Imposta di registro, se il contribuente ha la perizia l'amministrazione non può evitare il sopralluogo

Accolto il ricorso di un cittadino il generico riferimento al tipo di terreno e all'uso che se ne può fare non è sufficiente a determinare il valore dell'immobile

Linea dura della Cassazione sugli accertamenti dell'imposta di registro. Infatti l'ufficio, a fronte della perizia giurata e delle fotografie prodotte dal contribuente per dimostrare il valore del cespite, deve chiedere all'Ute un sopralluogo e produrre il relativo certificato in giudizio. Lo ha affermato la Corte di cassazione che con la sentenza n. 2950/06 - depositata il 10 febbraio e qui leggibile tra gli allegati - ha accolto il ricorso dei contribuenti cui era stato elevato dall'amministrazione finanziaria il valore di un immobile compravenduto sulla sola considerazione che il terreno ricadeva in zone destinate alla costruzione di alberghi. In altre parole, il generico riferimento al tipo di terreno e all'uso che se ne può fare non fa il valore dell'immobile, che dev'essere suffragato da una documentazione più dettagliata. Tanto più se il contribuente ha prodotto in giudizio le fotografie e la perizia giurata. E nelle motivazioni lo si legge chiaramente i giudici del gravame hanno ritenuto di rideterminare in aumento il dichiarato valore finale del cespite immobiliare compravenduto, in base alla sola considerazione che il terreno in gran parte ricade in zone destinate alla costruzione di alberghi ristoranti e simili e che la costruzione, pur se al rustico, si sviluppa su tre livelli più il piano terra . Questo, inoltre, non è l'unico principio che emerge dalla sentenza in rassegna. C'è n'è un altro in tema di opposizione all'avviso di accertamento secondo cui sull'eccezione di carenza di motivazione, proposta dal contribuente contro tale avviso, il giudice tributario di secondo grado deve sempre pronunciarsi anche se poi, nel merito, accoglie le ragioni dell'amministrazione statale. Debora Alberici

Cassazione - Sezione tributaria - Sentenza 24 novembre 2005-10 febbraio 2006, n. 2950 Presidente Riggio - Relatore Cappabianca Pm Nardi - conforme - Ricorrente Faticosi ed altri - Controricorrente Amministrazione dell'Economia e delle finanze Svolgimento del processo I coniugi Giovanni Faticosi e Laura Saccoccio ed i coniugi Maurizi Faticosi e Elisa Ionta parti venditrici , proposero ricorso davanti alla Commissione tributaria provinciale di Santa Maria Capua Vetere contro l'avviso di accertamento, con il quale, in relazione alla compravendita della quota di 2/3 della proprietà di immobili in Roccamonfina registrata il 9 novembre 1987, l'Ufficio del registro di Caserta aveva rettificato il valore finale, dichiarato in lire 50.000.000, in lire 296.000.000. I ricorrenti lamentavano la nullità dell'atto di accertamento per carenza di motivazione ed infondatezza, in quanto privo di concreti ed obiettivi riscontri producevano stima tecnica a conforto del dichiarato. Il ricorso dei contribuenti fu accolto dalla commissione di primo grado, che annullò l'accertamento, in quanto privo di adeguati riscontrati probatori. Proposto appello dell'Ufficio del registro, i contribuenti si costituirono in giudizio richiamandosi a tutte le argomentazioni già prospettate in primo grado. La commissione regionale, in parziale accoglimento del gravame, determinò il valore finale in lire 120.000.000. Avverso tale decisione, i contribuenti hanno proposto ricorso per cassazione, fondato su due motivi, ciascuno, articolato in molteplici profili. L'Amministrazione ha resistito con controciroso. I contribuenti hanno depositato memoria ex articolo 378 Cpc. Motivi della decisione Premesso che l'ufficio non ha prodotto nessuna idonea documentazione atta a suffragare i valori accertati , che lo stesso ufficio avrebbe potuto chiedere certificato Ute con sopralluogo , che di contro, i contribuenti hanno esibito perizia giurata a documentazione fotografica , la decisione impugnata ha parzialmente accolto dell'appello proposto dall'Ufficio, ritenendo eccessivamente contestato il valore accertato, poiché il terreno in gran parte ricade in zone destinate alla costruzione di alberghi ristoranti e simili e che la costruzione, pur se al rustico, si sviluppa su tre livelli più il piano terra . I contribuenti propongono ricorso per cassazione, deducendo 1 omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione circa punti decisivi della controversia e, precisamente, a sulla richiesta di declaratoria di nullità dell'atto di accertamento per carenza di motivazione b sulla richiesta di declaratoria d'inammissibilità dell'atto di appello in quanto asseritamene generico c sulle indicazioni valutative espresse, a conforto del dichiarato e in opposizione all'accertamento dell'Ufficio, nel ricorso e nella perizia allegata 2 violazione o falsa applicazione di norme di diritto, con riguardo a alla mancata applicazione, al terreno agricolo, dei parametri di valutazione automatica di cui all'articolo 52, comma 4, Dpr 131/86, b alla ricostruzione del valore venale dei beni oggetto della cessione in discordanza con gli articoli 51 e 52 Dpr 131/86 e articolo 53 Costituzione, c all'inosservanza dei criteri di cui all'articolo 2967 Cc in tema di onere probatorio. Il primo motivo di ricorso si rivela infondato in relazione al profilo sub b . Invero, l'appello dell'Ufficio avverso la sentenza di primo grado, che aveva annullato l'accertamento, appare, seppur sinteticamente, idoneamente evidenziare le specifiche censure mosse dall'appellante alla decisine dei primi giudici inadeguata valutazione, nella determinazione del valore dell'immobile, della sua consistenza, condizione e destinazione, con particolare riguardo alla considerevole estensione non avente destinazione agricola ed all'ubicazione in ricercata località turistica. Gli ulteriori profili del primo motivo di ricorso si rivelano, invece, fondati. Ed invero, quanto al profilo sub a , deve osservarsi chepur in presenza di tempestiva formale riproposizione in appello da parte dei contribuenti dell'eccezione di carenza motivazione dell'avviso di accertamento già proposta in primo grado e restata assorbita nella decisione sul merito dell'accertamento - i giudici dell'appello, senza nulla argomentare in relazione alla dedotta eccezione preliminare, hanno pronunziato ancora una volta nel merito, rideterminato in lire 120.000.000 il valore finale del bene compravenduto. In tale situazione, la questione preliminare sottesa alla qui esaminata eccezione dei contribuenti, anche se non espressamente trattata, appare implicitamente, ma del tutto immotivatamente, decisa dai giudici del gravame nel senso della sua infondatezza, attraverso l'adozione di una decisione di merito, che, sul piano logico-giuridico, presuppone tale infondatezza come suo necessario antecedente. Evidente si appalesa, pertanto, il denunciato vizio di omessa motivazione su punto decisivo della controversia ex articolo 360, comma 1 numero 5, Cpc. Fondato e meritevole di accoglimento si rivela, altresì, il terzo profilo del primo motivo di ricorso, del tutto insufficiente apparendo la motivazione che i giudici del gravame hanno offerto a supporto del parziale accoglimento dell'appello dell'Ufficio e dell'elevazione a lire 120.00.000, delle dichiarate lire 50.000.000, del valore finale del cespite compravenduto. Nel rilevare che l'Ufficio non ha prodotto nessuna idonea documentazione atta a suffragare i valori accertati , che lo stesso ufficio avrebbe potuto chiedere certificato Ute con sopralluogo , che, di contro, i contribuenti hanno esibito perizia giurata e documentazione fotografica , i giudici del gravame riconoscono che gli unici utili elementi di valutazione sono stati offerti dai contribuenti. Cionostante, essi hanno ritenuto di rideterminare in aumento il dichiarato valore finale del cespite immobiliare compravenduto, in base alla sola considerazione che il terreno in gran parte ricade in zone destinate alla costruzione di alberghi ristoranti e simili e che la costruzione, pur se al rustico, si sviluppa su tre livelli più il piano terra . Ad avviso della Corte, si tratta di considerazione che, pur astrattamente non priva di rilievo, resta del tutto evanescente in assenza di qualsiasi indicazione circa la sua concreta parametrizzazione nello specifico e ciò tanto più in considerazione del fatto che manca, altresì, il benché minimo vaglio critico degli argomenti addotti dai contribuenti, e supportati dalla perizia degli stessi prodotta, a sostegno dal valore dichiarato degrado del rustico, onerosità del recupero conservativo mancanza di ulteriore potenzialità edificatoria . Alla stregua delle considerazioni che precedono, in accoglimento per quanto di ragione del primo motivo del ricorso, si impone la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio, anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Commissione tributaria regionale della Campania. Il secondo motivo di ricorso resta assorbito. PQM La Corte accoglie per quanto di ragione il primo motivo del ricorso, assorbito il secondo cassa la sentenza impugnata con rinvio, anche per la regolamentazione delle spese del presente giudizio, ad altra sezione della Commissione tributaria regionale della Campania.