Cortile comune e installazione di ascensore da parte di condomino disabile

di Giuseppe Bordolli

di Giuseppe Bordolli Non vi è dubbio che l'attuale legislazione abitativa affronti i problemi delle persone affette da invalidità in modo radicalmente diverso rispetto al passato. Tale fenomeno risulta evidente se si prendono in considerazione quelle disposizioni generali per la costruzione degli edifici che mirano all'eliminazione delle barriere architettoniche, indipendentemente dalla presenza di disabili. Queste considerazioni, però, non valgono per quanto riguarda gli edifici di antica costruzione in cui molto spesso i disagi del portatore di handicap sono ignorati dalla restante parte della collettività condominiale. Il problema principale è soprattutto la mancanza di un impianto di elevazione la cui installazione, successiva alla nascita del condominio, risulta particolarmente difficoltosa, sia per l'individuazione degli spazi su cui collocarlo, sia per l'opposizione di altri condomini che non vogliono affrontare le relative spese e/o non intendono rinunciare a porzioni di spazi comuni. Di fronte a tali questioni il portatore di handicap può installare un ascensore con il consenso dell'assemblea condominiale avvalendosi della normativa sull'abbattimento delle barriere architettoniche o, in mancanza dello stesso, ricorrendo alla normativa codicistica articolo 1102 Cc . INSTALLAZIONE DI ASCENSORE EX ARTICOLO 1102 CC Se il condomino portatore di handicap intende procedere all'installazione a proprie spese di un ascensore in una parte comune dell'edificio, trova applicazione la norma generale di cui all'articolo 1102 Cc, secondo la quale ciascun partecipante può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune. Questo significa che è possibile l'installazione di un ascensore nel cortile condominiale purchè, in primo luogo, così come prevede la citata norma, sia rispettato l'interesse degli altri condomini a conservare detto spazio comune nella sua identità economico-sociale e, quindi, la realizzazione dell'impianto ascensore si risolva in una modifica inidonea ad alterare la funzione del cortile così com'era in precedenza. In ogni caso, secondo lo stesso articolo 1102, la nuova opera non può precludere agli altri condomini il pari uso del cortile secondo il loro diritto, nel senso che il c.d. corpo ascensore non può occupare integralmente il cortile, determinando l'assoluto e definitivo passaggio degli altri condomini su detta parte comune Cassazione 12705/05 . Tuttavia la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l'articolo 1102 Cc - che in virtù del richiamo contenuto nell'articolo 1139 Cc è applicabile anche in materia di condominio negli edifici - non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione Cassazione 8808/03 . Per quanto sopra si è affermato che l'installazione di un ascensore, che richieda una modesta escavazione nel sottosuolo comune realizzata senza arrecare danni attuali o futuri alla struttura condominiale, non costituisce spoglio del possesso degli altri condomini, bensì esercizio del diritto di usare la cosa comune garantito a ciascun condomino dall'articolo 1102 Cc Pretura Pordenone numero del 14 giugno 1994 in Archivio locazioni 1996, 102 . In altre parole una modesta compressione del diritto di cui all'articolo 1102 Cc deve ritenersi tollerabile quando sia giustificato dall'interesse altrui ad un più proficuo uso della cosa comune e non rechi in concreto alcun serio pregiudizio o grave sacrificio Tribunale Milano del 9 settembre 1991 in Archivio locazioni 1992, 138 . Ne consegue che, sempre nel rispetto dei limiti sopra citati, il condomino portatore di handicap ha facoltà di installare a proprie spese negli spazi comuni dell'edificio condominiale un ascensore, purché sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi della innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto e in quelle di manutenzione dell'opera Cassazione 1529/00 . In ogni caso può far valere il relativo diritto all'installazione con azione di accertamento, in contraddittorio degli altri condomini che contestino il diritto stesso, indipendentemente dalla mancata impugnazione della delibera assembleare che abbia respinto la sua proposta al riguardo Cassazione 3508/99 Cassazione 1781/93 Tribunale Napoli numero del 19 giugno 1996 in Archivio locazioni 1996, 941 . INSTALLAZIONE DI ASCENSORE EX LEGE 13/89 L'altra strada percorribile da un condomino disabile per poter disporre di un impianto ascensore è quello di ricorrere all'assemblea dei condomini. A tale proposito bisogna ricordare che l'articolo 78 del T.U. dell'Edilizia riprende l'articolo 2 della legge 13/89 che, nel suo comma 1, prevede che le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni da attuare negli edifici privati dirette ad eliminare le barriere architettoniche disciplinate dall'articolo 27, comma 1, della legge 118/71 sulle barriere architettoniche negli edifici pubblici e aperti al pubblico e dall'articolo 1 del Dpr 503/96 contenente il regolamento delle norme per l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici, spazi e servizi pubblici , la realizzazione di percorsi attrezzati e l'installazione di dispositivi di segnalazione per favorire la mobilità dei non vedenti all'interno degli edifici privati, si considerano approvate, in prima o in seconda convocazione dell'assemblea condominiale, con le maggioranze previste dall'articolo 1136, comma 2 e comma 3 Cc. In altre parole è stata confermata la regola già vigente secondo cui, per le opere sopra considerate, tra cui rientra certamente l'installazione di un impianto di elevazione Cassazione 14384/04 , è valida la delibera approvata con le maggioranze ordinarie in prima o seconda convocazione invece che con la maggioranza richiesta dal comma 5 dell'articolo 1136 Cc in relazione a tutti i casi di innovazioni. Le delibere approvate a maggioranza speciale possono approvare l'installazione di un ascensore solo se rispettosa dei limiti previsti dagli articoli 1120, comma 2 che vieta l'innovazione quando essa pregiudica la stabilità o la sicurezza del fabbricato, ne altera il decoro architettonico o rende qualche parte comune dell'edificio inservibile all'uso o al godimento anche di un solo condomino e 1121, comma 3 Cc che, in relazione alle innovazioni gravose o voluttuarie, suscettibili di utilizzazione separata, stabilisce che i condomini, i loro eredi e i loro aventi causa possono chiedere in qualunque tempo di partecipare ai vantaggi dell'innovazione contribuendo alle spese . La giurisprudenza di merito, salvo alcune decisioni immediatamente successive all'approvazione della legge 13/89, ha evitato di applicare in modo rigoroso il concetto di innovazione, sostenendo, ad esempio, che l'installazione ex lege 131/89 di una piattaforma mobile idonea al sollevamento dal livello giardino al livello del piano dell'androne, pur comportando l'avanzamento di 40 cm verso l'esterno di una struttura metallica con la creazione di un nuovo scalino esterno al portone, non determina alcuna innovazione Tribunale Milano 7 maggio 1992, in Archivio locazioni 1994, 139 . La Suprema Corte, invece, nella prima sentenza in cui ha affrontato il tema in questione, trascurando totalmente tutto il dibattito con cui era stata criticata l'interpretazione tradizionale della nozione di innovazione condominiale, ha affermato che la legge 13/89 non trova applicazione quando le sue norme portano alla inservibilità intesa come sensibile menomazione dell'utilità che originariamente apportava delle parti comuni anche nei confronti di un solo condomino. Nel caso affrontato dalla Cassazione, nel corso del giudizio di merito la consulenza tecnica d'ufficio aveva accertato che l'ascensore, che il condomino disabile voleva installare, avrebbe recato pregiudizio al condomino proprietario dell'appartamento sito al pian terreno, togliendogli luce ed aria senza offrirgli alcuna utilità compensativa, e determinando perciò un deprezzamento economico dell'unità immobiliare. Il ragionamento seguito nella motivazione della sentenza non può essere condiviso atteso che la realizzazione di un nuovo impianto determina sempre un aumento di valore dell'edificio condominiale e, quindi, della proprietà esclusiva. Del resto, in caso di contrasto tra l'interesse personale del portatore di handicap all'eliminazione delle barriere architettoniche, e l'interesse meramente economico degli altri condomini, i valori costituzionali di tutela della salute ex articolo 32 Costituzione, ma soprattutto quelli di solidarietà e di uguaglianza di cui agli articoli 2 e 3 Costituzione, dovrebbero portare a dirimere il conflitto preferendo l'interesse del primo. Queste considerazioni, recentemente, hanno portato i giudici supremi ad affermare che l'articolo 1120, comma 2, Cc, nel vietare, tra l'altro, le innovazioni che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino , non prevede che, nel contempo, debba necessariamente derivare un vantaggio compensativo per taluno dei condomini cui non giova immediatamente e direttamente l'innovazione Cassazione 9033/01 . Inoltre si è precisato che la realizzazione dell'ascensore non può di per sé porsi come pregiudizievole alla stabilità e alla sicurezza, trattandosi di opera soggetta a specifici controlli per la prevenzione degli infortuni. Del resto, come correttamente è stato aggiunto, se detta installazione comporta l'aggiunta di una porta in più nell'androne, identica a quelle esistenti, si deve pure escludere la lesione del decoro architettonico Cassazione 14384/04 .