Decisiva la valutazione della funzionalità della struttura essa è considerata, alla pari del balcone, avente solo l’obiettivo di favorire l’affaccio, non certo quello di copertura o di sostegno. Ecco perché la proprietà è strettamente connessa con quella dell’appartamento, con relativo onere in caso di interventi di manutenzione.
Definizione tecnica balconi aggettanti. Ossia che sporgono dalla facciata dell’edificio. Essi sono da considerare unicamente come prolungamento dell’appartamento. E tale inquadramento è applicabile anche ai terrazzini Di conseguenza, se essi provocano problemi all’immobile, responsabilità e onere risarcitorio sono a carico esclusivamente dei proprietari dell’appartamento Cassazione, sentenza numero 13509, Seconda sezione Civile, depositata oggi . Gocce di pioggia Casus belli, come spesso capita negli edifici condominiali, i problemi provocati dalle infiltrazioni che provengono da un balcone. Soluzione interna possibile? Assolutamente no. E difatti si arriva in giudizio sul ring il condominio e due condomini. Netta la posizione assunta dai giudici, sia in primo che in secondo grado la domanda presentata dal condominio viene accolta, e i due condomini vengono condannati a eseguire le opere – così come indicate dal consulente tecnico d’ufficio – per «eliminare le infiltrazioni provenienti dai balconi», oppure, come soluzione alternativa, a provvedere a un pagamento di quasi 6mila euro. Funzione unica. Querelle chiusa? Ancora no perché i due condomini decidono di proporre ricorso per cassazione, contestando, tramite il legale che li rappresenta, la valutazione compiuta dai giudici sulla ‘qualità’ dei balconi considerati pomo della discordia. Più precisamente, viene richiamata l’ipotesi che le strutture sotto esame siano da considerare come «lastrici solari o terrazze», con conseguente redistribuzione delle spese per i lavori di manutenzione. Tale visione, però, viene rigettata completamente dai giudici di Cassazione – che confermano la pronuncia d’Appello –, perché «i terrazzini» in questione hanno come «funzione primaria» quella di «consentire l’affaccio», esattamente «come un balcone». Di conseguenza, il riferimento della giurisprudenza è applicabile in toto, perché i terrazzini vanno considerati come «balconi aggettanti» che «costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di copertura dell’edificio», e sono, quindi, di pertinenza esclusiva dei proprietari degli appartamenti.
Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 16 aprile – 27 luglio 2012, numero 13509 Presidente Triola – Relatore Correnti Svolgimento del processo Il Condominio Belvedere di Porto Sant’Elpidio con citazione del 4.2.1999 conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Fermo, sez. di Sant’Elpidio a Mare, R.T. per sentirlo condannare all’integrale eliminazione delle infiltrazioni provenienti dai suoi balconi a danno del fabbricato condominiale ed a tutte le necessarie opere od in alternativa alle somme occorrenti, con vittoria di spese. Il convenuto resisteva e con separato atto di citazione del 22.4.1999 , unitamente a L.G., conveniva il condominio per sentirlo condannare all’esecuzione delle opere deliberate dall’assemblea del 12.12.1996. Disposta la riunione delle due cause ed espletata ctu, con sentenza 63/02 il Giudice del Tribunale, rilevato preliminarmente che, essendosi il difensore di R. e L. riportato alle conclusioni di cui alla comparsa di costituzione, le domande di cui alla citazione dovevano intendersi rinunziate, condannava i predetti a eseguire le opere indicate dal ctu o al pagamento di euro 5888,82 oltre accessori e spese, decisione confermata dalla Corte di appello di Ancona, con sentenza numero 494/09 che, limitata l’indagine all’imputabilità e spettanza delle spese manutentive ed alla applicabilità dell’articolo 1126 c.c., ha statuito che i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata, costituiscono prolungamento dell’appartamento e non svolgono funzione di sostegno né di copertura e rientrano nella proprietà esclusiva degli appartamenti. Anche le doglianze sulle infiltrazioni erano infondate. Ricorrono R. e L. con due motivi, non svolge difese il condominio. Motivi della decisione Col primo motivo si deducono violazione dell’articolo 1125 c.c. e vizi di motivazione e col secondo vizi di motivazione in relazione alle doglianze relative alle infiltrazioni di acqua. Le censure ripropongono le doglianze formulate in appello sulle quali la sentenza impugnata ha dedotto che, alla luce delle risultanze degli atti e documenti, doveva ritenersi che le strutture edilizie non potevano considerarsi lastrici solari o terrazze a livello stancando la funzione di copertura delle porzioni sottostanti e rientravano nella proprietà esclusiva ai fini della ripartizione delle spese, non trovava applicazione l’articolo 1126 c.c. ma l’articolo 1125 c.c. mentre per le infiltrazioni andavano condivise le conclusioni della ctu recepite dal primo Giudice ed era sufficiente la motivazione per relationem. Ciò premesso, in ordine al primo motivo non è contestato che i terrazzini in questione sono nel godimento esclusivo dei ricorrenti e che, in considerazione delle loro caratteristiche, la funzione primaria consiste nel consentire l’affaccio, come un qualsiasi balcone. Le conclusioni della sentenza sono logiche e coerenti, conformi alla giurisprudenza consolidata secondo la quale i balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono Cass. 17.7.2007 numero 15913, 30.7.2004 numero 14576 . In ordine al secondo motivo va osservato che la motivazione della sentenza di appello che contenga espliciti riferimenti alla pronunzia di primo grado, facendo proprie le argomentazioni in punto di diritto, è da ritenersi legittima tutte le volte in cui il giudice del gravame, sia pure sinteticamente, fornisca, comunque, una risposta alle censure formulate nell’atto di appello e nelle conclusioni, dalla parte soccombente, risultando così appagante e corretto il percorso argomentativo desumibile attraverso l’integrazione della parte motiva delle due sentenze Cass. 16 febbraio 2007 numero 3636 . Donde il rigetto del ricorso, senza pronunzia sulle spese, attesa la mancata costituzione di controparte. P.Q.M. La Corte rigetta il ricorso.