che, invece, considera l'area destinata a parcheggio come accessorio inscindibile dell'appartamento facendo ricorso a figure differenti a secondo dell'ubicazione . Se interno all'edificio, ad esempio, è stato considerato di uso comune dei condomini. Con la sentenza 12793 le Sezioni unite hanno aderito alla prima linea interpretativa per questo hanno respinto il ricorso di due condomini, proprietari di due appartamenti, che avevano chiesto il riconoscimento, di un ottavo per ciascun immobile, dell'intero spazio destinato a parcheggio, anche per la parte eccedente lo standard urbanistico.

Cassazione - Sezioni unite civili - sentenza 17 febbraio-15 giugno 2005, n. 12793 Presidente Carbone - estensore Elefante Pm Martone - parzialmente conforme - ricorrente Morea ed altro - controricorrente Sim Srl Svolgimento del processo Con attto di citazione notificato il 26 febbraio 1991, Franco Morea e Teresa Angarola, coniugi, nonché Antonia Di Gemma, acquirenti come da atti per notaio Pirro rispettivamente del 12 e 15 settembre 1988 dalla società costruttrice SIM Società Immobiliare Meridionale di due appartamenti ubicati in un edifico sito in Taranto Via Aristosseno n. 21 , chiedevano il riconoscimento della loro qualità di comproprietari, nella misura di un 1/8 per ciascun appartamento, dell'intero spazio destinato a parcheggio del fabbricato, anche per la parte realizzata in eccedenza alla prescrizione minima prevista dall'articolo 18 della legge 765/67. Le ragioni della domanda erano ricollegate agli atti di sottomissione del 29 febbraio e 2 marzo 1988 con i quali la soc. SIM, ai fini dell'ottenimento della concessione edilizia rilasciatale il 14 aprile 1988 , assumeva l'obbligo di destinare a parcheggio un'area complessiva mq. 1.075 al piano cantinato e mq. 260 al piano terra dell'edificio molto più estesa di quella in concreto messa a disposizione degli attori e degli altri sei condomini mq. 180 di parcheggio al piano cantinato . Il Tribunale rigettava la domanda. Il gravame proposto dai soccombenti era rigettato, con sentenza 351/99, dalla Corte d'appello di Lecce, sezione distaccata di Taranto. Si legge in sentenza che, contro l'affermazione degli attori, secondo cui il progetto approvato del parcheggio contemplava un'autorimessa di mq. 435 e gli atti d'obbligo avevano posto un vincolo di asservimento al piano interrato pari a complessivi mq. 1.075 mq. 185 + mq. 890 , gli unici riferimenti da considerare attenevano a quest'ultimi atti costituenti varianti al progetto approvato. Pertanto il progetto approvato con autorimessa di mq. 435 era stato posto nel nulla dagli atti di sottomissione. E' poi detto in sentenza che solo i rogiti notarili costituivano fonte delle reciproche obbligazioni, restando superati i contratti preliminari, e che con tali rogiti gli attori avevano acquistato la comproprietà per 1/8 del parcheggio coperto, da identificare nella superficie cantinata di mq. 185 contemplata nell'atto di sottomissione del 29 febbraio 1988, richiamato nei negozi di compravendita. La superficie di tale parcheggio come accertato dal Ctu era in realtà di mq. 235, di cui mq. 203 utili misura pressoché rispettosa di quella di mq. 207 minima da riservare inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla legge 765/67. In tale prospettiva nessuna nullità afferiva alla clausola traslativa del parcheggio, né alla clausola con la quale la venditrice si era riservata la proprietà esclusiva del parcheggio a piano terra, di cui essa poteva liberamente disporre a favore di terzi. Inoltre non sussistevano violazioni in materia di pertinenze e vincoli pubblicistici la maggiore estensione dell'area asservita, rispetto al minimo previsto dall'articolo 18 legge 765/67, era funzionale al rilascio della concessione edilizia e soddisfaceva solo un'esigenza amministrativa. E' da ultimo precisato in sentenza che non spettava il risarcimento dei danno conseguente alla inutilizzabilità del bene parcheggio, perché gli istanti non avevano provato di non aver avuto la consegna del posto macchina e di avere sostenuto una spesa mensile per custodire l'auto in altro luogo. Ogni altra istanza risarcitoria - danno derivante dall'errore determinato nei compratori dell'attività dolosa della venditrice, ai sensi dell'articolo 1440 Cc danno derivante dalla difformità del parcheggio rispetto al progetto approvato, ai sensi degli articoli 1480 e 1489 Cc danno derivante dalla violazione delle regole articoli 871 e 873 Cc da osservarsi nelle costruzioni - era infondata, dato l'avvenuto trasferimento pro quota del parcheggio e l'inapplicabilità nel caso specifico della legge 122/89, non avente effetto retroattivo. Franco Morea e Antonia Di Gemma hanno proposto ricorso per cassazione, formulando otto motivi di censura, contestando, fra l'altro, l'assunto della mancata inclusione negli atti d'acquisto della maggiore area destinata a parcheggio e sostenendo, comunque, l'illegittimit in diritto di una tale esclusione perché lesiva del vincolo imposto dall'articolo 18 della legge 765/67. La soc. SIM ha resistito con controricorso. La seconda sezione civile, con ordinanza del 13 maggio 2003, ha rilevato la presenza di orientamenti giurisprudenziali divergenti in ordine alla questione di diritto, sottolineandone anche la particolare importanza, rappresentata dall'incidenza potenziale sull'andamento di rilevanti settori dell'economia nazionale come l'industria delle costruzioni e il mercato immobiliare. Il Primo Presidente, ai sensi dell'articolo 374 Cpc, ha, quindi, rimesso la questione alle Su. Le parti hanno depositato memorie. Motivi della decisione l. Il ricorso contiene otto motivi a Il primo motivo riguarda la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1 della legge 10/1977, dell'articolo 33 della legge 1150/42, dell'articolo 220 del Rd 1265/34 e l'omessa insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia articolo 360 n. 5 Cpc . I ricorrenti censurano l'impugnata sentenza laddove ha affermato che il progetto approvato, il quale contemplava al piano interrato un'autorimessa di mq. 435, era stato posto nel nulla dai ricordati atti di sottomissione. Sostengono che, in base alla normativa menzionata, ogni attività comportante la trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio è subordinata a concessione e che contrasta con il nostro ordinamento giuridico-amministrativo ritenere che una variante autorizzata possa discendere da un atto di sottomissione, dal momento che questo costituisce un negozio privato a carattere recettizio, funzionale esclusivamente alla quantificazione delle superfici vincolate. b Il secondo motivo denuncia la violazione e falsa applicazione dell'articolo 1362 Cc e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia articolo 360 n. 5 Cpc . I ricorrenti si dolgono che il giudice di merito, interpretando gli atti di compravendita, abbia ritenuto, in ordine all'area di parcheggio, che la cessione ha riguardato la superficie cantinata di mq. 185, di cui all'atto di sottomissione in data 29 febbraio 1988. Sostengono che l'impugnata sentenza non avrebbe tenuto conto di tutte le clausole contrattuali, ricostruendo l'intenzione di contraenti con riferimento a dichiarazione resa dalla sola venditrice. Inoltre avrebbe omesso di considerare corposi elementi di segno contrario, rivenienti specialmente nei preliminari di vendita. c Il terzo motivo concerne la violazione e falsa applicazione dell'articolo 18 legge 765/67 e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia articolo 360 n. 5 Cpc . I ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per aver ritenuto, conformemente al primo giudice, che la maggiore estensione dell'area vincolata, rispetto al minimo previsto dal cit. articolo 18 soddisfa un'esigenza puramente amministrativa, riconoscendo la libera disponibilità, in favore di terzi, di tale maggiore area di parcheggio, di cui la SIM aveva conservato il diritto di proprietà. Sostengono i ricorrenti che l'impugnata sentenza erroneamente ha ritenuto che la residua superficie vincolata a parcheggio può essere disposta liberamente. Invero, una volta costituito il vincolo in proporzione alla volumetria espressa e in uniformità alle determinazioni dell'autorità preposta alla vigilanza sull'attività edilizia, va riconosciuto il diritto d'uso di tutti i condomini sull'arca asservita, anche se questa eccede la misura minima stabilita dalla legge. d Col quarto motivo, denunciando omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia articolo 360 n. 5 Cpc e violazione di norme di diritto articolo 360 n. 3 Cpc , i ricorrenti censurano l'impugnata sentenza per non aver riconosciuto alcun risarcimento del danno conseguente a dolo incidente articolo 1440 Cc , a difformità del garage rispetto al progetto approvato articoli 1480 e 1489 Cc , a realizzazione e destinazione ad uso garage articoli 871 e 872 Cc di un parcheggio inferiore alla misura prevista dall'articolo 18 legge 765/67, come integrato dalla delibera comunale 619/82 e dall'articolo 2 legge 122/89. e Il quinto motivo riguarda la violazione e falsa applicazione degli articoli 2697, 1218, 1476 e 1477 Cc, dell'articolo 221 Rd 1265/34 e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia articolo 360 n. 5 Cpc . I ricorrenti si dolgono che l'impugnata sentenza abbia negato il diritto al risarcimento del danno correlato alla inagibilità del parcheggio. Il sesto motivo riguarda la violazione degli articoli 818 e 1477 Cc e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia articolo 360 n. 5 Cpc . Sostengono i ricorrenti che la Corte d'appello ha omesso di pronunciare sull'invocata applicazione delle norme in materia di pertinenze, relativamente all'area vincolata di mq. 890, posta a servizio dell'edificio, con costituzione di onere reale. L'impugnata sentenza, pur avendo riconosciuto che con i rogiti notarili sono state trasferite in favore degli acquirenti le pertinenze, nulla ha detto in ordine ai diritti pretesi sul suddetto parcheggio pertinenziale. g Il settimo motivo concerne la violazione dell'articolo 31, comma 11, legge 1150/42, come sostituito dall'articolo 10 legge 765/67, dell'articolo 4 legge 10/1977, dell'articolo 37 legge Reg. Puglia 6/1979, dell'articolo 2 legge 122/89, e l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia articolo 360 n. 5 Cpc . Affermano i ricorrenti che la Corte d'appello ha omesso di pronunciare sulle ragioni giuridiche mancata ultimazione del parcheggio entro tre anni dall'inizio dei lavori e relative decadenze in virtù delle quali avrebbe dovuto applicare la maggiore misura minima dell'area da vincolare, come contemplata dal sopravvenuto articolo 2, legge 122/89. h Con l'ottavo motivo, denunciando l'omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su punti decisivi della controversia articolo 360 n. 5 Cpc e violazione di nonne di diritto articolo 360 n. 3 Cpc , i ricorrenti sostengono che la Corte d'appello ha omesso di pronunciare sui motivi di nullità della clausola negoziale, se riferita al parcheggio di mq. 185 difformità dell'autorimessa rispetto alla previsione progettuale e conseguente operatività dell'articolo 17, legge 47/1985 illiceità dell'oggetto-autorimessa, perché difforme dalla concessione, con conseguente applicabilità dell'articolo 1418 Cc elusione di norma imperativa, da identificare nell'articolo 18 legge 765/67, come integrato dalla delibera comunale 619/82, con conseguente operatività dell'articolo 1344 Cc . 2. Dei su esposti motivi conviene dare la precedenza all'esame del terzo, in relazione al quale l'ordinanza di remissione ha rilevato il contrasto giurisprudenziale, sotteso in parte anche ad altri motivi quarto, sesto, settimo e ottavo. La questione di diritto che la Corte deve affrontare, per risolvere il conflitto, è se tutta l'area destinata a parcheggio, in base ad atto d'obbligo sottoscritto ai fini dell'ottenimento della concessione edilizia, debba considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari dei fabbricato, anche se la superficie di tale area di parcheggio eccede la misura minima prevista dall'articolo 18 legge 765/67 il c.d. standard urbanistico , ovvero se l'originario proprietario-costruttore del fabbricato possa legittimamente riservarsi, e cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedono tale misura. 3. Per evidenziare compiutamente il contrasto, è opportuno esaminare brevemente le tre sentenze Cassazione 10459/01 Cassazione 1327/96 e Cassazione 13857/01 considerate nell'ordinanza di remissione, evidenziando i principi di diritto elaborati, per poi contestualizzare il tutto nel più ampio scenario dell'evoluzione legislativa, giurisprudenziale e dottrinale in materia di parcheggi condominiali. Materia emblematicamente diventata come altre centro dì convergenza di tensione molteplici tra varie norma non sempre chiare e rapidamente sostituite , tra norma e fatto, tra pluralismo delle interpretazioni e stabilità delle decisioni, tra affermazione di valori e attese sociali. 3.1. Con la sentenza legge 10459/01, relativa a controversia nella quale si discuteva della validità della vendita a terzi di area vincolata a parcheggio, ancorché superiore rispetto a quella prescritta dalla legge, la Corte ha affermato che, una volta accertato che con l'atto d'obbligo verso il Comune la società costruttrice si è impegnata a riservare a parcheggio condominiale, con espresso e specifico riferimento all'articolo 18 della legge 765/76, l'intero piano seminterrato e che ciò è stato quindi trasfuso e recepito nella successiva concessione edilizia, tutta l'area dove considerarsi soggetta a vincolo pubblicistico di destinazione e a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, a nulla rilevando l'eventuale eccedenza di essa rispetto a quella risultante dal rapporto area-cubatura di cui alla citata norma, tanto pi che tale rapporto dove considerarsi immodificabile solo nel minimo. 3.2. Di diverso segno è la sentenza 1327/26, emessa in una controversia promossa dall'amministratore di un condominio nei confronti del costruttore dello stabile a seguito dalla vendita a terzi di un'area avente funzione di parcheggio e svincolo per le manovre delle autovetture area della quale l'amministratore aveva rivendicato la proprietà comune, chiedendo la nullità o inefficacia del contratto di vendita. Ha ritenuto, infatti, la Corte che il vincolo pertinenzale dell'area da destinare a parcheggio e il fabbricato si costituisce ex lege solo nei limiti della superficie vincolata obbligatoriamente in ossequio al disposto della legge 765/67. 3.3. In linea con tale decisione, la sentenza 13857/01, emessa in una controversia vertente sulla validità di una clausola di riserva a favore della società costruttrice dei diritto d'uso dell'area sottostante il fabbricato, ha ritenuto che ove l'arca destinata a parcheggio risulti d' estensione superiore alla misura d'uso spettante ex lege ai condomini, l'accertamento della proprietà non può avere ad oggetto l'intera area ma solo quella parte di essa sulla quale può riconoscersi insistere il vincolo di destinazione secondo i parametri dettati dalla disciplina normativa applicabile in relazione all'epoca della edificazione. Pertanto, il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà delle aree destinate a parcheggio che eccedano la misura minima legale. 4. Come è noto la tematica dei parcheggi trova origine nella legge 765/67 cd. legge ponte , che all'articolo 18, introduce l'articolo 41 sexies nella legge urbanistica del 17 agosto 1942, prescrivendo che Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle stesse, debbano essere ricavati appositi spazi per parcheggio in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione . La norma esige, quindi, per le nuove costruzioni dal 1 settembre 1967 che esse siano dotate di aree di parcheggio, le quali possono essere realizzate in zone scoperte, in locali all'interno dell'edificio, nel sottosuolo, al piano terreno, o anche in aree confinanti con il fabbricato. 4. l. La norma nulla dice in merito alla natura giuridica del vincolo concernente i parcheggi e ha dato luogo a due teorie diametralmente opposte. 4. l. Secondo una teoria, definita oggettiva o liberista , la norma pone, appunto, solo un vincolo oggettivo.di destinazione gli spazi per parcheggio previsti dalla legge che stabilisce uno standard urbanistico non sono gravati da alcun vincolo di tipo soggettivo che ne prescriva l'utilizzazione da parte dei soli proprietari delle unità immobiliari situate nel fabbricato cui tali parcheggi accedono. Essi, pertanto, potrebbero essere liberamente attribuiti non solo in proprietà, ma anche in uso a soggetti che non siano proprietari o comunque utilizzatori di unità immobiliari poste nel fabbricato di cui lo spazio per parcheggio fa parte o di cui costituisce pertinenza. Il vincolo posto dalla legge ponte avrebbe, quindi, carattere meramente oggettivo, in quanto impone la destinazione a parcheggio di determinati spazi senza però indicarne gli utilizzatori si tratterebbe, secondo alcuni autori, di servitù di uso pubblico . In altri termini, la norma, quale disposizione urbanistica, ha inteso stabilire, similmente per le distanze, l'immediata vincolatività per i privati integrativa della disciplina di cui all'articolo 873 Cc. l'espressione di tale articolo distanza non minore , è quasi analoga a quella di misura non inferiore usata dal cit. articolo 18 legge 765/67 . A sostegno di tale teoria si adducono sostanzialmente due argomenti. In primo luogo, si afferma, l'articolo 18 della legge ponte, essendo diretto unicamente a introdurre uno standard urbanistico, opera esclusivamente nei rapporti tra costruttore dell'édificio e Pubblica Amministrazione competente all' emanazione dei provvedimenti in materia urbanistica, e come tale non incide direttamente sui rapporti interprivati. In secondo luogo, si osserva, la libera alienabilità degli spazi per parcheggio può essere agevolmente desunta dalla ratio della norma, la quale mira ad evitare la congestione delle strade derivante dal parcheggio indiscriminato degli autoveicoli. A questo fine è irrilevante la persona che utilizza lo spazio per parcheggio ciò che interessa, infatti, è che detto spazio sia utilizzato per il parcheggio di autovetture sia cioè rispettato il vincolo. 4.1.2. Secondo l'opposta teoria, definita soggettiva o vincolista , gli spazi per parcheggio di cui alla legge ponte sono gravati da un vincolo inderogabile di destinazione di tipo, a.ppunto, soggettivo, di guisa che tali spazi devono essere necessariamente utilizzati dai proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari di cui fa parte l'edificio cui detti spazi accedono. Il vincolo opererebbe in un duplice senso. Innanzitutto, esso porrebbe una relazione di accessorietà tra la costruzione e gli spazi per parcheggio, rilevante nei rapporti interprivati. Detta relazione potrebbe atteggiarsi in modo diverso. Se lo spazio per parcheggio è interno alla costruzione, il vincolo legale opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale parte comune condominiale destinata a un servizio comune di cui la legge configura l'esigenza e impone l'assolvimento. Se, invece, lo spazio è esterno il vincolo opererebbe nel senso di qualificare detto spazio quale pertinenza del fabbricato si tratterebbe di una pertinenza ex lege , in quanto la qualifica pertinenziale e le conseguenze giuridiche ad essa riconducibili non derivano, come di regola, dalla obiettiva destinazione al servizio della cosa principale, bensì direttamente dalla legge. In entrambi i casi il rapporto di accessorietà esistente tra l'edificio e gli spazi per parcheggio fa si che la vendita della singola unità immobiliare, in difetto di contraria disposizione scritta ai sensi dell'articolo 1117 Cc, ovvero dell'art 818, comma 1, Cc, comporti la vendita anche dello spazio per parcheggio. In secondo luogo, il vincolo di destinazione opererebbe nel senso di impedire che i privati, nell'esercizio della propria autonomia negoziale, possano derogare al principio della necessaria utilizzazione degli spazi per parcheggio da parte dei proprietari c/o utilizzatori del fabbricato. In altri termini sarebbe consentito con apposita pattuizione scritta derogare al principio accesorium sequitur princ pale solo quanto alla proprietà dello spazio per parcheggio, ma non quanto alluso, dello stesso. Si parla di un diritto di uso ope leg s, con la conseguenza che una contraria pattuizione delle parti sarebbe nulla per contrasto con una norma imperativa ai sensi dell'articolo 1418 Cc e verrebbe sostituita di diritto dalla norma imperativa violata ai sensi dell'articolo 1419, comma 2, Cc. Destinatari del vincolo e, quindi, titolari del diritto d'uso sarebbero i proprietari delle singole unità immobiliari, alle quali potrebbero essere attribuiti uno o più posti d'auto, mentre altre ne potrebbero essere private, ovvero la collettività condominiale e, quindi, tutti i componenti di questa, con la conseguenza che, ove i posti auto predisposti in misura conforme allo standard legale non siano sufficienti ad assicurare almeno un parcheggio per ciascuna unità immobiliare, non sarebbe possibile procedere alla suddivisione dell'uso dei posti medesimi, ma detto uso dovrebbe necessariamente avvenire in modo indifferenziato e promiscuo, salva la previsione di un godimento turnario. La teoria soggettiva si basa anch'essa su un duplice ordine di considerazioni. In primo luogo, si afferma, la ratio della norma depone nel senso di individuare i destinatari dell'uso degli spazi per parcheggio nelle persone che le nuove costruzioni stabilmente occupano o che ad esse abitualmente accedono. Se, infatti, la norma mira ad evitare la congestione delle strade derivante dal parcheggio indiscriminato degli autoveicoli, dovrebbe considerarsi che il maggiore e più continuativo ingombro delle strade pubbliche in prossimità degli edifici è causato dai veicoli e dalle persone che quegli edifici abitano o frequentano. In secondo luogo, in tal modo individuati i fruitori degli spazi per parcheggio e considerata la rilevanza pubblicistica dell' interesse perseguito dalla norma, quest'ultima verrebbe ad assumere il carattere di norma imperativa, la cui violazione comporta, come detto, ipso iure la nullità ex articolo 1418 Cc, anche in difetto di espressa comminatoria cd. principio della nullità virtuale . 5. In giurisprudenza, fin dall'inizio, accanto all'orientamento che ha sposato una lettura oggettiva della norma, riconoscendo una rilevanza dell'articolo 18 unicamente nel rapporto costruttore - Pa Cassazione 2452/81 5344/82 3179/83 , è possibile riscontrare una tendenza della Corte, conformemente alla teoria soggettiva , a ritenere l'arca destinata a parcheggio come accessorio inscindibile dall'appartamento Cassazione 6714/81 , facendo ricorso a figure differenti a seconda dell'ubicazione del parcheggio. Se interno all'edificio, è stato considerato di uso comune dei condomini ex articolo 1117 Cc se esterno, è stato configurato come oggetto di diritto di servitù. 5.1. In alcune pronunce si è optato per attribuire all'articolo 18 operatività diretta anche nei rapporti interprivati, con il fine ultimo di tutelare l'acquirente e garantire l'effettiva destinazione del posto auto. La salvaguardia della reale funzione del parcheggio è stata attuata attraverso un duplice strumento attribuendo, per un verso il diritto di comproprietà dell'area ai condomini e sanzionando, per altro verso, con la nullità, i contratti nei quali risulti esclusa la relativa zona, trattandosi di materia sottratta all'autonomia privata Cassazione 483/82 . La clausola con la quale il proprietario dell'edificio si fosse riservata la disponibilità dell'area di parcheggio è stata, quindi, sanzionata con la nullità. L'identificazione dell'articolo 18 come norma cogente, nei rapporti fra i privati, ha portato altresì al riconoscimento di una sua efficacia abrogativa o sostitutiva nei confronti della clausola contrattuale ad essa contraria e, per realizzare la finalità della disposizione, al ricorso alla costituzione di un diritto reale d'uso nei confronti dell'acquirente Cassazione 4890/81 5.2. Tale iniziale contrasto ha determinato l'intervento delle Su Su, 6600, 6601 e 6602 del 1984 , le quali hanno affermato che l'articolo 18 costituisce una disposizione imperativa ed inderogabile in correlazione agli interessi pubblicistici da esso perseguiti e che, in quanto tale, non opera soltanto nel rapporto tra costruttore -proprietario dell'edificio e pubblica Amministrazione, ma anche nei rapporti privatistici inerenti agli spazi per parcheggio. Conseguentemente il posto -auto viene considerato parte comune dell'edificio se ricavato all'interno dello stesso e pertinenza, legata ad un vincolo di destinazione funzionale, se posto all'esterno ciò in mancanza di un titolo attributivo della proprietà esclusiva ai singoli condomini. Le pattuizioni negoziali che, sotto forma di riserva di proprietà a favore del costruttore o di cessione a terzi, sottraggono ai condomini l'uso dei parcheggio vengono considerate nulle e, di conseguenza, il contratto traslativo della proprietà di un appartamento in condominio che non prevede anche il contestuale trasferimento del posto -auto si ritiene integrato ope legis ex articolo 1374 Cc con il riconoscimento di un diritto reale di uso su quello spazio in favore del condomino. In questo caso viene, comunque, riconosciuto all'alienante il diritto ad un'integrazione del prezzo, nel caso in cui esso sia stato determinato solo sulla base del valore dell'appartamento. 6. Poco dopo tale intervento, è sopraggiunta la legge 47/1985 cd. condono edilizio , che all'articolo 26 stabilisce Gli spazi di cui all'articolo 18 della legge 765/67 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli articoli 817, 818 e 819 del Cc . I lavori preparatori dimostrano che detta norma fu scritta proprio per dirimere il contrasto di opinioni che si era creato al riguardo in dottrina e giurisprudenza tantè che in origine la medesima era da sola contenuta nell'articolo 21 del disegno di legge governativo recante la rubrica interpretazione autentica , ma il risultato non è stato raggiunto e la disposizione ha determinato immediatamente il sorgere di una querelle sulla sua natura di norma di interpretazione o di innovazione. 6.1. Certamente l'articolo 26 cit. ha definitivamente sancito la sussistenza del rapporto di accessorietà, proprio delle pertinenze, del posto auto rispetto al fabbricato, come era stato già individuato dai sostenitori della teoria soggettiva. Parimenti, conformemente alla teoria oggettiva, il richiamo all'articolo 818 Cc che, al secondo comma, stabilisce che le pertinenze possono formare oggetto di separati atti o rapporti giuridici consente di affermare con sicurezza la alienabilità del posto auto separatamente dall'unità immobiliare dì cui costituisce pertinenza. Il riconoscimento della natura di pertinenza integra uno specifico tipo di regolamentazione dei rapporti interprivati in base al quale il proprietario che vende l'immobile ad altro soggetto può ben riservarsi la proprietà dell'area di parcheggio con il solo obbligo di rispettare il vincolo di destinazione. L'articolo 26 cit. ha pur sempre rilevanza pubblicistica, ma il rinvio alla normativa codicistica è segno dell'indifferenza del legislatore nei confronti della titolarità dell'area e delle situazioni giuridiche che su di essa possono incidere rispetto alla effettiva funzione di utilità sociale alla quale il bene assolve. Conseguentemente si è ritenuto da alcuni autori che la norma ha natura interpretativa ed è, pertanto, dotata di efficacia retroattiva, da altri carattere innovativo e, quindi, ha inteso liberalizzare la, circolazione del bene parcheggio soltanto limitatamente agli atti posti in essere dopo la sua entrata in vigore. 7. In ambito giurisprudenziale, dopo il susseguirsi di pronunce contraddittorie a favore dei carattere innovativo dell'articolo 26 Cassazione 3370/66 di senso contrario Cassazione 5036/87 e 2129/88 , sono intervenute le Sezioni Unite della Corte di Cassazione, con la sentenza 3363/89, affermando che gli spazi a parcheggio sono liberamente alienabili, ma nei limiti della destinazione a parcheggio non modificabile e del diritto reale di uso esclusivo riconosciuto agli utenti degli alloggi . Al riguardo hanno ribadito che la norma urbanistica articolo 18 legge 765/67 , che imponga vincoli o limiti alla proprietà, ha natura imperativa e inderogabile non solo nei rapporti fra costruttore e Pa, in quanto norma di azione, ma anche nei rapporti tra costruttore e terzi che da quei vincoli o limiti ricevono un vantaggio, in quanto norma di relazione. Il vincolo di destinazione permanente a parcheggio va inquadrato nella categoria delle limitazioni legali della proprietà privata per scopo di pubblico interesse e si conforma ope legis in un diritto reale di uso dell'area di parcheggio in favore del condominio. L'inderogabilità comporta la nullità dei patti contrari e la loro sostituzione con le previsioni della legge. L'articolo 26 della legge 47/1985 non ha portata innovativa, ma confermativa del regime della legge 765/67, proprio in forza del riferimento al vincolo pertinenziale. 7. l. In altri termini, il vincolo che grava sulle aree a parcheggio ha natura non solo oggettiva ma anche soggettiva, ha natura reale e si trasferisce, automaticamente, con il trasferimento della titolarità dell'abitazione è un diritto reale d'uso, di natura pubblicistica, che la legge pone a favore dei condomini del fabbricato cui accede, e limita il diritto di proprietà dell'area E' possibile che il bene appartenga al costruttore, o ad un solo condomino, o ad un terzo soggetto estraneo, ma tutti i condomini devono poterne godere, per quanto riguarda l'uso v. fra tante Cassazione 5180/91 11731/92 11188/94 2036/97 982/00 341/01 8262/02 . 7.2. Tale interpretazione giurisprudenziale ha suscitato sia critiche che adesioni in campo dottrinario. Si è, infatti, osservato da alcuni autori che sarebbe stata forzata la portata dell' articolo 818 Cc ed introdotto un nuovo rapporto tra il bene principale e quello accessorio non più durevole ma piuttosto perpetuo , in contrasto con la disciplina codicistica. Si è, quindi, proposta una diversa lettura della norma che consiste nel riconoscere al parcheggio di cui all'articolo 18 legge 765/67 la funzione di parcheggio di zona, quartiere o isolato, in quanto la decongestione del traffico locale sarebbe assicurata ugualmente e non verrebbe certo lesa la destinazione permanente dell'area comunque a parcheggio. Secondo altri autori, invece, il procedimento interpretativo va condiviso perché sarebbe stato avallato e confermato il dettato legislativo sia della legge ponte che della legge sul condono ponendosi come punto di collegamento tra le due normative. 8. E' però, intervenuto nuovamente il legislatore con la legge 122/89 c.d. legge Tognoli . L'articolo 2 di detta legge ha innanzitutto modificato l'articolo 41 sexies della legge 1150/42, nel senso di aumentare la quantit delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni, portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione considerando, quindi, le aree di parcheggio uno standard urbanistico . Di più importante rilievo giuridico è l'articolo 9, ove prevede che i proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero in locali siti al piano terreno parcheggi da destinarsi a pertinenza delle singole unità immobiliari e ciò anche in deroga agli strumenti urbanistici e ai regolamenti edilizi vigenti comma 1 , stabilendo la soggezione di tali interventi - anziché a concessione edilizia - a sola autorizzazione gratuita comma 2 e richiedendo un quorum ridotto per le delibere condominiali necessarie per l'approvazione degli interventi in oggetto comma 3 . In ogni caso, è previsto che i parcheggi, così realizzati, non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli comma 4 . 8. l. Tale normativa, dettata con riferimento ai soli parcheggi costruiti con le agevolazioni della legge Tognoli, è stata incredibilmente invocata a proprio favore da entrambi gli orientamenti contrapposti. I fautori della teorica oggettiva, infatti, hanno sostenuto che, se il legislatore del 1989 ha sancito il divieto di circolazione del parcheggio separatamente dall'unità immobiliare di cui questo costituisce pertinenza soltanto con riferimento ai parcheggi costruiti con le agevolazioni previste dalla predetta legge, evidentemente egli ha presupposto che nessun regime vincolistico sussiste per gli altri parcheggi. I sostenitori della teoria soggettiva, per converso, hanno intravisto nella legge Tognoli la conferma dell'inderogabilità del vincolo soggettivo di destinazione già sancito nella legge ponte. Tuttavia tale ragionamento è apparso viziato da una petizione di principio. Infatti l'articolo 9 della legge Tognoli detta una disciplina vincolistica diversa da quella che, secondo gli stessi fautori della teoria soggettiva, vige per i parcheggi di cui alla legge ponte, i quali possono sicuramente essere alienati separatamente dall'unità immobiliare cui accedono, fermo restando - sempre secondo tale teoria - il diritto di uso in capo al proprietario e/o utilizzatore dell'immobile principale. In realtà, a ben vedere, la ratio del divieto di circolazione dei parcheggi di cui alla legge Tognolì ben può ravvisarsi nell'intento di evitare speculazioni da parte di chi ha usufruito di speciali deroghe ed agevolazioni per la realizzazione degli stessi. 8.2. Certo è che il susseguirsi degli interventi legislativi nella materia in oggetto ha fatto evidenziare, secondo dottrina e giurisprudenza, tre diverse tipologie di parcheggi, ciascuna caratterizzata da una propria disciplina a parcheggi soggetti a vincolo di destinazione, cioè a utilizzazione vincolata , ai quali inerisce una qualificazione pertineziale ex lege, in quanto realizzati ai sensi dell'articolo 18 della legge ponte poi integrata dall'articolo 26 della legge sul condono b parcheggi soggetti a vincolo di destinazione e a vincolo di inscindibilità dall'unità principale, cioè a utilizzazione vincolata e, al tempo stesso, a circolazione controllata , perché costruiti in base alla legge Tognol 122/89 c parcheggi non rientranti in tali due specie, soggetti alla regole del diritto comune e, quindi, a utilizzazione e a circolazione libera , non vincolata in base a speciali limiti inderogabili di legge. 9 E' opinione delle Sezioni Unite, al fine di risolvere la questione di diritto e definire il contrasto, che debba accogliersi, alla stregua delle considerazioni di seguito esposte, l'orientamento secondo il quale i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto alla superficie minima richiesta dalla legge articolo 18 legge 765/67 non sono soggetti ad alcun diritto d'uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio, sicché il proprietario originario del fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, purché nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo. 9. l. L'affermazione che ì parcheggi ex articolo 18 della legge 765/67 legge ponte sono gravati da un vincolo di destinazione non solo di natura pubblicistica ma anche di carattere soggettivo, sicché destinatari dei diritto reale d'uso sono i proprietari e/o utilizzatori delle unità immobiliari alle quali essi accedono ovvero la collettività condominiale del fabbricato, è l'esito di un processo interpretativo creativo fondato su generico riferimento allo spirito ovvero finalità ulteriore della legge, piuttosto che determinatamente su singole e specifiche disposizioni normative, che anzi non collimano perfettamente con il ravvisato vincolo soggettivo v. quanto detto a proposito dell'articolo 26 legge 47/1985, ancorché definitivamente abrogato dall'articolo 136, comma 2, lett. P del Dpr 380/01 , dato che la norma ha inteso porre uno standard urbanistico, cioè regolamentare l'attività di costruzione, stabilendo quando parte della stessa o dell'area ad essa inerente deve essere destinata a parcheggio, ma non l'attività di fruizione o negoziazione della stessa. 9.2. Estendere ai parcheggi realizzati in eccedenza il vincolo soggettivo, con conseguente attribuzione del diritto d'uso ai proprietari delle unità immobiliari dell'édificio, riconoscimento dell'inscindibilità del vincolo e nullità degli atti negoziali, significa disconoscere ogni distinzione tra parcheggi rientranti nello standard legale e quelli che, invece, da tale standard eccedono distinzione alla quale, peraltro, facevano espresso riferimento i DD.LL. 281/93 e 326/94 - ancorché mai convertiti in legge - laddove prevedevano la sostituzione del 5 comma dell'articolo 9 legge 122/89, con il seguente 5.i parcheggi realizzati ai sensi del comma 1 del presente articolo, nei limiti della quantità di cui all'articolo 41 sexies della legge 1150/42, e successive modificazioni, non possono essere ceduti separatamente dell'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli . 9.3. Anche se non esiste un criterio per l'individuazione dei parcheggi rientranti nello standard urbanistico da quelli eccedenti rispetto al medesimo normalmente l'individuazione dovrebbe essere effettuata in sede di redazione del progetto di costruzione approvato dal competente Comune, ovvero, in mancanza, rimessa all'autonomia delle parti , costituisce un dato pacifico la loro distinzione e la dottrina è unanime nell' inquadrare i parcheggi che eccedono lo standard vincolistico tra quelli a utilizzazione e circolazione libera di cui sopra sub lett. c del n. 8.2 . 10. L'argomento fondamentale che si adduce favore dell'applicazione all'intera superficie, ancorché realizzata in eccedenza, del regime di cui all'articolo 18 della legge 765/67, è, come sopra accennato, il seguente. Una volta accertato che il proprietario-costruttore, con l'atto d'obbligo, ai fini della concessione edilizia, si è impegnato a destinare a parcheggio una determinata superficie, il vincolo derivante dal cit. articolo 18 deve ritenersi esteso all'intera superficie, a nulla rilevando l'eventuale eccedenza di essa rispetto a quella risultante dal rapporto area-cubatura di cui alla citata norma, tanto più che tale rapporto deve considerarsi immodificabile solo nel minimo se è vero che la norma stessa si limita a prescrivere che la misura degli spazi da riservare a parcheggi sia non inferiore a un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione. 10. l. L'argomento non persuade e nel sistema si rinvengono considerazioni contrarie di maggior peso. L'atto d'obbligo non può essere inquadrato nel paradigma del contratto a favore di terzi previsto dall'articolo 1411 Cc, poiché, come è stato più volte affermato dalle Sezioni Unite, ai fini della giurisdizione, la convenzione o atto d'obbligo tra un Comune e un privato costruttore, con la quale quest' ultimo, al fine di ottenere il rilascio di una concessione edilizia, si obbliga ad un facere o a determinati adempimenti nei confronti dell'ente pubblico non solo non costituisce un contratto di diritto privato, ma non ha neppure specifica autonomia e natura di fonte negoziale del regolamento dei contrapposti interessi delle parti stipulanti, configurandosi semplicemente come atto intermedio del procedimento amministrativo volto al conseguimento del provvedimento concessorio finale, dal quale promanano soltanto poteri autoritativi della Pa, senza alcuna possibilità per i terzi privati di accampare diritti sulla base di esso v. fra tante Su, 4016/98 6527/94 7773/92 . La concessione edilizia, come è stato costantemente affermato in giurisprudenza, non può mai pregiudicare né costituire diritti a favore di terzi v. fra tante Cassazione 13170/01 6038/00 3428/98 . 10.2. Il concetto di pertinenza ex lege cd. pertinenza urbanistica riguarda esclusivamente lo spazio standard di parcheggio stabilito dalla legge, ma non anche quello eccedente tale misura, in ordine al quale è configurabile soltanto una pertinenza volontaria , in base all'articolo 817 Cc. Nel senso, che, mentre il rapporto pertinenziale ex lege che si costituisce tra il fabbricato e l'arca da destinare a parcheggio con diritto d'uso da parte dei proprietari o occupanti le singole unità immobiliari trova la sua fonte nella norma imperativa che determina ed impone l'esistenza dell'inderogabile vincolo pubblicistico di servizio con il fabbricato, l'eventuale rapporto pertinenziale che può sorgere tra lo stesso fabbricato e la superficie eccedente quella vincolata é geneticamente collegato esclusivamente ai modi ordinari con cui esso si costituisce, secondo, cioè, la effettiva destinazione della cosa e secondo la volontà del proprietario. 11. La norma che pone limiti legali alla proprietà non consente applicazione analogica, sia essa dettata da ragioni di interesse generale a carattere pubblicistico, ovvero da esigenze sociali di contemperare gli interessi di ciascun proprietario con quelli degli altri, onde non é configurabile la costituzione ovvero l'estensione di limitazioni del diritto di proprietà oltre i casi tassativamente previsti dalla legge. l.l. Il vincolo di destinazione a parcheggio di un'area, in virtù di atto d'obbligo, essendo di natura convenzionale, può essere modificato dalle parti e non richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, stante il principio di autonomia. Il vincolo di destinazione per legge di un'area a parcheggio, essendo di natura inderogabile, non può essere modificato dalle partì e richiede che tale area sia predeterminata nella sua estensione, in base a criteri di certezza e indisponibilità dell'imposizione, onde è giusto, anche ai fini della libera circolazione dei beni e dell'iniziativa economica, che tale vincolo sia stabilito nel minimo. 12. Un ultimo argomento proviene dal Dpr 380/01, recante il Tu delle disposizioni in materia edilizia, come modificato e integrato dal D.Lgs 301/02. L'articolo 137 del suddetto Tu prevede che all'articolo 9 della legge 122/89, il comma 2 è sostituito del seguente 2. L'esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1 è soggetta a denuncia di inizio di attività . Gli effetti di questa modifica appaiono di tutto rilievo, posto che il titolo abilitativo alla realizzazione del posto auto è oggi costituito non più dall'autorizzazione bensì dalla denuncia di inizio di attività. Non sì ha più un provvedimento, come quello dell'autorizzazione, con allegato atto d'obbligo da cui poter desumere i riferimenti inerenti al parcheggio. 15. Il contrasto giurisprudenziale, pertanto, va risolto affermandosi che i parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legale articolo 18 legge 765/67 , non sono soggetti a vincolo pertinenziale a favore delle unità immobiliari del fabbricato, conseguentemente l'originario proprietario -costruttore dei fabbricato può legittimamente riservarsi, o cedere a terzi, la proprietà di tali parcheggi, nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da atto d'obbligo. 16. Il principio comporta, quindi, il rigetto del terzo motivo di ricorso, nonché dei connessi punti di cui al quarto, sesto, settimo e ottavo motivo. 17. Anche il primo e secondo mezzo, che vanno congiuntamente esaminati per la connessione logica che presentano, sono da rigettare. L'impugnata sentenza, con indagine di fatto, incensurabile in questa sede di legittimità, ha innanzitutto accertato, sulla scorta della Ctu, che l'arca di parcheggio asservita dovendosi in questa comprendere anche le rampe di accesso e gli svincoli , data in comproprietà ai proprietari delle unità immobiliari del fabbricato, soggetta a diritto d'uso da parte degli stessi, è rispettosa e sul punto non c'è censura di quella mq. 207 minima da riservarsi inderogabilmente ai condomini nella proporzione prevista dalla legge 765/67. Conseguentemente ha escluso da tale diritto di comproprietà l'invocata superficie di mq. 435 di parcheggio, prevista nel progetto approvato con la prima concessione edilizia, osservando che quella superficie è stata variata , cioè cambiata in senso quantitativo con i successivi atti d'obbligo del febbraio e marzo 1988 . Non si è trattato, quindi, nella specie, di una variante in senso tecnico, né di una attività comportante trasformazione urbanistica ed edilizia dei territorio, subordinata a concessione, come assumono i ricorrenti, ma di determinazione quantitativa della superficie da destinare a parcheggio. Correttamente l'impugnata sentenza ha ritenuto che i contratti preliminari erano stati superati dai rogiti definitivi di compravendita, ai quali bisognava fare riferimento ai fini dell'individuazione della comune volontà delle parti. Interpretando tali contratti, con adeguata motivazione, la Corte di merito ha escluso che l'area di parcheggio eccedente quella minima prevista dall'articolo 18 legge 765/67 fosse compresa nelle varie compravendite, data la specifica clausola di riserva di proprietà a favore della soc. S.I.M Del tutto generico è il richiamo da parte dei ricorrenti ad elementi di segno contrario. 18. Il quarto motivo, ribadito il rigetto del punto collegato al principio di diritto sopra affermato, è privo di pregio nella restante parte, perchè l'impugnata sentenza con sufficiente argomentazione ha escluso qualsiasi risarcimento dei danno, avendo ritenuto a non sussistente l'invocato dolo incidente articolo 1440 Cc , per assenza di qualsiasi raggiro b non provato il pregiudizio conseguente alle dedotte difformità del garage articoli 1480 e 1489 Cc e non violati gli articoli 871 e 872 Cc, per essere stati i parcheggi realizzati in conformità delle disposizioni di legge e delle norme regolamentari. 19. Parimenti destituito di fondamento è il quinto mezzo, atteso che l'impugnata sentenza ha giustificato il diniego di risarcimento per inagibilità temporanea del garage in base a mancanza di prova del danno. 20. In ordine al sesto, settimo e ottavo motivo, già scriminati in collegamento con il terzo, c'e solo da aggiungere che la Corte d'appello ha spiegato perché l'area di mq. 890, in eccedenza rispetto a quella minima dello standard edilizio, benché vincolata a parcheggio, in base ad atto d'obbligo, non poteva ritenersi soggetta a diritto d'uso da parte degli acquirenti delle singole unità immobiliari dell'edificio. Ha altresì giustificato l' inapplicabilità nella specie dell'articolo 2 legge 122/89, in forza del principio di irretroattività della legge, nonché la validità della clausola con la quale la S.I.M. si era riservata la proprietà dell'arca di parcheggio perché relativa a quella realizzata in eccedenza, essendo stata trasferita in comproprietà dei singoli acquirenti delle unità immobiliari la superficie di cui alla misura legale standard edilizio . 21. In base alle considerazioni svolte, il ricorso va, quindi, rigettato. Sussistono giusti motivi per compensare interamente tra le parti le spese del presente giudizio. PQM La Corte rigetta il ricorso e compensa tra le parti le spese del giudizio di cassazione.