Trasferimento di alloggi pubblici, sì alla tutela in forma specifica

Nelle assegnazioni in locazione di alloggi di edilizia economica e popolare con patto di futura vendita riscatto , l’assegnatario vanta, quando siano maturati i presupposti e le condizioni di cui al patto stesso, un diritto soggettivo perfetto al trasferimento a suo favore del diritto di proprietà sull’alloggio assegnatogli. Ne discende che la tutela di tale posizione soggettiva è devoluta al giudice ordinario, al quale l’assegnatario può rivolgersi per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso ex art. 2932 c.c

Rapporto dai connotati pubblicistici, respinta esecuzione specifica. E’ quanto stabilito dalla Corte di Cassazione, prima sezione civile, con sentenza n. 4400/17 depositata il 21 febbraio, accogliendo le ragioni di una donna che aveva convenuto in giudizio l’Amministrazione finanziaria, chiedendo pronunciarsi sentenza costitutiva ex 2932 c.c., con oggetto il definitivo trasferimento di un alloggio di cui era assegnataria con diritto al riscatto. Si doleva in particolare la ricorrente, del fatto che la Corte d’Appello avesse ritenuto la domanda ex art. 2932 c.c. proposta in primo grado, stante il rifiuto dell’amministrazione di addivenire alla stipula del definitivo del tutto inammissibile, attesa la natura pubblicistica del rapporto istauratosi in forza dell’assegnazione. E ciò, ancorché la promissaria acquirente avesse pagato tutti i canoni a copertura dell’intero prezzo dell’immobile. P.A. non stipula il definitivo, sentenza costitutiva per l’assegnatario. Censura accolta dalla Corte di legittimità, secondo cui, in tema di assegnazione di alloggi economici e popolari pubblici, la pubblica amministrazione, per la migliore realizzazione degli interessi ad essa affidati, ben può ricorrere all’istituto privatistico del contratto preliminare di vendita di tali alloggi. Ne consegue che, in siffatta ipotesi, va dunque riconosciuto al promissario, a fronte di un ingiustificato rifiuto della stipulazione del definitivo, la facoltà di adire il giudice ordinario ex art. 2932 c.c., per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso. Comunicata autorizzazione al trasferimento, giurisdizione al g.o La giurisdizione del giudice ordinario prosegue la Corte Suprema - sussiste anche quando l’amministrazione non intenda seguire la via privatistica, ma sia comunque giunto a conclusione il procedimento amministrativo volto alla cessione dell’alloggio e sia stata comunicata, da parte dell’assegnante, l’accettazione della domanda dell’assegnatario e la determinazione del prezzo. Orbene nel caso di specie conclude la prima sezione civile l’amministrazione aveva comunicato alla ricorrente l’autorizzazione al trasferimento dell’alloggio, così esaurendo le valutazioni di sua competenza circa la determinazione del prezzo di trasferimento, e dando altresì atto dell’intero pagamento dello stesso. Siffatta comunicazione tuttavia che concludeva le valutazioni discrezionali della p.a. e dalla quale sorgeva il diritto all’assegnazione definitiva erroneamente, non è stata presa in considerazione dalla Corte d’Appello, che ha invece concluso tout court per l’inammissibilità in radice dell’art. 2932 c.c., ritenendo sussistere, nella specie, un rapporto dai connotati pubblicistici, insuscettibile di tutela in forma specifica.

Corte di Cassazione, sez. I Civile, sentenza 14 dicembre 2016 21 febbraio 2016, n. 4400 Presidente Salvago Relatore Valitutti Ritenuto in fatto 1. Con atto di citazione notificato il 14 febbraio 1997, C.G. conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Perugia, l’Amministrazione finanziaria dello Stato, chiedendo pronunciarsi sentenza costitutiva ex art. 2932 cod. civ., che tenesse luogo del contratto di trasferimento dell’alloggio sito nel Comune di omissis , contraddistinto in catasto al foglio , sub omissis , del quale era assegnataria con diritto al riscatto, ai sensi della legge n. 1676 del 1960, fin dal 25 gennaio 1978. La convenuta evocava in giudizio, in garanzia, T.L. , al quale parte del terreno, e precisamente la particella di cui al foglio sub , era stata ceduta in permuta nell’anno 1973. Quest’ultimo si costituiva proponendo domanda riconvenzionale, al fine di ottenere una pronuncia dichiarativa dell’intervenuta usucapione, in suo favore, della porzione di terreno in questione. Il Tribunale adito, con sentenza n. 374/2006, rigettava la domanda principale dell’attrice, mentre accoglieva la domanda riconvenzionale del terzo chiamato dichiarando l’usucapione, in suo favore, della particella n. del foglio . 2. La Corte di Appello di Perugia, con sentenza n. 444/2009, depositata il 17 novembre 2009 e notificata il 23 febbraio 2010, rigettava sia l’appello principale proposto da C.G. , sia l’appello incidentale proposto da A.M.V. , T.R. e T.S. , quali eredi di T.L. , deceduto nelle more del giudizio. Con tale pronuncia la Corte di merito riteneva, invero, che la domanda ex art. 2932 cod. civ., proposta dalla C. , fosse inammissibile, vertendosi in ipotesi, non di un preliminare di compravendita inadempiuto, bensì di un rapporto dai connotati pubblicistici, insuscettibile di tutela in forma specifica. Quanto all’appello incidentale degli eredi T. , proposto relativamente alle spese del primo grado del giudizio, la Corte riteneva che la compensazione di tali spese, operata dal Tribunale, fosse giustificata dal vantaggio che i medesimi avevano tratto dalla evocazione in giudizio da parte della C. , sia pure con la proposizione di una domanda inammissibile, avendo i medesimi potuto ottenere, spiegando domanda riconvenzionale, la declaratoria di proprietà per intervenuta usucapione di parte del bene controverso. 3. Per la cassazione di tale sentenza ha, quindi, proposto ricorso C.G. nei confronti della Amministrazione finanziaria dello Stato, nonché di A.M.V. , T.R. e T.S. , quali eredi di T.L. , sulla base di quattro motivi, illustrati con memoria ex art. 378 cod. proc. civ Questi ultimi hanno replicato con controricorso, contenente altresì, ricorso incidentale affidato ad un solo motivo, illustrato con memoria ex art. 378 cod. proc. civ. Si è costituita con controricorso - a seguito di rinnovazione della notifica del ricorso, disposta da questa Corte con ordinanza del 9 marzo 2016 - anche l’intimata Amministrazione Finanziaria dello Stato. Considerato in diritto 1. Con il primo motivo di ricorso, C.G. denuncia la violazione e falsa applicazione dell’art. 2932 cod. civ., nonché delle norme sulla giurisdizione in materia, ai sensi dell’art. 360, comma 1, n. 3 cod. proc. civ 1.1. Si duole la ricorrente del fatto che la Corte di Appello abbia erroneamente ritenuto che la domanda ex art. 2932 cod. civ., dalla medesima proposta nel giudizio di primo grado, a fronte del rifiuto dell’amministrazione di addivenire alla stipula del contratto di trasferimento definitivo dell’immobile alla medesima assegnato, ai sensi della legge n. 1676 del 1960, fosse da reputarsi inammissibile, attesa la natura pubblicistica del rapporto instauratosi a seguito di detta assegnazione, e sebbene la medesima avesse pagato tutti i canoni a copertura dell’intero prezzo dell’immobile. Osserva, per contro, la ricorrente che il rapporto in questione avrebbe natura privatistica come sarebbe dato desumere dallo stesso verbale di consegna, nel quale si faceva riferimento ad un definitivo trasferimento in proprietà dell’alloggio dello Stato , da operarsi mediante un formale contratto di compravendita , e che comunque l’amministrazione avrebbe esaurito la propria discrezionalità - con conseguente insorgenza in capo all’assegnatario di un diritto soggettivo perfetto, tutelabile dinanzi al giudice ordinario - per effetto della formale comunicazione dell’autorizzazione al trasferimento dell’alloggio, avvenuta in data 22 marzo 1996. 1.2. La doglianza è fondata. 1.2.1. Risulta dalla sentenza impugnata e dagli atti del presente giudizio che la C. è assegnataria con patto di riscatto di un alloggio edificato ai sensi dell’art. 4 della legge 30 dicembre 1960, n. 1676 assegnazione di alloggi ai lavoratori agricoli , che la medesima ha interamente pagato il prezzo dell’immobile e che il trasferimento del bene non era avvenuto per avere l’amministrazione ridotto, operando un successivo frazionamento catastale, la consistenza dell’alloggio assegnato. La particella del foglio era stata, invero, data in permuta nell’anno 1973 - ossia prima dell’assegnazione provvisoria dell’immobile alla C. , avvenuta con verbale del 25 gennaio 1978 - a tale T.L. , che ne era in possesso da tale data. 1.2.2. Tanto premesso, va osservato che, ai sensi dell’art. 11, comma 1, della legge 30 dicembre 1960, n. 1676 norme per la costruzione di abitazioni per i lavoratori agricoli , applicabile ratione temporis, le abitazioni vengono assegnate in proprietà, a riscatto o in locazione, secondo la preferenza degli aventi titolo all’assegnazione . Ebbene, nel caso di specie, dall’esame del verbale di consegna provvisoria dell’immobile, in data 25 gennaio 1978 trascritto nel ricorso, p. 9 si evince che C.G. ha chiesto di ottenere ai sensi dell’art. 11 della citata legge n. 1676 l’assegnazione di un alloggio in proprietà con pagamento rateale del prezzo e che il definitivo trasferimento in proprietà dell’alloggio dello Stato al lavoratore assegnatario dovrà essere regolato dalla stipulazione di un formale contratto di compravendita con l’intervento del competente organo di Amministrazione Finanziaria . Contestualmente si stabiliva che l’assegnataria avrebbe corrisposto un canone mensile di L 42.030, a titolo di acconto , che nelle more avrebbe compensato il godimento del bene da parte della C. e che sarebbe stato ammesso a conguaglio in sede di determinazione del prezzo, ai fini del definitivo trasferimento in proprietà dell’alloggio. Da quanto suesposto deve, pertanto, inferirsi che il bene in questione non era stato assegnato all’odierna ricorrente in locazione semplice, bensì - in forza di una scelta che la legge n. 1676 del 1960 demandava allo stesso assegnatario dell’alloggio - in locazione con patto di riscatto. 1.2.3. Orbene, secondo la più recente giurisprudenza di questa Corte alla quale si intende dare continuità in questa sede, nelle assegnazioni in locazione di alloggi di edilizia economica e popolare con patto di futura vendita riscatto l’assegnatario vanta, quando si siano maturati i presupposti e alle condizioni di cui al patto stesso, un diritto soggettivo perfetto al trasferimento a suo favore del diritto di proprietà sull’alloggio assegnatogli. Ne discende che la tutela di tale posizione soggettiva è devoluta al giudice ordinario, al quale l’assegnatario può rivolgersi per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, a norma dell’art. 2932 cod. civ., atteso che siffatta pronuncia, non configurando un provvedimento esecutivo per la realizzazione coattiva di un facere della pubblica amministrazione, né interferendo sul potere dispositivo delle parti, ma bensì configurando un atto costitutivo rivolto ad attuare direttamente la volontà della legge, in relazione all’accertamento dell’imputabile inadempienza del soggetto obbligato alla prestazione del consenso, non implica alcuna violazione del divieto di annullare, revocare o sostituire l’atto amministrativo, posto dall’art. 4 della legge 20 marzo 1865, n. 2248, all. E cfr. Cass. S.U. 14079/2002 Cass. 13348/2003 85/2007 . 1.2.4. D’altra parte, anche con riferimento alla diversa fattispecie relativa alla cessione in proprietà di alloggi assegnati in locazione semplice, per i quali gli assegnatari presentino domanda di riscatto, ai sensi della legge 8 agosto 1977, n. 513, questa Corte è pervenuta alla conclusione che, qualora l’amministrazione abbia accettato la domanda di riscatto determinando, altresì, il prezzo della cessione, sussiste il diritto soggettivo alla stipula del contratto di compravendita, suscettibile di esecuzione forzata in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 cod. civ. Soltanto nel caso in cui l’amministrazione non abbia, invece, comunicato l’accettazione della domanda di riscatto e l’indicazione del relativo prezzo di acquisto, non sorge alcun diritto in capo all’assegnatario quand’anche la legge indichi già i criteri per la determinazione del prezzo sulla base di parametri vincolanti, giacché, in tal caso, non può ritenersi venuta meno la discrezionalità tecnica dell’amministrazione nella valutazione della sussistenza dei presupposti per l’accoglimento della domanda Cass. 5689/2015 . Va, per vero, osservato, al riguardo, che in tema di assegnazione in proprietà di alloggi economici e popolari pubblici la pubblica amministrazione, per la migliore realizzazione degli interessi generali ad essa affidati, ben può ricorrere allo strumento privatistico del contratto preliminare di vendita di tali alloggi, con la conseguenza che, in siffatta ipotesi, deve riconoscersi al promissario, a fronte di un ingiustificato rifiuto alla stipulazione del definitivo, e nel persistente concorso delle condizioni iniziali che avevano indotto l’amministrazione ad approvare ed autorizzare l’operazione, la facoltà di adire il giudice ordinario, a norma dell’art. 2932 cod. civ., per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso. E tuttavia, la giurisdizione del giudice ordinario sussiste anche quando l’amministrazione non intenda seguire la via privatistica, ma sia comunque pervenuto a conclusione il procedimento amministrativo volto alla cessione dell’alloggio e sia stata comunicata da parte dell’ente assegnante l’accettazione della domanda dell’assegnatario e la determinazione del prezzo, talché questi può agire in giudizio per ottenere l’accertamento dell’avvenuta cessione in proprietà del bene o una sentenza di trasferimento ex art. 2932 cod. civ. Cass. S.U. 20032063 12309/1992 . 1.2.5. Orbene, nel caso - ricorrente nella specie - in cui sia stato stipulato un patto di futura vendita, il diritto soggettivo al trasferimento dell’alloggio insorge, a favore dell’assegnatario, quando siano maturati i presupposti, e va riconosciuto alle condizioni di cui al patto stesso. Ebbene, con la nota in data 22 marzo 1996 trascritta nel ricorso, p. 11 , l’amministrazione comunicava alla C. l’autorizzazione al trasferimento dell’alloggio, sito nel Comune di omissis , frazione , con la compiuta indicazione dei relativi dati catastali, dando, altresì, atto che il prezzo viene stabilito in Lire 12.358.663 interamente corrisposto . Ne discende che, con tale atto, l’amministrazione esauriva le valutazioni di sua competenza circa la determinazione del prezzo del trasferimento definitivo, come previsto nell’atto di assegnazione provvisoria in locazione del 25 gennaio 1978, dando atto dell’intero pagamento dello stesso, ed esprimendo, altresì, il suo consenso al trasferimento definitivo del bene. Siffatta determinazione dell’amministrazione peraltro non contestata - che concludeva le valutazioni discrezionali della medesima e dalla quale sorgeva il diritto dell’assegnataria all’acquisto definitivo non è stata, peraltro, considerata dalla Corte di Appello di Perugia, che ha, invece, concluso - tout court - per l’inammissibilità in radice dell’azione ex art. 2932 cod. civ., ritenendo sussistere, nella specie, un rapporto dai connotati pubblicistici, insuscettibile di tutela in forma specifica. 1.3. Per tali ragioni, pertanto, la censura in esame deve essere accolta. 2. Con il secondo, terzo e quarto motivo di ricorso, C.G. denuncia la violazione e falsa applicazione degli artt. 828, 830, 1158, 2697 cod. civ. e 112 cod. proc. civ., nonché l’omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione su un punto decisivo della controversia, in relazione all’art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5 cod. proc. civ 2.1. La ricorrente censura, sotto diversi profili, l’impugnata sentenza nella parte in cui ha ritenuto che la menzionata particella n. del foglio fosse stata usucapita da T.L. , sebbene si trattasse di immobile facente parte del patrimonio indisponibile dello Stato, come tale non usucapibile, ed ancorché non fosse stata dimostrata la sussistenza del possesso ultraventennale da parte del T. , non essendo neppure computabile - in difetto di una specifica domanda - il possesso della medesima particella da parte del suo dante causa. 2.2. I motivi sono inammissibili, poiché ripropongono in questa sede questioni non esaminate dal giudice di appello, poiché ritenute assorbite dalla dichiarata inammissibilità della domanda della C. . Deve, invero, osservarsi - in proposito - che nel giudizio di legittimità introdotto a seguito di ricorso per cassazione non possono trovare ingresso, e perciò non sono esaminabili, le questioni sulle quali, per qualunque ragione, il giudice inferiore non sia pronunciato per averle ritenute assorbite in virtù dell’accoglimento di una domanda o di un’eccezione pregiudiziale, con la conseguenza che, in dipendenza della cassazione della sentenza impugnata per l’accoglimento del motivo attinente alla questione assorbente, l’esame delle ulteriori questioni oggetto di censura va rimesso al giudice di rinvio, salva l’eventuale ricorribilità per cassazione avverso la successiva sentenza che abbia affrontato le suddette questioni precedentemente ritenute superate cfr. Cass. 4804/2007 23558/2014 . 3. Resta assorbito, dall’accoglimento del primo motivo del ricorso principale, il ricorso incidentale proposto dagli eredi T. limitatamente al regolamento delle spese processuali di primo e secondo grado. 4. L’accoglimento del primo motivo del ricorso principale comporta la cassazione dell’impugnata sentenza, con rinvio alla Corte di Appello di Perugia in diversa composizione, che dovrà procedere a nuovo esame della controversia, accertando se sussistano - alla stregua delle pattuizioni intercorse tra le parti - i presupposti per la pronuncia di una sentenza costitutiva a favore della C. ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., traslativa del bene controverso, tenuto conto anche delle questioni sollevate dalla medesima con riferimento alla dichiarata - da parte del giudice di prime cure - usucapione di parte di detto immobile da parte di T.L. . Il giudice di rinvio farà applicazione dei seguenti principi di diritto nelle assegnazioni in locazione di alloggi di edilizia economica e popolare con patto di futura vendita l’assegnatario vanta, quando si siano maturati i presupposti, ed alle condizioni di cui al patto stesso, un diritto soggettivo perfetto al trasferimento a suo favore del diritto di proprietà sull’alloggio assegnatogli, tutelabile dinanzi al giudice ordinario, al quale l’assegnatario può rivolgersi per ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso, a norma dell’art. 2932 cod. civ. anche quando l’amministrazione non intenda seguire, per la cessione di alloggi di edilizia economica e popolare, la via privatistica mediante stipula di un contratto preliminare, ma sia stata comunque pattuita l’assegnazione in locazione con patto di riscatto, o sia comunque pervenuto a conclusione il procedimento amministrativo volto alla cessione dell’alloggio e sia stata comunicata da parte dell’ente assegnante l’accettazione della domanda dell’assegnatario e la determinazione del prezzo, sussiste il diritto dell’assegnatario di agire in giudizio, dinanzi al giudice ordinario, per ottenere l’accertamento dell’avvenuta cessione in proprietà del bene o una sentenza di trasferimento ex art. 2932 cod. civ 5. Il giudice di rinvio provvederà, altresì, alla liquidazione delle spese del presente giudizio di legittimità. P.Q.M. La Corte Suprema di Cassazioneaccoglie il primo motivo del ricorso principale, inammissibili gli altri cassa l’impugnata sentenza in relazione al motivo accolto con rinvio alla Corte di Appello di Perugia in diversa composizione, che provvederà anche alla liquidazione delle spese del presente giudizio dichiara assorbito il ricorso incidentale.